SCPI - Avis sur Louveinvest

[ODL]

Montage que le fisc peut voir comme un enrichissement personnel du gérant majoritaire

Lol... Ben le fisc a qu'à interdire que tu puisse acheter les parts en nue-prop et l'usufruit via une société à ton nom.
Il sait bien faire des choses similaires dans certains cas (ex. 1 seul PEA, Livret A possible)...

Mais ok, bon à savoir. Merci pour l'info

 

[vince944]

Bonjour à tous,
Quel intérêt avez vous à passer par un intermédiaire comme Louve Invest pour acheter des parts de SCPI ? Est-ce uniquement pour le cashback ? Qu'est ce que cela vous apporte d'autres ?

 

[Buffeto]

Bonjour à tous,
Quel intérêt avez vous à passer par un intermédiaire comme Louve Invest pour acheter des parts de SCPI ? Est-ce uniquement pour le cashback ? Qu'est ce que cela vous apporte d'autres ?

le cashback , les primes de parrainage , la simplicité , les statistiques

 

[Philou75]

Bonjour à tous,
Quel intérêt avez vous à passer par un intermédiaire comme Louve Invest pour acheter des parts de SCPI ? Est-ce uniquement pour le cashback ? Qu'est ce que cela vous apporte d'autres ?

Buffeto a bien résumé et leur site est bien fait je trouve et facile à prendre en main. J’ai encore fait des emplettes il y a près de 3 semaines par leur intermédiaire

 

[vince944]

Buffeto a bien résumé et leur site est bien fait je trouve et facile à prendre en main. J’ai encore fait des emplettes il y a près de 3 semaines par leur intermédiaire

Merci @Buffeto et @Philou75 pour vos avis.

Tu as acheté du Comète @Philou75 ?

 

[Philou75]

Tu as acheté du Comète @Philou75 ?

Oui

 

[ODL]

Oui

Ils me l'ont aussi proposé mais pas plus emballé que ça...
Pourquoi as tu pris du coup : 1 raison particulière ?
Car il semble pas y avoir de recul sur cette SCPI...

 

[Philou75]

Pas de recul en effet mais elles ont toutes été nouvelles un jour, c’est ce que je me dis.
Le gestionnaire est reconnu avec sa SCPI Activimmo, Comète est investie sur des secteurs plus variés qu’Activimmo tout en gardant le secteur de la logistique qui me plaît bien et surtout est investie à l’étranger et pas qu’en Europe ((NZ, Australie, Amérique du Nord…) donc très diversifiée aussi par les secteurs géographiques. Timing éventuellement interessant pour l’acquisition de locaux. Fiscalité plus douce sur les loyers perçus et à cela s’ajoute le cashback de 2,75% et une réduction de la part de 5%.
Je l’ai prise en NP comme toutes mes SCPI avec une décote de 36% (12 ans) tout ceci dans l’objectif d’avoir des revenus pérennes une fois à la retraite et donner la NP à mes enfants tout en gardant l’US.

 

[Buffeto]

Je l’ai prise en NP comme toutes mes SCPI avec une décote de 36% (12 ans) tout ceci dans l’objectif d’avoir des revenus pérennes une fois à la retraite et donner la NP à mes enfants tout en gardant l’US.

bonne stratégie

 

[vince944]

bonne stratégie

Salut @Philou75

Imaginons que tu aies investi pour un ticket de 10 K€ en NP. Cela veut dire que tu ne paies les parts que 10 x 64% soit 6400€, avec une économie de 3200€, soit 266€/an sur 12 ans.

