Projet immo mais aucune épargne: par quoi commencer?

[Clafoutis]

Bonjour à tous.

Je me joins à vous.
Je vais rentrer dans la vie active prochainement et pour l'instant je n'ai aucun livret d'épargne (puisque rien à mettre dessus).
je souhaite épargner au moins 400€/mois. Pour commencer, je pense ouvrir un LEP vu que je peux y prétendre.

Avec mon conjoint on a le projet d'acheter un petit appartement d'ici 2 ans. On devrait bénéficier du soutient de nos familles pour l'apport. Il pourrait donc être intéressant d'ouvrir un PEL ou un CEL.
Avec le PEL ce qui m'embête c'est qu'on devra encore attendre 4 ans avant de pouvoir acheter quelque chose.
Par ailleurs mon entourage me dit que ça m'apportera au final pas grand chose les PEL et CEL (que les prets seront pas forcement plus avantageux).
Donc est-ce qu'il est vraiment très intéressant d'ouvrir un PEL et de patienter 4 ans avant d'envisager d'acheter quelque chose ou pas? Est-ce qu'il vaut mieux un CEL? Ou alors je me contente d'un LEP?

Merci pour votre aide car je suis perdu entre ce que je peux lire et ce qu'on me dit.

 

[Turbo-057]

Commence par remplir le LEP
Met le minimum sur PEL et CEL
Mais bon sans épargne le projet immob risque d'être très difficile ... compte environ 20% de ton projet comme épargne pour avoir un dossier solide.

 

[gunday]

Pour commencer, avant d'épargner pour le projet immo, je vous conseillerai de créer en urgence un matelas de sécurité, avec quelques mois de revenus (3 minimum).
Cette épargne de précaution est placé sur des supports ultra liquide (livret A, LDD par exemple). Le but est d'avoir de l'argent prêt à servir en cas de coup dur (voiture en panne, perte d'emploi, ...)

Ensuite, revoyez comment faire l'emprunt immo, mais je pense que les livrets défiscalisés type livret A ne sont pas à exclure.

Mais oui, dans un premier temps, un LEP sera suffisant afin de créer l'épargne de précaution.

 

[Clafoutis]

Merci pour vos réponses

Ma priorité est en effet de me créer une épargne de sécurité car vivre sans rien de coté c'est vraiment dur!
Pour le pret immo, nos familles nous fournirons une grande partie de l'apport, heureusement.

 

[Turbo-057]

Attention aux "droits" de donation/succession si votre famille vous avance l'argent le disc pourra potentiellement s'intéressé aux montants qui vous seront "donné" si vous "oubliez" de les déclarer.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous avez un projet immobilier, le CEL est tout à fait indiqué car il permet à la fois de vous constituer une épargne de précaution (fonds disponibles - intérêts calculés à la quinzaine) et d'obtenir au fil du temps des droits à prêts à taux intéressants.

A l'occasion du prêt, vous bénéficierez alors d'une prime d'Etat.

Le prêt CEL pourra aussi être optimisé dans un montage à échéances lissées (montage simple ou montage "gigogne")

Cdt

 

[kaziklu]

Bonjour,

Avec une échéance de 2 ans, vous l'avez dit vous même le PEL n'est pas adapté car en dessous de 2 ans il est transformé en CEL, à partir de 3 ans les droits à prêt ne sont que la moitié de la normale, à partir de 4 ans ils sont "normaux".

De plus, que ce soit pour le CEL ou le PEL, pour générer des droits à prêt non-négligeables dans une durée aussi courte (2 ans), il faut y placer d'entrée une épargne très importante dessus et donc...possèder déjà une épargne très conséquente.

Donc dans votre optique d'achat immobilier, je vous conseillerai de vous concentrer sur le LEP puis sur un livret A ou un LDD.

Néanmoins, je vous conseillerai quand même d'ouvrir un PEL avec le minimum dessus et le minimum de versement. Pas dans l'optique de votre achat dans 2 ans mais pour anticiper le changement de votre cuisine, de votre salle de bain ou pour faire face à un appel de fond pour le ravallement de façade etc...

