Que pensez-vous du dossier ?

[Aurelie94120]

Bonjour,

Je reviens vers vous car je suis complètement stressée.
Nous avons un projet immobilier et avant de nous lancer nous avions fait une estimation auprès de notre banque qui nous a donné le feu vert.
Après 1 an de recherche nous trouvons le bien idéal.
Je retourne quand même voir mon banquier car en 1 an la situation a changé.
Il me réaffirme que la banque nous suivra.
Le 13 Juin nous signons une promesse de vente.
Le 16 Juin je dépose tous mes justificatifs et le 20 le banquier nous fait une proposition. Nous l'acceptons et il nous dit qu'il envoie le dossier au siège.
Le 30 Juin on apprend que le banquier n'a pas monté correctement le dossier et qu'il doit le refaire.
Il nous dit que dossier part le lendemain à l'étude auprès de la Saccef.
Le 7 Juillet j'apprends que le dossier n'a même pas encore été étudié par la caisse d'épargne.
Et aujourd'hui j'apprends qu'il faut attendre encore 1 semaine.
Mon banquier est toujours super optimiste mais j'ai du mal à lui faire confiance pour le coup.
Du coup on été voir un courtier mais je repars de 0.
Je me demande si notre dossier est aussi facile que ça.

Un couple 4 enfants.
Moi 44 ans enseignante depuis 19 ans.
Salaire net 2970 euros sur 12 mois
Mon conjoint 1994 euros sur 13 mois.
Bien pour lequel nous avons signé : 428 000 euros
Maison que nous mettrons en vente estimation la plus basse 240 000 euros credit de 117 000 restant dessus.
Apport personnel 60 000 euros

Apres vente restera en epargne 28 000 euros

Actuellement notre crédit est de 960 euros et nous mettons de côté 1000 euros tous les mois.
Nous souhaitons partir sur un crédit sur 25 ans.
Que pensez-vous de notre dossier ?
Ai-je des raisons de m'inquiéter ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Que pensez-vous de notre dossier ?

Sur la base des indication fournies, pas de problème à priori.

Ai-je des raisons de m'inquiéter ?

Sur les mêmes bases, non.

Mais pour y voir bien clair il faudrait que vous présentiez le plan de financement complet avec tous les frais annexes.

Du total des "besoins = emplois = dépenses" le montant du crédit à solliciter (que vous ne donnez pas) sera obtenu par déduction de votre apport (60.000€) et du reliquat estimé sur la vente de votre maison actuelle (123.000€)

Si votre banque ne vous a pas fourni un plan de financement équilibré, ci-dessous formulaire qui permet une approche.

Par ailleurs vous ne précisez pas si un prêt relais est sollicité en attente de la vente de votre maison acutuelle.

Cdt





Cdt

 

[Aurelie94120]

Merci pour votre réponse.
Oui nous sollicitons un prêt relais.
Voilà le 1er montage que la banque nous avait donné.

 

[Triaslau]

Bonjour,

Ce crédit est incroyablement cher, quasiment au niveau de l'usure. Le taux d'assurance est délirant (sauf si vous avez des problématiques de santé très graves)... Je vous conseille de mettre le paquet sur le courtier...

 

[Aristide]

Sur ces bases votre taux d'endettement serait à peine de 30% avec un reste à vivre de ~/~3.500€ pour 6 parsonnes.

Pas de souci à priori.

Cdt

 

[Aurelie94120]

Bonjour,

Ce crédit est incroyablement cher, quasiment au niveau de l'usure. Le taux d'assurance est délirant (sauf si vous avez des problématiques de santé très graves)... Je vous conseille de mettre le paquet sur le courtier...

Nous pensions que cela venait de l'âge de mon mari : 46 ans avec un crédit sur 25 ans

 

[Aurelie94120]

Sur ces bases votre taux d'endettement serait à peine de 30% avec un reste à vivre de ~/~3.500€ pour 6 parsonnes.

Pas de souci à priori.

Cdt

Merci cela me rassure un peu.
On va dire que le retard vient du nombre de dossiers à traiter et pas d'un problème au niveau du nôtre en particulier...

