SCPI : Avis fond de remboursement PFO2

[poam5356]

Ma stratégie, c'est du revenu ET pouvoir revendre (à bon prix) avant mes 70 ans., soit dans un peu moins de 25 ans.

Si ça peut vous aider, voici mon témoignage sur une scpi (pas celle que vous avez, et c'est en direct) que j'ai :
2 phénomènes ont impacté la scpi dans les années 2016/2022, à savoir de gros travaux de réhabilitation des 3 principaux immeubles de la scpi, et des nombreuses sorties causées par les décès d'associés et dont les héritiers ne voulaient pas garder les parts. Il s'agit de l'une des 2 plus vieilles scpi du marché, ce qui explique le décès des associés de la 1ère heure.
Non seulement les parts en attente de vente s'accumulaient, mais les loyers versés ont drastiquement baissé du fait de l'arrêt des 3 immeubles pour travaux qui ont duré longtemps (étalés sur plusieurs années).
J'ai été tenté d'essayer de vendre, même à vil prix puisque, ayant acheté les parts dans les années 95, j'étais quand même largement gagnant sur mon prix d'achat.
Heureusement que je n'ai pas vendu, je m'en serais mordu les doigts.
Avec le retour en production des 3 immeubles, et une valeur largement revue à la hausse, loyers et cours de la scpi ont été boostés et je suis heureux (chaque trimestre) d'avoir gardé mes parts.
Comme vient de l'écrire @Buffeto, il se passe beaucoup de choses en 25 ans.
On peut facilement imaginer que les gérants de votre scpi ne vont pas rester inactifs et vont tout faire pour redresser la barre. C'est quand même la motivation première de tout gérant que d'offrir un produit qui va performer dans le temps.
L'immobilier, c'est du temps long. Prenez-le comme tel et restez axé sur votre stratégie sur cette scpi, même si c'est contre vents et marées ! Au final, vous pourriez être surpris.

 

[Buffeto]

et au niveau fiscal ça donne quoi cette moins value?

rien ...tu payes de l'impôt si tu fais une PV ...mais pas quand tu fais une MV

 

[Sop74]

rien ...tu payes de l'impôt si tu fais une PV ...mais pas quand tu fais une MV

donc ça "n'éponge" pas des gains faits par ailleurs

 

[petit épargnant]

impossible de le faire à crédit .....

Oui en effet, si la logique est de revendre avec plus value combiné à un crédit. Dans ce cas, si l'idée est de combiner crédit et plus value à la revente, c'est presque ce qui m'amènerait à acheter un bien en direct plutôt que des SCPI.

 

[Buffeto]

donc ça "n'éponge" pas des gains faits par ailleurs

non

 

[Buffeto]

c'est presque ce qui m'amènerait à acheter un bien en direct plutôt que des SCPI.

dans l'idée c'est la meme chose sauf que dans une SCPI tu ne t'occupes de rien .

un bien en direct tu dois le chercher , le visiter , le négocier puis qqun de plus rapide l'achète alors tu recommences ...
ensuite il faut sélectionner un locataire , faire des visites , des diagnostics ....et ensuite que ton locataire ne fasse pas défaut et lorsqu'il part un état des lieux contradictoires puis rechercher un autre locataire .....

bien sur tu peux confier la gestion locative à une agence mais ça a un cout.....

les SCPi tu ne t'occupes de rien de tout ça

 

[Carnby]

il peut se passer énormément de choses en 25ans .....

Et d'autres...

Donc pour vous, les fondamentaux de PFO2 sont toujours bons !
Il n'y a pas péril en la demeure !
Cette mauvaise passe peut se rattraper sur le long terme sans rester indéfiniment en retrait de toutes les autres SCPI.
C'est bien ça ?

 

[Kizzo]

Cette mauvaise passe peut se rattraper sur le long terme sans rester indéfiniment en retrait de toutes les autres SCPI.

Peut oui. Fera.... ??
Si on avait la boule de cristal ça serait plus simple...
rien ne dit que les nouvelles SCPI ne connaîtront pas leur disgrâce à leur tour...

 

[Buffeto]

C'est bien ça ?

ce n'est pas ce que j'ai dit .

j'ai dit que la stratégie est la bonne et que puisque c'est du long terme qu'il ne faut pas s'arrêter aux soubresauts que tu vas forcément rencontrer ....

le substrat ( immobilier ) devrait rebondir à moyen terme .
de plus la stratégie HQE de PFO2 me semble aller dans le bon sens ( c'est pour ça que j'y ai investi ) .

mais encore une fois ce n'est que mon avis

 

[Carnby]

Peut oui. Fera.... ??
Si on avait la boule de cristal ça serait plus simple...
rien ne dit que les nouvelles SCPI ne connaîtront pas leur disgrâce à leur tour...

