SCPI : Avis fond de remboursement PFO2

[Carnby]

Propriétaire (en direct et à crédit) de 165 parts de SCPI PFO2 acquises en 2014, j'ai effectué durant l'été 2023 auprès de Perial une demande de rachat (total) de mes parts de PFO2 .
Ce 18 décembre, j'ai reçu un mail de Perial : " Consultation dans le cadre de la mise en œuvre du fond de remboursement ".
Ça y est, j'y suis. Mais que fais-je ???
C'est là que j'ai besoin de vos retours.
Perial propose 111,26€ / part. Sachant que la part valait 182 ou 184€ à l'époque. Ça représente une très forte moins value.
Côté rendement, PFO2 est moins que médiocre, et si j'en sors, c'est pour me repositionner sur du Remake ou autre. La somme récupérée de la vente et placée sur ce type de SCPI permettrait un gain à peu près similaire en l'état actuel des choses.
Mais Remake va t'il continuer à servir un rendement à 7% , combien d'années ?
Et pour Perial, PFO2 va maintenir son dividende ? Peut-il augmenter (je ne pense pas), baisser ?
Et au-delà de ça, la question de la valorisation.
Perial a-t-il les moyens de donner une nouvelle orientation, un nouveau souffle à PFO2 qui lui permettrait de redonner confiance/envie aux investisseurs pour revaloriser son prix de part et acquérir de nouveaux immeubles ? Ou bien est-ce une SCPI qui est déjà morte, dont plus personne ne veut, et dont son prix va se réduire à peau de chagrin ? En effet, quand je vois le nombre de parts PFO2 en attente d'être vendues, ça interroge.
Merci donc par avance pour m'avoir lu et pour vos éventuels retours/réflexions sur ce sujet.
Bonne journée

 

[Jaumep]

Propriétaire (en direct et à crédit) de 165 parts de SCPI PFO2 acquises en 2014, j'ai effectué durant l'été 2023 auprès de Perial une demande de rachat (total) de mes parts de PFO2 .
Ce 18 décembre, j'ai reçu un mail de Perial : " Consultation dans le cadre de la mise en œuvre du fond de remboursement ".
Ça y est, j'y suis. Mais que fais-je ???
C'est là que j'ai besoin de vos retours.
Perial propose 111,26€ / part. Sachant que la part valait 182 ou 184€ à l'époque. Ça représente une très forte moins value.
Côté rendement, PFO2 est moins que médiocre, et si j'en sors, c'est pour me repositionner sur du Remake ou autre. La somme récupérée de la vente et placée sur ce type de SCPI permettrait un gain à peu près similaire en l'état actuel des choses.
Mais Remake va t'il continuer à servir un rendement à 7% , combien d'années ?
Et pour Perial, PFO2 va maintenir son dividende ? Peut-il augmenter (je ne pense pas), baisser ?
Et au-delà de ça, la question de la valorisation.
Perial a-t-il les moyens de donner une nouvelle orientation, un nouveau souffle à PFO2 qui lui permettrait de redonner confiance/envie aux investisseurs pour revaloriser son prix de part et acquérir de nouveaux immeubles ? Ou bien est-ce une SCPI qui est déjà morte, dont plus personne ne veut, et dont son prix va se réduire à peau de chagrin ? En effet, quand je vois le nombre de parts PFO2 en attente d'être vendues, ça interroge.
Merci donc par avance pour m'avoir lu et pour vos éventuels retours/réflexions sur ce sujet.
Bonne journée

Je ne suis pas le plus avisé sur ce sujet et attends ( comme vous ) le retour de certains experts mais, pour ma part, je le débarrasserais de ce canard boiteux et n’attendrais pas la fin d’une convalescence qui risque de s’éterniser.

 

[Kizzo]

Personne ne sachant de quoi l'avenir est fait, je me baserais sur votre projet actuel. Vous avez demandé à couper la position, pourquoi faire machine arrière maintenant ?
Si vous estimez que la SCPI est mauvaise, vendez vos parts et passez à autre chose.
Les SCPI restent des valeurs mobilières, ça peut baisser. Parfois en bourse il faut accepter de faire des pertes. Sinon il ne faut pas investir sur les marchés financiers. La SCPI ne fait pas exception

 

[poam5356]

Les SCPI restent des valeurs mobilières,

Euh, non !
Valeurs mobilières = Actions, obligations, parts de FCP ou d'OPCVM, titres de créance... Mais jamais SCPI.

