Réflexion revenu foncier vs revenu dividende

[moietmoi]

du coup si on disait qu'on diversifiait et qu'on faisait un peu des 2 ?

donc Stv, pourrait vendre la maison 150 ke et faire un investissement immobilier pour 50/75 ke et le reste en actions....?
cela se défend...

 

[rémois]

donc Stv, pourrait vendre la maison 150 ke et faire un investissement immobilier pour 50/75 ke et le reste en actions....?
cela se défend...

C'est ce que Stv a envisagé dès la page 2 de cette file:
"Ce qui me semble être la meilleure solution est de vendre une fois le crédit terminé si fiscalement le bien n'est plus rentable (notamment avec le combo location nue et TMI sup à 30%), investir sur des ETF, actions à dividende et de racheter à crédit un bien pour rester diversifier sur de l'immo et pas 100% actions mais encore faut-il le pouvoir."

On est dans un remake de "Un jour sans fin", là.

 

[g.b]

Je suis curieux de connaître les performances de gestion sous mandat des banques privées. Ca reste assez opaque. Des infos à partager avec les lecteurs?

 

[etienne33]

Je suis curieux de connaître les performances de gestion sous mandat des banques privées. Ca reste assez opaque. Des infos à partager avec les lecteurs?

C'est basé sur ma propre expérience donc ce n'est peut-être pas à l'image toutes les banques privées*

Un peu différent de la gestion sous mandat, je peux te parler de la gestion conseillée. Disons, proposée par un partenaire d'une banque privée, donc sur des parts les moins gourmandes en frais (clean-shares, et non des parts retails comme chez Boursorama, etc..)

C'est plutôt standard à première vue, cad qu'en fonction de l'aversion au risque des clients, les portefeuilles vont pouvoir prendre entre 3 ou 4% et jusqu'à plus de 15%. Je parle ici de rendement annualisé donc sur de longues périodes comprenant bonnes et mauvaises années.

Sauf que le truc c'est surtout d'arriver à pérenniser. Certains portefeuilles ont un rendement annualisé de plus de 10% depuis 30 ans. Tu peux faire le calcul, sur un produit capitalisant pendant 30 ans a 10% de rendement annualisé, 50'000€ au début c'est 950'000€ 30 ans plus tard

 

[g.b]

Des contrats que j'ai vu en parts clean shares, ils compensent avec des frais de gestion plus élevés ou frais d'arbitrage.

De ce que je comprends, il s'agit d'un CIF qui propose des allocations? La banque privée n'a que peu d'importance. On peut donc appliquer la même stratégie sur un contrat lux de chez la Baloise par exemple qui propose un univers de fonds étendus?

 

[Stv]

Dans ces conditions et dans une logique d'optimisation de ce rendement (sans considération de risque apparement), pourquoi n'étudiez vous pas la solution suivante ?
1) Faire un prêt hypothécaire sur votre appartement
2) Acheter des actions TOTAL (ou autres actions de rendement) avec les fonds empruntés

Je ne sais pas du tout ce que c'est donc je n'en ai pas parlé de cette option ^^

Salut à tous,

@Stv Pourquoi dites-vous que vous ne pouvez pas basculer en LMNP?

Parce qu'une maison de 100m² dans une petite ville de province ne se prête pas à ce type de location.

Si vous ne voulez pas vous embêter avec votre bien et si vous voulez plus de rendement, pourquoi vous n'ouvrez pas un compte-titres ou une assurance-vie en banque privée ?

De ce que j'en sais, les banque privées ne sont intéressantes qu'à un certain montant de patrimoine (j'avais lu 1 million). Et c'est seulement ces clients là qui ont accès à des produits et une gestion ultra optimisée. Mes connaissances sont limitées sur le sujet cela dit.
Si c'est pour me faire de la gestion pilotée je peux passer par du Wesave, Yomoni and co...
Ou mieux, faire la répartition moi même en diversifiant comme je le fais déjà.
Pourquoi passer par des gestionnaires de fonds quand l'écrasante majorité n'arrive pas à battre leur indice de référence et qu'un ETF monde fait mieux ?

 

[moneymoneymaker]

Petite question (que je n'ai pas vu), depuis combien de temps avez-vous ce bien ? En d'autres termes, quid d'une éventuelles taxe sur la PV ?

 

[g.b]

Petite question (que je n'ai pas vu), depuis combien de temps avez-vous ce bien ? En d'autres termes, quid d'une éventuelles taxe sur la PV ?

PV de ~100K, cf. page 2: https://www.moneyvox.fr/forums/fil/reflexion-revenu-foncier-vs-revenu-dividende.42988/post-434966

Simulation à faire sur le site des notaires: [lien réservé abonné]

 

[moneymoneymaker]

PV de ~100K, cf. page 2: https://www.moneyvox.fr/forums/fil/reflexion-revenu-foncier-vs-revenu-dividende.42988/post-434966

Simulation à faire sur le site des notaires: [lien réservé abonné]

oups

Donc certainement un petit "cadeau" de la part de l'administration fiscale en cas de revente. Auquel il faudra ajouter les frais d'entrée sur de la SCPI.

