Que pensez-vous du dossier ?

[Aurelie94120]

si vous avez le T.A c'est très bien du moment que l'on ai bien les 300 mois avec les primes d'assurance
sinon vous avez une page avec le détail des primes d'assurances années par année.
mettez ce que vous avez on fera le tri........

c'est pour reconstituer les primes d'assurances

bon concernant le taux sur 25 ans à 1.65 je vous donnerai le conseil de voir sur un 23 ans en direct dans les banques voire 25 ans
j'ai un client avec profil moins avantageux que le votre passer avec du 1.15 sur 25 ans au crédit agricole

l'assurance à la CEP est un véritable assommoir car la banque se fait une marge maximale avec leur système d'assurance dégressive intégrée et mensualité constante.

Cdt

Le problème c'est qu'on se retrouve un peu dans l'urgence.
On aimerait avoir une réponse positive.
Il nous reste juste 1 mois.
J'ai contacté Empruntis cette semaine qui déposera apparemment notre dossier uniquement chez la Banque populaire mais le taux reste le même.

 

[baboune]

Super, merci beaucoup
nous avons une étude des formules d'assurance emprunteur en cours et ce tableau va fortement aider Aristide à fignoler ses simulateurs
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Super, merci beaucoup
nous avons une étude des formules d'assurance emprunteur en cours et ce tableau va fortement aider Aristide à fignoler ses simulateurs

Merci à vous deux; je vais regarder de plus près.

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,
étant en vacance pas trop sur le forum
j'ai fait une simulation avec les chiffres suivants
capital 330161,93 € taux 1.65% durée 25 ans et prime d'assurance 107.38 € montant indiqué comme prime moyenne par la banque
donc comme si la prime d'assurance était fixe du début à la fin du prêt

d'abord, j'arrive à une mensualité de 1451.21 € au lieu de 1457.83 € avec un cumul d'assurance de 32214 € comme la banque
par contre le cumul des intérêts ressort à 72988,20 € contre 74.972,31 à la banque

Là où cela devient intéressant c'est si nous regardons une hypothèse de revente du bien à 10 ans
le tableau d'amortissement prévisionnel de la banque indique un CRD de 220 824,67 € alors qu'avec ma simulation à assurance fixe j'arrive à un CRD de 214 150,72 €

cette différence est bien sur du au fait que le capital amorti à été fortement ralenti par ces primes d'assurances intégrées avec mensualité fixe et que de ce fait non seulement l'amortissement en capital est ralenti mais les intérêts calculés chaque mois sont plus élevés car étant sur un capital restant du mensuel plus élevé.

Cdt

 

[Aurelie94120]

Bonjour,
étant en vacance pas trop sur le forum
j'ai fait une simulation avec les chiffres suivants
capital 330161,93 € taux 1.65% durée 25 ans et prime d'assurance 107.38 € montant indiqué comme prime moyenne par la banque
donc comme si la prime d'assurance était fixe du début à la fin du prêt

d'abord, j'arrive à une mensualité de 1451.21 € au lieu de 1457.83 € avec un cumul d'assurance de 32214 € comme la banque
par contre le cumul des intérêts ressort à 72988,20 € contre 74.972,31 à la banque

Là où cela devient intéressant c'est si nous regardons une hypothèse de revente du bien à 10 ans
le tableau d'amortissement prévisionnel de la banque indique un CRD de 220 824,67 € alors qu'avec ma simulation à assurance fixe j'arrive à un CRD de 214 150,72 €

cette différence est bien sur du au fait que le capital amorti à été fortement ralenti par ces primes d'assurances intégrées avec mensualité fixe et que de ce fait non seulement l'amortissement en capital est ralenti mais les intérêts calculés chaque mois sont plus élevés car étant sur un capital restant du mensuel plus élevé.

Cdt

Bonjour,
Merci pour cette analyse.
Dans tous les cas normalement vu nos âges, cette maison sera très certainement notre dernière.
Donc nous espérons ne pas avoir à revendre avant la fin du crédit.
Nous aimerions aussi à l'issue de la revente de notre maison faire un remboursement anticipé afin de diminuer la durée du crédit.
Par contre n'ayant toujours pas de réponse de la caisse d'épargne j'aimerais que notre dossier soit accepté.