 

[Clafoutis]

Merci beaucoup pour vos conseils.

Kaziklu, je pense faire ce que vous venez de me conseiller et remplir au maximum le PEL. J'ouvrirai un PEL avec le minimum pour des travaux "futurs".

 

[Aristide]

Bonjour,

Le PEL n'empêche pas le CEL.

Comme les intérêts se gèrent à la quinzaine, plutôt que de la laisser sur votre compte de dépôts, vous pouvez y déposer votre trésorerie momentanément disponible et, au fil du temps, acquérir des droits à prêts.

Personnellement c'est ce que je procède depuis de nombreuses années. J'ai déjà obtenu de nombreux prêts à ce titre et il me reste encore plus de 1.200€ de droits disponibles sans effort financier puisque c'est ma trésorerie courante que je gère ainsi.

Par ailleurs, un PEL ouvert maintenant vous permettrait un prêt à 4,20% alors que celui du CEL ne serait que de 3% pour la génération actuellement en vigueur.

Cdt

 

[Clafoutis]

Donc j'ouvre les deux? -_- désolée je suis un peu lente à la compréhension.
Je vais parcourir les informations sur le CEL et le PEL pour mieux comprendre tout ça

 

[saintsierge]

Partir de zéro épargne et viser un projet immobilier dans 2 ans, si vous ne pouviez pas compter sur un apport extérieur, ça ne constituerait pas un dossier solide.
Vous espérez épargner 400€ par mois en n'étant pas encore dans la vie active, ça peut constituer une estimation de départ mais les aléas font que de temps en temps on n'épargne rien voire il faut ponctionner le livret qui sert d'épargne de précaution.

L'idée du LEP au départ est je pense la meilleure, car l'épargne est disponible tout le temps et rémunère correctement. En un an, vous pensez y mettre environ 5k€, c'est je pense un matelas confortable et nécessaire.
Une fois ce seuil de 4-5000€ atteint, une épargne logement est un bon outil, mais à l'heure actuelle j'ai tendance à privilégier le CEL et pas le PEL. Je pense que le PEL n'est valable que pour permettre une épargne garantie, plus faiblement fiscalisée que les placements divers et variés, pour des sommes importantes, lorsque les plafonds des livrets réglementés (livret A, LDD, éventuellement LEP) sont dépassés. Il n'est plus aussi intéressant que la génération jusqu'à 2002 ou 2003.

J'ai un PEL qui va avoir 12 ans (il a rémunéré entre 3.95% et 4.05% nets en fonction de la fiscalité pendant 10 ans), un CEL qui a 13 ans. J'ai acheté ma maison il y a 9 ans sans me servir de mes droits générés car ils étaient encore trop faibles. Aujourd'hui, je vais faire de gros travaux, mon PEL me sert d'apport et mon CEL me permet d'emprunter plusieurs milliers d'euros à 3.05% sur une durée jusqu'à 15 ans, en plus d'un versement de quelques centaines d'euros de prime d'état.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je partage votre avis à une réserve près.

L'objectif affiché étant clairement un projet immobilier dans les deux ans il ne me semble pas - dans ce cas de figure - opportun de porter l'effort d'épargne immédiat sur un LEP.
A mon sens, cet effort d'épargne est à mettre sur le CEL afin d'obtenir, dans ce laps de temps, le plus possible de droits à prêts.

Le CEL est certes moins bien rémunéré mais il faut savoir quel est l'objectif principal; "on ne peut pas avoir le beurre, l'argent du beurre....et le sourire de la crémière".

Par ailleurs, hormis cette plus faible rémunération nette, le CEL permet exactement la même liquidité/disponibilité des fonds et se gère exactement comme le LEP.

