Remboursement TVA réduite suite à vente d'une VEFA avant 15 ans

[JP95]

Une réponse peut être bientôt ? : [lien réservé abonné]

 

[bambou1000]

Bonjour,

Je veux juste signaler une injustice énorme dans cette décision de 2013 (PASS FONCIER seuls exemptés) :
J'ai acquis un bien de type VEFA en 2009 en zone ANRU avec PTZ au max - les conditions de ressources pour accéder à la TVA à 5.5 à cette époque en région parisienne étaient de 28343€ - en même temps le PASS FONCIER (dont aucune banque ne m'a jamais parlé tout simplement parce que ces derniers n'en proposaient pas) avait pour condition de ressources sur la même zone à 31250€ (donc j'étais éligible) !

On a donc une partie de la population avec les mêmes conditions que moi en 2009 qui peuvent être exemptés de remboursement du différentiel de TVA et d'autres (dont je fais partie) qui devraient s'acquitter d'environ 15K d'euros (pour mon cas) !

Ou est la justice la dedans ???? Et la responsabilité des banques ?

Je ne parle même pas de l'injustice initiale de 2012 qui a porté l'acquisition de 5 ans à 15 ans, normalement la loi n'est pas rétroactive, comment imposer à des gens qui ont signés en 2009 sous certaines conditions, de nouvelles conditions aussi douloureuses pour le portefeuille !

Pour résumer les personnes dans mon cas sont BLOQUES (en majuscule) dans leur logement pendant 15 ans (pas de location - pas de vente) sauf à rembourser des sommes astronomiques...

Visiblement le gouvernement n'ose pas se prononcer et ca fait peur (cf le lien de JP95) en gros les ANRU sont les grands oubliés !!!

 

[bambou1000]

N'arrivant pas à éditer mon post initial...
La modification des conditions d'exonération de 5 à 15 ans sont passées au JO en octobre 2009 ayant signé devant le notaire en septembre... L'acte notarié est donc réalisé en prenant pour référence les lois antérieures....

 

[bambou1000]

Je quote la nouvelle loi de finance pour les gens suivant ce thread :

Ainsi seront soumises au taux de 5 % :

- les opérations de livraisons de terrains à bâtir et les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif consenties aux bailleurs sociaux (organismes d’habitation à loyer modéré ou autres) ; les livraisons de logements sociaux destinés aux structures d’hébergement temporaire ou d’urgence ainsi que les livraisons de logements sociaux à usage locatif ou de logements à usage locatif situés en zone de rénovation urbaine destinés à l’Association foncière logement ;

- les apports des immeubles sociaux neufs aux sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété, certaines cessions de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif, sous conditions ;

- les livraisons à soi-même d'immeubles dont l'acquisition aurait bénéficié du taux réduit en application de ces dispositions ;

L’application du taux de TVA réduit de 5 % aux opérations d’accession à la propriété en zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et en zone périphérique réservée permettra de favoriser la production d’une offre de logements diversifiée dans les quartiers en rénovation urbaine et contribuera à maintenir la mixité sociale dans ces quartiers et dans leur environnement proche.

Par ailleurs, afin d’encourager la rénovation des logements, de baisser les charges locatives, et de soutenir l’emploi dans le secteur du bâtiment, le bénéfice du taux réduit de 5 % est étendu aux travaux de rénovation dans les logements sociaux dont l’objet est de concourir à la réalisation d’économie d’énergie, à l’amélioration de l’accessibilité aux personnes handicapées, à la mise aux normes des logements et des immeubles ainsi qu’à la protection des populations et des locataires.

Ces dispositions s’appliquent aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014 avec toutefois, des dispositions d’entrée en vigueur particulières pour certaines opérations d’ores et déjà lancées.

Enfin, afin d’atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA liée au non assujettissement à la TVA, depuis le 1er janvier 2013, des livraisons d’immeubles dans les cinq ans suivant l’achèvement, réalisées par des particuliers, lorsque ces derniers ont acquis leur logement en l’état futur d’achèvement, la condition de durée de détention du bien, prévue en cas d’acquisition en zone ANRU pour bénéficier du taux réduit de la TVA, est ramené à 10 ans au lieu de 15 ans. De plus, l’abattement d’un dixième accordé par année de détention s’applique dès la première année suivant l’achèvement de l’immeuble et non plus à compter de la cinquième.

