Quel est l'intéret d'un placement locatif (Pinel)

[moietmoi]

Je suis d'accord avec vous !

Si vous aviez ces conditions suivantes, feriez-vous un investissement locatif sans hésiter :

- Une organisation impeccable avec un conseiller en relation avec tous les acteurs du marché
- Un conseiller bienveillant, connaissant son travail et pensant à votre avenir
- La confiance en la location et la gestion de ses locataires
- Un gestionnaire, un promoteur impliqué

Moi je dis oui !

tout cela c'est juste mais c'est bien compliqué: on emprunte aujourd'hui à 15 ans à 1,4 1,5%; l'immobilier net d'impot rapporte au moins cela; donc si on est en situation et que l'on veut avoir dans 15 ans du patrimoine...on achète et on loue; tout cela dans de bonnes conditions

 

[dodo1]

tout cela c'est juste mais c'est bien compliqué: on emprunte aujourd'hui à 15 ans à 1,4 1,5%; l'immobilier net d'impot rapporte au moins cela; donc si on est en situation et que l'on veut avoir dans 15 ans du patrimoine...on achète et on loue; tout cela dans de bonnes conditions

En lisant ton message j'ai l'impression que tu favorises plus la constitution de patrimoine que le rendement ?

 

[moietmoi]

En lisant ton message j'ai l'impression que tu favorises plus la constitution de patrimoine que le rendement ?

non, mais ça dépend de la situation; en tout état de cause , je trouve dommage pour celui qui est en situation d'emprunter, de ne pas le faire.. il n y a pas beaucoup d'époques où on te prête de l'argent pour un placement qui rapporte plus que le taux du prêt..

on verra peut être mieux bientôt... les savants économistes réfléchissent à distribuer de l'argent gratuit à tout le monde..(helicoptermoney) en attendant cela, un emprunt pas cher est peut être la solution plus probable

 

[dodo1]

non, mais ça dépend de la situation; en tout état de cause , je trouve dommage pour celui qui est en situation d'emprunter, de ne pas le faire..

Cela ne veux pas dire non plus qu'il faut acheter n'importe quoi.

il n y a pas beaucoup d'époques où on te prête de l'argent pour un placement qui rapporte plus que le taux du prêt..

C'est sur vu les taux actuel c'est vraiment tentant, mais souvent quand les taux sont bas les prix monte et inversement.
Tu vises qu'elle rentabilité avec les taux actuel ?

 

[Vince-r23]

Ah oui question intéressante ça. Mais c'est peut-être moins rentable non ?
Pour répondre à Buffetophile, oui vous avez tout à fait raison.

 

[ZRR_pigeon]

pour moi je vise une rentabilité nette de 3 à 4 points au dessus du prêt.

aujourd'hui si ma capacité d'endettement le permettait j'emprunterais massivement.

 

[moietmoi]

Cela ne veux pas dire non plus qu'il faut acheter n'importe quoi.

bien sûr!!!

mais souvent quand les taux sont bas les prix monte et inversement.

de la théorie à la pratique il y a des fois un large fossé; je n'écoute pas les prospectives fumeuses qui ne rapportent qu'a ceux qui les professent; les taux sont bas, la rentabilité après impôt permet d'être au dessus, l'immobilier bien choisi permet d'exploiter cela...

Tu vises qu'elle rentabilité avec les taux actuel ?

Chacun ses objectifs et ses contraintes; aucune situation n'est identique; la conjoncture est cependant la même pour tous..

 

[dodo1]

pour moi je vise une rentabilité nette de 3 à 4 points au dessus du prêt.

aujourd'hui si ma capacité d'endettement le permettait j'emprunterais massivement.

vu qu'aujourd'hui on trouve des prêts à 1,5 cela veux dire que tu vise mini une rentabilité nette de de 4,5 %.

Justement je suis en train de me posé la question, a savoir rembourser le prêt de ma RP pour pouvoir récupérer une capacité d'emprunt.

 

[dodo1]

je n'écoute pas les prospectives fumeuses qui ne rapportent qu'a ceux qui les professent; les taux sont bas, la rentabilité après impôt permet d'être au dessus, l'immobilier bien choisi permet d'exploiter cela...

tu investis dans le neuf ou plutôt dans l'ancien?

 

[ZRR_pigeon]

vu qu'aujourd'hui on trouve des prêts à 1,5 cela veux dire que tu vise mini une rentabilité nette de de 4,5 %.

non ici on peut emprunter (en CHF) a 0.55 % en fixe sur 15 ans. mais bon ici, c'est un peu particulier.
de plus vu la force du CHF, a terme plus ou moins long, cela devrait s'affaiblir, et mecaniquement eroder la dette.

 

[moietmoi]

tu investis dans le neuf ou plutôt dans l'ancien?

ce que chacun fait, est fait en fonction de ses objectifs et de sa situation individuelle, rien n'est copiable;
Ce que fait celui ci, et qui se révèle comme une bonne opération, sera totalement néfaste pour un autre...

j'ai déjà acheté dans le neuf(avec défiscalisation) dans l'ancien avec beaucoup de travaux, dans l'ancien quasi sans travaux et ceci avec un panachage d'achats à crédit amortissable, in fine, et comptant....en séparation de bien(quand j ai fait du micro bic; l'indivision étant incompatible avec le micro bic), ou en indivision...ça dépend de l'objectif poursuivi , des opportunités, et bien sûr de ce que les banques acceptent..en ce moment je suis en pause( dommage, j'aimerais bien profiter des conditions de crédits) car après pas mal de travaux je commence une nouvelle location en colocation meublée et je veux attendre que tout tourne rond pour ré-étudier quelque chose..peut être un studio pour mes vieux jour à un endroit sympa que je vais acheter neuf et mettre en option pinel pour quelques années... mais les banques me demanderont quelques mois , voir un an de preuve sur la colocation avant d'intégrer les loyers de la colocation dans mon calcul d'endettement...