Perso, pour l'épargne à court terme, je dirais donc :

1) - Ouverture et alimentation d'un CEL par placement de :

+ La trésorerie courante avec gestion à la quinzaine
+ L'épargne de précaution
+ L'épargne complémentaire affectée en tant qu'apport personnel au projet à réaliser
=> Et ce jusqu'à son plafond de 15.300€.

NB) -Il peut être ouvert un CEL par membre de la famille (Attention: pas de problème pour l'utilisation des droits par les deux conjoints mais formalités si souhaits d'utilisation de droits acquis par des enfant mineurs)

2) - Toujours pour l'épargne à court terme, quand les CEL sont au plafond, ouverture et alimentation des livrets défiscalisés (LEP - LDD - A)

3) - Pour l'épargne à moyen/long terme
Quand on a fait un investisement immoblier, dans le temps il y a toujours des travaux à prévoir.
Outre le maintien du CEL (au moins pour la trésorerie courante), le PEL peut permettre de constituer progressivement une épargne.
L'opportunité, le moment venu, de solliciter un crédit ou non à ce titre s'apprécie à ce moment en fonction du taux qu'il permet eu égard aux conditions des prêts classiques sur le marché.

Cdt

 

[Storforsen]

"on ne peut pas avoir le beurre, l'argent du beurre....et le sourire de la crémière".

Tiens c'est marrant, je connais une autre version de ce dicton

 

[saintsierge]

Le CEL est certes moins bien rémunéré mais il faut savoir quel est l'objectif principal; "on ne peut pas avoir le beurre, l'argent du beurre....et le sourire de la crémière".

Par ailleurs, hormis cette plus faible rémunération nette, le CEL permet exactement la même liquidité/disponibilité des fonds et se gère exactement comme le LEP.

Je n'ai pas oublié l'objectif principal : acheter son logement dans 2 ans en partant de rien et en espérant épargner 400€/mois.

C'est juste qu'on a une stratégie différente. Ni un CEL ni un PEL ne pourront servir pour un achat immobilier à aussi court terme, mais plutôt pour un projet de rénovation/amélioration du logement. Une épargne de précaution ne devrait, en principe, pas dévaluer dans le temps puisqu'on est sensé ne l'utiliser que quand ça va mal (donc le plus tard possible ou pas du tout). Or, la rémunération du CEL est inférieure à l'inflation et est soumise à prélèvements sociaux.

On peut répartir dès le départ l'épargne sur un LDD ou LEP et sur un CEL en faisant 50%/50%. Avant d'emmener les deux livrets au plafond, il va se passer quelques années (4 ans ou plus plutôt que 2 ans). Partant de là, je me limiterais à ces deux-là uniquement. Avant de parler livret A voire PEL, il va falloir que la situation évolue et/ou patienter pas mal d'années surtout que ce dernier n'est plus tellement attractif mais comme tu dis, on ne connaît pas l'évolution future des taux d'emprunt classiques par rapport aux taux réglementés.

Dernier point : c'est pas la peine d'avoir de projets si c'est pour passer sa jeunesse à se retenir de dépenser son argent disponible à la fin du mois. C'est pour ça que je pense que le montant annoncé de l'épargne espérée pourrait être optimiste pour cause d'inexpérience ("Je vais rentrer dans la vie active prochainement").

 

[Buffeto]

Dernier point : c'est pas la peine d'avoir de projets si c'est pour passer sa jeunesse à se retenir de dépenser son argent disponible à la fin du mois..

oui c'est aussi ce que disait la cigale à son amie la fourmi....

 

[Aristide]

Bonjour,

Ni un CEL ni un PEL ne pourront servir pour un achat immobilier à aussi court terme, mais plutôt pour un projet de rénovation/amélioration du logement.

Dans le principe/raisonnement, vous faites erreur; quand c'est possible, même pour un projet d'achat immobilier à court terme, le CEL est intéressant.

Non seulement il permet un prêt à taux relativement bas (au bout de 18 mois "***") mais qui peut être intégré dans un montage (gigogne ou non...mais de préférence gigogne "###") à échéances lissées optimisé.