Source [lien réservé abonné]

Je ne comprends pas bien le dernier point, est-ce que ce cas s'applique à toutes les VEFA même antérieures à 2013 ?
Donc soit ils appliquent le dernier point à l'ensemble des cas antérieurs, soit encore une fois nous sommes le dindon de la farce et on paie plein pot à 5 ans (ou avec dégrèvement les 10 années suivantes)...

 

[tuyaux]

Je quote la nouvelle loi de finance pour les gens suivant ce thread :


Je ne comprends pas bien le dernier point, est-ce que ce cas s'applique à toutes les VEFA même antérieures à 2013 ?
Donc soit ils appliquent le dernier point à l'ensemble des cas antérieurs, soit encore une fois nous sommes le dindon de la farce et on paie plein pot à 5 ans (ou avec dégrèvement les 10 années suivantes)...

Mon naturel optimisme me fait pencher pour la 1ère option, à savoir application à tout le monde.
Pour moi, l'expression "depuis le 1er janvier 2013" ne renvoie pas aux opérations réalisées à compter de cette date mais à l'entrée en vigueur de nouvelles règles concernant la TVA...

On devrait être fixés d'ici le début de l'année prochaine ! Au moins ça avance...

 

[ymerej]

Mon naturel optimisme me fait pencher pour la 1ère option, à savoir application à tout le monde.
Pour moi, l'expression "depuis le 1er janvier 2013" ne renvoie pas aux opérations réalisées à compter de cette date mais à l'entrée en vigueur de nouvelles règles concernant la TVA...

On devrait être fixés d'ici le début de l'année prochaine ! Au moins ça avance...

Je suis du même naturel optimisme (j'ai été livré en 2011). J'ai demandé à un ami notaire pour voir comment lui, comprenais la phrase, j'attends sa réponse.

En tout cas, si l'abattement se fait dès la 1ere année et qu'au bout de 10 ans il n'y a plus de TVA à rembourser, c'est une excellente nouvelle sachant que la moyenne de détention d'un bien est de 7 ans, à cette échéance là, il ne resterait "plus qu'à" rembourser 30% de la différence de TVA, c'est déjà plus "absorbable" !!!

 

[ymerej]

Bonne nouvelle !!! Mon ami notaire m'a confirmé que la nouvelle loi des finances avait été voté et que la partie qui nous intéresse était bien en notre faveur :

§ 5 - Réduction du délai de réclamation du complément d'impôt

A/ Rappel

Le II de l'article 284 du CGI prévoit notamment que lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui s'est livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue, sauf cas particuliers, au paiement d'un complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA.

Le taux réduit est ainsi remis en cause dans certaines opérations d'accession en zone ANRU ou dans certaines opérations de location-accession, lorsque notamment l'accédant ne remplit plus la condition d'usage de résidence principale dans les quinze ans du fait générateur de l'opération (revente, usage locatif, etc.).

N.B. : Dans le cadre de ces opérations(34), le complément d'impôt est diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

B/ Aménagements

Selon les travaux parlementaires, afin d'atténuer la rigueur de ce dispositif de reversement de la TVA liée au non-assujettissement à la TVA depuis le 1er janvier 2013, des livraisons d'immeubles dans les cinq ans suivant l'achèvement, réalisées par des particuliers (ayant acquis le bien en l'état futur d'achèvement) :

-- la condition de durée de détention du bien prévue en cas d'acquisition en zone ANRU (CGI, art. 278 sexies, I, 11) est ramenée à dix ans au lieu de quinze ans(35) ;

-- par ailleurs, le complément de TVA est diminué d'un dixième Ces assouplissements ont été étendus également aux particuliers ayant par année de détention à compter de la première année.

(34) Il s'agit des livraisons de logements visées aux 4, 11 et 12 du I de l'article 278 sexies.

(35) Extrait Rapp. AN n° 1428, vol. II, p. 447 :« Depuis le 1er janvier 2013, les ventes d'immeubles dans les cinq ans suivant l'achèvement, réalisées par des particuliers, lorsque ces derniers ont acquis leur logement en VEFA, ne sont plus assujetties à la TVA, mais au droit de mutation à titre onéreux au taux global de 5,09 %. Il en résulte qu'en cas de revente, le cédant perd le droit à déduction de la TVA supportée au moment de l'acquisition. Répercutée dans le prix de vente, cette TVA rémanente risque de renchérir le coût des transactions en zone ANRU ». acquis leur logement dans le cadre d'une opération de location-accession agréée dite PSLA36

 

[lemickus]

Du coup, la date prise en compte pour l'acquisition c'est laquelle : la date de signature chez le notaire ou la date de livraison ?