 

[Triaslau]

Nous pensions que cela venait de l'âge de mon mari : 46 ans avec un crédit sur 25 ans

Tout dépend de la situation médicale, c'est à vous de voir s'il y a des risques connus (fumeur, maladie chronique, etc) sinon ce taux est indéfendable pour moi.

Vous avez une situation professionnelle stable, des revenus confortables, un apport raisonnable et un endettement maîtrisé, votre dossier n'a aucune raison de rencontrer un refus. Mais pour les mêmes raisons il n'a aucune raison de présenter un taux au niveau du taux de l'usure, c'est à dire légalement le taux maximal pour un emprunt immobilier en France quelque soit la situation, qui est de 2,57% et on vous propose 2,50% ...

 

[bertrand75]

Assurance ils ont peut être fait 2x0.36

 

[Aurelie94120]

Tout dépend de la situation médicale, c'est à vous de voir s'il y a des risques connus (fumeur, maladie chronique, etc) sinon ce taux est indéfendable pour moi.

Vous avez une situation professionnelle stable, des revenus confortables, un apport raisonnable et un endettement maîtrisé, votre dossier n'a aucune raison de rencontrer un refus. Mais pour les mêmes raisons il n'a aucune raison de présenter un taux au niveau du taux de l'usure, c'est à dire légalement le taux maximal pour un emprunt immobilier en France quelque soit la situation, qui est de 2,57% et on vous propose 2,50% ...

Non absolument aucun problème médical ( mon mari est fumeur mais le questionnaire ne pose pas la question)
D'ailleurs cette offre nous a été faite avant qu'on remplisse le questionnaire avec une quotité à 50 % pour les 2.
Je vais pouvoir comparer dans tous les cas avec l'offre du courtier qui m'a dit que la différence ne se ferait pas au niveau du taux mais au niveau de l'assurance et de la caution.

 

[Aristide]

Ce crédit est incroyablement cher, quasiment au niveau de l'usure. Le taux d'assurance est délirant (sauf si vous avez des problématiques de santé très graves)... Je vous conseille de mettre le paquet sur le courtier...

Pour le calcul des assurances, cette banque pratique la technique "CRD In sur capital dû en début de chaque année"; les échéances "assurances comprises" varient donc au début de chaque année.

NB) - "CRD In" signifie que le taux de prime assurance est ajouté au taux du prêt pour calculer l'échéance assurances comprises. Cette technique ralentit les amortissements et, de ce fait augmente à la fois les intérêts payés et les primes d'assurances payées.

C'est pour cela que, dans les propositions de financement, en-dessous du tableau des caractéristiques des prêt il y a la mention "Les montants indiqués dans ce tableau sont ceux de la première échéance de chaque que phase".

Pour le prêt principal amortissable, avec cette technique de calcul, le total des primes d'assurances est indiqué pour 32.214,76€.

Pour une approche comparative avec une pratique plus courante qui est un calcul des primes avec un taux fixe sur le capital initial il faudrait un taux de prime de 0,3903% pour arriver au même prix ce qui est un peu plus cher que la normale pour les emprunteurs sans risques particuliers (~/~0,30%).

Cdt

 

[Triaslau]

Non absolument aucun problème médical ( mon mari est fumeur mais le questionnaire ne pose pas la question)
D'ailleurs cette offre nous a été faite avant qu'on remplisse le questionnaire avec une quotité à 50 % pour les 2.
Je vais pouvoir comparer dans tous les cas avec l'offre du courtier qui m'a dit que la différence ne se ferait pas au niveau du taux mais au niveau de l'assurance et de la caution.

en plus c'est pour une quotité de 50% seulement ???

Pour le calcul des assurances, cette banque pratique la technique "CRD In sur capital dû en début de chaque année"; les échéances "assurances comprises" varient donc au début de chaque année.

