Quel taux puis-je espérer?

[Damienn]

2) - Lire le tarif dans le barème le moins coûteux => donc, ici, lire dans le barème "PPD" pour 225.000€ (le simulateur chambre des notaires ne le permet pas) = sous total provisoire 1"STP 1".

3) - Sur le surcoût non exonéré de TPF, ici 5.000€ appliquer les accessoires.

Bonjour,

Juste pour me rassurer :
Il n'y a pas d'accessoires sur le PPD, uniquement sur l'hypothèque, est-ce bien cela?

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui.
Un PPD ne peut être inscrit qu'à la hauteur maximale du prix d'acquisition - hors frais quels qu'ils soient - dans la limite bien entendu du montant du prêt.
Et les fonds concernés doivent être virés directement au notaire vendeur par la banque bénéficiaire de ce privilège immobilier .

Cdt

 

[Damienn]

Merci!

 

[Damienn]

124932 sur 300 mois à 1,35%
90000 sur 180 mois à 1,%
10000 sur 120 mois à 0% (primo accédant, un geste du CMB, je pense)

Qu'avec de telles durées "rondes" ce montage n'est pas optimisé (voir billet concerné de mon blog)

J'ai lu votre blog.
J'ai tenté d'utiliser votre "optimsateur"...sans succès. Je pense qu'il me manque des données.

Pourriez-vous m'expliquer ce qui dans mon cas n'est pas optimisé, s'il vous plait? Si cela vous est possible,..vous donnez déjà beaucoup de votre temps.

Autre question : incidence du prêt accession à 0.5% sur un tel projet? Approximativement...s'il s'agit de gagner 10€/mois, je laisse tomber.
(y aurais-je droit?)

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai tenté d'utiliser votre "optimsateur"...sans succès. Je pense qu'il me manque des données.

De toutes façons vu les conditions d'assurances que vous m'avez transmises en MP même moi je n'aurais pas pu réaliser cette optimisation pour les raisons suivantes:

1) - Le taux de vos primes d'assurances est variable et les informations concernées - complètement opaques - ne permettent pas de les connaître (Les primes mensuelles indiquées ne sont que des moyennes).

2) - De même aucune indication ni possibilité de connaître la technique de calcul desdites primes d'assurances.

3) - Mon applicatif d'optimisation n'est de toutes façons pas prévu avec de telles caractéristiques d'assurances.

Pourriez-vous m'expliquer ce qui dans mon cas n'est pas optimisé, s'il vous plait? Si cela vous est possible,..vous donnez déjà beaucoup de votre temps.

Votre banque a pris le total du projet et, en ôtant le montant de votre apport personnel, en a déduit le solde à financer soit 224.932€

Puis, elle a d'abord injecté forfaitairement un prêt de 10.000€ à 0% en 120 mois.
Mais ces caractéristiques ne résultent d'aucun calcul d'optimisation; pourquoi 10.000€ ? Pourquoi 120 mois ?
En fait ce n'est qu'un artifice marketing = effet psychologique du taux de 0% !!!

Ensuite "au doigt mouillé" elle injecte un autre prêt "emboîté" de 90.000€ à 1% sur 180 mois.
Mêmes questions, pourquoi 90.000€ ? pourquoi 180 mois.

Dès lors, partant de montants, durées et taux fixés/imposés à priori ce sont les échéances qui ressortent en résultats calculés.

Dans un montage bien optimisé, la démarche est absolument contraire.
Au lieu d'imposer des durées et des montants, les uns et les autres sont calculés si bien que - le plus souvent - ni les montants ni les durées ne sont des chiffres "ronds".

Pour ce faire le client/emprunteur/acquéreur définit d'abord, à priori, l'échéance cible assurances comprises qu'il veut/peut payer en accord avec sa banque et compatible avec sa capacité de remboursement.

Vous savez par ailleurs que les taux appliqués varient en fonction des durées; il en ressort, dans les banques, une hiérarchie des taux c'est à dire divers taux croissants par paliers de durées croissantes.

Partant alors :
+ D'un montant à financer
+ D'une échéance cible assurances comprises
+ D'une hiérarchie de taux = paliers de durées et taux associés que votre banque estime adaptée pour votre dossier.
=> Le calcul consiste à trouver la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" (dans l'ordre) pour le coût du crédit le moins élevé possible.

Étant des données calculées et non plu imposées, il est très rare que tant les montants que les durées soient des "chiffres ronds".

Très souvent
=> Des durées réduites génèrent
+ Des intérêts moindres (= effet taux réduit + effet durées réduites)
+ Moins de primes d'assurances à payer (= effet durées réduites)

Autre question : incidence du prêt accession à 0.5% sur un tel projet? Approximativement...s'il s'agit de gagner 10€/mois, je laisse tomber.

Je suppose que vous faites allusion au prêt Action Logement ?
S'il est de 40.000€ sur 15 ans comme souvent cela signifierait que vous réduiriez d'autant le prêt lisseur de 124.932€ à 1,35%

Difficile de faire un calcul exact car je ne connais pas le détail des échéances de ce prêt lisseur.

Mais ce serait un prêt "normal" avec échéances constantes:

+ 124.932€ à 1,35% sur 300 mois donnerait une échéance de 490,89€ et un total intérêts de ~/~ 22.335€

Si vous prenez le prêt AL
+ 40.000€ à 0,50% sur 180 mois donnerait une échéance de 230,71€ et u total intérêts de ~/~ 1.527€
+ 84.932€ à 1,35% sur 300 mois donnerait une échéance de 333,72€ et u total intérêts de ~/~ 15.184€

=> Sur ces bases à confirmer (???)
+ En terme de mensualité 564,43€ pendant 15 ans au lieu de 490,89€
+ En terme d'intérêts 16.711€ au lieu de 22.235€

(y aurais-je droit?)

