Réflexion revenu foncier vs revenu dividende

[Stv]

Bonjour,

Je dispose d'un bien immobilier en location (sans crédit) et viens de me faire un petit calcul qui me pousse à certaines réflexions :

Le loyer encaissé est de 650€
A l'année cela correspond à 7800€ brut
Je déduit 30% de déduction d'impôt (microfoncier) soit 5460 imposable.
A cela est prélevé 30% d'IR +17.2 de CSG soit 2577€
Il me reste 2883€ net net soit 1,9% de rdt net

La valeur de la maison est d'environ 150K€
Je place ces 150K sur un PEA (5ans+) sur des actions à dividende tel que Total (qui avec mon PRU actuel à un rdt de 5,6%).
Avec un rendement de 6% cela correspond à 9000€ -17.2% = 7452€
Avec un rendement de 4% cela correspond à 6000€ -17.2% = 4968€
Avec un rendement de 3% cela correspond à 4500€ -17.2% = 3726€
Avec un rendement de 2% cela correspond à 3000€ -17.2% = 2484€

Conclusion : Une simple sélection d'actions à dividendes me rapporterait bien plus que le bien immo avec des emmerdes en moins.

Reste le problème de la diversification, ce serait placer une bonne partie de mon patrimoine sur des actions....
Vendre pour faire du LMNP, plus rentable, sera difficile dans mon secteur du fait des prix de l'immo très élevé et du peu de disponibilité dont je dispose.
Une vente du bien en loc me ferait payer la PV à moins de l'habiter avant de le vendre (durée ?)...
Un placement en SCPI ce serait pareil, avec une ponction importante à moins d'acheter en NP mais du coup plus de revenu complémentaire.

Si vous avez des pistes de réflexions ou si mon calcul est erroné je suis preneur de vos remarques et idées

 

[Buffeto]

Si vous avez des pistes de réflexions ou si mon calcul est erroné je suis preneur de vos remarques et idées

oui bien sur il y a un facteur qui fait que la plupart bâtissent leur patrimoine sur l’immobilier ....: le crédit .

bien sur si tu as 150k€ de liquidités , il est plus intéressant fiscalement parlant de ne pas les investir sur de l'immo locatif à fiscalité française ...

par contre si au départ tu as zéro euros de liquidités , seul l'immobilier à crédit peut te permettre de développer ton patrimoine

 

[titif0u]

Je me fais les mêmes réflexions en ce moment, donc....
Après moi j'ajoute au loyer, l'évolution des prix à la hausse des biens immo dans mon secteur ces dernières années
Du coup ca me donne une TRI plutôt interessant.

Pour revendre en RP, en général, mini entre 6 et 12 mois d'habitation réelle.

 

[Dexer]

Bonjour,

@Stv
Ou sont passés les 30% de déduction du régime microfoncier ?
Si vous partez du principe qu'il s'agit de vos charges, je comprends mieux mais tout de même.
Aussi, titif0u mentionne l'évolution de la valorisation de votre bien immobilier, c'est un point à mettre dans la balance tout comme les fortes fluctuations de cours des actions que vous achetez. (Ce n'est pas le même risque)

Buffeto soulève un élément déterminant, le crédit.
La fiscalité est plus avantageuse sur les actions, mais l'effet de levier du crédit fait toute la différence.
S'il vous est possible d'emprunter (age/santé), vous pouvez vous renseigner sur un crédit hypothécaire pour générer des liquidités et bénéficier d'un levier sur un autre investissement (immobilier ou actions)

Si vous souhaitez investir dans les actions, pourquoi ne pas envisager des ETFs pour répartir le risque et diversifier votre PEA ?

Après pour les emmerdes (dont travaux ou autre) en moins, personne n'a la solution

 

[ceci]

Quel serait les chiffres pour le même montant pour des SCPI ?

 

[g.b]

L'ETF EUDV (European Aristocrats) délivre ~4%/an. C'est pas fou, mais c'est diversifié.

 

[moietmoi]

Pour revendre en RP, en général, mini entre 6 et 12 mois d'habitation réelle.

Bonjour,
Le bien étant louer, il faut en fin de période triennale du bail, donner congé pour vente, ou congé pour récupération personnelle.
Dans ce dernier cas, pour ne pas avoir de problème avec l'ancien locataire, il faut que l'habitation devienne réellement et durablement la RP.

l'année cela correspond à 7800€ brut
Je déduit 30% de déduction d'impôt (microfoncier) soit 5460 imposable.
A cela est prélevé 30% d'IR +17.2 de CSG soit 2577€
Il me reste 2883€ net net soit 1,9% de rdt net

Ici le calcul me semble faux. Oú sont les charges réelles ?