 

[Aristide]

Bonjour,

capital 330161,93 € taux 1.65% durée 25 ans et prime d'assurance 107.38 € montant indiqué comme prime moyenne par la banque
donc comme si la prime d'assurance était fixe du début à la fin du prêt

J'ai vérifié avec mon applicatif en cours de développement.

d'abord, j'arrive à une mensualité de 1451.21 € au lieu de 1457.83 € avec un cumul d'assurance de 32214 € comme la banque

Le taux de prime est de ((195,07 x 12 ) / 330.161,93 x 100) = 0,70899976%

Ma première mensualité est bien de 1.457,83€ assurances comprises et mon total primes assurances est de 32.213,01€; la différence avec le montant de 32.214,76€ indiqué par la banque vient certainement d'une méthode d'arrondis différente.

par contre le cumul des intérêts ressort à 72988,20 € contre 74.972,31 à la banque.

Mon total intérêts est de 74.970,47€ (différence avec banque due à méthode d'arrondis)

Là où cela devient intéressant c'est si nous regardons une hypothèse de revente du bien à 10 ans
le tableau d'amortissement prévisionnel de la banque indique un CRD de 220 824,67 € alors qu'avec ma simulation à assurance fixe j'arrive à un CRD de 214 150,72 €

Un remboursement au bout de 10 ans donnerait 220.824,02€ (différence toujours due au arrondis)

alors qu'avec ma simulation à assurance fixe j'arrive à un CRD de 214 150,72

Oui mais ce n'est pas directement comparable car avec cette méthode le taux de prime ne serait pas de 0,709%

cette différence est bien sur du au fait que le capital amorti à été fortement ralenti par ces primes d'assurances intégrées avec mensualité fixe et que de ce fait non seulement l'amortissement en capital est ralenti mais les intérêts calculés chaque mois sont plus élevés car étant sur un capital restant du mensuel plus élevé.

Oui, à la réserve près que les primes d'assurances ne seraient pas au même taux ainsi que précisé ci-dessus
.
A titre indicatif, grosso modo, pour une prime ADI à taux fixe sur capital initial de 0,40% (1), ce taux serait de ~/~ 0,55% sur capital restant dû technique "in" comme ci-dessus (1) et de ~/~0,60% sur capital restant dû technique "out" (2).

(1) - Échéances constantes assurances comprises.
(2) - Échéances dégressives assurances comprises..

Cdt

 

[baboune]

Oui mais ce n'est pas directement comparable car avec cette méthode le taux de prime ne serait pas de 0,709%

pour information, l'assurance fonction publique pour un client de moins de 50 ans est à 0.27 à la SG
cela donnerai 74.29 € € de prime constante calculée sur le capital emprunté pour une quotité à 50/50 comme au projet banque.

pour exemple le taux de prime CEP est indiqué à 0.688% et 0.794 % pour emprunteurs de 41 et 46 ans

effectivement, y'a pas photo.............

d'ou mon idée de plutôt partir sur un 22 ans où l'on pourrait atteindre des taux beaucoup plus bas du genre 1.15 % par exemple
sur 22 ans vous ressortiriez à 1490 € assurances comprises
et avec un remboursement anticipé partiel à la vente de votre bien actuel vous pouvez gagner pas mal d'années.

Cdt

 

[Aurelie94120]

pour information, l'assurance fonction publique pour un client de moins de 50 ans est à 0.27 à la SG
cela donnerai 74.29 € € de prime constante calculée sur le capital emprunté pour une quotité à 50/50 comme au projet banque.

pour exemple le taux de prime CEP est indiqué à 0.688% et 0.794 % pour emprunteurs de 41 et 46 ans

effectivement, y'a pas photo.............

d'ou mon idée de plutôt partir sur un 22 ans où l'on pourrait atteindre des taux beaucoup plus bas du genre 1.15 % par exemple
sur 22 ans vous ressortiriez à 1490 € assurances comprises
et avec un remboursement anticipé partiel à la vente de votre bien actuel vous pouvez gagner pas mal d'années.

Cdt

Merci.
J'ai justement rendez-vous à la société générale mardi prochain.
Mon plus gros souci est le manque de temps.
Du coup il est trop tard pour tout refaire avec la caisse d'épargne.
Je vais voir en suivant vos conseils avec la société générale.
J'aimerais que mon dossier soit accepté à la caisse d'épargne, ce qui me laisserait le temps de voir si je trouve une offre plus avantageuse.
En tout cas merci pour vos conseils.
Comme quoi choisir un courtier comme Empruntis ne sert pas à grand chose. Car il me lance uniquement sur la Banque populaire sur 25 ans.