Si tu avais perçu les loyers, 10 x 0,06 (6% estimé) = 600€ brut / an. En déduisant la fiscalité étrangère, 30% ? 35% maximum ? Il reste à mon avis + de 390€/an ? Au pire 350 net/an. Du coup, avec en plus les intérêts composés, j'ai du mal à voir pourquoi acheter juste la NP sur 12 ans avec une décote de 36% c'est intéressant. Qq chose doit donc m'échapper. Peux-tu s'il te plaît m'éclairer ? Merci beaucoup

 

[Buffeto]

Si tu avais perçu les loyers, 10 x 0,06 (6% estimé) = 600€ brut / an. En déduisant la fiscalité étrangère, 30% ? 35% maximum ? Il reste à mon avis + de 390€/an ? Au pire 350 net/an. Du coup, avec en plus les intérêts composés, j'ai du mal à voir pourquoi acheter juste la NP sur 12 ans avec une décote de 36% c'est intéressant. Qq chose doit donc m'échapper. Peux-tu s'il te plaît m'éclairer ? Merci beaucoup

cette stratégie s'adresse à des gens qui ont dejà de gros revenus fonciers ....

acheter en NP te permet :
de ne pas toucher de loyers pendant le démembrement ( donc pas d'IR en plus )
de déduire les intérêts du crédit d'autres revenus fonciers ( donc IR en moins )
de récupérer la PP au bout de 12 ans avec une belle PV sans payer de droits .

et donc d'avoir des revenus fonciers dans 12ans lorsque tes revenus de retraite vont diminuer .

 

[Philou75]

Ça fait partie d’une stratégie comme le dit Buffeto. J’ai expliqué pourquoi je le faisais et je n’ai pas besoin de revenus immédiats (déjà du locatif physique) donc la NP est bien appropriée à mes objectifs.

 

[ODL]

Je l’ai prise en NP comme toutes mes SCPI avec une décote de 36% (12 ans)

Ok, pas mal. (j'ai fait ça avec la SCPI 'coeur de région') pour ne pas avoir(encore) plus d'impôts à payer...
Question: en plus de la décote lié à la nue-prop, as tu pu bénéficier du prix à -5% de la part? (CG: L'offre de lancement avec une décote de 5% n'est disponible que durant une période limitée.)

Par contre comme c'est une SCPI européenne, normalement elle est moins taxée normalement... exact?

acheter en NP te permet :
de déduire les intérêts du crédit d'autres revenus fonciers ( donc IR en moins )

Hum hum... J'avais pas cette info !
Peux-tu m'en dire plus ou le donner un lien qui explique ce point stp... Car ça peut m'intéresser (sur la SCPI en NP que j'ai).

 

[Philou75]

Ok, pas mal. (j'ai fait ça avec la SCPI 'coeur de région') pour ne pas avoir(encore) plus d'impôts à payer...
Question: en plus de la décote lié à la nue-prop, as tu pu bénéficier du prix à -5% de la part? (CG: L'offre de lancement avec une décote de 5% n'est disponible que durant une période limitée.)

Par contre comme c'est une SCPI européenne, normalement elle est moins taxée normalement... exact?

Oui en plus de le décote du démembrement j’ai eu les 5% de décote de la part (offre valable jusqu’au 29/02/24) et les 2,75% de cashback de Louve Invest.
Fiscalité plus douce en effet sur les SCPI étrangères

 

[ODL]

2,75% de cashback de Louve Invest.

2.75% ? t'es sûr ?
Tu l'as acheté quand, récemment ? Car sur leur site si on refait le calcul avec le cashback qu'ils donnent dans leur simulateur on tombe sur 2.5% (ex. 3040 * 0.025=76)

---

Sinon j'ai mis cette SCPI dans mon XLS et le plus rentable semble sur 10 ans (après les 10% de frais déduits).
Pourquoi as tu pris 12ans du coup : y a t-il une raison particulière ?

