Quel est l'intéret d'un placement locatif (Pinel)

[Buffeto]

C'est justement la que la société d'aujourd'hui est individualiste. .

bienvenue dans la vraie vie ...

à propos que penses tu de tous ces retraités qui squattent les pompes à essences pour y compléter leurs pleins de quelques euros ?

et que dire de ces quelques syndicalo-bolchéviques qui mettent le pays à feu et à sang juste pour défendre leurs petits privilèges?

parlerais je aussi de nos très chers dirigeants qui sont à l'origine de ce conflit et qui pour des raisons électoralistes ne font rien pour le déminer ?

alors ok nous vivons une société individualiste , à partir de là , puisqu'il le sait , le rôle de l'investisseur est de se donner les armes pour surnager ....

 

[moietmoi]

La valeur humaine est rare certes, personnellement je la véhicule, j'aime l'homme. Je m'efforce à croire que je ne suis certainement pas le seul.

ceux qui me lisent sur le forum depuis quelque temps, peuvent des fois voir transparaître que ce sont ces valeurs qui m'animent...

Bien sûr les produits sont conformes aux attentes de certains mais la relation entre le conseiller et son client est tout aussi primordial je trouve.

entièrement d'accord

alors ok nous vivons une société individualiste , à partir de là , puisqu'il le sait , le rôle de l'investisseur est de se donner les armes pour surnager ....

nager avec des armes.. tiens c'est nouveau... mais sur le fond ( on ne le touche pas , puisque qu'on nage) je suis bien d 'accord

 

[Anonyme]

est-ce que le vendeur d'une Renault, Peugeot, Mercedes,... pense à vous?

Ce n'est qu'une face du business "voiture".
Il y a deux types de commerces possibles autour de n'importe quel produit:
- la vente de ce produit ou de produits liés
- la vente de conseil sur ce produit et les produits de cette gamme.

On ne peut pas demander au premier de "penser à nous", mais le second y a tout intérêt. Mais le second doit évidemment être payé au conseil, pas par commission ni rétro-commission.
Si un "conseiller" vous dit qu'il est gratuit et payé par rétrocommission, alors il n'est pas conseiller, il est vendeur.

 

[amadeus13]

question pinel, je ne peux répondre,
question valeur je citerai le cas d'un ami qui est devenu élu d'une grande ville au titre de l'action sociale, et directeur d'un centre social ! il avait commencé sa carrière en faisant du porte-à-porte pour vendre des encyclopédies en 30 volumes à 15.000Francs soit 5 fois le smic de l'époque, dans des HLM. Il avait des valeurs sociales à l'époque, mais pas de scrupules.
bref cela n'apporte rien à la discussion, mais "ça va mieux en le disant"

 

[gunday]

nager avec des armes.. tiens c'est nouveau... mais sur le fond ( on ne le touche pas , puisque qu'on nage) je suis bien d 'accord

Dans le concept nager avec des armes, c'est un peu comme nager avec des chaussures en plomb : c'est lourd!


Sinon, effectivement, comme souvent, et en particulier dans les sujets à la mode, tel la défiscalisation, il y a des vendeurs très doués, mais aussi et surtout des acheteurs qui ne font pas le détail de ce qu'ils achètent !

 

[bougnat]

pour rebondir sur le sujet.


Celui qui n'a pas de capital aujourd'hui, en quoi le pinel serait moins bon qu'un autre placement locatif ?

J'ai rencontré un commercial , qui m'a donné, dans mon cas, les arguments suivants :
- localisation centre ville dans un quartier relativement prisé : risque "limité" de moins value car centre ville et facilité de location
- le fait que le batiment soit neuf et BBC : peu de charges liées aux travaux
- la carotte fiscale : un +
- la sécurité (loyer certain , en passant par agence avec assurance, bien que celà réduise la renta)

 

[amadeus13]

- localisation centre ville dans un quartier relativement prisé : risque "limité" de moins value car centre ville et facilité de location

sauf que la marge promoteur + commercialisation est si confortable que tu payes bien au dessus du prix du marché

- le fait que le batiment soit neuf et BBC : peu de charges liées aux travaux

sauf que dans le neuf les charges sont assez importantes + frais d'agence en plus, et comme tu en conviens, ça mange bien la rentabilité

 

[Anonyme]

- la sécurité (loyer certain , en passant par agence avec assurance, bien que celà réduise la renta)

A moins qu'il n'existe des assurances pour les impayés (sans limite de temps) et les vacances locatives (sans limite de temps), le loyer n'est jamais "certain".

en quoi le pinel serait moins bon qu'un autre placement locatif ?

