Quelle stratégie d'épargne ?

[paal]

Quel est le bon calcul et le bon taux d'ensemble ? Je ne suis pas très matheux ! Et que pensez vous de la proposition de la banque au vu de mon dossier ?

Je viens de découvrir votre proposition de financement, et je vais tenter d'y donner une réponse approchée, en vous expliquant comment j'ai procédé, sur la base des données fournies en fin de votre post #20 (les modalités d'emboîtement de vos deux prêts), ce qui m'aura conduit à reconstruire vos tableaux d'amortissement de prêts ...

Mais pour le faire, je vais reclasser l'ordre de vos commentaire et questions :

1 - je ne suis pas très matheux
Primo, il existe des caractéristiques lors d’un prêt classique qui se rembourse par annuités constantes à savoir :
- la première annuité contient des intérêts calculés sur le montant d’origine du prêt, en fonction de la durée et du taux d’emprunt, et cela s’applique sur votre premier prêt sur une durée de 10 ans, remboursable tous les mois, en fonction d’un taux de 0.64% l’an.
Le taux mensuel devient donc le 1/12ème de 0.64, et pour un emprunt de 220.000, cela donne un premier intérêt mensuel de 117.33

- par différence, il sera calculé le montant du remboursement d'emprunt contenu dans chaque mensualité (soit 1893.11 moins les 117.33 = 1.775.78 pour le premier du prêt de 220.000)

- ensuite et pour vérifier que le tableau d’amortissement respecte bien les données du prêt, il existe une formule Excel (VPM) qui utilise dans l’ordre 3 paramètres :
1 - Le taux applicable à la période de remboursement (ici 0.64 divisé par 12)
2 - Le nombre de période de remboursement par annuité constantes (ici 120, soit mensuellement sur 10 ans
3 - Le montant du capital à rembourser

Si vous vérifiez à l’aide de cette formule, vous allez trouver vos 1.893,11

2 - quel est le bon calcul, et le bon taux d'ensemble
Pour le vérifier, il vous faut reprendre l’échéancier vos emprunts, et décomposer en 2 périodes :

- d’une part les 10 premières années durant lesquelles vous remboursez sur 2 prêts qui sont disproportionnés d’une part par leur montant d’origine, mais surtout par leur modalité de remboursement.
Le premier emprunt est à un taux avantageux (0.64), mais se rembourse intégralement et plus rapidement que le second (qui ne rembourse que 18.408 sur les 235.648 en 10 ans, ce qui laisse un reliquat à rembourser sur 8 autres années de 217.240.

- d'autre part, la seconde partie du remboursement du second prêt est intégralement remboursée à 1.20% l’an (soit 0.10 par mois) et surtout 87% de plus que le premier prêt !

Comme j'ai aperçu Aristide sur cet espace, il sera plus qualifié que moi pour vous répondre sur la question du taux moyen sur les deux prêts, ma méthode risque de lui paraître empirique (et donc critiquable !)


3 - que pensez-vous de la proposition de la banque au vu de mon dossier

Les revenus actuels de votre foyer (et c’est ça qui compte à l’heure actuelle), sont de l’ordre de 6.100, et les crédits qui vont sont proposés tournent autour de 2.273 (les 10 premières années) et à 2374 pour les 8 années suivantes ; compte tenu du reste à vivre, le dépassement des 33% traditionnels existe, sans être toutefois énormes …

Les taux des 2 prêts sont particulièrement disproportionnés (87% d’écart, c’est beaucoup), même si l’on considère que la banque vous accorde, sur le second prêt, un quasi différé de remboursement de prêt (la première mensualité de 380.11 comprenant 235 d’intérêts et seulement 144 de remboursement de capital – qui passera à 162-163 10 ans plus tard)

Le pourcentage de capital emprunté à un taux favorable est effectué sur 48% du total des capitaux empruntés, pour 52% sur l’emprunt à taux fortement augmenté …

Selon mon avis, il y a deux éléments qui devraient pouvoir se trouver améliorés :
- d’une part, si la quote-part dans l’emprunt global pouvait passer (par exemple à 55%) au lieu des 48% actuellement proposés

- d’autre part de négocier un taux plus favorable sur le second prêt (1.05 ou 1.10 serait plus raisonnable)

Alors ensuite, nous sommes dans un contexte de remontée des taux, et le temps va prochainement jouer contre vous, et ça le banquier en a conscience !

