Projet locatif .... Vos avis m'intéressent!

[lopali]

Bonsoir,

Outre la boutade il ne faudrait pas oublier que l'argent qui vous est prêté est l'argent que d'autres ont aussi mis en dépôt ou épargné et qu'ils sont susceptibles de le réclamer à tout moment.

Pas vraiment, cet argent est créé par création monétaire a partir de fonds propres dans la limite de réserve fractionnelle (~9% par là). donc si cet argent part en fumée, ben le système est déséquilibré légèrement et on compense en montant l'inflation.

Cela me rappelle une discussion récente...

 

[Aristide]

Pas vraiment, cet argent est créé par création monétaire a partir de fonds propres dans la limite de réserve fractionnelle (~9% par là). donc si cet argent part en fumée, ben le système est déséquilibré légèrement et on compense en montant l'inflation.

En premier il faut distinguer suivant qu'il s'agisse d'un Établissement financier (sans pouvoir de création monétaire) ou d'une banque de dépôts (avec pouvoir de création monétaire).

S'il s'agit d'une banque de dépôts vous confondez la réalisation du crédit et sa contrepartie au compte de dépôts - qui constitue, dans un premier temps cette création monétaire - avec la trésorerie qui sera nécessaire à la banque, dans un second temps, quand le bénéficiaire du crédit aura fait un chèque à son fournisseur et que celui-ci le présentera à l'encaissement.

La réalisation du crédit se matérialise ainsi :

+ Actif bilan = Prêt à Mr X = 100 unités
+ Passif bilan = Compte de dépôts de Mr X = 100 unités (100 unités de "monnaie de banque" viennent d'être créées)

Mr X fait un chèque à son fournisseur qui le présente à l'encaissement.

+ Actif bilan = Prêt à Mr X = 100 unités
+ Actif bilan = Compte de trésorerie (Caisse/Compte BDF/Compte BCE= - 100 unités (***)
+ Passif bilan = Compte de dépôts de Mr X = 0 unités

(***) Ces 100 unités, ce n'est pas de la création monétaire (qui se situait dans le compte de Mr X au passif du bilan), c'est de la "monnaie banque centrale" = espèces sonnantes et trébuchantes qui devaient être impérativement et préalablement disponibles dans les compte de trésorerie de la banque sous peine de faillite.

Quand ce chèque sera présenté à l'encaissement ce n'est pas de la monnaie scripturale "dite de banque" dont la banque aura besoin mais bien de monnaie fiduciaire réelle dite "monnaie banque centrale".

Et cette "monnaie banque centrale" provient en premier des dépôts et épargnes en espèces sonnantes et trébuchantes des clients des banques.

Ce n'est qu'éventuellement et ensuite que - si ces dépôts et épargnes s'avèrent insuffisants - que la banque use de divers moyen pour trouver la trésorerie ("monnaie réelle banque centrale" et non pas "monnaie scripturale de banque") qui lui manque à savoir:

+ Activation de son réseau commercial pour une collecte accentuée (accroissement des parts de marché commerciales en vue d'accroître sa part de marché financière)
+ Compensation bancaire
+ Recours au marché interbancaire ( = petit marché => uniquement banques ayant un compte à la BDF/BCE)
+ Recours au marché monétaire
+ Recours à la banque centrale

Vous écrivez:

cet argent est créé par création monétaire a partir de fonds propres dans la limite de réserve fractionnelle (~9% par là)

Vous faites références au Ratio de Solvabilité Européen (RSE) qui, en fait, a été d'abord mis en place par la Banque des Règlements Internationaux par les accords "Bâle 1", Bâle 2 et bientôt "Bâle 3" et revu et corrigé au niveau BCE.

Ce ratio (qui est désormais calculé en fonction d'une notation emprunteur par emprunteur et dont la moyenne se situe toujours à environ 8%) n'est qu'une règle de sécurité calculée - non pas par rapport à la création monétaire à l'instant "t" du crédit - mais par rapport aux encours, les fonds propres du numérateur subissant d'ailleurs diverses pondérations.

