Réflexion revenu foncier vs revenu dividende

[endiendo]

J'ai 2 appartements F2 en location, achetés quasiment au comptant à chaque fois. Ma philosophie n'est pas de faire du rendement à tout prix ni à comparer aux actions.
Je suis en Sud-Alsace, près de la frontière suisse. l'immobilier flambe et monte d'année en année.

Appartement 1, immeuble de 2009, pas de travaux, petite résidence à 1 km de la frontière suisse et de Bâle.
- 40 m2, acheté en 2014, pour 145 000 euros. (crédit 30 000 euros fini depuis longtemps)
- quelques petits travaux régulier chaque année (compteur thermique, vanne du chauffage, etc...)
- belles prestation (cave, parking + garage extérieur fermé, isolation très bonne, peu de charge)
loyer: 650 euros avec charges.
Valeur estimée aujourd'hui: aucune idée, aucun bien comparable n'est disponible.. et se vendent en 3 jours.

Appartement 2, immeuble de 1997, travaux un peu plus importants, petite résidence à 10 km de la frontière.
- 35m2, acheté en 2019, pour 110 000 euros (crédit 30 000 euros qui se finit l'an prochain)
- travaux un peu plus importants, qui nous ont "bouffés" quelques bons mois de loyer
- prestations standard, charges un peu plus importants (energie moins bon)
loyer: 550 euros avec charges
Valeur estimée aujourd'hui: à peu près la même chose...

Les 2 sont placés en gestion locative dans une agence immobilière, avec assurance loyer impayés. Je ne gère strictement rien. Les 2 changements de locataire que j'ai eu ont fait.. 2 mois de vacances sans loyer.

Grossièrement, on peut compter 4000 euros par an de revenus par appartement.

Ma philosophie n'est pas de faire du rendement mais:
- avoir une sécurité: en cas de chômage, maladie, et autre besoin d'argent important, il suffit de vendre
- à la retraite, les loyers qui rentrent font un bon complément de retraite, beaucoup plus rentable qu'un PER
- je suis surtout sûr de retrouver ma mise de départ à tout moment. contrairement aux actions ou aux placements type PER
- rendement de toute façon meilleur que de faire dormir 200 000 euros à la banque


Je n'ai jamais compris le système avancé par tant de monde:
- acheter un appart à crédit (à faible mensualité, donc long)
- et les loyers rembourse les mensualités... oui c'est génial, on devient propriétaire sans rien payer, mais on ne reçoit rien non plus.. bénéfice nul, et on est bon pour payer la taxe foncière, les travaux, les impôts... sans aucun bénéfice... et ce pendant... 15 ou 20 ans? quel est l'intérêt?
- dès qu'il y a une vacances de locataire, on est perdu... et prit à la gorge...

 

[Tornado05]

Je n'ai jamais compris le système avancé par tant de monde:
- acheter un appart à crédit (à faible mensualité, donc long)
- et les loyers rembourse les mensualités... oui c'est génial, on devient propriétaire sans rien payer, mais on ne reçoit rien non plus.. bénéfice nul, et on est bon pour payer la taxe foncière, les travaux, les impôts... sans aucun bénéfice... et ce pendant... 15 ou 20 ans? quel est l'intérêt?
- dès qu'il y a une vacances de locataire, on est perdu... et prit à la gorge...

À crédit tu déduis tes intérêts d’emprunt ce que tu n’as pas pu faire en achetant comptant ou quasiment et ça permet à la plupart des investisseurs de ce bâtir un patrimoine grâce à l’argent de la banque. Formidable effet de levier.
Pour ma part jamais eu de période de vacances entre deux locataires.
J’espere que tu n’as pas un TMI de 30% ou plus

 

[Stv]

Cela ne te rapporte rien pendant XX années, mais cela ne te coute rien non plus ! (si bon rendement).
Pendant ce temps, l'argent que tu n'as investi cash pour cet achat travaille également (si bien placé et donc avec un risque on est bien d'accord).
XX année plus tard, ton patrimoine sera donc bien supérieur.
Dire être sûr de récupérer sa mise je ne suis pas d'accord, personne ne sait si un crash de l'immobilier n'arrivera pas un jour (même si peu probable).

