Quel taux puis-je espérer?

[baboune]

J'ai un profil proche du tiens (emprunt 345k, apport juste pour les frais, taux endettement 26%)

Oui mais avec des revenus à plus de 5000 € mensuel , donc pas tout à fait le même profil pour les banques.

avec un revenu de 5.000 € pour un célibataire, sur 25 ans on peut se battre sur du 1.15% dans plusieurs banques...

n'oubliez jamais que les taux varient en fonction des revenus.

Bien cordialement

 

[Damienn]

C'est bien ce que je me disais...différence importante de revenus, car impossible pour moi d'emprunter 345k

 

[GuillaumeF]

Le courtier il tente sa chance j'imagine que plus il y a un taux élevé, mieux il est renuméré par la banque

Hummm je pense que le courtier a sa rémunération identique, que la banque propose 0,1% ou 10%...
En général, maxi 1% de commission sur certaines banques, 0% pour d'autres...
Et le client paie 1% en général...

Donc le courtier a entre 1% et 2% de ton prêt en commission...
Je te laisse deviner où le courtier va aller en priorité...

Oui mais avec des revenus à plus de 5000 € mensuel , donc pas tout à fait le même profil pour les banques.

avec un revenu de 5.000 € pour un célibataire, sur 25 ans on peut se battre sur du 1.15% dans plusieurs banques...

n'oubliez jamais que les taux varient en fonction des revenus.

Bien cordialement

Ca dépend de plein de truks ouais, même l'apport peut changer (si t'apportes trop, tu empruntes moins, donc ton taux augmente car ça intéresse moins la banque)

 

[Damienn]

Bonjour,

Je me penche maintenant sur les garanties :

- Caution : payer 2852 pour récupérer 1337 à la revente ou après 25 ans ne me parait pas judicieux
- PPD : 1336

PPD et frais d'hypothèque, c'est la même chose?

 

[Damienn]

Les assurances, aussi...alors là...j'ai les neurones qui fondent!

 

[Damienn]

C'est bon : différence PPD / hypothèque bien comprise.

 

[Damienn]

Reste les assurances.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ca dépend de plein de truks ouais, même l'apport peut changer (si t'apportes trop, tu empruntes moins, donc ton taux augmente car ça intéresse moins la banque)

Ce n'est pas du tout comme cela que les banques raisonnent.

Le taux du prêt rémunère d'abord les risques pris; la marge vient après

Or les risques résultent de trois facteurs :

1) - La durée; c'est pour cela qu'un prêt en 30 ans est plus cher qu'un autre en 25 ans qui lui même est plus cher qu'un autre en 20 ans....etc...car les aléas de la vie et risques de défaillances augmentent avec la durée.

2) - La situation financière des emprunteurs; en particulier leur taux d'endettement, capacité de remboursement et reste à vivre. Egalement capacité/importance d'épargne préalable.

3) - Montant de l'apport personnel.
Plus cet apport est important, moins le risque de perte finale est grand; donc - à situation équivalente sur les deux premiers critères - meilleur sera le taux accordé.

C'est bon : différence PPD / hypothèque bien comprise.

Notez cependant que, contrairement à la caution d'une société de caution, qu'il s'agisse de PPD ou d'hypothèque, en cas de vente une mainlevée d'inscription sera nécessaire; donc coût à prévoir.

Cdt

 

[hargneux]

Bonjour,

Je me penche maintenant sur les garanties :

- Caution : payer 2852 pour récupérer 1337 à la revente ou après 25 ans ne me parait pas judicieux
- PPD : 1336

PPD et frais d'hypothèque, c'est la même chose?

Le taux de restitution est fixé tous les 3 mois en fonction des sinistres constatés. Le taux qu'on vous donne aujourd'hui n'est qu'un exemple mais n'engage en rien celui dont vous pourriez bénéficier

 

[Aristide]

Oui et en supposant qu'il s'agisse de Crédit Logement ce que les posts antérieurs ne précisent pas ?
Car d'autres Sociétés de caution ne restituent absolument rien du tout;
Cdt

 

[Damienn]

Notez cependant que, contrairement à la caution d'une société de caution, qu'il s'agisse de PPD ou d'hypothèque, en cas de vente une mainlevée d'inscription sera nécessaire; donc coût à prévoir.

Cdt

Merci Aristide!
Bien vu aussi : de l'ordre de 650€ si je ne me suis pas trompé.
Autant dire pas grand chose dans 10 ans (j'ai un peu honte d'écrire cela quand des enfants ne mangent pas à leur faim)

 

[Damienn]

Oui et en supposant qu'il s'agisse de Crédit Logement ce que les posts antérieurs ne précisent pas ?
Car d'autres Sociétés de caution ne restituent absolument rien du tout;
Cdt

Le RDV en banque, c'est demain.
Je prends le maximum d'infos avant.
Je n'ai aucune idée de ce qui me sera proposé.

 

[Damienn]

Et les assurances?
Qu'y a-t-il de mieux en terme de "calculs"?
Là, j'ai essayé de lire le post épinglé en haut, mais j'ai du mal!