 

[tarnat]

Bonjour
Est ce que cela signifie que l'on rembourse 100% du complement de tva si on vend au bout de 5 ans, 80 % au bout de 6 ans, 60% au bout de 7 ans ... ?

 

[ymerej]

Bonjour
Est ce que cela signifie que l'on rembourse 100% du complement de tva si on vend au bout de 5 ans, 80 % au bout de 6 ans, 60% au bout de 7 ans ... ?

Non ça c'était avant la loi des finances 2014 !
Maintenant, au bout de 5 ans, seul 50% de la différence de TVA est à rembourser. 30% au bout de 7 ans et 0% à partir de 10 ans.

Par contre, il reste juste un point très important à connaître, est-ce que cette nouvelle loi des finances s'appliquent bien même aux livraisons d'appartement < 01/01/2014...c'est un peu flou !!! Mon ami notaire me dit que oui...

 

[bambou1000]

Si c'est comme avant c'est effectivement la date de livraison

 

[tarnat]

bonjour ymerej
je te remercie pour tes explications. c est donc 10 % de moins par an de complément de tva à rembourser dés la date de livraison et plus à partir de la 5eme année. Mon erreur venait du fait que je pensais qu'il n y avait pas de changement sur les 5 premières années pour éviter des ventes rapides.

 

[Yoann69]

Bonjour,

Attention, J'ai eu un retour différents de mon notaire qui a reçu une formation sur la loi des finances 2014.
A priori l'aménagement de la loi ne concernerait que les livraisons à compter du 1er janvier 2014. Donc pas d'effet rétroactif... Quand il s'agit de gratter de l'argent ils nous pondent des lois rétroactive mais pas question d'en perdre pour un allègement...

Voici l'extrait de texte que mon notaire m'a fait parvenir:
"§ 5 - Réduction du délai de réclamation du complément d'impôt
A/ Rappel
Le II de l'article 284 du CGI prévoit notamment que lorsque les conditions
auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit cessent d'être remplies dans les
quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui s'est
livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue, sauf cas
particuliers, au paiement d'un complément d'impôt dû résultant de la différence
entre le taux réduit et le taux normal de TVA.
Le taux réduit est ainsi remis en cause dans certaines opérations d'accession en
zone ANRU ou dans certaines opérations de location-accession, lorsque
notamment l'accédant ne remplit plus la condition d'usage de résidence
principale dans les quinze ans du fait générateur de l'opération (revente, usage
locatif, etc.).
N.B. : Dans le cadre de ces opérations34, le complément d'impôt est diminué d'un
dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.
B/ Aménagements
Selon les travaux parlementaires, afin d'atténuer la rigueur de ce dispositif de
reversement de la TVA liée au non-assujettissement à la TVA depuis le 1er
janvier 2013, des livraisons d'immeubles dans les cinq ans suivant l'achèvement,
réalisées par des particuliers (ayant acquis le bien en l'état futur d'achèvement) :
-- la condition de durée de détention du bien prévue en cas
d'acquisition en zone ANRU (CGI, art. 278 sexies, I, 11) est
ramenée à dix ans au lieu de quinze ans35 ;
-- par ailleurs, le complément de TVA est diminué d'un dixième
par année de détention à compter de la première année.
Ces assouplissements ont été étendus également aux particuliers ayant
acquis leur logement dans le cadre d'une opération de location-accession
agréée dite PSLA36.
§ 6 - Entrée en vigueur
A/ Les aménagements apportés à l'article 278 sexies
 Les modifications apportées à l'article 278 sexies (baisse du taux à 5,5 %) (§
1) extension des opérations éligibles (§ 2), réduction de la zone périphérique
à la zone ANRU (§ 3), aménagements relatifs aux livraisons à soi-même de
travaux37 (§ 4), s'appliquent aux opérations dont le fait générateur
intervient à compter du 1er janvier 2014. Toutefois, pour les livraisons
d'immeubles à construire, ces dispositions s'appliquent aux immeubles
achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en
paiement du prix avant la date d'achèvement38."

Merci de partager l'avis de vos notaires sur le sujet.

 

[ymerej]

C'est ce dont j'avais peur aussi (ayant été livré en 2011 et lu la phrase dans le §6 - Entrée en vigueur : "s'appliquent aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014") mais mon ami notaire lui me dit que ce serait OK (car la loi est plus favorable qu'avant).
Un expert immobilier m'a également répondu que c'était bon pour mon cas.