"***" Et même 12 mois si vous pouvez bénéficier de cessions de droits en famille à partir de CEL ouverts depuis au moins 18 mois

"###" Eventuellement voir mon blog

Sachant qu'en EL plus la durée est courte plus le montant est élevé, avec une telle technique - pour une échéance globale cible strictement identique - vous pouvez obtenir :

+ Un prêt CEL d'un montant significatif, à taux bas et sur une durée plus ou moins courte (fonction de votre échéance cible) => Durée courte = moins d'intérêts et moins de primes d'assurances

+ Donc, à besoin de financement déterminé, le prêt complémentaire - à taux plus élevé - à solliciter sera moins important => économie d'intérêts à payer sur ce prêt "cher" et primes assurances moins levées puisque montant moins important.

Donc, en ouvrant immédiatement un CEL (dont la rémunération immédiate est certes moindre que d'autres produits) sans effort financier particulier; simplement en gérant "à la quinzaine" votre trésorerie courante et votre épargne de précaution, au moment de l'investissement vous pouvez largement compenser le manque à gagner sur quelques dixièmes de points perdus pendant la phase épargne. (Sans compter la prime d'Etat qui vient s'ajouter)

Par contre il y a peut-être une disposition réglementaire qui pourrait être bloquante.
En effet, pour une acquisition, il faut que les droits acquis et utilisés soient d'au moins 75€

Le taux d'épargne CEL actuel étant de 1,50%, il faufrait donc qu'en moyenne vous diposiez de 3.334€ sur ce CEL pour que dans 18 mois vous ayez ce minimum de 75€ d'ntérêts = droits à pret (2.500€ si 2 ans).

Cdt

 

[saintsierge]

Je comprends ce que vous voulez dire et c'est une vision certainement beaucoup mieux optimisée que moi. Je m'interroge quand même sur la réelle utilité de ne pouvoir emprunter que 4 ou 5.000€ sur 5 ou 6 ans en prêt EL faute d'une gestion à assez long terme. Ca représente un petit pourcentage par rapport au budget nécessaire pour l'acquisition d'un appartement.
De plus, et je sais que l'incertitude est totale à ce sujet à l'avenir, les taux d'emprunts classiques sont encore proches de ceux des prêts réglementés EL.

Aujourd'hui, hors assurance, emprunter 85 k€ à 4.00% sur 15 ans (180 x 628.73) revient environ 300€ plus cher que d'emprunter 5k€ à 3.00% (60 x 89.84) sur 5 ans (- prime d'état de ~70€) et 80k€ à 4.00% sur 15 ans (60 x 538.89 + 120 x 628.73). 300€ gagnés au bout de 15 ans, ça semble dérisoire quand épargner 400€ par mois sur un LEP jusqu'au plafond rapporterait 130€ cash de plus en intérêts nets qu'un CEL au bout de 2 ans (hypothèse des taux de rémunérations stables) et qu'au bout de 18 mois l'épargne logement démarrerait déjà quand même.

C'est pour ça que mon raisonnement penche plutôt à réserver l'épargne logement pour un projet de rénovation, d'amélioration ou au prochain achat immobilier. Un CEL n'a pas de limite dans le temps, les droits vont croître naturellement avec l'âge et l'épargne, et il sera d'autant plus rentable si les taux d'emprunts futurs remontaient sensiblement.

Mais il y a peut-être un (gros) détail qui a pu m'échapper et qui change tout...

oui c'est aussi ce que disait la cigale à son amie la fourmi....