Vous trouvez la rentabilité faible sur ce bien, mais elle a au moins le mérite d'exister. Et comme vous ne semblez pas vouloir mettre l'argent d'une éventuelle vente sur les marchés...

A voir quel est votre rapport à cette maison ? A ce secteur ? Et si c'était une future résidence secondaire ? Pour vos enfants ?

Je ne sais pas depuis combien de temps vous vivez à Bordeaux, mais pour connaitre légèrement le coin, je ne trouve pas l'idée de se préparer une résidence secondaire en Charente Maritime pour le futur totalement stupide. Surtout si en attendant elle rapporte un peu. (Evidemment on reste tous d'une RS sur le bassin, mais à 150k ça va être court)

Pour le locatif saisonnier type Airbnb vous vous êtes vraiment renseigné ? Vous pourriez être surpris...

Autre élément à prendre en compte, votre projet d'achat de RP sur Bordeaux. Vous avez j'imagine déjà tout verrouillé et étudié niveau budget ? Si oui, parfait.
Si non, en fonction de vos envies et moyens à dispos, la vente de ce bien locatif sera peut-être nécessaire pour mener à bien ce projet. Ou s'offrir une chambre en plus ou un meilleur emplacement

 

[etienne33]

Des contrats que j'ai vu en parts clean shares, ils compensent avec des frais de gestion plus élevés ou frais d'arbitrage.

De ce que je comprends, il s'agit d'un CIF qui propose des allocations? La banque privée n'a que peu d'importance. On peut donc appliquer la même stratégie sur un contrat lux de chez la Baloise par exemple qui propose un univers de fonds étendus?

En fait, les retails n'existent quasiment plus dans la plupart des pays européens à cause d'une problématique de conflits d'intérêts (d'ailleurs, l'Europe finira surement par les interdire).
Avec les retails, l'intermédiaire (CIF, Boursorama etc.) peut potentiellement proposer les parts de Fonds qui lui ramènent le plus de commissions.
Normalement ils ne le font pas, mais c'est quand même physiquement possible de le faire.

Avec les clean-shares, certains compensent la différence avec des frais de gestion, c'est vrai j'ai déjà vu ça aussi. En tout cas, cela nous permet à nous clients d'être sûr qu'il n'y a plus de conflit d'intérêt lorsque notre intermédiaire nous propose un Fonds plus qu'un autre.

Pour votre question sur l'intérêt de la banque privée et du CIF, je comprends désormais que la plupart des gens pensent aux pôles privés des banques traditionnelles.

Mais du coup, moi je pensais plutôt aux banque privées spécialisées qui ont leurs propres Fonds et leurs propres équipes de gestion. Souvent elles n'ont pas ou très peu d'agences car la majorité des actifs sont en fait les leurs, qu'ils font fructifier depuis parfois des centaines d'années (Rothschild, par exemple ?).
Donc l'intérêt d'avoir un CGP est pour l'accès à la banque (ouverture de compte, allocation des actifs, suivi), et l'intérêt d'avoir la banque c'est qu'elle ouvre l'accès de ses Fonds a ses CGP. Votre intérêt, c'est l'accès à ce groupe qui fera travailler votre argent avec leurs propres milliards (vous comprenez bien que comme tout le monde est directement concerné, cette logique force l'implication de toute la chaine d'investissement)

Effectivement, pour les pôles privés des banques traditionnelles, le schéma le plus courant lorsqu'on parle de banque privée, je pense que vous avez tout à fait raison et qu'elles sont inutiles.

Pour la stratégie oui vous pouvez faire ça vous même c'est tout simplement de la capitalisation

De ce que j'en sais, les banque privées ne sont intéressantes qu'à un certain montant de patrimoine (j'avais lu 1 million). Et c'est seulement ces clients là qui ont accès à des produits et une gestion ultra optimisée. Mes connaissances sont limitées sur le sujet cela dit.

Du coup, peut-être oui si l'on parle des pôles privés des banques traditionnelles (mes connaissances sont limitées sur ce sujet également).
Pour les banques privées spécialisées, je peux vous dire que c'est moins le cas. J'ai personnellement des 10k (j'ai 27 ans j'ai un petit capital) investis sur exactement les mêmes Fonds que des personnalités politiques exposées qui y ont mis des centaines de milliers d'€ (certains hommes politiques, je pense notamment aux administrateurs des banques centrales, doivent publier chaque année des informations sur leurs intérêts financiers, donc si on se renseigne on sait qui investi et où).

Si c'est pour me faire de la gestion pilotée je peux passer par du Wesave, Yomoni and co...
Ou mieux, faire la répartition moi même en diversifiant comme je le fais déjà.
Pourquoi passer par des gestionnaires de fonds quand l'écrasante majorité n'arrive pas à battre leur indice de référence et qu'un ETF monde fait mieux ?