Une vente du bien en loc me ferait payer la PV

A la fin de la période triennale, et là aussi le calcul est donc faux puisque ce n'est pas 150 mais 150-pv qu il faut prendre en compte.

Tout dépend de ton âge et capacité
120 cela fait 4fois 40.
D'où 3 achats immobiliers avec chacun 40 d'apports chacun , le reste à crédit.
Des T2 meublés confiés à une agence.

 

[Buffeto]

Quel serait les chiffres pour le même montant pour des SCPI ?

concernant la fiscalité ?
elle est la meme pour les SCPi que pour l'immo en direct

 

[poam5356]

Aussi, titif0u mentionne l'évolution de la valorisation de votre bien immobilier, c'est un point à mettre dans la balance tout comme les fortes fluctuations de cours des actions que vous achetez. (Ce n'est pas le même risque)

Bonjour,
Investir sur des actions pour le rendement, c'est un peu comme pour les obligations : Peu importe si les cours fluctuent tous les jours, on a un rendement fixe et connu, et un remboursement du capital au terme.
Pour une action, Total par exemple, l'important est le prix d'achat qui va déterminer le rendement espéré sur le placement réalisé. Comme on ne vendra pas l'action, peu importe ses fluctuations au cours du temps.
Evidemment, le choix de l'action est important, surtout sur sa capacité à maintenir le dividende dans la durée.
Sur ce point, Total offrait une sublime possibilité d'entrée depuis 1 an pour qui veut développer une stratégie de rendement à long terme.

 

[ceci]

@Buffeto, je pensais plutôt aux revenus BRUT.

 

[Buffeto]

@Buffeto, je pensais plutôt aux revenus BRUT.

les SCPI sont aux alentours de 4.5% l'an

 

[ceci]

les SCPI sont aux alentours de 4.5% l'an

donc 4.5% l'an sans soucis de locataires et sans fluctuation de la bourse.

 

[titif0u]

donc 4.5% l'an sans soucis de locataires et sans fluctuation de la bourse.

Et avec moyen d'être moins taxés (par ex les fameuses SCPI allemandes qui font le bonheur de Buffeto )

 

[poam5356]

donc 4.5% l'an sans soucis de locataires et sans fluctuation de la bourse.

"Sans fluctuation de la bourse" : Oui, c'est sûr!
"Sans soucis de locataires" : Un peu moins sûr, quand même. Si un gros locataire fait défection, ça se verra dans les revenus versés.
En moyenne, les revenus baissent régulièrement depuis 20 ans.. Sans doute en corolaire à la hausse des prix.
Il vaudrait mieux prendre en compte le TRI pour apprécier un investissement en SCPI.

 

[moneymoneymaker]

Je me suis également souvent posé la même question. Notamment parce que dans mon coin, l'immobilier coûte très, très cher.

Conclusion : Même en prenant en compte l'effet de levier du crédit, l'augmentation des loyers et celle de la valeur du bien, il faudrait que je trouve une véritable "pépite", 25% en dessous du prix du marché pour soutenir la comparaison avec une stratégie en DCA sur un ETF S&P500 sur 20 ans.

Alors oui, l'immo semble plus sûr que la bourse (en tout cas c'est l'idée générale) et je pourrais me pencher sur d'autres coins pour investir. Peut-être même qu'en travaillant mon réseau je pourrai trouver cette pépite... Mais il faudrait ensuite accepter la gestion quotidienne d'un bien en location, une liquidité beaucoup moins souple que les marchés etc.. Bref, chacun à son profil d'investisseur et son seuil d'acceptabilité. Le mien n'est clairement pas assez haut pour accepter autant de contraintes.

Je pense tout de même que de l'immobilier bien fait (effet de levier à 110%, bon appart, bon emplacement, bon locataire, bon potentiel...) est un meilleur placement qu'une stratégie DCA sur un ETF S&P500.
Mais à quel prix ? Difficile de le dire tant la valeur du temps de cerveau disponible fluctue en fonction des personnes, du nombre d'années et des évènements de la vie.

Pour ce qui de la diversification : l'immo représente 18% de l'ETF S&P500 (de mémoire), cela me convient. Celui qui voudrait s'y exposer plus pourrait également aller voir du côté des REITS ou autres foncières cotées.