Sans aller jusqu'à tout dépenser bêtement. On dit tous quand on est jeune et inexpérimenté que les prévisions de budget sont carrées et parfaitement lisses et prévisibles dans le temps. Et puis parfois, il y a des opportunités à saisir, des plaisirs à s'offrir, des incidents de parcours, tout en continuant de gérer intelligemment sa trésorerie. Il ne s'agit pas de tout dépenser ou au contraire de tout grapiller, juste faire des compromis parce que l'épargne ne doit pas non plus devenir une succession de sacrifices ou de frustrations, d'où le sens de la suite de mon paragraphe [C'est pour ça que je pense que le montant annoncé de l'épargne espérée pourrait être optimiste pour cause d'inexpérience ("Je vais rentrer dans la vie active prochainement").]

 

[Turbo-057]

De nos jours a 15 ans tu peux trouver des prets sous les 4% sans soucis. C'est plutot du 3.5% que du 4%
Un de mes amis a signé un pret a du 3.05% début juillet pour un placement locatif (durée 15 ans)
Il avait eu aussi de la meme banque une offre à 3.55% sur 20 ans.

Ces temps ci la période est "assez" intéressante vis à vis l'immobilier et des faibles taux ce qui permet de se passer des prets EL.
Mais quid dans 5 ou 6 ans ... c'est loin très loin vu la conjoncture actuelle.

 

[Aristide]

Bonjour,

Clafoutis nous dit qu’elle a un projet immobilier au terme d’environ 2 ans et qu’elle est en capacité d’épargner 400€ par mois jusqu’à ce terme soit 9.600€.

Hormis qu’une partie de l’apport personnel émanera da la famille, elle ne donne pas plus de précision sur ledit projet ce qui se comprend.

Cependant, un exemple concret valant - à mon sens - mieux que de longs discours, je vous propose ci-dessous et ci-joint un « cas d’école » - sans doute éloigné de ce que sera la réalité - mais à prendre comme tel en ce qui concerne les principes et raisonnements.

Les hypothèses dont donc les suivantes :

=> Phase épargne

+ Supposons une épargne moyenne constant de 5.000€ pendant 2 ans

=> Deux choix se présentent pour Clafoutis

1) - Ouverture d’un Livret d’Epargne Populaire (LEP) au taux net de 2,75%

+ 5.000€ x (1,0275) ^2 = 5.279€ (arrondi)
+ Intérêts nets = 5.279€ - 5.000€ = 279€

1) - Ouverture d’un CEL au taux brut de 1,50%%

+ Avec des prélèvement sociaux de 15,50% => taux net de 1,50% x (100 - 15,50) = 1,2675%
+ 5.000€ x (1,015) ^2 = 5.151€ (arrondis)
+ Intérêts bruts = 5.151€ - 5.000€ = 151€

+ Intérêts nets = 151€ x (100% - 15,50%) = 128€ (arrondis)
+ Prime d’Etat ~/~ 75€ (PS ignorés)
=> Produits CEL (128€ + ~/~75€) = ~/~ 203€

+ Droits à Prêt CEL = 151€

=> Phase prêt

+ Hiérarchie des taux
060 à 084 mois = 3,60%
085 à 120 mois = 3,70%
121 à 144 mois = 3,80%
145 à 180 mois = 3,90%
181 à 216 mois = 4,00%
217 à 240 mois = 4,10%
241 à 300 mois = 4,20%

=> Simulation N° 1 - Un seul prêt classique (Fichier joint)

+ Apport = épargne constituée (= 9.600€) + intérêts du LEP (= 279€) soit 9.879€
+ Durée 25 ans
+ Taux = 4,20%
+ 2 Assurances au taux de 0,30% sur capital initial
+ Echéance = 530,76€ assurances comprises

= Coût Crédit simple = 69.107€
= Coût Crédit Corrigé = 147.038€
= TEG = 5,07%

=> Simulation N° 2 - Un seul prêt classique + Prêt CEL

+ Apport = épargne constituée (= 9.600€) + intérêts du CEL (151€) + Prime Etat (75€) = 9.803€
+ Echéances lissées 530,76€ assurances comprises identiques à hypothèse N°1
+ Durée prêt lisseur réduite de 300 mois à 297 mois
+ Taux lisseur = 4,20%

