Revenus fonciers au réel, année fiscale blanche et travaux

[dodo1]

êtes vous comme moi Franco Mauricien ?
Si oui quel coïncidence !!

Non pourquoi ?

 

[moietmoi]

Je dois rencontrer un gestionnaire en patrimoine en fin de semaine, il m'a dit au téléphone qu'il y avait des points encore troubles et que le choix n'était pas encore arrêté par le gouvernement

la loi est votée. Dura lex , sed lex (la loi est dure, mais c'est la loi)

Evitez donc ce cgp qui me fait penser à ces diseuses de bonnes aventures qui vous prennent la main avant de vous prendre votre portefeuille, en disant: Entrez donc, j'ai quelque chose à vous dire!!
votre cgp est un fiefé coquin

quels sont les points qui vous ne paraissent pas clairs?

 

[lopali]

votre cgp est un fiefé coquin

...

 

[paal]

la loi est votée. Dura lex , sed lex (la loi est dure, mais c'est la loi)
.....
quels sont les points qui vous ne paraissent pas clairs?

Ce n'est pas au client que cela ne paraît pas clair, mais au CGP ; c'est peut-être un attrape insectes !

Autrement, une fois la loi votée, il y a le décret d'application, puis vient ensuite le BOFIP de l'administration, qui est une source non négligeable d'information ...

 

[zourite]

Bonsoir,

Que pensez vous de cet article :
[lien réservé abonné] ?

J'ai du mal a croire que même si "un dispositif particulier" est mis en place pour déduire l'intégralité des travaux réalisés en 2018 , le fisc tolère qu'on les déduise à nouveau en 2019 !?!?!

Je serais curieux de savoir sur quel texte s'appuie cet article .

Bon, preuve que cet article était ambigu , le monde à publié une 2eme version d'éclaircissement plus argumentée et documentée :
[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

Bon, preuve que cet article était ambigu , le monde à publié une 2eme version d'éclaircissement plus argumentée et documentée :

rien de bien neuf, tout est expliqué dans ce post et sur le site de cbanque, mais si cet article vous plaît et vous renseigne.....tout va bien

 

[gunday]

En résumé (ce que je n'avais pas compris), les travaux d'amélioration (planifiable d'après l'article) doivent être fait en 2018.
Les travaux d'entretien, quand besoin, ça ne change rien.

 

[Le Phoenix]

Bonjour à tous,
J'ai acquis un appartement dans l'ancien fin janvier 2018 pour y faire ma résidence principale pendant 2 ans, en attendant d'emménager dans un autre logement que j'ai acheté en VEFA qui sera prêt dans le courant du er ou 2ème semestre 2020. Lorsque je déménagerai pour le nouvel appartement en 2020, je mettrais mon 1er appartement en location.
Mon problème est que l'appartement dans lequel je vis actuellement nécessite des travaux importants que je souhaiterai défiscaliser par le biais du déficit foncier car la destination finale de cette opération est la location long terme de l'ancien appartement.
Je souhaiterai donc savoir à partir de quelle année je peux commencer mes travaux.
Merci pour vos réponses

 

[moietmoi]

Bonjour, pas simple et intéressant.....
en tout état de cause, en l'absence de revenu foncier d'un bien destiné à la location donc, non résidence principale, le déficit foncier crée par les travaux (ceux qui sont déductibles) est obligatoirement imputé sur le revenu global général jusqu'à 10700 euros l'année où sont dépensés les travaux;(en faisant une déclaration 2044)

Je pense que seul un rescrit fiscal( réponse écrite des impots, y compris par mail) à une question savamment posée vous couvrirait pour la suite;

logement que j'ai acheté en VEFA

la location long terme de l'ancien appartement.

qu'en dit l'acte authentique d'achat? résidence principale? locative? secondaire? idem pour l'éventuel acte de prêt?

J'ai acquis un appartement dans l'ancien fin janvier 2018 pour y faire ma résidence principale pendant 2 ans

idem mêmes questions...?

par ailleurs je formulerai la phrase exactement à l'inverse:
j'ai acheté en VEFA ma RP, le( date de l'acte authentique) qui sera prêt dans le courant 2ème semestre 2020 ; en attendant que ma résidence principale soit livrée, je loge dans l'appartement acquis le.... destiné à la location; Afin de le mettre au niveau des prestations classiques de location, j'ai des travaux à effectuer.....