sur 10ans

• 28 parts à 159.125€ (237€ * 67%) = 4456€ réellement payé
• (valeur en pleine pro : 6650€)
• 10% soit 665€ de frais de sortie
• Capital détenu : 5985 (6650-665)
• rentabilité après revente : 1530 (5985-4456) soit une rentabilité de 34,33% (1530/4456)
• soit 3.43% / an (34.33 / 10 ans)
• (voir même 3.78% / an en prenant en compte le cashback de 2.5% = 111€ (4456 * 2.5%))

sur 12ans

• 28 parts à 152€ (237€ * 64%) = 4256€ réellement payé
• (valeur en pleine pro : 6650€)
• 10% soit 665€ de frais de sortie
• Capital détenu : 5985 (6650-665)
• rentabilité après revente : 1729 (5985-4256) soit une rentabilité de 40,63% (1729/4256)
• soit 3.39% / an (40.63 / 12 ans)
• (voir même 3.69% / an en prenant en compte le cashback de 2.5% = 106€ (4256 * 2.5%))

=> Ceci sans + ou - value sur le prix de la part <=

 

[Niluje]

Il y avait une promo avec du cashback boosté sur cette SCPI.

 

[ODL]

Il y avait une promo avec du cashback boosté sur cette SCPI.

avait ... ah donc fini alors ...

 

[Philou75]

Promo sur cashback 2,75% jusqu’au 20/12/23 dont j’ai bénéficié.
J’ai pris 12 ans car âge normalement de mon départ à la retraite. J’ai un objectif d’acheter des SCPI en NP et peu importe si 10 ans de NP est plus rentable que 12 ans. Mon but ce sont les revenus pérennes une fois à la retraite. D’ailleurs ton calcul est faussé pour mon cas puisque je n’envisage pas de vendre mes SCPI. Comme quoi chaque cas est particulier selon ses objectifs futurs.

 

[ODL]

Promo sur cashback 2,75% jusqu’au 20/12/23 dont j’ai bénéficié.

ok, j'avais eu ça aussi à l'achat de ma SCPI. Ça veut dire qu'ils en font régulièrement. Ils diffusent pas sur ce boost on dirait...

Par contre, moi ils m'ont carottés car ils versé que 2,5%. (Toi ça s'est bien passé?)

Mais semaine dernière je suis retombé sur un mail avec un conseiller (heureusement) et il me semblait bien que carotté ... donc je les ai informé de l'erreur et ils ont fait remonter au service adéquat... à suivre et à relancer demain pro si pas de news!

J’ai pris 12 ans car âge normalement de mon départ à la retraite. J’ai un objectif d’acheter des SCPI en NP et peu importe si 10 ans de NP est plus rentable que 12 ans. Mon but ce sont les revenus pérennes une fois à la retraite. D’ailleurs ton calcul est faussé pour mon cas puisque je n’envisage pas de vendre mes SCPI. Comme quoi chaque cas est particulier selon ses objectifs futurs.

Ah oui ok je vois ...
En effet si tu comptes pas vendre et avoir un complément de revenu pile poil à la retraite plutôt 12 que 10 alors.
Mais t'es sûr que tu partiras bien dans 12a? Car ça bouge pas mal à ce niveau ces derniers temps ... et si bien compris une nouvelle réforme pourrait tomber dans quelques années (2030).

Perso j'ai pris ça pour revendre théoriquement ; car retraite pour moi = dans une 20aine d'année... mais à voir aussi la situation dans 10ans au moment de la fin de la nue-p. ?!
Et pour le calcul, au delà d'acheter de la pierre-papier je calcul quand même le rendement théorique.
Car par exemple sur une SCPI comme "Iroko zen" (que je zieute aussi), le meilleur rendement en nue-p est de 6 ou 7 ans et pas plus : 5,419% (voire 5,408 sur 6 ans)

Ceci avec:
* 0 frais de sortie,
* 0 frais de gestion,
* pas de hausse/baisse du prix de la part,
* 0 usufruit,
* 0 impôts supp.

donc j'espère pas le tromper et pour l'avenir...

 

[Philou75]

Par contre, moi ils m'ont carottés car ils versé que 2,5%. (Toi ça s'est bien passé?)

Les 3 derniers cashback ont bien été versés correctement. Pour celui de Comète j’attends car ils ont 3 mois pour verser donc j’ai le temps s’ils versent ce cashback à terme.