 

[Damienn]

Je n'ai jamais compris le système avancé par tant de monde:
- acheter un appart à crédit (à faible mensualité, donc long)
- et les loyers rembourse les mensualités... oui c'est génial, on devient propriétaire sans rien payer, mais on ne reçoit rien non plus.. bénéfice nul, et on est bon pour payer la taxe foncière, les travaux, les impôts... sans aucun bénéfice... et ce pendant... 15 ou 20 ans? quel est l'intérêt?

Bonjour,

L'intérêt, pour ceux qui n'ont pas 200ke en cash, c'est de se créer un patrimoine.
Et de commencer jeune si possible.

 

[endiendo]

déduire les

À crédit tu déduis tes intérêts d’emprunt ce que tu n’as pas pu faire en achetant comptant ou quasiment et ça permet à la plupart des investisseurs de ce bâtir un patrimoine grâce à l’argent de la banque. Formidable effet de levier.
Pour ma part jamais eu de période de vacances entre deux locataires.
J’espere que tu n’as pas un TMI de 30% ou plus

1- pas possible en microfoncier
2- déduire les intérêts d'emprunt... intérêt de .. 1% en ce moment... donc des clopinettes chaque année... qui ne te rendent pas bénéficiaire...

 

[endiendo]

Cela ne te rapporte rien pendant XX années, mais cela ne te coute rien non plus ! (si bon rendement).
Pendant ce temps, l'argent que tu n'as investi cash pour cet achat travaille également (si bien placé et donc avec un risque on est bien d'accord).
XX année plus tard, ton patrimoine sera donc bien supérieur.
Dire être sûr de récupérer sa mise je ne suis pas d'accord, personne ne sait si un crash de l'immobilier n'arrivera pas un jour (même si peu probable).

dans ma région, jamais.
1- beaucoup de gens veulent habiter là pour devenir frontalier suisse
2- même les suisses viennent acheter l'immobilier chez nous (et font flamber les prix), car c'est trop cher en suisse

 

[endiendo]

Mettons que le loyer paie exactement le crédit..
mettons aller, 4000 euros par an.
On n'a avancé aucun apport, on ne reçoit aucun bénéfice, donc une opération que n'importe qui pourrait démarrer, y compris notre fameux smicard sans aucun patrimoine ni aucune économie.

Mais:
- 500 euros de taxes foncières
- 300-500 euros de "travaux de copropriété"
- et vous déduisez de vos impôts.. aller, 1000 euros d'intérêts? (et encore, c'est déjà énorme) et ça va diminuer avec le temps
donc vous gagnez.. 100 euros par an? si la taxe foncière ne monte pas, et si les travaux de copropriété ne monte pas. et s'il n'y a pas de vacances de loyer. et ce, pendant 10 ans?

ça me parait vachement risqué et compliqué comme opération, tout ça pour 200 euros par an.

Mais je serais très curieux si quelqu'un pourrait me donner un exemple, justement je voudrais comprendre et peut-être ouvrir les yeux.

 

[Stv]

Vous gagnez 100€ par an en ayant investi ..0€ de votre argent ! puisqu'il s'agit de l'argent de la banque.
20 ans plus tard vous avez un bien à mettons 150 000€ en ayant investi 0 €.
Et si le locataire ne paie pas ? vous avez les 150 000€ que vous n'avez pas utilisé alors non en théorie cela ne vous met pas en difficulté plus que par l'achat à crédit (si cette somme est accessible).