 

[Buffeto]

Propriétaire (en direct et à crédit) de 165 parts de SCPI PFO2 acquises en 2014,

déjà 1ere question : où en es tu de ce crédit ?
les loyers reçus couvrent ils au moins le tiers des remboursements annuels ?

Ça représente une très forte moins value.

donc si tu vends tu fais une mauvaise affaire . es tu prêt à l'accepter ?

un gain à peu près similaire en l'état actuel des choses.

quel intérêt alors si le gain est similaire ?

Mais Remake va t'il continuer à servir un rendement à 7% , combien d'années ?

comment le savoir ?

Peut-il augmenter (je ne pense pas), baisser ?

les biens sont des biens .....tant qu'ils sont loués il y a des revenus

Et au-delà de ça, la question de la valorisation.

tout dépend tes objectifs de départ .
si l'objectif est d'avoir des revenus sur le long terme la valorisation au temps T n'est pas décisive

En effet, quand je vois le nombre de parts PFO2 en attente d'être vendues, ça interroge.

ça interroge surtout sur l'effet " panique " . comme je l'ai dit : les biens sont des biens ...
si un local commercial ne se loue plus il est toujours possible , meme si ça prend du temps de le transformer en logement d"habitation

pour vos éventuels retours/réflexions sur ce sujet.

mon avis n'est que mon avis et tu as le droit de ne pas etre d'accord

 

[Carnby]

déjà 1ere question : où en es tu de ce crédit ?
les loyers reçus couvrent ils au moins le tiers des remboursements annuels ?

Il me reste 5 ans. Les loyers reçus couvrent la moitié des remboursements du crédit.

donc si tu vends tu fais une mauvaise affaire . es tu prêt à l'accepter ?

quel intérêt alors si le gain est similaire?

L'idée est de faire le bon choix !
L'idée est d'éviter de s'enliser dans un placement duquel il sera plus compliqué d'en sortir ultérieurement. L'idée est la préservation du rendement plus que le capital. Mais une SCPI qui décline est-elle rassurante pour l'investisseur ?

comment le savoir ?

Ça vaut pour toutes les questions. Personne ne peut le savoir.
Mais une bonne expertise permettrait d'entrevoir ce que pourrait être PFO2 dans l'avenir, bien que ça reste des projections.

mon avis n'est que mon avis et tu as le droit de ne pas etre d'accord

Et ton avis serait quoi ?

Je suis un peu perdu dans toutes ces informations....

Merci pour vos retours en tout cas.
Bonne soirée.

 

[Buffeto]

Il me reste 5 ans. Les loyers reçus couvrent la moitié des remboursements du crédit.

ok donc l'investissement est plus que correct au niveau trésorerie

L'idée est d'éviter de s'enliser dans un placement duquel il sera plus compliqué d'en sortir ultérieurement.

étant donné le délai de vente penses tu que ça pourrait etre pire ?

L'idée est la préservation du rendement plus que le capital. Mais une SCPI qui décline est-elle rassurante pour l'investisseur ?

le risque fait partie du jeu . tant que les loyers sont payés il n'y a pas forcement d'urgence à agir

Et ton avis serait quoi ?

je possède des PFO2 .
je les garde .
vu la décote il est trop tard pour sortir sans perdre un capital important .

 

[petit épargnant]

Merci pour votre témoignage, et désolé pour votre situation, j'hésite parfois à m'engager dans l'achat de SCPI à crédit mais votre retour d'expérience me conforte dans le fait d'investir cash et mensuellement, c'est finalement un garde fou.

Je suis également propriétaire de parts de PFO2, personnellement je garde mes parts car mon objectif était bien de créer un complément de revenu.