Oui j'ai vu que c'est la technique du CRD qui est utilisée, je sais que tu n'es pas contre mais moi je trouve toujours que c'est très souvent défavorable aux emprunteurs

 

[moietmoi]

Ai-je des raisons de m'inquiéter ?

je ne pense pas

Actuellement notre crédit

ne vous souvenez vous pas que , déjà, la recherche de crédit était un parcours d'obstacles?

 

[Aurelie94120]

je ne pense pas

ne vous souvenez vous pas que , déjà, la recherche de crédit était un parcours d'obstacles?

Non on était passé directement par un courtier.
Tout avait été beaucoup plus facile et plus rapide.
En fait j'aurais préféré que mon banquier me dise réponse dans 3 semaines.
Là chaque semaine il me dit d'attendre 1 autre semaine.

 

[Triaslau]

Mais vraiment sur le fond ne vous inquiétez pas, le dossier n'a pas de raison de ne pas aboutir. Il faut maintenir la pression sur le conseiller et informer le vendeur pour ne pas qu'il s'impatiente également.

 

[Aurelie94120]

Mais vraiment sur le fond ne vous inquiétez pas, le dossier n'a pas de raison de ne pas aboutir. Il faut maintenir la pression sur le conseiller et informer le vendeur pour ne pas qu'il s'impatiente également.

Merci ça rassure.
On va prendre notre mal en patience.
Et puis au final on sera peut-être surpris par la proposition du courtier et on se dira qu'au final tant mieux si notre banque a tellement tardé.
Je suis étonnée d'ailleurs de la rapidité du courtier.
J'ai envoyé mes pièces justificatives mardi et mon dossier est dejà en cours de montage dans une banque.

 

[Aristide]

Tout dépend des taux de primes associés;

Si, en comparaison du cas présenté, l'on regarde un calcul à taux fixe sur capital initial avec un taux supérieur à 0,3903%; ladite pratique avec ce taux serait plus coûteuse; c'est l'ensemble "technique + taux " qui fait le prix.

Mais il ne faut pas s'arrêter au coût des seules assurances; ainsi que je l'ai dit les techniques "in" impactent la vitesse des amortissements et donc le coût des intérêts + assurances.

Sur plusieurs offres de prêts strictement identiques en tous points hormis les conditions d'assurances (= seul critère discriminant) c'est le TAEA qui donne le meilleurs choix.

Sur des offres qui ne sont pas strictement identiques, (montant - taux - durée - frais...) le TAEA c'est de la foutaise.

=> L'on peut donc appliquer diverses conditions d'assurances à un même crédit; les TAEA qui en résulteront seront fiables et pertinents.

=> Mais - avec strictement les mêmes conditions d'assurances - appliquées à diverses offres de prêts dont le caractéristiques ne sont pas strictement identiques l'on ne peut pas obtenir une comparaison fiable et pertinente en se basant sur le TAEA.

En effet, de par son mode de calcul cette information est directement dépendante des autres caractéristiques des crédits à comparer.

Cdt

 

[baboune]

à Aurelie94120

vous serez t il possible de nous communiquer la page 2 de la proposition de la cep ?
c''est la page ou vous avez le détail année par année de la prime d'assurance.
vous en remerciant d'avance.
Cdt

 

[Aurelie94120]

à Aurelie94120

vous serez t il possible de nous communiquer la page 2 de la proposition de la cep ?
c''est la page ou vous avez le détail année par année de la prime d'assurance.
vous en remerciant d'avance.
Cdt

Le tableau d'amortissement ?

 

[baboune]

si vous avez le T.A c'est très bien du moment que l'on ai bien les 300 mois avec les primes d'assurance
sinon vous avez une page avec le détail des primes d'assurances années par année.
mettez ce que vous avez on fera le tri........

c'est pour reconstituer les primes d'assurances

bon concernant le taux sur 25 ans à 1.65 je vous donnerai le conseil de voir sur un 23 ans en direct dans les banques voire 25 ans
j'ai un client avec profil moins avantageux que le votre passer avec du 1.15 sur 25 ans au crédit agricole

l'assurance à la CEP est un véritable assommoir car la banque se fait une marge maximale avec leur système d'assurance dégressive intégrée et mensualité constante.

Cdt