Le sujet initial soulevait le fait que le plafond locatif peut imposer une rentabilité brute basse, trop basse.
Ce n'est pas forcément toujours le cas: le Pinel peut avoir un intérêt, mais c'est un calcul à faire.

Le calcul initial présentait une rentabilité brute du bien de 3.5%. C'est mauvais, très mauvais.
Un pinel avec une rentabilité supérieure pourrait être intéressant.

 

[moietmoi]

sauf que la marge promoteur + commercialisation est si confortable que tu payes bien au dessus du prix du marché

je ne comprends absolument pas cette phrase; les prix ajourd'hui sont tous publics sur internet, sauf les tous petits promoteurs( et encore) alors le prix du marché est visible par tous, et le prix du marché peut vous sembler trop haut, mais c est le prix du marché;

Ceci était sans doute valable il y a 10 ou 15 ans...cela s'appelait la double grille: certaines organisations malhonnêtes le pratiquaient: les acheteurs sur place avaient un tarif présenté en adéquation avec le lieu, et l'acheteur à distance était mené en bateau par un vendeur-escroc lui présentant une grille tarifaire différente....

sauf que dans le neuf les charges sont assez importantes

ah bon? vous avez des chiffres? je pensais que la mises aux normes des ascenseurs, les parois peu étanches au froid,les tuyaux en plomb, les parties communes à rénover était l'apanage du déjà construit anciennement et pas du neuf?

+ frais d'agence en plus, et comme tu en conviens, ça mange bien la rentabilité

je ne comprends pas?

 

[moietmoi]

Le calcul initial présentait une rentabilité brute du bien de 3.5%. C'est mauvais, très mauvais.
Un pinel avec une rentabilité supérieure pourrait être intéressant.

ce qui est mauvais c 'est ce calcul complètement faux

 

[Anonyme]

ce qui est mauvais c 'est ce calcul complètement faux

Acheter 150.000€ un bien loué 5200€ = 3.46% de rentabilité brute.
Vous n'avez pas mis en cause ces chiffres dans vos réponses, est-ce que vous voulez revenir dessus ?

D'ailleurs j'aurais une question: à la fin d'un Pinel, peut-on revoir fortement le loyer, ou reste-t-on contraint par le taux de révision annuel ?

 

[moietmoi]

D'ailleurs j'aurais une question: à la fin d'un Pinel, peut-on revoir fortement le loyer, ou reste-t-on contraint par le taux de révision annuel ?

la loi ALUR s'applique à toute location; les conditions de révision de loyer sont bien codifiées;
Par ailleurs les loyers autorisés pinel sont quasi toujours au prix du marché, certaines fois un peu en dessous, et certaines fois un peu au dessus;
Il est difficile et dangereux pour la stabilité du locataire d'avoir dans un quartier, un loyer différent de celui du marché;

Acheter 150.000€ un bien loué 5200€ = 3.46% de rentabilité brute.
Vous n'avez pas mis en cause ces chiffres dans vos réponses, est-ce que vous voulez revenir dessus ?

non je ne refais pas la division: ce sont des données brutes; mais cela ne définit pas la rentabilté du placement,

La question qui se pose c'est: je dispose de 200 ou 500 euros par mois à mettre tous les mois pendant quelques années dans un plan d'investissement,quelles solutions s'offrent à moi? et quelle sont les rentabiltés tous impots payés ou remboursés de ces différentes solutions?