Voir avec votre employeur.

Cdt

 

[Damienn]

Merci Aristide d'avoir encore donné de votre temps et d'être pédagogue!

 

[Damienn]

Donc, j'ai fait parvenir mes souhaits à la banque, à savoir :

- Petite baisse (de 0.10 à 0.15) sur le taux proposés lors du RDV. La conseillère l'a évoqué elle même mais "ce n'est pas de mon ressort"
- Garantie : PPD + hypothèque sur 5k
- Différé de 12 mois (pour réaliser les travaux mais aussi et surtout pour reconstituer une épargne)
- Frais de dossier de 450€

En signifiant (ce que j'avais déjà dit) que je ne souhaitais pas être contraint de démarcher d'autres banques mais que si j'estimais devoir le faire, je ne ferais pas d'aller-retour entre elles, que mon choix se porterait sur la meilleure première proposition.

J'attends...c'est con comme façon de procéder ou pas?

Et, compromis prévu le 11 mars...c'est long! L'agence est débordée, elle ferme tôt à cause du couvre-feu mais n'envisage pas d'ouvrir le samedi, même pour des signatures...pfffff

 

[Damienn]

Bonjour,

Voici l'offre de ma banque.
Elle ne veut pas lâcher sur les frais de dossier.
OK pour le PPD (mais le coût estimé me semble surévalué, non?)
Augmentation du capital emprunté à 230k
Petite baisse du taux d'un des emprunts
Modification de répartition des lignes
Modification du lissage
Plus d'infos sur l'assurance

Aristide (ou d'autres aussi), si vous pouvez jeter un oeil?

 

[Damienn]

Pour le PPD, mon calcul est celui-ci :

PPD sur 230k = 1312€
Inscription pour 10k : 10000/100 x 0.715 = 71,5€

J'ai bon?

Source pour calcul : Comment calculer les frais de garantie Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)? (immopub.fr) [lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Bonjour,

Pas de changements fondamentaux; toujours pas d'éclaircissements sur les taux variables de l'assurance ni sur la technique de calcul ?

Pour les frais de garantie je fais plus confiance à la Chambre des Notaires mais ils me semblent effectivement surévalués; par rapport à votre calcul pensez cependant à la marge de sécurité ~/~100€/200€ prise par les notaires.

Cdt

 

[Damienn]

Effectivement, juste ceci : mensualités non constantes et minimum et maximum indiqués par emprunt

La cotisation d’assurance est :

non constante
• Prêt n° 1 : La cotisation mensuelle minimale est de : 0,21 € et la cotisation mensuelle maximale est de : 23,89 €
• Prêt n° 2 : La cotisation mensuelle minimale est de : 0,01 € et la cotisation mensuelle maximale est de : 2,33 €
• Prêt n° 3 : La cotisation mensuelle minimale est de : 0,17 € et la cotisation mensuelle maximale est de : 27,53 €

 

[Aristide]

Ces informations sont incomplètes et insuffisantes et ne permettent pas de connaître le technique de calcul utilisée.

Cdt

 

[Damienn]

Oups!
Merci de votre implication.

 

[Damienn]

Bonsoir,

Je ne sais pas où poster, alors je continue ici.
Je me demande si je n'ai pas fait une connerie...

J'ai placé un peu plus de 5k sur mon PEE. Ils seront pris en compte en début mars. Signature du compromis le 11 mars et donc acté définitif en juin je suppose;
En me disant qu'à la signature de l'acte définitif, je pourrai débloquer les fonds et récupérer les fonds + l'abondement (+ ou - selon variation du cours).
Cela est-il possible? N'y a t-il pas une période de carence ou un truc du genre?

 

[Damienn]

J'ai obtenu la réponse dans une autre section du forum.
C'est ok : bonne opération.

 

[Damienn]

Proposition de la Banque Postale :
1.1% sur 25 ans
Assurance (tout sauf PE) : TEAE 0.23% sur capital restant dû
Frais de dossier : 350€

Ils ont oublié l'anticipation totale de 12 mois dans la simulation (j'ai bien senti un manque d'enthousiasme

 

[Aristide]

Bonjour,

TEAE 0.23% sur capital restant dû

Non; une prime d'assurance peut se calculer sur le capital restant dû:

+ Soit en technique '"in" (= Taux assurance ajouté au taux du prêt pour calculer une échéance constante assurances comprises,

+ Soit en technique "out" (Calcul échéance constante hors assurance au taux du prêt à laquelle est ensuite ajoutée la prime d'assurance calculée sur le capital restant dû ce qui donne des échéances dégressives assurances comprises.

Mai un TAEA se calcule comme un TAEG par actualisation des échéances :
+ TAEG avec toutes les assurances d'abord = TAEG1
+ TAEG sans aucune assurance ensuite = TAEG2
=> TAEA = TAEG1 - TAEG2

=> Il ne peut être question de TAEA calculé sur le capital restant dû.

Cdt

 

[Damienn]

Non; une prime d'assurance peut se calculer sur le capital restant dû:

Merci Aristide de me reprendre.
J'ai été imprécis.
Il est noté (voir PJ)

 

[Damienn]

Et ceci, qui, si je comprends bien, signifie que la mensualité pour l'emprunt est fixe alors que celle de l'assurance baisse au fil du temps...donc CRD Out?

 

[Aristide]

Oui ce semble bien ainsi.
Tel que précisé le tableau prévisionnel d'amortissement joint à l'offre vous donnera le détail mois par mois; à vérifier donc.

Il est indiqué que la prime maximale qui correspond à celle de la première échéance es de 44,08€

L'on en déduit que le taux de prime sur 'CRD out" est de 44,08 x 12 / 230.000 x100 = 0,23%

Cdt