S'il arrivait que ce ratio ne soit pas respecté la banque devrait :
+ Attendre la baisse des encours (remboursement des emprunteurs)
+ Suspendre les mises à disposition
+ Procéder à une augmentation de capital (dont mise en réserve des bénéfices)

Pour plus de détails je vous suggère de voir:

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Quand à votre solution pour que les banques retrouvent de la trésorerie avec une augmentation de l'inflation ???

Cdt

 

[Lore7249]

revenons à mes moutons (euh questions).

si j'ai bien compris le fonctionnement du Prêt IN fine.

je bloque le montant d'un compte ou d'une AV au bénéfice de la banque sur la durée de l'emprunt. les intérêts capitalisent. Au bout de la durée de l'emprunt, la capital placé au départ sert à payer le capital emprunté. Nous reviennent alors les interets acquis sur cette période plus les loyers encaissés tous les mois (duquel je déduis les intérêts payés tous les mois) .

est ce bien cela?

 

[Anonyme]

revenons à mes moutons (euh questions).

si j'ai bien compris le fonctionnement du Prêt IN fine.

je bloque le montant d'un compte ou d'une AV au bénéfice de la banque sur la durée de l'emprunt. les intérêts capitalisent. Au bout de la durée de l'emprunt, la capital placé au départ sert à payer le capital emprunté. Nous reviennent alors les interets acquis sur cette période plus les loyers encaissés tous les mois (duquel je déduis les intérêts payés tous les mois) .

est ce bien cela?

Qu'entendez-vous par "les intérêts acquis" ?
Le capital de l'AV + les intérêts générés par ce capital remboursent au terme le capital de l'emprunt (si la valeur de rachat de l'AV à ce terme est supérieure au capital de l'emprunt, bien évidemment la différence vous revient).
Les mensualités de remboursement de l'emprunt ne sont donc constituées que d'intérêts (contrairement à un prêt classique amortissable, ou vous remboursez chaque mois des intérêts + une partie du capital, d'où des mensualités plus élevées).

L'avantage principal de ce montage est que les intérêts de l'emprunt sont fiscalement déductibles de vos revenus fonciers, ce qui génère une économie fiscale qui vient alléger le coût de cet emprunt.

 

[Lore7249]

Bonsoir ,

Prenons un exemple concret : j'emprunte 100 000 euros . Je bloque sur une AV le même montant. Dans 15 ans le montant de l'assurance vie est de 100000 plus les intérêts . Je rembourse à la banque les 100000 euros. Les interets me reviennent alors .

En synthèse, si j'ai bien compris au bout de 15 ans :
Je suis propriétaire du bien,
Je solde l'emprunt par le capital de l'assurance vie,
J'ai gagné pendant 15 ans le loyer mensuel moins les interets mensuels.

Est ce cela? (Hors fiscalité bien entendu)

 

[Buffeto]

En synthèse, si j'ai bien compris au bout de 15 ans :
Je suis propriétaire du bien,
Je solde l'emprunt par le capital de l'assurance vie,
J'ai gagné pendant 15 ans le loyer mensuel moins les interets mensuels.

Est ce cela? (Hors fiscalité bien entendu)

exact.....................................

 

[Turbo-057]

Par contre ne pas oublier le critère fiscalité qui ces temps ci est très fluctuant ...
Le fisc ponctionne a tout va et très joyeusement.
Au début si vous avez les intérets à déduire cela sera progressif. Mais il faut calculer néanmoins ce volet comptez au moins 2 loyers pour le fisc minimum, voire 3 à terme + 1 de frais locatifs divers (assurance, charges ...)

 

[Anonyme]

Bonsoir ,

Prenons un exemple concret : j'emprunte 100 000 euros . Je bloque sur une AV le même montant.

Pas nécessairement : il suffit de bloquer le montant qui dans 15 ans vous permettra de rembourser l'emprunt. Soit environ 65000 € (qui avec les intérêts donneront 100000 € dans 15 ans, juste ce dont vous aurez besoin.

 

[moietmoi]

L'avantage principal de ce montage"(in fine..)" est que les intérêts de l'emprunt sont fiscalement déductibles de vos revenus fonciers, ce qui génère une économie fiscale qui vient alléger le coût de cet emprunt.

oui bien sûr, mais dans notrecas étudié il y a des travaux a faire; il faudrait avoir une idée du budget travaux car les travaux créent du déficit foncier (reportable); donc la comptabilité fiscale sera peut être en déficit foncier de nombreuse année, car il me semble que la création/rénovation de 2 appart va manger sans problème le revenu de la location du resto.. donc pas besoin de faire appel au crédit in fine(qui est pluscher que l'amortissable) pour créer du déficit...

