Rembourser ou non un credit immobilier ...

[Turbo-057]

Hello,

Voila j'ai cloturé dernièrement un PEL et donc récupérer une jolie somme. Dont je n'ai pas spécialement besoin et pour la réinvestir en produit financier vu les taux actuels ca ne me tente pas du tout ...

Actuellement j'ai quelques apparts en locations.
Et je me pose la question

Est ce plus interessant de rembourser un pret ou non.

Donc sur un appart. (valeur environ 240 k€)
Il me reste grosso modo 76 k€ de pret donc avec 3% de frais de cloture donc environ 78k€ à cloturer. (sur 9 ans restant de pret)
Je peux donc soit le cloturer et toucher les loyers durant 10 ans
Ou est ce mieux de placer les 78 k€ durant 10 ans (aux environs de 2% ca ferait 17k€) ... (Mais dans ce cas je rouvre un PEL et puis voila pas envie d'AV ou autres joyeusetés)

J'avoue que pour l'heure je me pose la question ... car impots déduits du loyer ca me ferait une "rente" supplémentaire de 700 euros environ par mois durant 10 ans ... donc quasi l'équivalent de ce qui me reste de crédit a rembourser.

Comment pourrais je faire un calcul par rapport a ce qui est le plus interessant ? rembourser et placer les loyers ou laisser courir et placer la somme actuelle.

Perso j suis sur un truc du style au niveau des calculs ...
78 k€ placé sur 10 ans a 2% => 95000

Loyer placé sur 10 ans a 2% en progressif
750*12 placé a 2% => 99450
(en comptant l'augmentation des loyers ... je peux moyenné a 750 ...)

Donc si je calcul bien suis gagnant a rembourser ... bon mon conseiller lui me dit qu'il vaut mieux investir l'argent dans des produits financiers et ne pas rembourser ...
Ou alors changer mes mensualités pour rembourser plus vite en 3 ans environ sans frais (ca c'est sa dernière idée qui semble pas si mal ...)

Le hic bossant dans le domaine bancaire j préfère faire mes calculs moi meme et coté AV et autres joyeusetés bof bof j préfère du sécure ces temps ci.

 

[Buffeto]

pour les calculs savants je te renvoi au blog d'Aristide qui est particulièrement bien etoffé ....

cependant , si tu rembourses par anticipation , d'une part tu retrouves une capacité d'endettement (pour partir sur un autre projet éventuel ) d'autre part tu économises l'assurance sur le prêt ( si bien entendu tu ne comptes pas tomber en invalidité durant les 9années qui viennent ).

sincèrement quand il ne t'arrive rien , payer une assurance pour rien , moi ca me dérange....

ensuite effectivement il faut considérer les rentrées mensuelles qui peuvent être soit thésaurisées soit investies en produits à niveau d'entrée bas et de bon rapport ( pour rappel les SCPI ont des parts comprises entre 800 et 1 500 euros )...

et enfin ,se dégager de ses crédits apporte une tranquillité psychologique indéniable

mais ....ceci n'est que mon avis

 

[ZRR_pigeon]

vous ne donnez pas le taux du pret, info centrale du probleme....
deuxieme chose, cherchez vous la sérénité psychologique ou l'augmentation de votre patrimoine. pour ce dernier choix, lire la suite:

sinon une AV n'est pas un placement mais un regime fiscal privilégié.
l'AV fonds euros ne presente pas de risques, l'AV en unites de comte comporte des risques comparables aux actions/sicav.

en fonds euros, le rendement n'est que de 3.5% en gros (avant impots)
vous pouvez aussi prendre des obligations peperes sans risques a 6% net (avant impots).
en contrepartie du rendement plus élevé, la garantie en capital n'est valable que si vous la gardez pendant 6 ans, donc 6années a 6% net de frais de gestion.

sinon si vous voulez plus de risques (specifiques ET systemique), vous pouvez investir dans de l'immo locatif. mais bon je trouve le timing pas ideal pour ce genre de placement risqué. les actions non plus d'ailleurs.

sinon pour cette durée (vous disiez 7-8 ans) fuyez comptes a termes, super livret, PEL...ou alors juste pour faire plaisir a votre banquier. niveau investissement c'est pas du tout adapté a votre horizon.

 

[Turbo-057]

Taux du crédit 3.25 % (certes je déduis les interets mais ca fait plus bcp)

Pour l'assurance j'ai une assurance payé en prime unique a la souscription du contrat donc je ne la paye plus tous les mois (principe des ASRD Lux qui assure un crédit souscrit en France) donc si je rembourse par anticipation on me reverse une partie de la somme. (a peine 600 euros) - C etait clairement plus rentable qu'une assurance en % du pret ... (quasi 60% moins couteuse)
=> [lien réservé abonné]
En france c'est peu commun mais au benelux c'est très répendu car déductible en plus au niveau fiscal.