ici par exemple chaque mois l investisseur sortira grosso modo

995 crédit- 324 loyer net après imputation de 25% de charges et autres TF PS-180(la défiscalisation répartie sur 15 ans..) =491 euros par mois sans compter une éventuelle augmentation de loyer
et il en retire au bout de 15 ans 150 000 euros net( revente au prix d 'achat)

ce calcul est rapide avec des approximations;

mais si il mettait ces 491 euros/mois sur un contrat d'assurance vie à 3 % il en retirerait 104500 euros et pour avoir ces 150 000 euros il faudrait une AV à 8,4% ... eh oui ( gestion 0,4, frais 0, ps 15,5)

 

[Turbo-007]

on ne paye pas 45.5 % sur ses revenus locatifs !!!!

on paye 45.5% sur son bénéfice foncier. ce qui est tres différent.
en debut de pret, le benefice foncier est proche de zéro
..

proche de zéro ?
pas vraiment, avec des taux de prêt immo qui baissent et qui sont maintenant <1,5%, les intérêts à déduire sont nettement plus faible et on se trouve dès le départ avec un excédent foncier assez important et pas vraiment proche de zéro,
et pour peu qu'on ait déjà des revenus fonciers par ailleurs, adieu le microfoncier,

 

[Turbo-007]

ici par exemple chaque mois l investisseur sortira grosso modo

995 crédit- 324 loyer net après imputation de 25% de charges et autres TF PS-180(la défiscalisation répartie sur 15 ans..) =491 euros par mois sans compter une éventuelle augmentation de loyer
et il en retire au bout de 15 ans 150 000 euros net( revente au prix d 'achat)

ce calcul est rapide avec des approximations;

en effet,
as-tu tenu compte de l'IR + contributions sociales sur les revenus fonciers ? ça fait un débours en + en trésorerie
tout dépend de la TMI de l'acheteur, si non imposable, à 14% ou 30% voire +
tout en y ajoutant contributions sociales

Dans mon cas, TMI 30% + 15,5% de contributions, des revenus fonciers déjà existants (donc adieu microfoncier) et des taux de crédit très bas (1,5% en ce moment sur 15 ans, peut être moins), l'AV est + intéressante sans aucun risque (en mixant 80% en euros et 20% en UC, sur la durée de 15 ans) et avec des avantages successoraux

 

[Buffeto]

Dans mon cas, TMI 30% + 15,5% de contributions, des revenus fonciers déjà existants (donc adieu microfoncier) et des taux de crédit très bas (1,5% en ce moment sur 15 ans, peut être moins), l'AV est + intéressante sans aucun risque (en mixant 80% en euros et 20% en UC, sur la durée de 15 ans) et avec des avantages successoraux

voir le message 3 de cette file du célébrissime Buffetophile .....

ou comment comparer des choux et des navets .

 

[ZRR_pigeon]

ou comment comparer des choux et des navets .

peut etre a-t-il prevu d'emprunter pour mettre sur une AV ?

 

[moietmoi]

en effet,
as-tu tenu compte de l'IR + contributions sociales sur les revenus fonciers ? ça fait un débours en + en trésorerie
tout dépend de la TMI de l'acheteur, si non imposable, à 14% ou 30% voire +
tout en y ajoutant contributions sociales

Dans mon cas, TMI 30% + 15,5% de contributions, des revenus fonciers déjà existants (donc adieu microfoncier) et des taux de crédit très bas (1,5% en ce moment sur 15 ans, peut être moins), l'AV est + intéressante sans aucun risque (en mixant 80% en euros et 20% en UC, sur la durée de 15 ans) et avec des avantages successoraux

je viens de refaire le calcul en tenant compte de ces éléments complets achat 150 000 frais notaire, frais de dossier 650 euros frais de garantie bancaire, 0 apport, à financer 156492 sur 15 ans à 1,5% avec adi de 004% ; en tenant compte de 6 mois d'intérêt intercalaires
loyer de 430 avec augmentation loyer et charges de 1% tous les 3 ans Tf de 400 euros exonérée de 90% pendant les 2 premières années; charges de 15euros/mois non récupérables sur locataires, frais de gestion et d'assurance 12% TMi de 30% Ps de 15,5%
l'effort d'épargne linéarisé revient à 557 euros/ mois sur 15 ans; (mais la bonne optimisation voudrait une revente vers la 13 ème année; )

