rendement locatif

[dodo1]

bonjour,

actuellement un bien location qui me rapporte environ 4 % net annuel après impôts.

est ce que c'est bon rendement ?

 

[ZRR_pigeon]

oui.

(si vous voulez une réponse plus etoffée, il faudrait plus d'infos (prix d'achat, prix de revente aujourd'hui, loyer actuel hors charges, etc..)

 

[Buffeto]

actuellement un bien location qui me rapporte environ 4 % net annuel après impôts.

est ce que c'est bon rendement ?

4% net après impôts ...c'est un excellent rapport ( surtout si on est en TMI sup à 30 )

 

[ZRR_pigeon]

4% net après impôts ...c'est un excellent rapport ( surtout si on est en TMI sup à 30 )

s'il a été acheté recemment, c'est excellent, s'il a été acheté il y a 20 ans, c'est plutot bon. Ca dépend d'a quel moment dans les ondulations du prix de l'immobilier vous avez acheté.

 

[Buffeto]

s'il a été acheté recemment, c'est excellent, s'il a été acheté il y a 20 ans, c'est plutot bon. Ca dépend d'a quel moment dans les ondulations du prix de l'immobilier vous avez acheté.

je voulais juste dire que par les temps qui courent , il ne faut pas être plus royaliste que le roi et chercher à décrocher la lune ............

 

[dodo1]

oui.

(si vous voulez une réponse plus etoffée, il faudrait plus d'infos (prix d'achat, prix de revente aujourd'hui, loyer actuel hors charges, etc..)

le prix d'achat environs 95 000 euros
prix de vente je sais pas mais je pense dans les 120 000.
loyer 569 euros.

 

[dodo1]

4% net après impôts ...c'est un excellent rapport ( surtout si on est en TMI sup à 30 )

c'est quoi un TMI ?

 

[GoodbyLenine]

Un rendement de 4% net pour ce bien ne semble possible qu'avec un TMI très faible.

Je calcule (en supposant : Taxe Foncière = 569€, et qu'il n'y ait aucune autre charge non récupérable)
- avec TMI = 00% : rendement net = ( ( (12*569) - 569 ) -15.5% (prél. sociaux) ) / 120 000 = 4.41%
- avec TMI = 14% : rendement net = ( ( (12*569) - 569 ) - (14% +15.5%) ) / 120 000 = 3.68%
- avec TMI = 30% : rendement net = ( ( (12*569) - 569 ) - (30% +15.5%) ) / 120 000 = 2.84%
- avec TMi = 41%, ou plus, ça empire encore

TMI = Taux Marginal d'Imposition à l'IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)

 

[ZRR_pigeon]

ou alors il calcule les rendements avec 95000 et non 120 000....

 

[GoodbyLenine]

Dans ce cas, s'il avait acheté 20 ans plus tôt, il constaterait un rendement de 15 ou 20%, et si c'était 30 ou 40 ans avant le rendement ferait 30 ou 40%. Ca permet de se faire plaisir, mais ne pas utiliser la vrai valeur actuelle du bien revient à ne pas vouloir regarder la réalité en face.

 

[lopali]

c'est quoi un TMI ?

Bonjour Dodo1,

"Le taux marginal d’imposition (TMI) correspond à la tranche supérieure du barème atteinte par les revenus du contribuable.
Ce taux dépend du niveau de revenu du contribuable dans le barème progressif des impôts."

Démonstration. [lien réservé abonné]

 

[dodo1]

Un rendement de 4% net pour ce bien ne semble possible qu'avec un TMI très faible.

Je calcule (en supposant : Taxe Foncière = 569€, et qu'il n'y ait aucune autre charge non récupérable)
- avec TMI = 00% : rendement net = ( ( (12*569) - 569 ) -15.5% (prél. sociaux) ) / 120 000 = 4.41%
- avec TMI = 14% : rendement net = ( ( (12*569) - 569 ) - (14% +15.5%) ) / 120 000 = 3.68%
- avec TMI = 30% : rendement net = ( ( (12*569) - 569 ) - (30% +15.5%) ) / 120 000 = 2.84%
- avec TMi = 41%, ou plus, ça empire encore

TMI = Taux Marginal d'Imposition à l'IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)

ha bon le rendement se calcule sur la valeur du bien et non sur le prix d'achat?
concernant le TMI je suis alors à 0%.

 

[Anonyme]

ha bon le rendement se calcule sur la valeur du bien et non sur le prix d'achat?
concernant le TMI je suis alors à 0%.

ha bon le rendement se calcule sur la valeur du bien et non sur le prix d'achat?
concernant le TMI je suis alors à 0%.

Bonjour,

Ca dépend de votre optique d'investissement. Les deux calculs peuvent être pertinents, mais correspondent à deux approches différentes.