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme je le disais plus haut à un autre intervenant, je vais de toute façon faire une loi Hamon à l'issue du prêt, donc le TAEG n'est pas un indicateur qui m'intéresse. L'assurance groupe liée à ce prêt (dans l'esprit du banquier du moins) n'est pas intéressante.

???

Ne confondez vous pas le "Taux Annuel Effectif Global =TAEG" (qui remplace désormais le TEG) avec le "Taux Annuel Effectif de l'Assurance = TAEA" ?

Car, à durées et apport personnel identiques, le critère de comparaison fiable est bien ledit TAEG.

Il est en effet facile de comprendre qu'un taux nominal proportionnel faible peut être très largement compensé - et plus - par des frais :
+ De dossier
+ De garanties
+ Des parts sociales

=> Plus élevés que dans une offre concurrente avec un taux nominal proportionnel plus élevé.

Il est cependant vrai que les primes d'assurances obligatoires (et seulement celles-ci) sont à intégrer dans le TAEG.

Pour une comparaison fiable sur le coût réel hors assurance il faudrait donc demander aux banques sollicitées de vous indiquer leur TAEG hors assurance.

En revanche, je peux vous donner plus d'éléments afin de mieux vous prononcer :
-Je compare des offres équivalentes : durée, apport (il n'y en a pas)
-Région : Bretagne Sud
-Banque : Caisse d'Epargne
-Endettement/épargne : relativement important mais reste à vivre suffisant : 6000 EUR net de revenus pour une échéance de 2500 EUR (assurance trop chère incluse). Revenus qui vont toutefois augmenter (ma compagne qui ramène 3000 va d'ici 2-3 ans passer de 80 à 100%). Pas d'autres prêts et un peu d'épargne : 85 000 EUR grosso modo

Soit; ainsi que dit antérieurement cette offre me semble "correcte" mais il m'est impossible d'aller au-delà..

Pour vérifier si, compte tenu de votre profil, elle est la meilleure il vous appartient de solliciter diverses banques concurrentes.

Comme dit plus haut, il y a deux prêts qui s'emboîtent :
-le premier d'une durée de 120 mois au taux nominal de 0,64% pour un montant de 220 000 EUR : échéance hors ass. de 1893,11 EUR pendant 120 mois
-le second d'une durée de 216 mois au taux nominal de 1,2% pour un montant de 235 648,66 EUR : échéance tout d'abord de 380,11 EUR pendant 120 mois, PUIS, de 2374,4 EUR sur 96 mois
J'ai donc pendant 120 mois une échéance de 2273,22 EUR, puis pendant 96 mois une échéance de 2374,4 EUR (toujours hors ass.)

Qu'en pensez-vous ?

Le "Taux d'ensemble" de votre plan de financement ressort à 1,05% nominal proportionnel à comparer aux taux de marché (Cf feuille Excel jointe).

Cdt

 

[Khemas]

Bonjour,

Messieurs, je tiens à vous remercier pour votre aide et vos réponses. Je débute vraiment en ce domaine, n'ayant jamais contracté d'emprunt. Grâce à vous j'y vois plus clair merci.

J'ai déjà fait le tour des banques et hormis le CMB qui est plus intéressant "tout compris" mais moins intéressant en ne prenant en compte que le coût de l'emprunt je n'aurai pas mieux dans les délais impartis. Le banquier ne le sait pas, mais je n'ai plus trop de temps pour lever la clause suspensive d'obtention de prêt. Bien entendu l'éventualité de remontée des taux me presse elle aussi
J'ai également bien conscience de la disproportion des deux prêts et j'avais compris que je ne remboursais que très peu de capital sur le second pendant les 10 premières années.
Je vais essayer de bien digérer l'argumentation et de présenter ça à mon banquier car effectivement tout comme vous, je pense qu'il peut faire un petit effort sur le deuxième prêt. Cela pourrait-il se schématiser par un remboursement plus important du capital du second prêt pendant la première période (les 10 premières années) ?

Bon weekend !