= Coût Crédit simple = 67.144€ (= - 1.963€ /Hyp N°1)
= Coût Crédit Corrigé = 144.196€ (= - 2.842€ /Hyp N°1)
= TEG = 5,01% (= - 0,06% / Hyp N°1)

=> Simulation N° 3 - Un prêt emboîté court + un prêt lisseur long + Prêt CEL
+ Apport = épargne constituée (= 9.600€) + intérêts du CEL (151€) + Prime Etat (75€) = 9.803€
+ Echéances lissées 530,76€ assurances comprises identiques à hypothèse N°1
+ Durée prêt lisseur réduite de 300 mois à 289 mois
+ Taux lisseur = 4,20%
+ Prêt court emboîté 3,90% su 180 mois

= Coût Crédit simple = 62.913€ (= - 6.194€ /Hyp N°1)
= Coût Crédit Corrigé = 140.696€ (= - 6.342€ /Hyp N°1)
= TEG = 4,86% (= - 0,21% / Hyp N°1)

Dans ce cas d’école c’est la simulation N°2 qui montre le mieux l’intérêt d’un prêt CEL

La simulation N°3 est encore mieux optimisée mais là, l’essentiel des gains provient du montage gigogne.

Maintenant, libre à vous de faire comme vous l’entendez étant rappelé qu’avec les hypothèses d’école prises, sur la phase épargne la différence entre les produits perçus sur un LEP et sur un CEL est de 279€ - 203€ = 76€.

Cdt

 

[saintsierge]

Merci Aristide pour cette démonstration. Je suis en train d'essayer de comprendre mais l'impression que ça me donne, c'est que le gain apporté par des montages gigognes voire intégrant éventuellement un prêt trompe-l'œil avec un PTZ adéquat semble beaucoup plus important qu'un montage intégrant un prêt Épargne Logement, d'autant plus si les droits accumulés sont faibles. En fait, mon optique c'est de conserver ses droits CEL pour un projet futur, dans l'hypothèse où les taux d'emprunts actuels sont proches des prêts EL et ont donc beaucoup plus de chance d'augmenter que de baisser (je sais, l'argument est bateau et à la fiabilité hasardeuse mais je le comprends ).

Quelle raison vous fait utiliser "à tout prix" les droits CEL acquis à la va-vite (un tel projet non préparé à 2 ans, c'est vraiment très court), pour optimiser un prêt global bon marché, plutôt que de le garder sous le coude, avec certes le risque qu'il ne soit plus jamais intéressant ?

Les droits acquis aujourd'hui permettent d'emprunter un certain montant à 3.00%, et ça c'est acquis même si les taux devaient remonter très haut au moment de la concrétisation du prochain projet immobilier. C'est pourquoi je les vois mieux en 2020 aux côtés d'un prêt qui pourrait être à 10.00% (pure hypothèse) qu'en 2012 ou 2014 à essayer d'optimiser un prêt complémentaire à 3.80 ou 4.00%. Ces taux non réglementés pourraient quadrupler comme ils pourraient retomber proches de zéro, voire pourquoi pas en négatif (après tout on peut tout voir, je ne m'étonne plus de rien...) mais le but étant de se protéger d'une hausse de prix, si elle ne se produit pas ce sera comme si on avait payé une assurance.

Évidemment, si en 2014 les taux devaient remonter fortement, la question du prêt EL ne se poserait pas même avec des droits faibles et je me ferais alors jeter des pierres. Après, si la conjoncture change, l'opportunité d'un projet immobilier serait peut-être aussi remise en cause (taux d'emprunts élevés = attente de la baisse des prix de vente car la capacité d'emprunt des Français n'augmentera pas ; projet reporté = + d'apport potentiel à terme donc prêt complémentaire potentiellement moins important d'autant).

J'ai parcouru une (petite) partie de votre blog qui est très intéressant et qui occupera mes prochains weekends pluvieux (on dirait que ça pourrait se faire assez vite en fait...). Merci pour vos contributions.