Ce que je pense faire :
- Demander le PPD si autre chose est proposé
- D'emblée, ne pas accepter un taux > 1.3%
- Accepter l'assurance proposée et éventuellement en chercher une autre ailleurs ensuite (possible, quelles que soient les clauses?)

Validez vous la "stratégie"?

 

[Aristide]

En premier l'on ne peut comparer des assurances que si les contreparties couvertes sont identiques.

Si tel est bien le cas il y a un vingtaine de techniques de calcul des primes possibles (voir mon blog) qui se divisent en deux catégories principales :

+ Prime calculées sur toute le durée du prêt
+ Primes calculées sue seulement les 8 - 10 premières années mais avec un taux grandement majoré.
Cette technique est à déconseiller si un remboursement anticipé est prévu (je rappelle que la durée réelle moyenne des prêts immobiliers est inférieure à 10 ans).

Dans la première catégorie ce sont trois techniques qui sont cependant majoritairement utilisées:

1) - Primes calculées sur le capital initial

2) - Primes calculées sur le capital restant dû "technique in" = le taux des assurance est ajouté au taux du prêt pour calculer une échéance constante "assurances comprises" - Dans de détail, mois par mois, tant les intérêts que les primes d'assurances régressent.

3) - Primes calculées sur le capital restant dû "technique out" = les échéances assurances comprises régressent.

Mais le taux des primes est adapté par les assureurs pour arriver - grosso modo - à un même total perçu.

Ainsi, en ordre de grandeur un taux de:
+ 0,40% en technique "1"
+ 0,50% en technique "2"
+ 0,60% en technique "3"

=> Génère ~/~ le même coût

Il n'y a donc pas de bon ou de mauvais calcul.
Dans les exemples pris pour cas d'école ci-dessus un taux de 0,50% en technique "1" reviendra à plus cher que les autres = C'est le mix "Taux/technique" qui importe.

Cdt

 

[Ricopacino]

Damien je peux emprunter 345k car nous sommes 2 co-emprunteur donc oui on arrive a +5k a 2. Je ne sais pas si ça a une incidence pour les banques d'ailleurs.
En tout cas avec notre profil impossible de trouver 1,15%.

Pour l'assurance d'apres se que j'ai compris il faut essayer de demander une Delegation avec contrepartie (carte visa Premier, MRH etc) que tu pourras éventuellement résilier après.
Si tu accepte en l'état l'assurance et resilie plus tard, pour la nouvelle assurance tu devras reprendre les quotités et le mode de calcul de l'assurance du prêt existant sans modification possible.

Pour le mode de calcul avantageux (a prêt egal), ça dépend de la durée dont tu souhaites conserver ton bien.
Me concernant j'ai fais le calcul.
Capital restant dû "out" VS capital initial :
Restant dû cour total assurance moins élevé mais en réalité il faut que je garde mon bien 15 ans pour être équivalent au capital initial qui affiche pourtant un coût total plus élevé.
Le problème c est que beaucoup de banque ne m'ont proposé que du capital restant dû sans marge de manœuvre..

 

[Damienn]

Merci Ricopacino!
Les quotités, c'est vite vu étant donné que j'emprunte seul.
Une question : J'ai bien compris que pur qu'un changement d'assurances soit possible les garanties doivent être équivalente. Quant est-il du mode de calcul, de la technique? Elle peut être différente?

 

[Ricopacino]

Je me suis posé la même question que toi il y a quelques jours.
D'après ce que j'ai compris il faut que ce soit la même... Mais les experts du forum te confirmeront.

 

[Damienn]

Ensuite...j'hésite à en parler ici, mais je suis face à un truc cornélien...
J'achète cet appartement, par défaut. Pas vraiment par défaut parce qu'il me plait beaucoup et que c'est une belle affaire.
Plutôt parce qu'à ce jour je devrais être propriétaire d'une maison dans un environnement exceptionnel aux portes de Rennes. Une cession immobilière de l'Etat....mais comme je me fais trimballer depuis juillet, que je me dis que je ne m'en sortirai jamais, qu'assigner l'Etat, le maire, le notaire c'est tout de même un peu compliqué...j'ai décidé de chercher ce que je souhaitais avant de tomber sur cette maison. Car, si l'appart est une belle affaire, la maison est L'affaire! Du style 1/2 du prix du marché : 173k vs 370-400k après 20-25k de travaux (en famille / amis).

Mais...si la situation se débloque, j'aimerais acquérir les deux (je suis gourmand)...y'a un truc à tenter? Un montage? Un tour de passe-passe?
La maison est louable, rénovée : 1150
L'appart : 800 + charges (presqu'entièrement récupérables)

 

[Damienn]

Je me suis posé la même question que toi il y a quelques jours.
D'après ce que j'ai compris il faut que ce soit la même... Mais les experts du forum te confirmeront.

On attend M. Baboune et Aristide et d'autres que j'oublie sûrement

 

[Damienn]

Et je compte louer la deuxième chambre de l'appartement à un ami : 300€