 

[moietmoi]

Une banque préfèrera toujours que vous remboursiez avec vos revenus (salaire, de préférence) qu'avec votre capital.
Entre autres raisons, parce qu'il est relativement facile de faire "disparaître" un capital, beaucoup plus difficile de dissimuler un salaire.
.

hum..personnellement je préfèrerais prêter a quelqu'un qui a su accumuler du capital, plutot qu'a un salarié CDI futur chomeur; le cdi c'est 3 mois de garantis... pas un de plus...

mais les banques raisonnent différement

 

[Aristide]

Bonjour,

Prenons un exemple concret : j'emprunte 100 000 euros . Je bloque sur une AV le même montant. Dans 15 ans le montant de l'assurance vie est de 100000 plus les intérêts . Je rembourse à la banque les 100000 euros. Les interets me reviennent alors .

En synthèse, si j'ai bien compris au bout de 15 ans :
Je suis propriétaire du bien,
Je solde l'emprunt par le capital de l'assurance vie,
J'ai gagné pendant 15 ans le loyer mensuel moins les interets mensuels.

Est ce cela? (Hors fiscalité bien entendu)

Deux petites précisions mais qu'il me semble utile de bien prendre en compte :

1) - Mensuellement vous paierez effectivement les intérêts au taux contractuel mais s'y ajouteront les primes d'assurances décès-invalidité.

Votre équation "J'ai gagné pendant 15 ans le loyer mensuel moins les interets mensuels." devient :
=>J'ai gagné pendant 15 ans le loyer mensuel moins (les interets mensuels plus les primes d'assurances).

2) - Le taux servi sur l'assurance vie n'est pas garanti 15 ans et donc - sans compter les aléas de rentabilité dus à l'éventuelle accentuation de la fiscalité - la valeur acquise de votre AV à ce terme reste incertaine.

D'ailleurs, sur ce forum, l'on a vu des emprunteurs/investisseurs qui se retrouvent en litige avec leur banque car au terme prévu, la valeur acquise réelle de l'AV s'avère insuffisante pour solder le prêt in fine initialement obtenu.

En 2012, suivant les assureurs, les rémunération AV Euros "tournent autour" de 3% bruts.

Sur cette base - en supposant que le taux de 3% bruts se vérifie pendant 15 ans, pour obtenir une valeur acquise de 100.000€ à ce terme il vous faudrait placer 64.200€.

Mais compte tenu des prélèvements sociaux actuellement de 15,50% ce n'est plus 64.200€ qu'il faudrait prévoir mais 68.700€.

Donc il convient d'anticiper tant une baisse du taux de rentabilité brut (les 3%) qu'une possible augmentation de la fiscalité, anticipation qui se traduit par une mise de fonds plus importante au départ de l'AV et qu'il convient d'évaluer avec la banque au moment du crédit.

Dans ces aléas fiscaux je n'ai pas intégré l'information ci-dessous qui, si elle se vérifiait pourrait aggraver le problème.

Le Figaro

Plus-values d'assurance-vie: la fin du prélèvement libératoire


La fin du prélèvement libératoire

La loi de finance pour 2013 prévoit la fin du prélèvement libératoire pour tous les revenus du patrimoine. Ainsi, tous les revenus (travail ou patrimoine), seront soumis sans distinction au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

La mesure devait s'appliquer dès l'imposition 2013, c'est-à-dire sur les revenus perçus en 2012. Cependant, le Conseil d'Etat a jugé que la loi ne pouvait pas être rétroactive. Elle ne pourra concerner que les revenus perçus en 2013, à déclarer en 2014.

C'est ainsi qu'en 2014, la possibilité d'opter pour le prélèvement libératoire sera supprimée (sauf pour les petits épargnants).

