Quel taux puis-je espérer?

[Damienn]

Petite précision : si je revends la maison avant 6 ans, je file 50% de la plus value à l'Etat

 

[Aristide]

Les quotités, c'est vite vu étant donné que j'emprunte seul.
Une question : J'ai bien compris que pur qu'un changement d'assurances soit possible les garanties doivent être équivalente. Quant est-il du mode de calcul, de la technique? Elle peut être différente?

Je me suis posé la même question que toi il y a quelques jours.
D'après ce que j'ai compris il faut que ce soit la même... Mais les experts du forum te confirmeront.

La banque s'attache aux quotités qu'elle exige et aux contreparties couvertes.

La technique de calcul des prime à payer, en tant que telle, elle "s'en tape complètement".

En revanche elle vérifiera cependant quelle n'entraîne pas une majoration significative des échéances et donc du taux d'endettement.

Cdt

 

[Damienn]

Bonjour,
Le RDV de vendredi :

La conseillère m'a demandé presque immédiatement si je comptais aller voir d'autres banques.
J'ai répondu que je n'y tenais pas, que je n'avais pas de temps à perdre et que "Non, si vous me faîtes une proposition intéressante"

Proposition de 3 emprunts lissés :

124932 sur 300 mois à 1,35%
90000 sur 180 mois à 1,%
10000 sur 120 mois à 0% (primo accédant, un geste du CMB, je pense)
La conseillère m'a dit qu'elle "ne pouvait pas faire en dessous, qu'elle allait soumettre le dossier au Directeur ou au Chef d'Agence, je ne sais plus, le Boss quoi). Il est possible que les deux premiers taux baissent de 0,1 ou 0,15 selon elle.

Frais de dossier : 450 x 2
J'ai ouverts de grands yeux (pas bleus!) en disant "C'est cher!)
"Tout ce négocie" m'a t-elle répondu.

Assurance CNP sans PE : 0,34%
Je n'ai pas fait de remarques, parce que je ne suis pas certain de maitriser le sujet malgré l'aide d'Aristide (il faudrait que je prenne du temps à lire son blog) et que je me dis que je prends de toutes façons, quitte à me barrer ailleurs dès que le CMB me saoûle.

D'emblée la conseillère voulait mettre en place une garantie AXA...pour 2372!
J'ai demandé le PPD, elle a refait le calcul mais m'a donné un coût de 1700, alors que d'après mes simulations il serait de l'ordre de 1300. J'ai laissé pisser.

J'ai ensuite demandé un différé de 12 mois, afin de réaliser les travaux. 3 mois devraient suffire (préavis de mon appartement actuel en location) mais je me dis que c'est un bon moyen de reconstituer un peu d'épargne. Si j'ai bien compris, durant ce temps seuls les intérêts sont dus. Je devrais donc pouvoir économiser 1000€ par mois pendant 9 mois (capital non remboursé -700- + participation d'un ami -300- qui logerait pour le moment dans la deuxième chambre), sans effort supplémentaire.
Cela n'a pas posé de problème. Elle est OK mais ce n'est pas repris dans la simulation.

En conclusion, je compte adresser un mail à la conseillère afin de la remercier du temps passé et lui stipuler de nouveau que j'estime les frais de dossier bien élevés dans la mesure où ils sont facturés pour chaque prêt. Une fois le montant pour un dossier de vente me paraissant raisonnable. Spécifier aussi que je tiens à ce que la garantie soit un PPD et que je souhaite le différé de 12 mois.

Qu'en pensez vous?

 

[Damienn]

HS : Je n'ai pas trouvé le moyen d'éditer un post.

- Un modérateur peut-il m'expliquer ou supprimer le nom de la banque, svp?

- J'ai oublié le montant des mensualités : 907€ assurances comprises

 

[Aristide]

Bonjour,

Qu'en pensez vous?

Proposition de 3 emprunts lissés :

124932 sur 300 mois à 1,35%
90000 sur 180 mois à 1,%
10000 sur 120 mois à 0% (primo accédant, un geste du CMB, je pense)

Qu'avec de telles durées "rondes" ce montage n'est pas optimisé (voir billet concerné de mon blog)

Frais de dossier : 450 x 2
J'ai ouverts de grands yeux (pas bleus!) en disant "C'est cher!)
"Tout ce négocie" m'a t-elle répondu.

Comme leur nom l'indique les "frais de dossier" concernent le dossier dans son ensemble; l'analyse se fait sur le plan de financement et non pas prêt par prêt.

Assurance CNP sans PE : 0,34%
Je n'ai pas fait de remarques, parce que je ne suis pas certain de maitriser le sujet malgré l'aide d'Aristide (il faudrait que je prenne du temps à lire son blog) et que je me dis que je prends de toutes façons, quitte à me barrer ailleurs dès que le CMB me saoûle.