Oui je pense comme vous que l'on peut tout à fait faire nous-même notre répartition et très bien réussir, surtout aujourd'hui avec toutes les infos qu'on a à dispo sur internet.

Pour les benchmark je ne sais pas moi je suis principalement sur des Fonds qui surperforment les indices de ref (en fait, je suis sur des trucs très offensifs donc ce qui m'intéresse c'est plutôt de savoir qui d'entre le Fonds et le Benchmark sous-performe le moins lors des mauvaises années) mais j'ai déjà remarqué cela et tu as raison pour la majorité des cas.

 

[g.b]

@etienne33 Il n'y a pas masse de banques privées spécialisées comme vous les appelez. À part Oddo, Rotschild, Neuflize, il pourrait être utile de les nommer.

Quant aux PPE, à en croire leurs déclarations à la haute autorité, ils n'ont pas de réelle épargne digne de ce nom (AV, PEA). Ou très peu, ou très planquée.

Vu que vous êtes du milieu et/ou très initié en la matière, des retours/comparaisons face à des FID gérés par la banque du Luxembourg par exemple, voire FAS mais ça dépendra encore du CIF / allocataire d'actifs?

 

[moietmoi]

Sauf que le truc c'est surtout d'arriver à pérenniser.

Eh oui . Le Graal..

 

[etienne33]

Il n'y a pas masse de banques privées spécialisées comme vous les appelez. À part Oddo, Rotschild, Neuflize, il pourrait être utile de les nommer.

C'est ça.
J'hésite à nommer, je suis nouveau sur le forum je ne sais pas trop comment ça se passe au niveau neutralité.

Quant aux PPE, à en croire leurs déclarations à la haute autorité, ils n'ont pas de réelle épargne digne de ce nom (AV, PEA). Ou très peu, ou très planquée.

La présidente de la Banque Centrale Européenne a récemment évoquée être investie chez Oddo sur la gamme Polaris dont les parts retails sont je pense accessibles un peu partout. J'ai pas pour autant acheté du Polaris Moderate mais je trouve l'info intéressante quand même personnellement

Vu que vous êtes du milieu et/ou très initié en la matière, des retours/comparaisons face à des FID gérés par la banque du Luxembourg par exemple, voire FAS mais ça dépendra encore du CIF / allocataire d'actifs?

Je ne connais vraiment pas assez ce domaine pour pouvoir vous renseigner.

Moi les FAS ça me sert surtout pour des raisons de sécurité (protection juridique des avoirs via un triangle: contrat souscrit auprès d'un assureur luxembourgeois, mais actifs du FAS déposés en Suisse), donc vraiment dans des situations particulières.

Sélection des actifs du FAS par le souscripteur sur base des recommandations de son conseiller en investissement financier (on croirait voir un copier/coller d'une plaquette commerciale ... )

 

[g.b]

@Stv : on ne l'avait pas évoqué, mais il existe aussi des FCPR orientés immobilier, qu'on peut caser dans un PEA, voire PEA-PME du coup. Ça peut être une autre source de diversification. e.g. PEA tout court pour des actions à dividendes, et PEA-PME pour de le FCPR orienté immobilier. Comme ça, il reste encore de la marge pour alimenter le PEA plus tard.

 

[g.b]

C'est ça.
J'hésite à nommer, je suis nouveau sur le forum je ne sais pas trop comment ça se passe au niveau neutralité.

Si tu les nommes toutes, il ne devrait pas y avoir de soucis. Par contre, si tu ne jures que par la banque Maurel ou Hottinguer par exemple, il va y avoir un problème.

La présidente de la Banque Centrale Européenne a récemment évoquée être investie chez Oddo sur la gamme Polaris dont les parts retails sont je pense accessibles un peu partout. J'ai pas pour autant acheté du Polaris Moderate mais je trouve l'info intéressante quand même personnellement

Je l'ai été dans l'optique de diversifier dans un OPC avec une volatilité cible de ~5% environ. Il est disponible sur Darjeeling notamment, et maintenant chez beaucoup plus d'assureurs comme APICIL, Generali et Spirica. Peut-être pas encore Suravenir.

Moi les FAS ça me sert surtout pour des raisons de sécurité (protection juridique des avoirs via un triangle: contrat souscrit auprès d'un assureur luxembourgeois, mais actifs du FAS déposés en Suisse), donc vraiment dans des situations particulières.

Pour moi, le FAS, je le vois juste comme l'accès à des titres en direct pas trouvables ailleurs (e.g. actions US) et du non coté. Voire la gamme complète d'ETF UCITS. C'est dommage aussi de rarement trouver les performances de FID. Mais encore une fois, tout dépend de l'allocataire, et je ne sais pas s'ils sont tous au courant de Markowitz voire adeptes de ses théories.