Pour ma part c'est mon dernier crédit en cours je n'ai plus d'autre crédit.

Pour les AV, j'en ai plusieurs, certaines en France d'autres au Luxembourg. C'est pourquoi cela ne me tente guère de nos jours en plus on ne sait pas trop de quoi sera faite la fiscalité future et je compte rester "libre" de pouvoir aller vivre ailleurs qu en France.
Niveau immo locatif c'est bon j'ai deja 8 apparts sans compter ma résidence principale donc pour cela je n'ai plus envie d'y investir je l'ai fait en 2000 maintenant je compte "retoucher"

Mon optique est de pouvoir arreter de bosser aux environs de 45 ans/50 ans maxi
Pour l'heure j suis sous les 35
donc je dirais que je recherche la tranquilité d'ici 10/15 ans de pouvoir dire @ ciao

Donc revendre peut etre tous les apparts vu qu ils auront tous plus de 15 ans pas de PV recupérer le plus de cash possible investir hors de france et me trouver un coin pépère pour vivre de l'air et du temps comme on dit.
Pour ma part je ne bosse pas en France je n'y ai que des revenus loc et de placement. Mais du coup je paye des IR CSG et autres joyeuseté quand meme ... (Tranche 40%) vu que mes revenus mondiaux sont utilisés pour déterminer la tranche d imposition.

 

[ZRR_pigeon]

bizarre celui qui vous a conseillé d'aller massivement sur de l'immo alors que vous etes fortement imposés (40 vous dites, mais vous vouliez dire 41 j'imagine, donc 53.3% sur les benefices fonciers).

si vous n'etes tentés ni par les AV, ni par les actions, ni par l'immo (dont vous voulez sortir), il vous reste a solder les prets et mettre le reste sous la matelas.

Nous apprecierions tous aussi que vous nous eclairiez sur comment vous avez bati un tel patrimoine a 35 ans. Ici nous sommes investisseurs en herbe et on aime apprendre de ceux qui ont fait mieux que nous (je suis loin des 8 apparts), cela pourrait nous aider a faire de meilleurs choix nous meme a l'avenir. Pouvez vous nous donner une indication du revenu net imposable cumulé sur votre vie active pour que l'on se fasse une idée de la performance ?

 

[Buffeto]

Donc revendre peut etre tous les apparts vu qu ils auront tous plus de 15 ans pas de PV

pas de PV ....à voir ...dans l'edito du magasine "le particulier " de juillet aout je lis " si vous detenez des biens immobiliers ......avant une nouvelle hause de leur fiscalité .....les PV pourraient en effet subir les PS sans bénéficier de l'abbattement de 10% appliqué par année au dela de la 5eme année "

bon évidement le journaliste écrit ca au conditionnel , mais il n'y a pas de fumée sans feu...

d'ailleurs j'ai , moi même , débuté la revente de mes locatifs depuis le début 2011....

lorsqu'on est fortement imposé (TMI 41% ) être propriétaire bailleur c'est juste abreuver l'état d’impôts , de taxe foncière et de PS avec nos revenus locatifs ...

 

[Turbo-057]

Oui on parle de 41 now ... ca monte petit à petit ...

Pour l'immob j'ai eu une grosse occaz et du bol on va dire...
Ayant commencé a bosser jeune a l'étranger (suisse, norvege, lux) (un peu d'avance scolaire aidant)
J'ai voulu me construire un petit truc en France. Donc rachat d'une vieille batisse de type ferme des années 20 en 2000.

Au départ le but etait de detruire le tout pour construire une maison.
Un ami architecte lui m'a conseillé de garder les murs et faire des apparts dedans dont un pour y loger apres ... Au final le projet s'est transformé en uniquement des apparts.
Les banques ont vu le projet qui était jouable puisque la demande locative était énorme dans la zone en 2000 et les loyers fort élevés (vive la frontière) du coup aucun soucis pour emprunter (avec 2 bons garants néanmoins) malgré mon age de l époque 22 ... mais bon j'avais deja un bon salaire ainsi que quelques économies et de toute manière ayant fait une grosse partie des travaux sans entreprise ... donc ami et cie et huile de coude le cout fut réduit ... En gros je l'ai bati de mes mains le patrimoine c'est le cas de le dire.
Le plus difficile a l époque fut d'obtenir le pret il est vrai mais les banques étaient moins frileuses. Surtout que le terrain et les murs n'etaient pas inclus dans l'emprunt. Et que j'avais des garants. Ca revenait a construire une grosse maison ... ce qui etait mon but initial Mes parents ayant investi dans l'immob dans les années 70/80 m'ont clairement soutenu aussi.