Khemas

 

[paal]

Bonjour Messieurs,
Je tiens à vous remercier pour votre aide et vos réponses. Je débute vraiment en ce domaine, n'ayant jamais contracté d'emprunt. Grâce à vous j'y vois plus clair merci.

J'avais bien noté que vous débutiez dans le domaine, et c'est d'ailleurs la raison pour laquelle, je vous ai apporté quelques éléments de calcul, afin de vous permettre de comprendre, dans un premier temps, comment fonctionne un tableau d'amortissement de prêt classique.

Vous devriez aussi progresser en vous familiarisant avec Excel.

J'ai également bien conscience de la disproportion des deux prêts et j'avais compris que je ne remboursais que très peu de capital sur le second pendant les 10 premières années.
Je vais essayer de bien digérer l'argumentation et de présenter ça à mon banquier car effectivement tout comme vous, je pense qu'il peut faire un petit effort sur le deuxième prêt.

Oui, et il faut bien vous mettre en tête que c'est sur ce second prêt que votre banquier fera le plus de profit ; que ce soit pour le premier ou le second prêt, sa ressource de financement est approximativement la même (même si les durées sont différentes) ; pour lui, le prix de vente de son activité, c'est le taux auquel il place cette ressource, et on va considérer que dans un cas, il fait une petite marge (le prêt à 0.64), et je vous laisse imaginer la façon dont il se rémunère sur le second prêt ....

Transposez cela sur le prix d'une voiture, une à 10.000, et une autre à un prix compris entre 18.000 et 19.000, pour des performances comparables ...

Cela pourrait-il se schématiser par un remboursement plus important du capital du second prêt pendant la première période (les 10 premières années) ?
Bon weekend !
Khemas

Votre banquier vous propose, un premier prêt intéressant, mais remboursable sur une durée relativement courte, et il en profite pour vous proposer un second prêt (plus avantageux pour lui) et sur lequel, il ne vous fait pas rembourser grand chose durant la moitié du temps ; et c'est là qu'il gagne des sous !

Résumons la proposition actuelle :
- sur le premier prêt sur 10 ans, il encaisse 7.173 d'intérêts
- sur le second prêt et durant ces mêmes 10 ans, il encaisse 27.205 d'intérêts
- toujours sur le second prêt, il va encaisser 10.703 d'intérêts sur les 8 années restantes ...

Ou se trouvait son intérêt, et comment l'aura-t-il optimisé ?

Ce serait une situation assez différente si :
- vous remboursiez votre premier prêt sur une durée plus longue (passer de 10 à 12, voire 15 ans), quitte à ce que le taux soit de 0.70 (ou 0.75) au lieu de 0.64, ce qui pourrait avoir comme corollaire d'obtenir des mensualités réduites (en fonction de la durée)

- vous puissiez rembourser votre second prêt avec des mensualités plus importantes (surtout durant la période durant laquelle votre premier prêt se trouve en compétition avec le second), voire de prévoir plusieurs paliers de niveau de remboursement (des mensualités de montant différents durant les 5 premières années, puis les 5 suivantes, puis les dernières jusqu'à la fin du second prêt ...)

Ainsi et en sachant comment bâtir et synchroniser vos différents plans de remboursement, vous seriez mieux armé pour rapidement connaître l'impact d'une proposition alternative.

 

[Aristide]

Le plan de financement proposé est un "montage gigogne à échéances (presque) lissées"; mais il n'est pas optimisé.

A cette fin le raisonnement devrait être inversé c'est à dire que, en accord avec votre banque, vous devriez définir/choisir une échéance cible (hors assurance dans votre cas puisqu'il y aura délégation) compatible avec votre capacité de remboursement.

Dès lors, fonction de ladite échéance cible et de la hiérarchie des taux proposée par votre banque ce seraient alors les durées qui deviendraient les paramètres calculés de telle sorte que la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants" génère le coût du crédit le moins cher possible.

A toutes fins utiles :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

[lien réservé abonné]

NB) - Du fait de la non prise en compte des primes d'assurances dans le lissage ce serait un "faux lissage" qui ne pourrait être optimisé au maximum.