De plus, çà me ferait vraiment mal de revendre les parts 111 euros : à ce prix là à la limite j'en achète 9 pour avoir un compte rond sur ma ligne PFo2. A titre personnel, j'espère que cette SCPI suivra le chemin de PFO.

 

[Carnby]

je possède des PFO2 .
je les garde .
vu la décote il est trop tard pour sortir sans perdre un capital important .

Je suis également propriétaire de parts de PFO2, personnellement je garde mes parts car mon objectif était bien de créer un complément de revenu.

Merci pour vos retours.
Je souhaite comprendre votre décision.
Pouvez-vous m'expliquer la réflexion qui vous a amené à cette décision ?
Ne craignez vous pas une nouvelle correction (avec ses conséquences) tandis que d'autres SCPI vont voir leur prix de part augmenter ?
Pensez-vous que Perial peut retourner la situation à court ou moyen terme quand on constate que même après une forte baisse du prix de souscription, personne n'en achète !
Comment pourront-ils aller chercher de la rentabilité ?
Sans parler de leur endettement...
J'essaie de comprendre au mieux la situation actuelle de PFO2 afin de déterminer si c'est judicieux de rester ou non.

 

[Kizzo]

Il peut y avoir une stratégie de revenus sans chercher de plus-value. Qu'importe la baisse quand vous n'êtes pas vendeur.
Le prix de mon appartement baisse mais je touche un loyer qui me convient. Je veux un revenu complémentaire. Quel serait le problème ?

 

[Buffeto]

Je souhaite comprendre votre décision.
Pouvez-vous m'expliquer la réflexion qui vous a amené à cette décision ?

exactement ce que dit @Kizzo je joue le très long terme et les revenus .
d'ailleurs avant la chute immobilière ( dont je pense qu'elle sera temporaire ) j'avais fait donation d'une partie de mes PFo2 à mes enfants pour qu'ils aient des revenus complémentaires ....

Ne craignez vous pas une nouvelle correction (avec ses conséquences) tandis que d'autres SCPI vont voir leur prix de part augmenter ?

possible mais puisque je ne suis pas vendeur , le prix facial des parts n'a qu'une importance relative

Pensez-vous que Perial peut retourner la situation à court ou moyen terme quand on constate que même après une forte baisse du prix de souscription, personne n'en achète !

lorsque le marché immobilier va se retourner ( ça arrivera un jour mais dire dans combien de temps je ne peux pas le prédire ) alors la valorisation des parts remontera

Comment pourront-ils aller chercher de la rentabilité ?

je possède des appartements que je loue ....puisque mes locataires payent le loyer j'ai de la rentabilité quelle que soit la valeur faciale de mes appartements

J'essaie de comprendre au mieux la situation actuelle de PFO2 afin de déterminer si c'est judicieux de rester ou non.

comme je te le disais au départ tout dépend de tes objectifs de départ ..

de mon point de vue vendre à perte n'est jamais une bonne affaire et ce d'autant plus qu'il y a un crédit en cours .
d'ailleurs que dirait la banque prêteuse ? a t'elle une garantie sur les parts ?

 

[agra07]

Merci pour vos retours.
Je souhaite comprendre votre décision.
Pouvez-vous m'expliquer la réflexion qui vous a amené à cette décision ?
Ne craignez vous pas une nouvelle correction (avec ses conséquences) tandis que d'autres SCPI vont voir leur prix de part augmenter ?
Pensez-vous que Perial peut retourner la situation à court ou moyen terme quand on constate que même après une forte baisse du prix de souscription, personne n'en achète !
Comment pourront-ils aller chercher de la rentabilité ?
Sans parler de leur endettement...
J'essaie de comprendre au mieux la situation actuelle de PFO2 afin de déterminer si c'est judicieux de rester ou non.