Avec cette vue, il serait possible que les impots vous répondent que si vous déclarez en imposition un revenu locatif fictif( vous vous réservez à vous même un bien locatif) équivalent au loyer que vous auriez touché en le louant, vous pouvez faire une 2044 normale en étant donc imposé sur votre loyer-charges, ce qui pourrait en fonction des travaux amener à un déficit foncier; pour faire mieux, il faudrait aussi leur prouver que le bien n'est pas louable actuellement( critères d'insalubrité....) ou alors il vous diront que les travaux en 2020 sont comptabilisables;
je vois mal comment faire mieux...sauf si vraiment dans les 2 actes, la destination est bien spécifiée.. et encore

 

[Gorbatchev]

Bonjour à tous,

Nouveau venu sur ce forum, j'ai trouvé des intervenants d'un très bon niveau ici. J'ai un cas à soumettre pour lequel je n'ai pas trouvé de réponse dans les différents sujets de ce forum.
En quelques mots: j'ai acheté un bien en 2017, avec travaux pour le mettre en location. Sur ma déclaration 2018, j'ai totalement effacé les revenus fonciers de 2017, plus les 10700€ d'autres revenus et j'ai crée un report de -15000€ pour 2018.
Or de ce que je comprends, ce report ne servira à rien en 2018 (les revenus fonciers que je touche sont à peu près de 13000€, charges déduites). Est ce que j'ai bien compris ? Quelles sont les idées pour "profiter" de ce report ? Est ce que je fais partie des gens qui se font léser par la mise en place du CIMR ?
La seule idée qui me vient à l'esprit serait de demander à mon employeur de me verser par anticipation sur 2018, la prime qui m'est due chaque année en Mars (donc celle de 2019). Ce serait alors un revenu exceptionnel (puisque double prime sur 2018) et j'en absorbe une partie avec mon report foncier ?
Si un expert de ce forum a une autre idée ?

 

[Buffeto]

Or de ce que je comprends, ce report ne servira à rien en 2018

et oui Mickaêl , l'année blanche n'est pas aussi favorable que ca pour tout le monde

Ce serait alors un revenu exceptionnel (puisque double prime sur 2018) et j'en absorbe une partie avec mon report foncier ?

c'est sans doute une idée à creuser . je ne suis pas un grand spécialiste de l'année fiscale blanche mais j'ai peur que des déficits fonciers ne puissent pas s'imputer sur des revenus exceptionnels ....mais il est possible que je me trompe ...à voir avec nos amis fonctionnaires des impôts .

 

[Gorbatchev]

Merci pour ta réponse, ô grand modérateur !

 

[moietmoi]

En quelques mots: j'ai acheté un bien en 2017, avec travaux pour le mettre en location

Bonjour,
ok

j'ai totalement effacé les revenus fonciers de 2017

donc les travaux ont été faits et en plus il y a eu un locataire une partie de 2017

Sur ma déclaration 2018

celle faite en ce moment sur les revenus de 2017,

plus les 10700€ d'autres revenus

crée un report de -15000€ pour 2018.

donc le déficit foncier restant, après voir épongé les loyers touchés en 2017 , était de 25700 euros( en négligeant pour l'instant les subtilités des intérêts d'emprunts)
Ta déclaration faite en 2018 (en ce moment) laisse apparaître un report imputable sur les revenus fonciers des années suivantes (donc loyers de 2018 et suivantes) de 15 000 euros;
Donc , concernant tes revenus fonciers touchés en 2018, il y aura ton revenu foncier propre à 2018(tu as indiqué 13 000) duquel tu déduira 13 000( venant du déficit de 15 000 reportables ); il restera -2000 à reporter sur tes revenus fonciers de 2019;

Donc on pourrait penser que les 13 000 utilisés ,le sont en vain, car de toute façon le CIMR serait venu compenser l'impôt dû;

Mais comme le revenu foncier ordinaire 2018 sera défini par le plus haut des revenus fonciers de 2016 et 2017,(zéro dans ton cas, alors qu'il y a location en 2017), si le déficit reportable en 2018 n'était pas utilisé à hauteur de 13 000 pour rendre nul ton revenu foncier imposable, ton revenu foncier 2018 aurais été nettement supérieur(13 000) et imposé à ce titre en revenu extra ordinaire, avec la possibilité de recours en montrant que tes revenus 2019 et 2020 sont au moins égaux au revenu de 2018; Tout le monde me suit?
voilà la lecture que j'en ai...