Cdt

 

[Khemas]

Bonsoir,

J'ai tripatouillé un simulateur de lissage de crédit (excel et moi... ) et je me suis rendu compte qu'en prenant une ligne de crédit longue moins longue (de 216 à 204 mois pour un taux de 1,05%) et une ligne de crédit courte plus longue (de 120 à 144 mois pour un taux de 0,75%) j'arrivais à économiser pas mal sur le coût du crédit (hors ass. toujours) : quasiment 10000 EUR !!!
Je pense être allé dans le sens que vous m'indiquiez : équilibrage des deux lignes.

Je supprime également le gap totalement artificiel de la simulation de la Caisse d'Epargne puisque dans le cas évoqué dans mes autres messages je paye d'abord 2273,22 EUR jusqu'à 10 ans puis 2374,4 EUR de 11 à 18 ans. La je paye 2385,51 EUR tout du long ce qui est peu ou prou équivalent.

Quelques observations :
-Le simulateur semble automatiquement placer un maximum de capital emprunté sur le prêt court dès qu'il le peut
-La seconde ligne de crédit ("longue") ne commence à être vraiment remboursée qu'à la fin du remboursement de la première donc pas mal d'intérêts sont payés sur ce prêt. En revanche comme le prêt long est moins important, les intérêts sont eux aussi moins importants.

Ayant "validé" auprès de mon courtier la simulation dont je vous ai parlé plus tôt, et mis en place un rdv avec la banque, suis-je engagé de quelque sorte que ce soit, avec le courtier, ou avec la banque ? J'aimerais économiser ces 10000 EUR tant qu'à faire !

PS : je viens de voir votre message Aristide, et je pense que ce que j'ai naturellement fait, se rapproche de ce que vous indiquez puisqu'effectivement la durée devient ma variable

 

[paal]

Bonsoir,
J'ai tripatouillé un simulateur de lissage de crédit (excel et moi... ) et je me suis rendu compte qu'en prenant une ligne de crédit longue moins longue (de 216 à 204 mois pour un taux de 1,05%) et une ligne de crédit courte plus longue (de 120 à 144 mois pour un taux de 0,75%) j'arrivais à économiser pas mal sur le coût du crédit (hors ass. toujours) : quasiment 10000 EUR !!!
Je pense être allé dans le sens que vous m'indiquiez : équilibrage des deux lignes.

Je suppose que par équilibrage des deux lignes, vous voulez dire rapprochement des durées des deux prêts, en allongeant celle à taux avantageux, et en réduisant la durée de l'emprunt à taux le plus onéreux (tout en pouvant renforcer l'effort financier lié au remboursement en capital durant la période d'évolution commune).

Quelques observations :
-Le simulateur semble automatiquement placer un maximum de capital emprunté sur le prêt court dès qu'il le peut

Si le prêt court se trouve au taux le plus faible, ce n'est pas forcément le meilleur moyen d'optimiser !

-La seconde ligne de crédit ("longue") ne commence à être vraiment remboursée qu'à la fin du remboursement de la première donc pas mal d'intérêts sont payés sur ce prêt. En revanche comme le prêt long est moins important, les intérêts sont eux aussi moins importants.

Raison de plus pour faire en sorte que durant la période de recouvrement, la mensualité soit renforcée pour faire réduire les intérêts au cours de cette période ....

J'ai procédé à une simulation sur votre cas avec les deux prêts suivants :
- un prêt court sur 12 années pour 236.000 à un taux de 0.75 (au lieu de 0.64 proposé)
- un prêt plus long sur 16 années pour 215.000 à un taux de 1.05 (au lieu de 1.20 proposé), raison d'une mensualité de 815 durant 12 ans (à comparer aux 380 de votre proposition), et d'une mensualité normale durant les 4 années restantes.

Cela vous donne des mensualités fixes (sans assurance) de 2.530, à comparer aux 2.283 et 2.374, soit un effort plus important, mais qui optimise assez bien le taux moyen des prêts !

Bien entendu, ce sera à confronter avec les taux que vous proposera votre banque (CMB).

PS : je viens de voir votre message Aristide, et je pense que ce que j'ai naturellement fait, se rapproche de ce que vous indiquez puisque effectivement la durée devient ma variable

Sympa et directe l'application d'Aristide ; il faut toutefois disposer d'une certaine connaissance de la fonction TRI d'Excel !