 

[ZRR_pigeon]

en séparation de bien(quand j ai fait du micro bic; l'indivision étant incompatible avec le micro bic), ou en indivision...

attends tu dis que le micro-bic est incompatible avec l'indivision ? indivision entre epoux en communauté ou indivision entre deux personnes quelconques ??

 

[moietmoi]

attends tu dis que le micro-bic est incompatible avec l'indivision ?

oui totalement, l'indivision est vue par le fisc comme une "société" "entreprise" et n'est pas compatible avec le micro bic

indivision entre epoux en communauté ou indivision entre deux personnes quelconques ??

je comprends mal: communauté et indivision ne sont pas la même chose;

marié sous le régime de la communauté, il n y a pas indivision mais communauté: pour un bien quelconque la part revenant à chacun(lors de la résolution) est de 50% quelque soit la vraie participation, il n y a pas de comptes séparés;
L'indivision pour un bien quelconque existe dans le pacs légal,(séparation) dans le mariage en séparation,lorsque l'achat est fait "en commun" et aussi pour n personnes quelquonque qui achètent en commun;
dans l'immobilier l'acte authentique comprend les % de l'indivision;
en mariage en communauté , il n'est évidemment pas fait mention de % puisque par définition en communauté les biens sont communs et pas indivis;
mariage communauté: microbic possible
mariage séparation, achat par un seul: micro bic possible
pacs légal achat par un seul micro bic possible
indivision: micro bic interdit
Ceci dit le fisc souvent ne voit pas...ou ne sait pas... mais avec la disparition du papier et les déclarations internet, les microbic vont aussi être obligé d'indiqué leur numéro siren/siret et de plus en plus de marqueurs vont apparaitre sur les déclarations permettant des recoupement informatique de cohérence...

le micro foncier n'est pas touché par ce genre de considérations

 

[dodo1]

ce que chacun fait, est fait en fonction de ses objectifs et de sa situation individuelle, rien n'est copiable;
Ce que fait celui ci, et qui se révèle comme une bonne opération, sera totalement néfaste pour un autre...

Je me doute bien qu'une situation n'est pas copiable, mais cela permet d'avoir un retour d'expérience.
je me voit mal prendre un produit défiscalisé sachant que je suis non imposable.
Mais vu les taux, je serai bien tenté par un deuxième locatif.

Je suppose qu'il vaut privilégier les petites surfaces de type F2 et F3 ?

 

[ZRR_pigeon]

marié sous le régime de la communauté, il n y a pas indivision mais communauté: pour un bien quelconque la part revenant à chacun(lors de la résolution) est de 50% quelque soit la vraie participation, il n y a pas de comptes séparés;

ok j'ai été enduit d'erreur car sur ma taxe foncière, c'est écrit "indivision" *** alors qu'on est mariés en communauté réduite aux acquets.

ok tout ce que tu dis est logique, je comprends mieux.

*** : après vérification c'est écrit texto "PROP/INDIVIS" pour tous les biens. que j'ai hâtivement interprété en "Propriétaire en indivision".

 

[ZRR_pigeon]

Je suppose qu'il vaut privilégier les petites surfaces de type F2 et F3 ?

ca dépend des marchés. ici c'est le T4 et le T5 qui ont la cote car beaucoup de familles (étrangères pour moitié) en transit professionnel pour 3-5 ans. et comme tout le monde a lu "mieux vivre votre argent" ou ils disent qu'il faut privilégier T2 et T3, ben y'en a quasiment pas...(c'est surement vrai statistiquement pour la France entière, mais il existe tellement de spécificités locales).

 

[dodo1]

ca dépend des marchés. ici c'est le T4 et le T5 qui ont la cote car beaucoup de familles (étrangères pour moitié) en transit professionnel pour 3-5 ans. et comme tout le monde a lu "mieux vivre votre argent" ou ils disent qu'il faut privilégier T2 et T3, ben y'en a quasiment pas...(c'est surement vrai statistiquement pour la France entière, mais il existe tellement de spécificités locales).

En effet il faut bien connaitre le marché, c'est pour ça que j'ai du mal a comprendre ceux qui achètent dans des régions éloignées.

Avant dans les programmes neuf, il y avait des logements du 2 au 5 pièces, mais j'ai l'impression que certain programme s'arrêtte au 4 pièces et près chez moi à la campagne il y a un programme qui ne faut que du F2 et F3.

 

[ZRR_pigeon]

traditionnellement le 4 et 5 pieces est voué a la RP. mai vu que plus personne n'a de l'argent (vive la crise), les gens n'achetent plus leur RP dans des residences neuves. donc ca devient du 90% locatif d'investissement, voire 100%. et mecaniquement on construit ce qui se loue, donc des petites surfaces. de plus le tarif au m2 n'est pas linéaire donc pour de grandes surfaces, le prix au m2 sera plus faible, ce qui n'intéresse pas le constructeur/promoteur.

 

[Vince-r23]

J'aurais tendance à investir dans le neuf. Avec le manque de logement en France d'une hauteur de 900 000 (dernier chiffre que j'ai aperçu) on démarre 300 000 constructions chaque année depuis 5 ans. Et j'ai pu remarquer que certaines constructions étaient en effet du haut standing avec des loyers et des prix de constructions fixés au prix du marché classique. Le futur appartement prend une plu-value chaque année relativement intéressante.
Il y a un réel business à produire avec tout ça.
SCPI + Pinel dans le neuf = un combo vachement intéressant.

 

[Buffeto]

. Le futur appartement prend une plu-value chaque année relativement intéressante. .

heu....ca je ne m'y fierai pas .....