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Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour Lore7249, avez vous idée de à quel moment vous envisagezde fairedes travaux rénovation/aménagement des appartements?
avez vous une idée du budget

ceci change beaucoup de choses concernant vos revenus foncier , merci de nous éclairer, si vous mêmes , vous avez déjà un aperçu de ce timing..

 

[Buffeto]

.
Au début si vous avez les intérets à déduire cela sera progressif. )

avec un crédit in fine les intérêts sont constants tout au long du crédit .......

de plus un crédit in fine te fait " profiter " d'un formidable contrat d'assurance en cas de décès ......

 

[moietmoi]

de plus un crédit in fine te fait " profiter " d'un formidable contrat d'assurance en cas de décès ......

oui c'est le principal interêt du in fine, mais cela a un coût;

imaginons qu'i l n'y ait pas de travaux, donc en dehors du crédit le bien dégage un revenu foncier positif;

111 ke empruntés 20 ans à 3,15%, mensualité 624 euros hors ADI; ca passerait juste peut etre en endettement; interêts versés: 38750

tranche d'imposition de Lore7249; TMi 5,5+ PS15,5%

si il n 'y a pas de travaux il ya aura donc 21% d'économie d'impots sur les intérêts donc les intérêts coûteront en fait 32250 euros

en emprunt in fine: 111ke sur 20 ans à 4% (avec 70 000 euros mis sur AV 3,30, PS 15,5% gestion 0,5%) mensualité hors adi 367 euro couts de intérêts: 87630 euros ; toujours avec une économie d'impots de 21% donc coût des intérêts in fine 73609 euros
et les 70 000 de l AV deviennent juste 111 000 net de PS

donc dans un cas coût 32250 dans l'autre 73609........ dans la tranche à 5,5 ou 14% y a pas foto; l'amortissable est préférerable;

et je ne compte même pas que dans le cas amortissable les 70 000 peuvent être également placé et donc rapporter .....

et ceci sans travaux , en revenu foncier positif, alors si il y a des travaux... c'est encore pire

 

[Anonyme]

oui c'est le principal interêt du in fine, mais cela a un coût;

imaginons qu'i l n'y ait pas de travaux, donc en dehors du crédit le bien dégage un revenu foncier positif;

111 ke empruntés 20 ans à 3,15%, mensualité 624 euros hors ADI; ca passerait juste peut etre en endettement; interêts versés: 38750

Bonjour,

Erreur courante : faire la somme des intérêts d'un emprunt n'a pas de sens (dans ce "montant" de 38750 € vous avez des euros de 2013 et des euros de 2028, qui n'ont pas du tout la même valeur). A la rigueur cette grandeur peut permettre indirectement de déterminer l'emprunt le moins coûteux pour 2 offres de même montant, même durée et même profil d'amortissement.

Et ce n'est évidemment pas le cas ici.

Ce qu'il faut comparer c'est le taux de l'emprunt net de l'économie fiscale (il faut donc calculer le montant d'intérêts payés chaque année, faire une hypothèse sur le taux d'imposition, déduire l'économie d'impôt des intérêts et recalculer le taux d'emprunt correspondant).

Le surcoût d'un emprunt in fine correspond au fait qu'à dossier égal, le taux du prêt in fine proposé pourra être supérieur de l'ordre de 0,50% par rapport au taux du prêt amortissable : c'est ce surcoût qu'il faut mesurer et voir s'il est compensé par l'économie d'impôt.

 

[moietmoi]

Bonjour,

Erreur courante : faire la somme des intérêts d'un emprunt n'a pas de sens (dans ce "montant" de 38750 € vous avez des euros de 2013 et des euros de 2028, qui n'ont pas du tout la même valeur). A la rigueur cette grandeur peut permettre indirectement de déterminer l'emprunt le moins coûteux pour 2 offres de même montant, même durée et même profil d'amortissement.

Et ce n'est évidemment pas le cas ici.

Ce qu'il faut comparer c'est le taux de l'emprunt net de l'économie fiscale (il faut donc calculer le montant d'intérêts payés chaque année, faire une hypothèse sur le taux d'imposition, déduire l'économie d'impôt des intérêts et recalculer le taux d'emprunt correspondant).



