Rachat de prêt immobilier datant de 2007...

[InLoveOfWorld]

Bonjour @ tous,

Après la petite présentation dans la section adéquate [lien réservé abonné] ;-), voici notre question.

Nous avons souscrit un prêt imo en aout 2007 pour l'achat de notre appartement en VEFA.
Ce prêt se décompose en 4 prêts :
- 1 PTZ de 16500€
- 1 Prêt Coup de pouce (2.55% tx fixe) de 16500€
- 1 Prêt (4.40 tx fixe) de 63000€
- 1 Prêt (4.40 tx fixe) de 106000€

Tout ceci sur 25ans.

Aujourd'hui, nous souhaiterions, toujours en taux fixe, racheter nos prêts à 4.40% car nous pourrions certainement descendre autour de 3.60->3.80% sur 18 ou 20 ans, ce qui nous permettrait de gagner en durée et sur le taux.

Notre question est assez simple : l'organisme avec qui nous avons souscrit le prêt en 2007 acceptera-t-il de garder le PTZ (il nous semble qu'il est obligé ?) mais aussi le Prêt Coup de pouce ???
Car nous sommes allez voir un courtier qui nous a dit que pour le PTZ il devrait le garder mais par l'autre.

N'est-ce pas nous qui décidons de ce que nous souhaitons rembourser ?

Par avance merci pour vos expériences ;-)
@++

P.S. Si besoin d'autres précisions, n'hésitez pas

 

[Anonyme]

bonjour,


tout dépend de ce qu'il est écrit d'en l'offre du prêt coup de pouce à 2.5%

s'il s'agit d'un prêt spécifique à l'établissement prêteur et qu'il a accordé suite à des accords particuliers il peut exiger le remboursement pourquoi pas.

maintenant autre piste: pourquoi ne pas regarder ce que donne la durée si vous modulez à la hausse les mensualités de vos prêts à 4.4%

avantage : pas de pénalité de rebt anticipé, pas de frais pour la nouvelle garantie et pas de changement de banque....


avant toute chose il faut comparer ce qui est comparable, vous êtes sur une durée restant dûe de , par exemple, 260 mois, il faut faire une simulation de rachat sur 260 mois et non pas sur 240 ou 196 car bien entendu vous ne pouvez comparer.

pour ma part c'est comme celà que je pratique avant de regarder la mensu sur une durée plus courte que celle restante actuellement.

à voir...

bien cordialement

 

[InLoveOfWorld]

Bonjour ICF62 et merci pour votre réponse.

tout dépend de ce qu'il est écrit d'en l'offre du prêt coup de pouce à 2.5%

s'il s'agit d'un prêt spécifique à l'établissement prêteur et qu'il a accordé suite à des accords particuliers il peut exiger le remboursement pourquoi pas.

Ok je vais vérifier ;-)

maintenant autre piste: pourquoi ne pas regarder ce que donne la durée si vous modulez à la hausse les mensualités de vos prêts à 4.4%

avantage : pas de pénalité de rebt anticipé, pas de frais pour la nouvelle garantie et pas de changement de banque....

Je suis désolé mais je n'ai pas compris ce que vous proposez !
Auriez-vous un exemple concret car je ne visualise pas ! oups

avant toute chose il faut comparer ce qui est comparable, vous êtes sur une durée restant dûe de , par exemple, 260 mois, il faut faire une simulation de rachat sur 260 mois et non pas sur 240 ou 196 car bien entendu vous ne pouvez comparer.

Bien sur que nous comparons ce qui est comparable ;-)

Ce que nous regardons, au final et avant tout chose (mais c'est peut-être une erreur ?), c'est le montant des intérêts qu'il nous resterait à payer avec les prêts actuels et le montant des intérêts que l'on aurait avec le nouveau prêt.

Merci de votre aide,
@++

 

[UnFuturVEFA]

Je suis désolé mais je n'ai pas compris ce que vous proposez !
Auriez-vous un exemple concret car je ne visualise pas ! oups

bonjour, ICF62 parle de moduler à la hausse votre mensualité,
si vous payez par exemple 750€ / mois actuellement ,
quelle serait la nouvelle durée du prêt avec une mensualité de 100€ par mois en plus (850€ /mois)
dans ce cas, vous n'avez que des frais d'avenant aux contrats.
Ainsi vous allez rembourser plus vite, et donc moins d'intérêt.
attention toute fois, la banque acceptera cette modulation à la hausse que si vos revenus vous le permet ...

cdl,

 

[IMEI]

Et qui va aller de lui-même demander de payer une mensualité plus grande, sans que son revenu le permette ?

Est-ce que les locataires vont voir le proprio pour lui demander d'augmenter le loyer ? Ou EDF pour augmenter le tarif du W ?