donc 557/mois sur une Av pendant 15 ans pour avoir 150 000 il faudrait du 6,5% de rendement...et encore car tu aurais 58000 euros d'intérêts fiscalisables ( les ps sont déjà décomptés) qu il faudrait sortir en plusieurs fois

quant à l avantage patrimonial: si il t'arrive quelque chose à la sortie de chez le notaire ou du conseiller en AV chez qui tu viens de souscrire; dans un cas tes bénéficiaires récupèrent 557 euros et dans l'autre cas 150 000...... une petite différence?

 

[ZRR_pigeon]

donc 557/mois sur une Av pendant 15 ans pour avoir 150 000 il faudrait du 6,5% de rendement...

CQFD

et encore car tu aurais 58000 euros d'intérêts fiscalisable ( les ps sont déjà décomptés) qu il faudrait sortir en plusieurs fois

CQFD bis

 

[Anonyme]

mais si il mettait ces 491 euros/mois sur un contrat d'assurance vie à 3 % il en retirerait 104500 euros et pour avoir ces 150 000 euros il faudrait une AV à 8,4% ... eh oui ( gestion 0,4, frais 0, ps 15,5)

Certes, mais imaginons qu'il mette cet argent dans un appartement qu'il loue 10.000 par an... (6.6% brut, rien d'exceptionnel) il aurait exactement les mêmes risques pour une rentabilité tout-autre. Et s'il bossait un peu pour trouver une rentabilité plus intéressante, il pourrait le louer encore 50% de plus.

Par ailleurs, comparer un fond euro et un placement immobilier, ça n'a juste aucun sens.
On peux difficilement avoir deux placements plus éloignés que ces deux là en terme de sécurité, de liquidité, de travail, etc...

 

[moietmoi]

Certes, mais imaginons qu'il mette cet argent dans un appartement qu'il loue 10.000 par an... (6.6% brut, rien d'exceptionnel)

rien d 'exceptionnel? en tout cas ce n'est pas du tout la moyenne que je peux connaitre; si il était facile d'avoir du 6 et quelques, dans une classe d'actifs, tout le monde irait vers là.....
je ne dis pas que cela ne se trouve pas.... mais en plus, vieille discussion, plus la renta est bonne plus le placement est à risque, cela se traduit par exemple en immobilier que si la renta est bonne, le risque de moins value sur le capital est fort:
exemple les banlieue des grandes villes: renta au-dessus de la moyenne et forte baisse sur le capital dans les 5 dernières années( jusqu' a-30%)
alors que dans le coeur de ville la renta est plus tranquille mais capital mieux protégé;

Par ailleurs dans l'ancien, les frais de notaires sont grosso modo 6% de plus que dans le neuf donc votre acquisition vous coute 6% de plus;
Les travaux, mises aux normes, charges à la charge du propriétaire ( un cumulus qui lache...une fenêtre...pas de garantie décennale ni bi) sont plus élévés...... la remise au normes de l'ascenseur, l'obligation cette année des mesureurs individualisés de calories ( sur les grosses copro qui ont une meilleure rentabilité locative faciale) l'audit énergetique, dont bientôt les conclusions correctives seront obligatoires..... on pourrait en rajouter encore
la comparaison n'est pas si simple...

Par ailleurs, comparer un fond euro et un placement immobilier, ça n'a juste aucun sens.
On peux difficilement avoir deux placements plus éloignés que ces deux là en terme de sécurité, de liquidité, de travail, etc.

ceci est une remarque de quelqu un qui analyse les supports, mais si on regarde statistiquement les contrats d'assurance vie des français, on voit que la durée de vie des contrats est très longue, que la liquidité est une sécurité peu utilisée; certes utile et sécurisante;
donc la question d'optimisation se pose à celui qui dispose sur du long terme d'un pouvoir de placement de 300/600 euros par mois; et qui est en capacité d'emprunter;