Fournissez le scan anonymisé du tableau d'amortissement et/ou tous autres documents

D'emblée la conseillère voulait mettre en place une garantie AXA...pour 2372!
J'ai demandé le PPD, elle a refait le calcul mais m'a donné un coût de 1700, alors que d'après mes simulations il serait de l'ordre de 1300. J'ai laissé pisser.

Quel est la montant de l'acquisition hors frais quels qu'il soient.
Voir simulateur Chambres Notaires Paris

[lien réservé abonné]

J'ai ensuite demandé un différé de 12 mois, afin de réaliser les travaux. 3 mois devraient suffire (préavis de mon appartement actuel en location) mais je me dis que c'est un bon moyen de reconstituer un peu d'épargne. Si j'ai bien compris, durant ce temps seuls les intérêts sont dus. Je devrais donc pouvoir économiser 1000€ par mois pendant 9 mois (capital non remboursé -700- + participation d'un ami -300- qui logerait pour le moment dans la deuxième chambre), sans effort supplémentaire.
Cela n'a pas posé de problème. Elle est OK mais ce n'est pas repris dans la simulation.

+ En différé externe = durée totale allongée d'un an = mensualités d'amortissement inchangées ?
Ou
+ En différé interne = durée totale inchangée mais durée d'amortissement réduite d'un an = mensualités augmentées ?

Cdt

 

[Aristide]

HS : Je n'ai pas trouvé le moyen d'éditer un post.

- Un modérateur peut-il m'expliquer ou supprimer le nom de la banque, svp?

Dans l'heure qui suit l'envoi, après connexion il suffit de cliquer sur "Editer" en bas et à gauche de l'écran pour pouvoir modifier le post.
Passée une heure il faut solliciter un modérateur.

Cdt

 

[Damienn]

Dans l'heure qui suit l'envoi, après connexion il suffit de cliquer sur "Editer" en bas et à gauche de l'écran pour pouvoir modifier le post.

Merci..et désolé, je ne le vois pas.

Edit : il apparait sur ce post, mais pas sur les autres (pourtant écrits il y a moins d'une heure). Peut-être faut-il qu'il soit le dernier de la file?

 

[Aristide]

1) - Connectez vous
2) - En bas et à gauche de l'écran = juste à la droite de "Signaler" = "Editer"
Cdt

 

[Damienn]

Qu'avec de telles durées "rondes" ce montage n'est pas optimisé (voir billet concerné de mon blog)

Ok. Je vais aller le lire. Merci!

Comme leur nom l'indique les "frais de dossier" concernent le dossier dans son ensemble; l'analyse se fait sur le plan de financement et non pas prêt par prêt.

Je suis d'accord avec vous et pense donc insister pour la division par 2 : soit 450 pour le dossier

Fournissez le scan anonymisé du tableau d'amortissement et/ou tous autres documents

Je vous fournis cela avant ce soir

Quel est la montant de l'acquisition hors frais quels qu'il soient.
Voir simulateur Chambres Notaires Paris

Montant hors frais : 220000

J'ai fait une simulation avec comme critères "avec emprunt sans hypothèque" et cela donne 17200

Un autre avec "emprunt avec hypothèque" et cela approche la donnée que j'avais : 18400

(soit coût Garantie/2 par rapport à la caution : gain de 1172 tout de même)
(Je laisse de côté les frais de main levée volontairement)

+ En différé externe = durée totale allongée d'un an = mensualités d'amortissement inchangées ?
Ou
+ En différé interne = durée totale inchangée mais durée d'amortissement réduite d'un an = mensualités augmentées

Alors...euh...aucune idée! Et je n'ai pas le tableau d'amortissement.

 

[Damienn]

1) - Connectez vous
2) - En bas et à gauche de l'écran = juste à la droite de "Signaler" = "Editer"
Cdt

Je ne l'ai pas. Sur les derniers messages, pourtant il apparait

 

[Aristide]

Voir, en MP, avec Édouard l'informaticien de MoneyVox

 

[Aristide]

J'ai fait une simulation avec comme critères "avec emprunt sans hypothèque" et cela donne 17200

Un autre avec "emprunt avec hypothèque" et cela approche la donnée que j'avais : 18400

En fait, puisque le total de vos prêt fait 224.932€ vous aure un PPD à hauteur de 220.000€ (= prix achat hors frais quels qu'ils soient) et un complément en hypothèque sur "4.932€ + les accessoires".

Le PPD est exonéré de la taxe de publicité foncière de 0,715% (TPF).

Mais le complément hypothécaire y est soumis.

Chaque banque prend le pourcentage d'accessoires qu'elle veut; souvent c'est 20%

Dans cette hypothèse le coût de l'hypothèque à ajouter à celui de PPD serait calculé sur 4.932€ x 1,2 = 5.918,40€
Et à ce coût viendrait s'ajouter la TPF de 0,715%

Cdt

 

[Damienn]

Merci Aristide.