 

[Aristide]

tout dépend de ce qu'il est écrit d'en l'offre du prêt coup de pouce à 2.5%

s'il s'agit d'un prêt spécifique à l'établissement prêteur et qu'il a accordé suite à des accords particuliers il peut exiger le remboursement pourquoi pas.

Bonjour,

Je ne partage pas ce point de vue :

"Code de la consommation
Article L312-21
Modifié par Loi n°99-532 du 25 juin 1999 - art. 97 JORF 29 juin 1999
L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde."

De par le code de la consommation, le remboursement anticipé est "à l'initiative" de l'emprunteur et comme cette disposition est d'ordre public, il n'est pas possible d'y déroger par convention.

Qu'en disent le juristes ?

Merci

Cordialement,

 

[Vanille95]

De par le code de la consommation, le remboursement anticipé est "à l'initiative" de l'emprunteur et comme cette disposition est d'ordre public, il n'est pas possible d'y déroger par convention.

Je partage l'opinion d'Aristide. Si il suffisait d'une petite clause perdue dans un contrat pour ruiner les dispositions du Code de la consommation... ce serait grave.

@ Audrey & Jérémie
Sur les conditions de transfert du PTZ, voir cette page https://www.moneyvox.fr/credit/ptz-questions-reponses.php

Vous ne nous dites pas

• Quel est le montant des pénalités prévu pour le remboursement anticipé de ces différents prêts
• Quelle est la nature des garanties souscrites pour chacun d’eux

Il faut intégrer dans votre calcul :
Gain en intérêts si vous trouvez un financement moins cher par rapport aux éventuelles pénalités de remboursement anticipé + coût des mainlevées de garanties (si hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) + coût des nouvelles garanties
Voir aussi nouveaux contrats d'assurance (+ ou - protecteurs par rapport à ceux qui vous couvrent actuellement)

A noter également : coût de "fonctionnement" (frais de gestion de compte + prix des CB,...) du compte dans la nouvelle banque (peut-être supérieur à ce que vous payez aujourd’hui).

 

[Aristide]

Voir aussi nouveaux contrats d'assurance (+ ou - protecteurs par rapport à ceux qui vous couvrent actuellement)

Intégrer également, dans les calculs comparatifs, le fait que les primes d'assurances seront basées sur la nouveau montant emprunté.

Cdt

 

[InLoveOfWorld]

Merci à tous pour vos réponses.

Je répondrai à vos différentes questions ce soir car je n'ai pas tous les éléments sur moi.
J'espère que vous pourrez m'aider demain avec ceux-ci ;-)

En tout cas merci pour votre aide

Pour l'augmentation de la mensualité, nous ne voulons et pouvons pas forcément mais nous avons déjà un peu avancé sur la réflexion et au 1er abord, la démarche que nous entreprenons est bénéficiaire pour nous.

-> Vanille : Les pénalités sont les "classiques", c'est à dire 3% ou 6 mois pour faire simple. Nous les avons inclus dans nos calculs ;-)
La garantie des prêts actuels est la une caution mutuelle, pas d'hypothèque.

Je reviens vers vous tous rapidement ;-)

Merci encore

 

[InLoveOfWorld]

Re @ tous,

Je viens de lire sur les forums qu'une renégociation était également envisageable avec sa banque actuelle, je ne savais pas que cela pouvait se faire !!!
C'est peut-être une solution à envisager également alors ;-)

Par contre, une autre question me vient alors...nous n'avions finalement pas domicilié nos salaires dans la banque prêteuse pour diverses raisons (et aussi car l'on avait vu que c'était quelque peu abusif), or si nous renégocions le taux, la banque va revenir à la charge pour la domiciliation des salaires, devrons nous "céder" ou rester sur nos positions ? Quel conseil auriez-vous ?

Merci,
@++

(nous leur avions indiqué que nous mettrons nos salaires à la fin de la construction, puisque VEFA, mais finalement on s'est rendu compte que les frais de gestion de compte étaient bcp plus elevés que dans notre banque "historique" donc nous ne l'avions pas fait, sans qu'il nous le demande)

 

[Buffeto]

Je viens de lire sur les forums qu'une renégociation était également envisageable avec sa banque actuelle, je ne savais pas que cela pouvait se faire !!!
C'est peut-être une solution à envisager également alors ;-)

Merci,
@++

oui c'est tout à fait possible mais il est rare qu'une banque aime renégocier ses propres prets ...

sauf s'ils tiennent à vous comme bons clients.