Au début comme il y avait des prets meme avec l imposition cela allait encore malgré le taux ... now c'est moins top mais je rentrep lus de cash aussi les loyers ayant augmenté sans cesse.

Pour le reste des invest. j'ai pas mal investi et joué en bourse du temps ou je bossais en salle des marchés donc jusque 2004 j'ai pu profité d un marché en grosse hausse. (coup de bol tant mieux) Apres j'ai eu besoin du cash pour acheter ma maison. J'en ai profité pour solder une partie du pret en liquidant pas mal d'actifs que j avais "hérité" et rénégocier les prets restant a un taux fort bas et interessant. D'ailleurs heureusement que j'ai eu besoin du cash a ce moment la ... le CAC était encore très haut
En outre now on a 2 bons salaires ce qui a permis de payer rapidement la maison comparativement a la moyenne francaise c'est incomparable enfin d'apres mes echos n'ayant jamais bossé en france (hormis qq mois en tant qu etudiant) mais bon déja arriver a 6 chiffres en annuel en France c'est moins simple qu'ailleurs.

En outre mes parents ayant aussi investi dans du locatif on a de la donation partage qui s'est ajouté pour aider au patrimoine ...

Gestion locataire et cie et syndic ben je fais tout moi meme . Comme ca je limite les frais.

Pour le locatif certes on abreuve l'etat ... CSG, IR; IF ... mais par contre attention quand meme que l'effet du loyer qui "autofinance" le tout ... ben oui grace au cout au m2 et aux loyers elevés de la zone au final le cout total pour ma part est positif.
Au départ je versais une partie de ma poche mais depuis le reboursement d'une grosse partie des prets j'y gagne au final.


Quand tu parles de revenus net cumulé vie active tu entend quoi ?

 

[Turbo-057]

pas de PV ....à voir ...dans l'edito du magasine "le particulier " de juillet aout je lis " si vous detenez des biens immobiliers ......avant une nouvelle hause de leur fiscalité .....les PV pourraient en effet subir les PS sans bénéficier de l'abbattement de 10% appliqué par année au dela de la 5eme année "

bon évidement le journaliste écrit ca au conditionnel , mais il n'y a pas de fumée sans feu...

d'ailleurs j'ai , moi même , débuté la revente de mes locatifs depuis le début 2011....

lorsqu'on est fortement imposé (TMI 41% ) être propriétaire bailleur c'est juste abreuver l'état d’impôts , de taxe foncière et de PS avec nos revenus locatifs ...

Ca si je savais ce que l avenir nous réserve la dessus ... mais bon en France trop d'impots ... vive la belgique par exemple ou y a pas de revenus loc imposable .-. c'est l europe ...

En revendant now j'engrangerai pas mal certes mais tant qu a faire si j peux faire bien mieux sans PV imposé ... ce serait top ... me reste plus longtemps à attendre pour les 15 ans

Sinon coté rentable ben j'ai pas encore trouvé mieux en financier ...

Ca me dis tjrs pas si j ai mieux a racheté ou laisser courir

 

[ZRR_pigeon]

Quand tu parles de revenus net cumulé vie active tu entend quoi ?

ben imagines que sur 3 ans, tu aies gagné annuellement 50K, puis 60K, puis 65K, ben tu me dis 175K, pas besoin de savoir le detail.
Ca permet de voir le niveau de revenu ainsi que l'effort d'epargne et la qualite de l'investissement au niveau global sans aller demander tous les details que tu n'as pas forcement envie de donner.

Ca reste une metrique facile et rapide.
exemple : si tu me dis que tu as travaillé 12 ans, gagné 900K, et possede un patrimoine de 1.3M, ca parle plus que une longue liste d'investissement non mesurables.

 

[Turbo-057]

Ok ca facile j sais parfaitement combien j'ai gagné en revenus du boulot. Ainsi qu en locatif
Sur le taf j 'ai passé le 1M depuis peu sur mes 12,5 ans de boulot.
Et on a encore les revenus de mon épouse qui meme s'ils sont moindres sont pas si mal non plus.

L'avantage des carrières internationales ou les boites laissent une chance aux jeunes de faire leurs preuves.
(elle a aussi une carrière hors de France)

 

[ZRR_pigeon]

et le patrimoine ? 8 apparts donc 900K ?