Donc, si je comprends bien, il faut pour ne payer "que" 18400€ de frais (de mutation + PPD" ne pas emprunter plus que le prix d'achat.
C'est à dire, dans mon cas : 220k d'emprunt et 4932€ à puiser en plus dans mon épargne.

Dans le cas contraire, le coût des "frais" serait de :
18400 + le coût de l'hypothèque sur 5918,40€ + (5918,40 x 0,715)
18400 + 358 + 255,97 = 19013,97

Donc la garantie passe de 1200€ pour un emprunt de 220k à 1813,97€ pour un emprunt à 225k

 

[Damienn]

 

[Aristide]

Merci Aristide.

Donc, si je comprends bien, il faut pour ne payer "que" 18400€ de frais (de mutation + PPD" ne pas emprunter plus que le prix d'achat.
C'est à dire, dans mon cas : 220k d'emprunt et 4932€ à puiser en plus dans mon épargne.

Dans le cas contraire, le coût des "frais" serait de :
18400 + le coût de l'hypothèque sur 5918,40€ + (5918,40 x 0,715)
18400 + 358 + 255,97 = 19013,97

Donc la garantie passe de 1200€ pour un emprunt de 220k à 1813,97€ pour un emprunt à 225k

Non; comme on lui indique le coût d'acquisition et le total des prêts dans son estimation la Chambre des Notaires de Paris calcule le coût complet.

NB) - Sauf modification récente l'A.N.I.L. ne tient pas compte des accessoires; la Chambre des Notaires de Paris compte 20% par défaut.

Cependant, 100% des notaires préfèrent vous restituer quelques dizaines d'euros plutôt que de vous les réclamer après l'arrêté des comptes.

Aussi, à la provision estimée, ils ajoutent 100€ ou même 200€ par précaution.

Cdt

 

[titif0u]

PS j'ai toujours connu un délai de 10min pour éditer un message, et non une heure.

 

[Aristide]

???
Voir avec Édouard en MP.

cdt

 

[Damienn]

Non; comme on lui indique le coût d'acquisition et le total des prêts dans son estimation la Chambre des Notaires de Paris calcule le coût complet.

Cependant, 100% des notaires préfèrent vous restituer quelques dizaines d'euros plutôt que de vous les réclamer après l'arrêté des comptes.

Aussi, à la provision estimée, ils ajoutent 100€ ou même 200€ par précaution.

Merci!

Donc, le résultat donné par le site de Chambre des Notaires de Paris, à savoir 18400€ pour un emprunt à hauteur de 225k et un achat de 220k est le bon?
On y ajouté 200€ par sécurité?
Rien d'autre?

(Pourtant, sur le même site, le résultat est 18300€ pour un emprunt de 220k et un achat de 220k. Cela ne semble pas correspondre à ce que vous expliquiez plus haut)

 

[Aristide]

Donc, le résultat donné par le site de Chambre des Notaires de Paris, à savoir 18400€ pour un emprunt à hauteur de 225k et un achat de 220k est le bon?
On y ajouté 200€ par sécurité?
Rien d'autre?

Si.
Si au lieu d'un prêt classique dit "du secteur libre" vous aviez un prêt conventionné la garantie "PPD + hypothèque" serait exonérée de taxe de publicité foncière pour la totalité.

De plus le total "Frais de dossier +parts sociales éventuelles" serait plafonné à 500€

(Pourtant, sur le même site, le résultat est 18300€ pour un emprunt de 220k et un achat de 220k. Cela ne semble pas correspondre à ce que vous expliquiez plus haut)

Le problème avec la Chambre des notaires c'est que les frais liés à l'acquisition et à la garantie sont mélangés.

Concernant le frais de garanties réelles immobilières la méthode de calcul est la suivante:

1) - Faire la somme de tous les prêts quels qu'ils soient (avec et sans TPF).

2) - Lire le tarif dans le barème le moins coûteux => donc, ici, lire dans le barème "PPD" pour 225.000€ (le simulateur chambre des notaires ne le permet pas) = sous total provisoire 1"STP 1".

3) - Sur le surcoût non exonéré de TPF, ici 5.000€ appliquer les accessoires.

4) - Si accessoires standards de 20% (???dépend de la banque) = 5.000€ x 1,2 = 6.000€ sous total provisoire 2 "STP 2"
5) - Sur ce "STP 2" appliquer la TPF de 0,715% soit 6.000€ x 0,715% = 43€.

6) - Provision à prévoir= STP 1 + 43€ + marge sécurité 100€ ou 200€.

En prévoyant 18.500€ pour "frais acte + frais de garantie" je pense que vous n'aurez pas de mauvaise surprise.

Cdt

 

[Damienn]

Merci beaucoup de donner de votre temps et d'être patient.
J'ai (enfin) compris