 

[Aristide]

Bonjour,

PS : je viens de voir votre message Aristide, et je pense que ce que j'ai naturellement fait, se rapproche de ce que vous indiquez puisqu'effectivement la durée devient ma variable

Ainsi que je vous l’ai suggéré la première des choses à faire est de définir/choisir une échéance cible hors assurance, compatible avec votre capacité de remboursement et acceptable par votre banque.

Ensuite il faudrait obtenir de cette banque les paliers de durées qu’elle utilise avec les taux associés (= sa hiérarchie des taux) qu’elle vous proposerait - à vous, pour votre dossier ; ce n’est donc pas la grille standard sur laquelle votre conseiller se base.

À titre d’exemple j’ai imaginé la hiérarchie des taux suivante :

+ 060 à 084 mois = 0,50%
+ 085 à 120 mois = 0,64% (Indiqué par vous-même)
+ 121 à 144 mois = 0,75% (Indiqué par vous-même)
+ 145 à 180 mois = 1,05% (Indiqué par vous-même)
+ 181 à 216 mois = 1,20% (Indiqué par vous-même)

=> Qui devrait, bien entendu, être confirmée par la banque sollicitée

Puis, dans la simulation jointe, après avoir reproduit la proposition d’origine j’ai supposé quatre échéances cibles (hors assurance) dont deux indiquées par vous-même.

+ 2.374,40€
+ 2.385,51€
+ 2.400,00€
+ 2.500,00€

Je rappelle que le coût du crédit simple (= total des intérêts dans votre cas) est l’indicateur le moins pertinent de tous (Pour détails voir billet concerné de mon blog).

Du fait de durées différentes le TAEG n’est pas non plus le meilleur indicateur ; c’est le Coût du Crédit Corrigé qui reste donc à préférer. (Ici les trois critères sont cependant cohérents).

Pour le calcul de ce dernier j’ai pris pour hypothèse que tous les paiements que votre crédit générera auraient pu être rentabilisés au taux du livret « A » soit 0,75%.

Avec cette hiérarchie des taux, fonction de l’échéance cible retenue, les simulations jointes vous montrent que plus cette dernière est élevée, plus le « prêt court emboîté » est important.

Inversement plus le « prêt long lisseur » est faible et plus le gain sur le coût du crédit est signifacatif

Notez que dans le meilleur des cas la durée de ce dernier tombe de 216 mois à 198 mois d’où autant de primes d’assurances économisées.

NB) - Dans un plan de financement optimisé il est extrêmement rare que les crédits aient un montant "rond"; il en est de même en ce qui concerne la durée calculée du "prêt long lisseur"

Cdt

 

[Khemas]

Bonjour,

Je reviens vers vous car j'ai une autre question.
J'ai quelques travaux et achats de meubles à financer dans la maison, pour un budget total de 25000 EUR
Au départ je pensais utiliser une partie de notre épargne mais la Caisse d'Epargne me propose maintenant un crédit conso' de 25000 EUR au TAEG de 1,95%, sur 10 ans.
Qu'en pensez-vous ? Est-ce valable ?

Cordialement,
Khemas

 

[Aristide]

Bonjour

Pour la nième fois je ne peux que répéter ce qui a déjà été expliqué à de multiples occasions par plusieurs intervenants :

1) - Utiliser son épargne c'est se consentir un prêt à soit même au taux de son épargne.

2) - Donc si le taux du prêt ( tous frais compris = donc "TAEG financier" - pas "TAEG légal") que l'on vous propose est inférieur au taux perçu sur ladite épargne le crédit est - financièrement parlant - une bonne solution.

Bien entendu c'est le contraire dans la situation inverse.

Maintenant - s'il est à taux fixe - vous savez quelles sont les conditions du prêt pour les 10 ans à venir; mais vous ne pouvez que tenter d'estimer les conditions de rémunération de votre épargne sur la même période.

Par ailleurs vous pouvez avoir d'autres priorités/préoccupations; par exemple conserver de vers vous une épargne de précaution suffisante et disponible mais, dans ce cas, ce n'est plus l'intérêt financier qui est primordial.

Cdt