 

[Buffeto]

Mais je serais très curieux si quelqu'un pourrait me donner un exemple, justement je voudrais comprendre et peut-être ouvrir les yeux.

c'est assez simple ..

si tu as 0 euros ......tu investis 0 euros ...au bout de 20ans tu as ...0 euros

si tuas 0 euros .....tu fais un crédit bancaire de 100k€ que tu rembourses en partie avec les loyers , tu as un effort d'épargne mensuel faible et au bout de 20 ans tu as augmenté ton patrimoine de 100k€ voire plus si le prix des apparts a flambé

 

[Tornado05]

déduire les

1- pas possible en microfoncier
2- déduire les intérêts d'emprunt... intérêt de .. 1% en ce moment... donc des clopinettes chaque année... qui ne te rendent pas bénéficiaire...

Bien sûr tu es en microfoncier et il vaut mieux pour toi

 

[Damienn]

Mettons que le loyer paie exactement le crédit..
mettons aller, 4000 euros par an.
On n'a avancé aucun apport, on ne reçoit aucun bénéfice, donc une opération que n'importe qui pourrait démarrer, y compris notre fameux smicard sans aucun patrimoine ni aucune économie.

Mais:
- 500 euros de taxes foncières
- 300-500 euros de "travaux de copropriété"
- et vous déduisez de vos impôts.. aller, 1000 euros d'intérêts? (et encore, c'est déjà énorme) et ça va diminuer avec le temps
donc vous gagnez.. 100 euros par an? si la taxe foncière ne monte pas, et si les travaux de copropriété ne monte pas. et s'il n'y a pas de vacances de loyer. et ce, pendant 10 ans?

ça me parait vachement risqué et compliqué comme opération, tout ça pour 200 euros par an.

Mais je serais très curieux si quelqu'un pourrait me donner un exemple, justement je voudrais comprendre et peut-être ouvrir les yeux.

Vous ne voyez pas l'intérêt d'acheter à crédit lorsqu'on a pas ou peu d'apport?
Après 20 ans, vous êtes propriétaire d'un bien.
Vous n'achetez pas, vous n'êtes propriétaire de rien.
Comme vous l'avez écrit, dans votre région (et d'autres) vous avez en poche la valeur d'achat + la plus value - l'imposition éventuelle.
Et éventuellement, changer de résidence principale pour revendre avant 20 ans si les prix flambent et tout garder.

Juste une remarque : le smicard sans apport n'a sûrement pas la possibilité de le faire.

Après, je crois vraiment que pour faire de réelles affaires, il faut acheter peu cher bien sûr, et surtout un emplacement, un bien à rénover et faire le max seul, sans artisan.

Edit : posté en même temps que @Buffeto
Téléphone, obligé de répondre...jamais ils me lâchent...

 

[paal]

c'est assez simple ..
si tu as 0 euros ......tu investis 0 euros ...au bout de 20ans tu as ...0 euros

Effectivement, jusque là c'est simple

si tuas 0 euros .....tu fais un crédit bancaire de 100k€ que tu rembourses en partie avec les loyers , tu as un effort d'épargne mensuel faible et au bout de 20 ans tu as augmenté ton patrimoine de 100k€ voire plus si le prix des apparts a flambé

C'est possible, mais cela dépend essentiellement des revenus du titulaire, de son taux d'endettement, et de son reste à vivre ....
Si ce revenu est important sans contrainte d'endettement, on va se demander pourquoi le titulaire est resté collé à 0Eur d'apport
Si ce revenu présente une contrainte d'endettement, alors l'opération sera plus qu'aléatoire, voire pouvant conduire à des refus de crédit multiples ....

Je vous laisse conclure !!

 

[gden]

Bonjour,

Je dispose d'un bien immobilier en location (sans crédit) et viens de me faire un petit calcul qui me pousse à certaines réflexions :

Le loyer encaissé est de 650€
A l'année cela correspond à 7800€ brut
Je déduit 30% de déduction d'impôt (microfoncier) soit 5460 imposable.
A cela est prélevé 30% d'IR +17.2 de CSG soit 2577€
Il me reste 2883€ net net soit 1,9% de rdt net

Bonjour
Le calcul est faux.
Il vous reste 5223 euros (7800-2577) mais d'un autre côté vous n'avez pas déduit taxe foncière et autres dépenses de travaux par exemple