Si vous avez investi dans le seul but de générer des revenus (loyers) par exemple pour constituer un complément de retraite, vous pouvez considérer que vous êtes insensible à l'évolution des prix. Que la valeur de votre bien baisse ou augmente n'a pas d'influence sur votre rendement, qui est bien égal à la somme des revenus nets annuels (loyers - charges - taxes - impôts) rapportée au montant de votre investissement (ici, 95000 Eur si j'ai bien compris)

Si vous avez investi dans une optique plus financière il faut tenir compte, en plus du rendement locatif, de la valorisation du bien. Pour ce faire, vous pouvez effectivement calculer le rendement par rapport à la valeur actuelle du bien, et prendre une décision en fonction : si la valeur du bien augmente, ce rendement baisse mécaniquement. Financièrement, il peut être intéressant de liquider cet investissement pour aller sur un support plus rémunérateur (exemple théorique : si la valeur du bien double, par rapport à sa valeur courante votre investissement ne vous rapporte plus que 2%. Dans ce cas vous pouvez choisir de vendre pour réinvestir le produit de cette vente par exemple sur une assurance vie qui vous rapportera davantage).

 

[dodo1]

Bonjour,

Ca dépend de votre optique d'investissement. Les deux calculs peuvent être pertinents, mais correspondent à deux approches différentes.

Si vous avez investi dans le seul but de générer des revenus (loyers) par exemple pour constituer un complément de retraite, vous pouvez considérer que vous êtes insensible à l'évolution des prix. Que la valeur de votre bien baisse ou augmente n'a pas d'influence sur votre rendement, qui est bien égal à la somme des revenus nets annuels (loyers - charges - taxes - impôts) rapportée au montant de votre investissement (ici, 95000 Eur si j'ai bien compris)

Si vous avez investi dans une optique plus financière il faut tenir compte, en plus du rendement locatif, de la valorisation du bien. Pour ce faire, vous pouvez effectivement calculer le rendement par rapport à la valeur actuelle du bien, et prendre une décision en fonction : si la valeur du bien augmente, ce rendement baisse mécaniquement. Financièrement, il peut être intéressant de liquider cet investissement pour aller sur un support plus rémunérateur (exemple théorique : si la valeur du bien double, par rapport à sa valeur courante votre investissement ne vous rapporte plus que 2%. Dans ce cas vous pouvez choisir de vendre pour réinvestir le produit de cette vente par exemple sur une assurance vie qui vous rapportera davantage).

je vois je ne connaissais que la première méthode qui consistait à calculer le rendement d'après le prix de l'investissement.


si on prend en compte la valeur du bien pour calculer le rendement, c'est valeur est forcément un valeur estimée.

donc si je recalcule la valeur sur les 120 000 euros cela me donne.

en 2011 3.40 au lieu de 4.29
et en 2012 je pense que ce sera 3.17 au lieu de 4.

 

[dodo1]

j'ai un peu fait des recherches sur le net et le calcul de rendement locatif qu'on trouve c'est celle que j'ai appliqué
.

 

[GoodbyLenine]

En fait, tout dépend de pourquoi vous voulez calculer le rendement.

Pour ma part, je calcule surtout le rendement d'un bien pour le comparer avec le rendement d'un autre investissement (qui comportera d'autres risques / inconvénients/ avantages/ potentiels, qui devraient justifier la différence entre les rendements).

Je compare donc le rendement des biens que j'ai déjà (en calculant : revenus / prix actuel net vendeur) avec celui d'autres biens que je pourrais acquérir (en calculant : revenus / prix actuel net acheteur). Comme le prix net acheteur n'est pas égal au prix net vendeur (différence = les frais et taxes/impôts pour acheter + les frais et impôts pour vendre), un même bien n'aura pas le même rendement dans les deux situations.

Les calculs de rendement prenant en compte la valeur du bien il y a N années, quand il a été acquis, (comme celui que vous avez fait) ne me semblent pas avoir d'utilité pour optimiser/justifier les décisions à prendre. Ils peuvent cependant permettre de mesurer la pertinence des décisions passées (mais il faut alors plutôt faire un calcul -plus complexe- de TRI, déflaté de l'inflation, et tenant aussi compte du prix net vendeur qu'on pourrait obtenir actuellement, voire éventuellement du mode de financement utilisé), ce qui est utile pour apprendre de ses expériences.

 

[dodo1]

je calcule le rendement pour savoir combien cela me rapporte et pour voir si cela me rapporte plus que le livret A.

par exemple si je prend en compte que le bien a prix 26 % en 15 ans soit moins de 2% par an, alors qu'en le louant cela me rapporte plus par an.

 

[ZRR_pigeon]

par exemple si je prend en compte que le bien a prix 26 % en 15 ans soit moins de 2% par an, alors qu'en le louant cela me rapporte plus par an.

et vous en concluez quoi ? parce que là, vous avez l'air de comparer des choux et des bananes....

 

[dodo1]

et vous en concluez quoi ? parce que là, vous avez l'air de comparer des choux et des bananes....

ha ok, alors j'ai rien dit.

 

[dodo1]

c'est quoi le rendement minimum acceptable pour un bien locatif.

Si je prend la fourchette haute de 130 000 euros cela me fait un rendement de 2,9 % à 3 %.