 

[Frank64]

Empruntis propose en général qu'une banque et c'est celle qui lui rapporte le plus.

Moi ils mont pas plus c'est pour ça que j'ai choisit un autre courtiers

 

[Aurelie94120]

Bon et bien aucune nouvelle de la Caisse d'épargne... et impossible de les joindre.
Du côté du courtier comme c'était à prévoir le montage avec la Banque Populaire ne passait pas à cause du montage du crédit relais.
Du coup ils se tournent maintenant vers la société générale.
Je commence à être vraiment stressée...
J'espère que la Société Générale met moins de temps pour donner une réponse que la caisse d'épargne

 

[baboune]

Du côté du courtier comme c'était à prévoir le montage avec la Banque Populaire ne passait pas à cause du montage du crédit relais.Du coup ils se tournent maintenant vers la société générale.

pas trop futé votre courtier.............
la méthode de calcul du relais à la banque populaire est la moins favorable car basée sur la différence entre prix de vente et CRD du prêt en cours x 70%
la SG calculera sur 70% de l'estimation de la maison ce qui permettra de liquider le CRD du prêt actuel
par contre il vous faudra 2 estimations de valeur par notaire pour justifier la valeur du bien
Cdt

 

[Aurelie94120]

Par notaire ?
J'ai 2 estimations par agence immobilière, cela ne marche pas ?

 

[baboune]

en principe ils vous en demanderont une par notaire
trop de possibilité d'arrangements dans les estimations agences

 

[Aurelie94120]

Par contre mon dossier est en cours de traitement depuis le 30 Juin à la Caisse d'épargne.
Je trouve que ça commence à faire long surtout que le conseiller avait dit 1 semaine.
Je ne sais pas trop quoi en penser...
Quels sont les délais normalement avec la Caisse d'épargne ?

 

[baboune]

je ne saurai vous répondre car en tant que courtier nous avont un service dédié spécifique
mais pourquoi ne pas vous rendre à votre agence pour poser la question et rencontrer quelqu'un ?

 

[Ezerian]

Bonjour,

Peux être qu'une estimation de votre bien à vendre par un notaire devrait être envisagé pour le prêt relais.

Bon courage

Tata

 

[Aurelie94120]

Hier après-midi j'ai enfin réussi à joindre mon conseiller qui est toujours aussi optimiste.
Selon lui il y a eu un problème avec la Saccef qui a demandé d'autres documents ( il a refusé de me dire quoi ) et que du coup il fallait que mon dossier reparte à l'étude avec les documents supplémentaires mais que au niveau de sa hiérarchie ils n'étaient pas très réactifs.
Bref je ne sais pas trop quoi penser....
Je ne le sens pas du tout.

 

[Aurelie94120]

Bon toujours aucune nouvelle du banquier, encore aucune nouvelle du courtier.
Du coup je prends des rendez-vous en catastrophe dans différentes banques mais cela va être très juste.
Je suis vraiment dégoûtée.
On doit fournir une offre au plus tard le 20 Août.
Le pire c'est que pour l'instant je n'ai aucun refus.
Je ne sais pas ce que je peux faire de plus ....

 

[bertrand75]

Moi je n'ai que des refus alors que le courtier était plutôt serein et même ici on m'a dit qu'il y avait de bonne chance que ça passe.

Mais il me disait que les banques était de plus en plus restrictive

Dans les refus que j'ai eu certains n'ont ni queue ni tête ( le plus drôle la CE n'a pas pu me faire une offre car le biens se situe à plus de 30 km de leur agence 35 exactement ou alors le banquier ne peut faire de montage prêt Relais car le bien appartient qu'a un des 2 emprunteur ou alors ils vont voir les frais bancaire 2019 pour voir s'il y a pas moyen de faire un refus de ce côté la)


j'ai l'impression que les banques cherchent toutes les excuses pour ne pas prêter en ce moment

 

[Aurelie94120]

Bon et bien apparemment notre dossier ne sera étudié par la SACCEf que la 1ere semaine d'août.
C'est un peu le coup de massue.