 

[Gorbatchev]

Merci pour cet hypothese intéressante, moietmoi.
Ta reformulation de ma situation est exacte, à ceci près qu'avant 2017, les revenus n'étaient pas nuls, car j'avais déjà un autre bien, mais le raisonnement doit rester le même.
Je ne suis tout de meme pas sur que la notion de "revenu extraordinaire" introduite pour l'année 2018 s'applique aux revenus fonciers. Ca vaut le coup que je présente cela au fisc je pense.

 

[moietmoi]

e ne suis tout de meme pas sur que la notion de "revenu extraordinaire" introduite pour l'année 2018 s'applique aux revenus fonciers.

si bien sûr.... avec le fait que si l'activité de location commence en 2018, comme une activité de libéral par exemple, alors ce n'est pas du revenu extraordinaire; qu'en est il lorsque déjà bailleur, on rajoute un bien en 2018? je ne sais pas; mais le tien a été rajouté en 2017 si je ne trompe pas?

Ca vaut le coup que je présente cela au fisc je pense.

je pense aussi, en ayant bien fait le schéma avant, pour défendre le plus favorable à ton cas....

 

[Buffeto]

Merci pour ta réponse, ô grand modérateur !

tiens j'ai trouvé ca [lien réservé abonné]si tu veux .....

 

[Gorbatchev]

tiens j'ai trouvé ca [lien réservé abonné]si tu veux .....

Ca traite de 2018 et 2019. Mon probleme est entre 2017 et 2018. Je n'ai pas de travaux sur 2018, seulement un report de déficit de 2017. Donc pas possible de moyenner en 2019.

si bien sûr.... avec le fait que si l'activité de location commence en 2018, comme une activité de libéral par exemple, alors ce n'est pas du revenu extraordinaire; qu'en est il lorsque déjà bailleur, on rajoute un bien en 2018? je ne sais pas; mais le tien a été rajouté en 2017 si je ne trompe pas?

Oui rajouté en 2017. Donc si je résume il faut que je fasse comprendre au fisc que le revenu de 2018 n'est pas extraordinaire, ce que je pourrais prouver en 2019 et après puisque ce niveau de revenu va perdurer ensuite. Mais il faut qu'ils admettent que le report de mon déficit de 2017 sur 2018 est lui, extraordinaire, pour qu'ils me fassent une remise, alors que je n'aurais pas d'autre revenus exceptionnels sur 2018 (sauf cette idée tordue d'avancer ma prime 2019). Je vois quand meme mal le fisc me donner de l'argent pour 2018 alors que je ne payerai aucun impot sur cette année là.
Mais je vais tenter l'approche par téléphone, pour voir ce que l'on me répond....

 

[Pendragon]

Bonjour à tous, à mon tour de faire appel à votre compréhension de l'année blanche concernant les revenus locatifs.
J'ai lu toute la file n y compris le rectificatif du monde
[lien réservé abonné]

Mais soit le journaliste n'a rien compris , soit c'est moi. Dans l'article le journaliste dit :" Ne pas faire de travaux en 2018 et attendre 2019 pour les faire est la pire des solutions : les contribuables ne pourront déduire en 2019 que la moitié de leur montant !"

car j'ai un cas concret qui se présente : Un locataire me demande de changer deux fenetres simple vitrage (assimilable à des travaux pilotables).

Si j'ai compris :
Je le fais en 2018 : Lors de la déclaration que je ferai en 2019, je déduis ces travaux de mes revenus des loyers, mais finalement on s'en fiche puisque je ne payerai pas d'impots sur les revenus locatifs percus en 2018 du fait de l'année blanche.
Ensuite sur la déclaration que je ferai en 2020, je déduirai 50% des travaux de ces deux fenêtres sur les revenus des loyers percus en 2019.

Maintenant, si je fais ces travaux en 2019 :,sur la declaration que je ferai en 2020, je deduirai 50% des travaux de ces deux fenetres sur les revenus des loyers de 2019, ce qui revient au même !!

La seule différence que je vois, c'est que déduire 100% de travaux en 2018 induira un revenu imposable 2018 moins élevé , mais qu'est ce que cela va influencer ?

Merci de vos lumières !!!

 

[Pendragon]

Bon, après recoupement à droite et à gauche, en effet aucun intérêt de faire les travaux en 2018, sauf si ces travaux aurait induit un déficit foncier reportable.(donc déficit >10700e).

Je vais donc,"négocier" avec le locataire pour changer les fenêtres en Janvier 2020 ou Janvier 2019 au pire des cas.