Le surcoût d'un emprunt in fine correspond au fait qu'à dossier égal, le taux du prêt in fine proposé pourra être supérieur de l'ordre de 0,50% par rapport au taux du prêt amortissable : c'est ce surcoût qu'il faut mesurer et voir s'il est compensé par l'économie d'impôt.

Comme il s agit là de comparer 2 sommes qui évolueront ensemble dans le temps; il n y a pas d'erreur; je reconnais que les 73609 euros en 2028 ne vaudront la même chose qu'aujour dhui.. ou plutot que la valeur atteinte par la progression en 2028 n'aura pas la même valeur que 73609 euros d'aujourd'hui , mais comme la somme des intérêts de l'emprunt amortissable subira isometriquement la même variation(en fonction de l'inflation) la comparaison est bien valable;

je maintiens que sauf en cas de TMI 30 ou 45% et de fort revenu foncier positif, le in fine enrichi la banque ;
les 2 avantages: il permet un emprunt plus important en cas de tx d'endettement élevé; et il a un role de protection ADI+AV

par ailleurs je suis d accord sur le fait qu il faut faire une hypothèse fiscale; Notre questionneur est sur 4 part 48000 de revenu 5,5% tmi bien sûr d ici 20 ans il ne sera plus sur 4 parts donc il faudra un peu modifier, mais sauf triplement du revenu en euros constant, il ne sera pas dans la tranche a 45%

 

[Anonyme]

[...] mais comme la somme des intérêts de l'emprunt amortissable subira isometriquement la même variation(en fonction de l'inflation) la comparaison est bien valable;

Justement, non
La séquence des intérêts de l'emprunt in fine est constante.
La séquence des intérêts de l'emprunt amortissable décroît.

Avec votre méthode de comparaison, le résultat est connu d'avance : un crédit in fine sera toujours moins bien noté qu'un crédit amortissable et apparaîtra toujours "beaucoup plus cher". Etonnant, quand on sait que cette solution de financement est retenue par nombre d'investisseurs avertis. Non ?

 

[Aristide]

Bien entendu qu'un calcul correct doit tenir compte des flux réels de trésorerie et que la comparaison du coût du crédit simple et une aberration.

Ainsi que maintes fois répété (voir mon blog) le meilleur indicateur est à mon sens le coût du crédit corrigé (sous entendu corigé du manque à gagner en intérêts sur tous les flux de sorties de trésorerie y compris l'apport personnel) suivi du taux effectif global d'ensemble.

L'un et l'autre doivent bien entendu tenir compte des incidences fiscales dans les opérations locatives.

D'ailleurs, dès 1999, l'A.N.I.L a publié une étude qui va dans ce sens :

« Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat »

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[moietmoi]

. Etonnant, quand on sait que cette solution de financement est retenue par nombre d'investisseurs avertis. Non ?

désolé, mais la vie infirme les vastes prévisions.... aujourd'hui les contentieux arrivent en masse car les in fine signés il y a 12,10,8 ans arrivent à la période ou l'on fait les comptes,(mi -parcours) et nombreux sont les investisseurs confrontés au fait que le montant attendu sur le contrat d AV n'est pas au rendez vous..... alors que les intérêts payés à la banque eux sont bien là.....
et les banques non contente de continuer à toucher les intérêts prévus, demande à complèter le capital de l'AV par un abondement exceptionnel , sous contrainte de faire jouer la garantie hypothèquaire; et on a vu aucune banque revenir vers ces clients en leur disant: on va baisser la mensualité des intérêts....
sans revenus foncier fortement positif et avec une tmi forte aucun intérêt pour le in fine sauf les 2 points mentionnés plus haut

a quoi bon avoir des intérêts constant élévés, si on est déjà en déficit foncier par les travaux?

 

[Buffeto]

aujourd'hui les contentieux arrivent en masse car les in fine signés il y a 12,10,8 ans arrivent à la période ou l'on fait les comptes,(mi -parcours) et nombreux sont les investisseurs confrontés au fait que le montant attendu sur le contrat d AV n'est pas au rendez vous

évidement la condition sine qua non pour s'engager dans un crédit in fine est d'avoir toujours à l'esprit qu'à la fin du crédit , il faut rembourser la somme initiale ....

il y a toujours des imprévoyants , le crédit in fine n'est pas pour eux .....