Bon, ça me remet le doute du coup, je crois que le mieux serait de questionner directement les impôts...on se tient au courant !

 

[ymerej]

J'en ai reparlé avec mon ami notaire.

Ce qui est important concernant le reversement de la différence de TVA c'est le §6 B/ juste en dessous du A/ :

B/ Aménagements du délai pendant lequel un complément d'impôt peut être exigé

Ces aménagements (CGI, art. 284) s'appliqueraient aux livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014.

Lui il comprend le mot "livraison" comme "fait générateur" autrement dit la vente ou la mise en location du bien donc du moment qu'elle intervient après le 1er janvier 2014, ce serait bon.
Pour être sûr, il me dit d'attendre l'explication via la doctrine fiscale quand elle sortira.

Wait and see.

 

[bambou1000]

J'en ai reparlé avec mon ami notaire.

Ce qui est important concernant le reversement de la différence de TVA c'est le §6 B/ juste en dessous du A/ :

B/ Aménagements du délai pendant lequel un complément d'impôt peut être exigé

Ces aménagements (CGI, art. 284) s'appliqueraient aux livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014.

Lui il comprend le mot "livraison" comme "fait générateur" autrement dit la vente ou la mise en location du bien donc du moment qu'elle intervient après le 1er janvier 2014, ce serait bon.
Pour être sûr, il me dit d'attendre l'explication via la doctrine fiscale quand elle sortira.

Wait and see.

Super merci à toi pour ces retours... On va donc attendre Hold the line....

 

[lemickus]

Si c'est bien la date de livraison, j'aurais presque de la chance. Initialement je devais être livré en décembre 2013. Sur fut la galère, comme on a été prévenu du décalage 10 jours avant la livraison prévue. Finalement, notre bâtiment (le A) a été livré en mi-Janvier 2014. Du coup, je bénéfice de cette loi contrairement à ceux de la même résidence qui ont été livrés en décembre (à savoir le bâtiment B). La résidence est dans une zone ANRU et j'ai pu bénéficier du 7% de TVA.
Sinon, notre bâtiment et nos appartements sont toujours en chantier avec les très gros manques et anomalies, mais ça continue d'avancer.

Venant juste de rentrer dans l'appart après presque 2 ans d'attente, j'ai pas d'en l'idée de le vendre mais la vie réserve des surprise, et il faut anticiper les changements !

 

[drixc]

Bonjour à tous,
J'ai acheté mon appartement en VEFA - zone ANRU (signé chez le notaire en déc 2009 et eu les clés en mars 2010).
Bien entendu j'ai bénéficié d'une TVA à 5.5%. Je ne suis vraiment pas spécialiste en TVA immobilière et à vrai dire je n'ai tjrs pas compris cette histoire de TVA... A l'heure actuel, si je vend mon bien que dois-je régler exactement ??
Merci beaucoup pour l'aide apportée.
Bonne soirée.

 

[ymerej]

Avant la nouvelle loi de finances 2014 :

2014 - 2010 = 4 ans de détention du bien alors il faut rembourser la totalité de la différence de TVA : 19.6 - 5.5 = 14.1% du prix du bien

Avec la nouvelle loi de finances 2014 (si nous sommes bien inclus dedans, à se faire confirmer) :

4 ans de détention du bien donc 40% d'abattement sur les 14.1% à rembourser soit 8.46% du prix du bien à rembourser. C'est beaucoup plus avantageux car l'abattement de 10% / an est valable dès la 1ère année désormais (au lieu de la 6ième, on gagne 5 ans).

Si vous vendez en 2020, vous n'aurez plus rien à rembourser (alors qu'avant il aurait fallu attendre 2025).



Voilà, c'est donc pour cela qu'il serait TRES intéressant de se faire confirmer qu'on est bien inclus dans la nouvelle loi de finances, nous, les propriétaires avant le 1er Janvier 2014...

 

[drixc]

Merci pour votre réponse rapide ymerej.
Je vais essayé de me renseigner auprès du notaire chez qui j'ai signé.
Par contre on parle bien de remboursement de TVA par rapport au prix d'achat et non par rapport au prix de vente ?
[de toute façon je ne compte pas vendre avant d'avoir passé 5 ans soit Mars 2015 mais je préfère avoir une longueur d'avance

Bonne journée.