Qu'en pensez vous de ces 2 offres ?

[shipset]

Bonjour,

Mon amie et moi sommes en train de faire un pret.
Nous avons (a deux) un revenu mensuel net de 3211 EUR (sur 12 mois).

Voici les 2 offres qu'on a eu pour le moment :
- 216 000 EUR sur 30 ans à 4% CAPE 2 revisable tous les 5 ans

- 219 000 EUR sur 30 ans à 4.59% fixe (avec une mensualité de 920 EUR les 5 1er année puis de 1200 EUR).

A priori (d'apres les courtiers, nous sommes passés par 2 courtiers), ces prets ne sont pas négociables.

Nous pensons (mais rien n'est jamais certain bien entendu) que nous revendrons le bien immobilier dans 5, 6, 7 ans.

Que pensez vous de ces deux offres ?

Bonne journée à tous,

Ps : le fait que la somme des prets n'est pas la meme importe peu pour nous...

Julien

 

[Alexandre]

Bonjour,

Le fait important que je vois dans votre description est le fait que vous comptiez revendre votre bien dans les 5 voir 7 ans.

En effet, préoccupez vous principalement du taux que vous aurez sur cette période.

Dans votre cas, le pret à taux revisable capé 2 apparait le plus intéressant. Si les revisions sont effectivement réalisées tous les 5 ans, j'aurais tendance à vous conseiller cette option ayant pour effet un taux inferieur au taux fixe. Vous prenez moins de risques car meme si le taux venait à augmenter, vous ne seriez pas concerné du fait de la revente si prevue dans les 5 ans.

Si neamoins vous comptez revendre le bien apres les 5 ans, les taux ayant une legere tendance à augmenter, le capé 2 presente quelques risques. Je vous conseillerais alors de vous tourner sur du Capé 1 dont le taux sera legerement superieur mais au pire des cas, en cas d'augmentation, le taux ne depasserai pas les 5%. cela representant un taux superieur au fixe mais vous aurez deja economisé de l'argent sur les 5 premières années.

Concernant les taux obtenus, je ne connais pas les spécificité du dossier ni votre situation géographique mais sur une offre de ce type, j'obtiendrais 4% sur un pret à taux revisable capé 1 sur 30 ans.

N'hesitez donc pas à refaire le tour ou à demander à votre courtier de representer votre dossier dans un autre etablissement si il n'a pas tout fait.

N'oubliez egalement pas qu'à la revente, si vous souhaitez réalisé un rembousement anticipé, la majorité des banques (quasiment toutes) demande 3% du capital restant du ou 6 mois d'interets maximum. Ce point est essentiel à negocier et votre courtier devrait sans mal obtenir sa diminution voir disparition.

En esperant que cela ait pu vous aider.

Cordialement

Alexandre.

 

[shipset]

Bonjour et merci pour votre réponses.

Disons que les banques trouvent que nous sommes un peu limite en terme de taux d'endettement et mon amie (vétérinaires) ne travaillent QUE depuis 4 mois. (elle est bien entendu en CDI et a fini ses périodes s'essais).

Sinon, nous sommes en région parisienne.

Vous etes vous meme courtier ? Vous etes de quelle région vous ?

Julien

 

[Alexandre]

Bonjour,

Concernant le taux d'endettement, il est necessaire de connaitre les eventuels autres credits que vous pouvez avoir influencant directement ce taux.

Si vos situation professionnelles sont des CDI hors periode d'essai, les conditions sont remplies donc pas d'inquietude à ce niveau.

Je suis effectivement courtier mais pas sur la region parisienne. Les taux etant variables selon la région, aucune comparaison n'est possible.

Pour en revenir à ce taux d'endettement, vous n'etes pas sans savoir que la regle impose un taux maximal de 33%. Ceci est vrai et represente un des elements de base pour la decision des banques. Cependant les banques vont realiser un scoring des clients visant à evaluer le coté potentiel/risque de ses clients. Le taux d'endettement fait partie de ce scoring mais de nombreux criteres varient en fonction des etablissement. Ainsi certaines banques ne derogeront pas à ce taux maximum de 33% alors que d'autres pourront le depasser aisément. Cela est etroitement lié au profil de l'emprunteur.

A titre indicatif, il m'est arrivé d'obtenir des prets a des taux d'endettement > 40% (cela reste exceptionnel). Les professions de la fonction publique sont par exemple les plus endéttés.

Content d'avoir pu vous eclairer.

Cordialement,

Alexandre.

 

[shipset]

Non, nous n'avons pas d'autre crédit en cours.

Sinon, pour information, notre prét nous a ete refusé par une des banques au motif (c'est pour ca que j'avais précisé) que mon amie travaille depuis trop peu de temps (meme si elle est en CDI période d'essaie terminé avec attestation de la part de ses employeurs (elle en a 3 diffrents)

Merci pour votre analyse.

Autre question, la premiere banque, me dit qu'elle ne peut pas financer l'achat d'une cuisine. J'ai entendu dire que c'etait assez bizarre... et que, normalement, si la cuisine est intégrée, cela peut passer dans la partie "travaux" du pret immobilier. Qu'en pensez vous ?