Je pense qu'il y a un effet moutonnier dans la réaction de beaucoup d'epargnants. Cette attitude ne prouve pas que cette SCPI soit condamnée à decliner inexorablement
Bien évidemment les fortes baisses de certaines SCPI anciennes face à l'insolente réussite commerciale de jeunes SCPI appellent à se poser des questions.
Je trouve que votre raisonnement consistant à comparer objectivement deux solutions avec leurs conséquences (mais aussi leur incertitude) est la bonne.
Je n'apporte probablement pas de réponse satisfaisante à votre question.
J'ai aussi quelques parts de cette SCPI en AV; il me serait très facile de les vendre par rachat partiel ou arbitrage. A ce jour je ne l'ai pas fait.
Je n'oublie pas que la pierre (papier ou en dur) c'est toujours du long terme.

 

[Carnby]

d'ailleurs que dirait la banque prêteuse ? a t'elle une garantie sur les parts ?

Il n'y a pas de nantissement.
C'est un Crédit Logement.

Je trouve que votre raisonnement consistant à comparer objectivement deux solutions avec leurs conséquences (mais aussi leur incertitude) est la bonne.

Merci, il est possible que les autres contributeurs le pense également.
Le délai pour rendre réponse, 15 jours, est plutôt court. Et l'enjeu financier est relativement important pour moi.

 

[petit épargnant]

Merci pour vos retours.
Je souhaite comprendre votre décision.
Pouvez-vous m'expliquer la réflexion qui vous a amené à cette décision ?
Ne craignez vous pas une nouvelle correction (avec ses conséquences) tandis que d'autres SCPI vont voir leur prix de part augmenter ?
Pensez-vous que Perial peut retourner la situation à court ou moyen terme quand on constate que même après une forte baisse du prix de souscription, personne n'en achète !
Comment pourront-ils aller chercher de la rentabilité ?
Sans parler de leur endettement...
J'essaie de comprendre au mieux la situation actuelle de PFO2 afin de déterminer si c'est judicieux de rester ou non.

Me concernant ce qui m'a fait m'intéresser aux SCPI c'est d'avoir de l'immobilier sans les soucis de la gestion en direct, mon idée étant de ne jamais revendre les parts que j'achète. Ainsi, ce que j'attends des SDG ce n'est pas de faire monter le prix des parts mais d'avoir le TOF le plus élevé possible pour assurer la distribution.

Dans la file générale sur le SCPI, quelqu'un a relayé la relocation d'actifs de PFO2, à voir si le TOF remonte dans le prochain bulletin.

Donc je ne vends pas mes parts mais je prends cela comme une leçon pour mes investissements à venir (diversifier au maximum les sdg et les SCPI).

 

[Kizzo]

Il n'y a pas de nantissement.
C'est un Crédit Logement.


Merci, il est possible que les autres contributeurs le pense également.
Le délai pour rendre réponse, 15 jours, est plutôt court. Et l'enjeu financier est relativement important pour moi.

Quelle est votre stratégie ? Revenus ? Plus-value ?

 

[Carnby]

Quelle est votre stratégie ? Revenus ? Plus-value ?

Ma stratégie, c'est du revenu ET pouvoir revendre (à bon prix) avant mes 70 ans., soit dans un peu moins de 25 ans.

 

[Buffeto]

, soit dans un peu moins de 25 ans.

il peut se passer énormément de choses en 25ans .....

 

[Sop74]

Merci pour votre témoignage, et désolé pour votre situation, j'hésite parfois à m'engager dans l'achat de SCPI à crédit mais votre retour d'expérience me conforte dans le fait d'investir cash et mensuellement, c'est finalement un garde fou.

Je suis également propriétaire de parts de PFO2, personnellement je garde mes parts car mon objectif était bien de créer un complément de revenu.

De plus, çà me ferait vraiment mal de revendre les parts 111 euros : à ce prix là à la limite j'en achète 9 pour avoir un compte rond sur ma ligne PFo2. A titre personnel, j'espère que cette SCPI suivra le chemin de PFO.

et au niveau fiscal ça donne quoi cette moins value?

 

[petit épargnant]

Ma stratégie, c'est du revenu ET pouvoir revendre (à bon prix) avant mes 70 ans., soit dans un peu moins de 25 ans.

C'est peut-être plus vers l'assurance vie qu'il faut se tourner ?

 

[Buffeto]

C'est peut-être plus vers l'assurance vie qu'il faut se tourner ?

impossible de le faire à crédit .....