J'en ai bien conscience.
Le but de ce post est d'anticiper la trajectoire que pourrait prendre la SCPI afin de prendre une décision, en s'aidant des divers retours.

ce n'est pas ce que j'ai dit .

j'ai dit que la stratégie est la bonne et que puisque c'est du long terme qu'il ne faut pas s'arrêter aux soubresauts que tu vas forcément rencontrer ....

le substrat ( immobilier ) devrait rebondir à moyen terme .
de plus la stratégie HQE de PFO2 me semble aller dans le bon sens ( c'est pour ça que j'y ai investi ) .

mais encore une fois ce n'est que mon avis

Au temps pour moi, c'était plus dans l'idée générale. Et j'ai bien pris note que ce n'est que ton avis, pas un conseil.
J'ai d'ailleurs contacté quelques professionnels commercialisant des SCPI en direct.
Leur avis est unanime : vendre !
D'ailleurs, l'un d'eux me disait que lors de la dernière revalorisation du parc, en juillet, la valorisation réelle du parc de PFO2 était à -9% par rapport à sa valeur de reconstitution (désolé, ce ne sont peut-être pas les bons termes), en limite du tunnel -10/+10, et laisserait supposer une nouvelle décote.
Bref, ces professionnels ont-ils un biais, un intérêt à avoir ce discours, je me suis interrogé, d'où ma demande ici vers des particuliers concernés mais qui s'y connaissent certainement plus que moi.

 

[Buffeto]

Bref, ces professionnels ont-ils un biais, un intérêt à avoir ce discours,

à ton avis ?
s'ils vendent des SCPI bien sur qu'ils ont un intérêt à ce que tu vendes pour racheter chez eux

 

[Buffeto]

D'ailleurs, l'un d'eux me disait que lors de la dernière revalorisation du parc, en juillet, la valorisation réelle du parc de PFO2 était à -9% par rapport à sa valeur de reconstitution (désolé, ce ne sont peut-être pas les bons termes), en limite du tunnel -10/+10, et laisserait supposer une nouvelle décote.
.

regarde comme les choses peuvent aller vite .
je viens de retrouver un mail de 2020 qui m'informait de ça :

Perial va augmenter d'ici mi-mars le prix des parts de 2 de ses SCPI, à savoir :

• SCPI PFO² : +2% environ
• SCPI Grand Paris : entre +2,5% et +3%

 

[petit épargnant]

à ton avis ?
s'ils vendent des SCPI bien sur qu'ils ont un intérêt à ce que tu vendes pour racheter chez eux

Sur un réseau social j'ai même vu des conseillers (dont un qui remplace une conseillère qui m'avait vendu des parts de primovie) qui recherchent des parts à prix cassé, on ne voyait pas çà il y a 6 mois : ils estiment peut-être que les épargnants ont le moral au plus bas et que c'est le moment d'en profiter avant que le marché ne rebondisse...

Idem pour les assureurs, il faudra suivre le contenu des fonds euros.

 

[Kizzo]

Sur un réseau social j'ai même vu des conseillers (dont un qui remplace une conseillère qui m'avait vendu des parts de primovie) qui recherchent des parts à prix cassé, on ne voyait pas çà il y a 6 mois : ils estiment peut-être que les épargnants ont le moral au plus bas et que c'est le moment d'en profiter avant que le marché ne rebondisse...

Idem pour les assureurs, il faudra suivre le contenu des fonds euros.

Les requins ont toujours bon appétit...

 

[Jaumep]

ce n'est pas ce que j'ai dit .

j'ai dit que la stratégie est la bonne et que puisque c'est du long terme qu'il ne faut pas s'arrêter aux soubresauts que tu vas forcément rencontrer ....

le substrat ( immobilier ) devrait rebondir à moyen terme .
de plus la stratégie HQE de PFO2 me semble aller dans le bon sens ( c'est pour ça que j'y ai ai investi ) .

mais encore une fois ce n'est que mon avis

HQE va effectivement dans le bon sens mais c’est le choix des emplacements qui est moins judicieux pour PFO2 ( plutôt périphérie des agglomérations).

 

[Buffeto]

HQE va effectivement dans le bon sens mais c’est le choix des emplacements qui est moins judicieux pour PFO2 ( plutôt périphérie des agglomérations).

ben le HQE ça ne se trouve pas en centre ville.....

 

[Jaumep]

ben le HQE ça ne se trouve pas en centre ville.....

Pas faux..,

 

[petit épargnant]

Les requins ont toujours bon appétit...

Oui, les mêmes qui il y a deux ans disaient "pfo2 c'est du solide" (je ne blague pas, on le lit encore sur Facebook en regardant les vieux posts de 2022).