Bonne journée à vous.

 

[Alexandre]

Concernant le pret immobilier, celui-ci vise a financer l'achat d'un bien type terrain, residence principale ou encore bien a destination de location (taux plus elevé). Le pret Immo peut egalement financer une partie travaux a hauteur de 21500€.

Votre reponse est en effet surprenante car le montant d'une cuisine ne depasse pas 21500€.

Pour exemple, vous pouvez face a un bien dont la valeur est de 100000€, des frais notariés de 10000€ avec un apport de 30000€ faire un emprunt d'un montant superieur justifié par des travaux à réaliser. L'issue, que ce soit pour refaire un carrelage ou amenager une cuisine importe peu à ma connaissance. Cela me semble etre un moyen detourné de refuser le credit, d'autres elements devant deplaire au banquier.

De meme, concernant l'emploi de votre amie, le travail de vétérinaire me semble assez stable, c'est pourquoi il me parait bizarre que le credit ait été refusé pour ces raisons.

Quelques question me viennent pour mieux comprendre votre situation. Avez vous un apport? si oui quel part du cout total de l'investissement represente t il? Je pense que ces elements influent beaucoup sur les reponses des banquiers. On considere qu'un apport sur un bien d'environ 30% du coup total vous permet de donner un reel poid dans vos negociations et obtenir des conditions preferentielles telles qu'un taux inferieur ou des frais de dossier reduits.

Cordialement

Alexandre.

 

[shipset]

Oui, effectivement, je pense que ce qui pose probleme c'est que n'avons pas fait d'apport (enfin, juste 3000 EUR). Nous aurions pu mettre 7000 EUR d'apport mais c'est vrai que nous avons préféré les garder car ils travaillent relativement bien. Pensez vous que nous avions fait un apport de 10000 EUR (au lieu de 3000 EUR) nous aurions pu optenir "beaucoup" mieux ?

 

[Alexandre]

Sur un pret d'un montant de 200K euros, 3000 ou 10000€ ne font passer l'apport que de 1% à 5%. Je ne suis pas banquier mais il pourrait etre interessant de poser la question au courtier ayant en charge votre dossier et de faire preciser cela sur le dossier transmis au banquier. La reponse pourrait etre legerement differente.
Cependant, changer l'apport d'un tel montant ne fera pas changer les banquiers d'avis du tout au tout. Cela influera peut etre mais il est alors necessaire de s'interesser à un autre point : les garanties. Un contrat est il conclu? quelle forme? quelle montant?

Je pense que jouer sur l'ensemble de ces elements permettra d'obtenir un resultat plus "consequent" aupres du banquier.

Cordialement

Alexandre.

 

[MARC HENRI]

Sur un pret d'un montant de 200K euros, 3000 ou 10000€ ne font passer l'apport que de 1% à 5%. Je ne suis pas banquier mais il pourrait etre interessant de poser la question au courtier ayant en charge votre dossier et de faire preciser cela sur le dossier transmis au banquier. La reponse pourrait etre legerement differente.
Cependant, changer l'apport d'un tel montant ne fera pas changer les banquiers d'avis du tout au tout. Cela influera peut etre mais il est alors necessaire de s'interesser à un autre point : les garanties. Un contrat est il conclu? quelle forme? quelle montant?

Je pense que jouer sur l'ensemble de ces elements permettra d'obtenir un resultat plus "consequent" aupres du banquier.

Cordialement

Alexandre.

Bonjour,
Je travaille en Banque et peux vous dire que tout est laissé à l'appréciation du conseiller que vous rencontrez, de son hiérarchique qui décidera et de la pugnacité du premier à défendre et "plaider" le dosier au second... Donc, faites jouer la concurrence. En ce qui nous concerne, nous étudions de plus en plus les dossiers en fonction du "reste à vivre" et de la composition de la famille de l'emprunteur, au lieu uniquement du taux d'endettement. En effet, 33% d'endettement pour 1500 €/mois, n'est pas identique pour un revenu de 3000 €/mois. A votre disposition,

 

[Nicolas45000]

concernant la premiére proposition je devine qu'il sagit du CFF j5 révisable tout les 5 ans sur la base du BTAN5 ; ce pret peux être trés bien mais si c'est bien ce prêt attention le couritr viens de faire un magnifique défaut de conseil car le J5 n'est en n'aucun cas capet 2 c'est un maitrisé c'est a dire que l'évolution du taux va faire modifier la durée et non la mensialité et ceci de façon à prendre un augmentation maxi de 2% mais si le taux continue d'augmenter la derniére année il y a déplafonnement de la mensualité en proportion afin de rembourser le prêt la derniére année. ce pre^t peu être trés bien en PAS car le PAS à l'avantage de permettre de na pas avoir ce déplafonnement car il est pris en charge par le CFF prêt PAS obligé (PAS = Prêt à l'Accession Sociale).L voilà tout