 

[rémois]

Bonjour,

Si vous avez des pistes de réflexions ou si mon calcul est erroné je suis preneur de vos remarques et idées

Bonjour,

ton interrogation se comprend tout à fait...
et comme piste de réflexion et pour rappel, ce petit lien:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/bonjour-et-merci-pour-laccueil.41268/post-402583

 

[Stv]

oui bien sur il y a un facteur qui fait que la plupart bâtissent leur patrimoine sur l’immobilier ....: le crédit .

bien sur si tu as 150k€ de liquidités , il est plus intéressant fiscalement parlant de ne pas les investir sur de l'immo locatif à fiscalité française ...

par contre si au départ tu as zéro euros de liquidités , seul l'immobilier à crédit peut te permettre de développer ton patrimoine

Je parle bien d'un bien immobilier dont le crédit est terminé, j'ai bien conscience que l'enrichissement par l'effet de de levier à tout son intérêt.

Après moi j'ajoute au loyer, l'évolution des prix à la hausse des biens immo dans mon secteur ces dernières années
Du coup ca me donne une TRI plutôt interessant.

La maison se trouve en Charente-Maritime, les prix stagnent depuis longtemps même s'il semble y avoir une remontée progressive depuis le Covid.
Quoi qu'il en soit, le prix du bien n'a que peu d'importance si on considère qu'on ne vise que la rente générée par ce bien comme l'a expliqué Poam.

Ou sont passés les 30% de déduction du régime microfoncier ?
Si vous partez du principe qu'il s'agit de vos charges, je comprends mieux mais tout de même.

Ils sont dans le calcul puisque je passe d'un revenu brut de 7800 à 5460 imposable ou alors j'ai pas compris la question ?
Et je ne parle même pas des diverses dépenses d'entretien qui du coup ne sont pas déduite en plus avec ce régime et qui grève encore plus la rentabilité.

uffeto soulève un élément déterminant, le crédit.
La fiscalité est plus avantageuse sur les actions, mais l'effet de levier du crédit fait toute la différence.

Comme dit plus haut, c'est tout à fait vrai mais je parle bien du cas de la vente d'un bien immo fini de payer.

Si vous souhaitez investir dans les actions, pourquoi ne pas envisager des ETFs pour répartir le risque et diversifier votre PEA ?

J'ai spontanément pensé aux dividendes mais dans ce raisonnement on peut mixer ETF distribuant et actions à dividendes oui, cela permet de diversifier.

A la fin de la période triennale, et là aussi le calcul est donc faux puisque ce n'est pas 150 mais 150-pv qu il faut prendre en compte.

Le prix d'achat était de 50K avant travaux, la valeur actuelle est de 150k. Je détiens le bien depuis 15 ans. D'ailleurs dans le calcul de l'imposition sur la plus-value, je ne me suis pas posé la question de savoir si on prend le prix avant travaux ou le prix d'achat + travaux, sachant que tout a été fait nous même sans artisan.

D'où 3 achats immobiliers avec chacun 40 d'apports chacun , le reste à crédit.
Des T2 meublés confiés à une agence.

Je travaille à Paris et vit le WE à Bordeaux ou je projette d'acheter une RP.
Que ce soit Paris ou Bordeaux, il est difficile de trouver un bien rentable… sinon investir de nouveau en Charente-Maritime où j'ai déjà le premier bien (géré par agence actuellement).

Le raisonnement est bien de savoir s'il est intéressant de garder un bien IMMO dont le crédit est terminé et donc où on est imposé plein pot sans déduction des intérêts d'emprunt, gros travaux etc... et où on veut garder une rente mensuelle (ce qui exclue les SCPI en NP, ETF capitalisant.)

Ce qui me semble être la meilleure solution est de vendre une fois le crédit terminé si fiscalement le bien n'est plus rentable (notamment avec le combo location nue et TMI sup à 30%), investir sur des ETF, actions à dividende et de racheter à crédit un bien pour rester diversifier sur de l'immo et pas 100% actions mais encore faut-il le pouvoir.
Concernant le commentaire sur les SIIC pour diversifier en IMMO, je suis un peu vacciné avec URW xD. Je considère plus ça dans la catégorie action qu'IMMO.

Merci pour vos remarques

 

[Buffeto]

Ce qui me semble être la meilleure solution est de vendre une fois le crédit terminé si fiscalement le bien n'est plus rentable (notamment avec le combo location nue et TMI sup à 30%)

en effet . si belle PV c'est une excellente solution .

 

[moietmoi]

Une question un peu raz les pâquerettes.
En Charente Maritime , il y a des touristes... Cette maison ne pourrait elle pas être mise en location saisonnière, à l'année.

 

[Stv]

La maison se trouve à côté de Rochefort, ville thermale bien connue.
Sauf qu'il s'agit d'une maison de ville de 100m², peu adapté pour ce type de location.
De plus, il me parait difficile et onéreux de gérer de la location saisonnière en délégation par agence. Je m'étais interrogé la dessus car si je dois investir de nouveau, j'avais dans l'idée de le faire à Rochefort.