 

[InLoveOfWorld]

oui c'est tout à fait possible mais il est rare qu'une banque aime renégocier ses propres prets ...

sauf s'ils tiennent à vous comme bons clients.

ok donc comme on leur a fait une LRAR pour connaitre les capitaux restants dûs des différents prêts, on peut quand même leur poser la question, ça nous coutera rien et comme ils doivent s'en douter...;-)

@

 

[Vanille95]

or si nous renégocions le taux, la banque va revenir à la charge pour la domiciliation des salaires, devrons nous "céder" ou rester sur nos positions ? Quel conseil auriez-vous ?

La Commissions des Clauses Abusives s'est prononcée sur cette question il y a plusieurs années [lien réservé abonné]
(voir § D).

 

[InLoveOfWorld]

Bonsoir @ tous,

Voici les infos comme promis ;-)
- 1 PTZ de 16500€ sur 204 mois
- 1 Prêt Coup de pouce (2,55% tx fixe) de 16500€ sur 204 mois
- 1 Prêt (4,40 tx fixe) de 63000€ sur 300 mois
- 1 Prêt (4,40 tx fixe) de 106000€ sur 300 mois

Le tout lissé avec des échéances fixes sur les 300 mois de 1160,9€.

Pour mes IRA, je cite un topic de Bounty : "Concernant l'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement."

Pour les garanties il y en a 2 sur chacun des 4 prêts : par Caution CMH + par promesse d'hypothèque sur immeuble finance (la 2ème n'est pas clair pour moi !)

Merci,
@++

 

[Vanille95]

Pour les garanties il y en a 2 sur chacun des 4 prêts : par Caution CMH + par promesse d'hypothèque sur immeuble finance (la 2ème n'est pas clair pour moi !)

Donc pas de frais de mainlevée à prévoir puisque la mainlevée ne concerne que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque inscrite (dans votre cas, il s'agissait d'une promesse... donc non inscrite).

 

[InLoveOfWorld]

Donc pas de frais de mainlevée à prévoir puisque la mainlevée ne concerne que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque inscrite (dans votre cas, il s'agissait d'une promesse... donc non inscrite).

ok c'est ce que l'on avait demandé ;-)

 

[Aristide]

Donc pas de frais de mainlevée à prévoir puisque la mainlevée ne concerne que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque inscrite (dans votre cas, il s'agissait d'une promesse... donc non inscrite).

ok c'est ce que l'on avait demandé ;-)

Bonjour,

Ben......faut voir ?
Tout dépend de ce que la banque va demander exactement.

Si c'est une promesse d'affectation hypothécaire (PAH) sous seing privé (sera seulement prévue dans l'offre de prê) = OK = aucun frais.

Mais si c'est une hypothèque par acte authentique où le notaire sera seulement dispensé d'en faire l'enregistrement à la conservation des hypothèques (= hypothèque non inscrite) là, il y aura un coût de rédaction d'acte à payer au notaire.

La différence entre les deux est par ailleurs fondamentale.

Dans la PAH (SSP) l'emprunteur s'engage, dans le contrat, à fournir une hypothèque autant qu'il s'engage, dans le même acte, à rembourser le crédit.

Si, précisément, il est défaillant à rembourser ce crédit, pour pouvoir inscrire réellement l'hypothèque promise, il devra accepter de passer à nouveau chez le notaire pour formaliser réellement cette inscription hypothécaire.
Or, en situation de litige, on imagine mal un emprunteur qui, déjà, ne paie pas ses échéances, se présenter "de bon coeur" chez le notaire pour faire hypotéquer son bien.

Autrement dit, la PAH, c'est "du bidon", çà ne sert à rien.

Avec l'hypothèque non inscrite, ce n'est pas la même chose. L'acte authentique est déjà formalisé. Seule la publication à la conservation des hypothèques n'a pas été faite.
Mais à première demande du prêteur, le notaire peut le faire; l'emprunteur a déjà signé et ii n'y a plus à demander son accord.
Le risque pour le prêteur c'est qu'entre temps d'autres créanciers se soient inscrits avant lui.

Cordialement,

 

[InLoveOfWorld]

Merci Aristide, j'ai donc relu les conditions générale et c'est à mon sens la PAH qui est indiqué.

@++

 

[InLoveOfWorld]

Bonjour @ tous,

J'ai fait un fichier de synthèse de mes 4 prêts actuels pour pouvoir ensuite bien aborder le rachat de ces prêts.

Pourriez-vous regarder le fichier excel sur ce lien [lien réservé abonné] pour me dire si je n'ai pas fait d'erreur sur la page "Simulation".

Par avance merci @ tous,
@++

P.S. Les prêts n'ont pas tous démarrés au même moment car achat en VEFA avec amortissement direct (pas d'intérêt intercalaire)

 

[Aristide]

Pas de problème
Cdt