 

[Buffeto]

Effectivement, jusque là c'est simple

Je vous laisse conclure !!

rien à conclure c'était juste un exemple particulièrement caricatural pour expliquer ce qu'est le levier du crédit sans entrer dans les détails

 

[Stv]

Bonjour
Le calcul est faux.
Il vous reste 5223 euros (7800-2577) mais d'un autre côté vous n'avez pas déduit taxe foncière et autres dépenses de travaux par exemple

Ah oui la grossière erreur ! bien vu j'ai soustrait le mauvais montant. La TF est de 850€ donc on se retrouve avec un net de 4373 €

 

[moietmoi]

Ah oui la grossière erreur ! bien vu j'ai soustrait le mauvais montant. La TF est de 850€ donc on se retrouve avec un net de 4373 €

Il y a aussi les charges,l'assurance..bref , les vraies charges..

 

[Stv]

Il y a aussi les charges,l'assurance..bref , les vraies charges..

Oui mais les charges diverses (travaux) je ne peux les prévoir. La PNO et la GLI j'aurais pu les rajouter oui,. L'idée n'était pas d'avoir un chiffre parfaitement juste mais de comparer la rentabilité par rapport à l investissement en actions à dividendes.

 

[Aptenodytes]

La rentabilité dépend aussi de la vacance locative. Et les probabilités sont tellement grandes sur une 20aine d'années que je voudrais réellement voir un exemple d'une personne qui a monté ce type d'opération avec tous les frais (notaires ...), Charges, effort d'épargne + PV immo.

En sachant qu'une moins value est également à prendre en compte (et non ça n'arrive pas qu'aux autres).
D'ailleurs en IR il n'est pas possible de compenser une moins value d'un bien par la plus value d'un autre.

 

[moietmoi]

Le loyer encaissé est de 650€
A cela est prélevé 30% d'IR +17.2 de CSG soit 2577€

Le calcul est faux.
Il vous reste 5223 euros (7800-2577) mais d'un autre côté vous n'avez pas déduit taxe foncière et autres dépenses de travaux par exemple

Ah oui la grossière erreur ! bien vu j'ai soustrait le mauvais montant. La TF est de 850€ donc on se retrouve avec un net de 4373 €

Si tu veux faire des comparaisons, il faut partir de chiffres a peu près justes.
Donc 4373moins-pno- diverses charges- risque locatif =3500/3800

 

[Stv]

Ok je vais être plus précis d'autant que je n'étais pas parti sur le bon montant de base car j'aurais du prendre en compte le revenu avant prélèvement des frais de gestion de l'agence.

8160 € revenu brut
abattement micro on tombe à 5712 imposable.
Impôt des 5712 (30% + 17.2%)= 2696
7800 - 2696 (IR + PS) - 870 (TF) - 250 (GLI) - 182 (PNO) - 528 (frais de gestion) = 3634 €
La seule charge est celle de l'entretien de la chaudière (15€ /mois) qui n'est pas comptée dans le revenu brut.
En partant du prix de la maison à 150 000 on à donc un rendement de 2,4%

On est bien d'accord que c'est un revenu max et qu'en cas de vacance locative ou travaux le rendement chutera forcément sans compter de possible impayés…
Mais cela ne fera au final que confirmer mes propos comme quoi le bien n'est pas rentable en comparaison d'un placement en action à dividende dans le cadre de la recherche d'une RENTE (phase consommation et non capitalisation). Et encore, même en phase de capitalisation je ne suis pas sûr que l'option conservation de ce bien soit la bonne car je doute que le bien prenne beaucoup de valeur sur un horizon 10/20 ans.

Concernant la plus-value du bien, on parle de rendement donc de la même manière que je ne vais pas regarder le prix de l'action Total tous les jours, je ne regarde pas l'évolution du prix du bien et cela n'entre pas en compte dans ce raisonnement.

Pour la petite précision, je suis passé sur un TMI à 30% cette année, d'où cette réflexion qui arrive maintenant.