 

[Turbo-057]

Niveau patrimoine suis plutot autour des 2M en appart. (invest init. pret de 600 k plus 120 k d'apport terrain et murs)
Et vers 2.7 M sur le total du patrimoine.

 

[ZRR_pigeon]

c'est un bon debut! et tu penses que le patrimoine necessaire pour arreter de bosser est a quel couple (age,patrimoine) ?
Car c'est ton objectif, non ?

 

[Turbo-057]

Je pense qu'aux environs de 4M c'est jouable d'arreter.
Et perso j'aimerai bien vers les 45/50 ans
L'avantage c'est que je gagne bien mieux ma vie qu'à mes débuts et j'ai moins de dépense forcément du coup je peux economiser plus.

Coté livret et cie de toute manière j'ai deja la totale.

Donc s on revient au sujet du départ mieux vaut rembourser ou laisser courir... ?

 

[ZRR_pigeon]

Donc s on revient au sujet du départ mieux vaut rembourser ou laisser courir... ?

vu les placements que vous vous interdisez, mieux vaut rembourser.

 

[Turbo-057]

C'etait pour l'heure plus ou moins mon idée.
Surtout que d'après mes calculs je suis gagnant en remboursant et en placant tout simplement les loyers sur un simple PEL ... (Aucun risque, rentabilité assuré, fiscalité only Cotisations Sociales) donc pour l'heure en net assuré ca fait du 2.19% pas énorme certes mais correct ... en plus logiquement les taux du PEL peuvent "monter" dans leur nouvelle mouture.
Mais bon je venais voir si une option autre était qui sait envisageable ou si peut etre j'aurais pu me planter totalement dans mes calculs ...

PS : Je ne me les interdit pas ... je trouve que j'ai deja le necessaire en terme d'AV / action / Sicav / Obligation ... et vu en outre le peu de "liquidité" de certains produits et la fiscalité plus qu'approximative d'ici les prochaines années sur certains produits de ce type je préfère assurer et avoir de facilement "déplaçable" pour pouvoir m'orienter autrement ...

A un moment j'avais meme songé acheté quelques "lingots" pour placer sécuritairement et les laisser dans mon coffre mais bon j'aurais du le faire quand j'y ai songé vu le cours de l'or actuel ... on atteind des sommets now.

Le hic y a aucun produit miracle malheureusement ...
Un produit correctement rentable securisé et peu (voire pas) imposable ... ce serait le reve ...

 

[Buffeto]

... on atteind des sommets now.

c'est ce que j'écrivais ici meme il y a un peu plus d'un an ....parfois on se plante

Le hic y a aucun produit miracle malheureusement ...
Un produit correctement rentable securisé et peu (voire pas) imposable ... ce serait le reve ...

c'est tout le travail de l'investisseur d'essayer de réagir , s'adapter , trouver des solutions....
et les faire partager aux copains sur le forum de cbanque

 

[Aristide]

Bonjour,

en plus logiquement les taux du PEL peuvent "monter" dans leur nouvelle mouture.

Le taux des PEL peut être révisé chaque année en fonction d'un panier d'index; cet éventuel nouveau taux de rémunération pourra donc évoluer tant à la hausse qu'à la baisse.

Mais la nouvelle condition de rémunération ne concernera que les nouvelles souscriptions de PEL effectuées après publication de la révision de taux.

Les PEL souscrits à une date et à un taux donné conserveront - jusqu'à leur terme - le taux de mémunération d'origine fixé au contrat de souscription.

https://www.moneyvox.fr/placement/PEL_plan-epargne-logement.php#taux

Cordialement,

 

[Turbo-057]

Révisable a la baisse mais plafonné a un mini de 2.5% donc 2.19% Net

Pour l'or j'ai demandé hier c'etait 37k€ le lingot contre 23 k€ quand je m'étais renseigné à l'époque ..

Vis a vis des produits d'investissement ayant bossé 2 ans en salle des marchés j'ai eu ma dose de produit en tout genre j'en ai pris pas mal j'ai fais du cash que j'ai dépensé heureusement avant la crise ... Et connaissant un peu le dessous de certains produits maintenant et vu la situation j préfère me cantonner pour le moment a du très claissique sécure quitte a rentrer un peu moins.
Ca prendra surement de longue années avant de retrouvé l'euforie des années 2002/3/4 ...

 

[ZRR_pigeon]

Ca prendra surement de longue années avant de retrouvé l'euforie des années 2002/3/4 ...

c'est ce que beaucoup disaient en 2001 apres l'operation "je deviens riche sans rien chercher a comprendre" de 1999-2000...