Prets lissés et entrée en amortissement ?

[ilive]

Bonjour

une question qui a surement du être posé mais dont je n'arrive pas à trouver de réponse sur le forum.

Je vais faire construire et pour cela j'ai 3 prêts (PTZ+, 1 prêt sur 15 ans, 1 prêt sur 20 ans) le tout lissé pour garder une échéance constante. La banque me dit que l'entrée en amortissement ne pourra se faire qu'après déblocage des 3 prêts (dixit le conseiller : "En effet le lissage des 3 prêts pour avoir une échéance constante tout au long du prêt empêche l’entrée en amortissement des prêts débloqués en premier.")

Moi qui voulait éviter les intérêts intercalaires, je crois que c'est loupé. En y réfléchissant, c'est vrai que ca parait logique ce que dit la banque...

mais est ce vraiment le cas ? Je croyais d'ailleurs que le PTZ rentrait de suite en amortissement...

merci de vos avis

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vais faire construire et pour cela j'ai 3 prêts (PTZ+, 1 prêt sur 15 ans, 1 prêt sur 20 ans) le tout lissé pour garder une échéance constante.

Ma remarque n'a rien à voir avec votre question mais, pour votre information, je vous signale cependant que les durées "rondes" que vous annoncez laissent penser à un montage non optimisé ("piffométrique").

A toutes fins utiles voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
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La banque me dit que l'entrée en amortissement ne pourra se faire qu'après déblocage des 3 prêts (dixit le conseiller : "En effet le lissage des 3 prêts pour avoir une échéance constante tout au long du prêt empêche l’entrée en amortissement des prêts débloqués en premier.")

Moi qui voulait éviter les intérêts intercalaires, je crois que c'est loupé. En y réfléchissant, c'est vrai que ca parait logique ce que dit la banque...

mais est ce vraiment le cas ? Je croyais d'ailleurs que le PTZ rentrait de suite en amortissement...

Concernant le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l'article L.31-10-11 du code de la construction et de l'habitation prévoit :

"La première de remboursement peut être précédée d'une période de mise à disposition des fonds durant laquelle le prêt ne fait l'objet d'aucun remboursement de la part de l'emprunteur".

Il ne semble donc pas obligatoire que l'amortissement du PTZ commence dès la mise à disposition des fonds.

Concernant le lissage, beaucoup d'Etablissements demandent en effet que la dernière mise à disposition des fonds issus de différents crédits soit effectuée le même jour afin que la phase d'amortissement commence en même temps sur tous les prêts permettant ainsi un lissage correct.

Cependant tout dépend aussi des procédures prévues en la matière et propres à chacun de ces Etablissements.

Cordialement,

 

[hyundai2]

Cher Aristide,

J'ai lu votre réponse avec intérêt car je vais me retrouver dans la même situation que Ilive à savoir, une (âpre) négociation sur un montage avec un PTZ+ et 2 prêts gigognes (à optimiser avec outils disponible sur ce site), le tout lissé.
Ce montage qui a évidemment pour but de minimiser les frais et intérêts risque fort d'être vidé de son sens si le déblocage progressifs des fonds et un amortissement différé au dernier déblocage génère des intérêts intercalaires.

J'ai lu dans un post sur ce forum qu'il existait plusieurs possibilités afin de minimiser les intérêts intercalaires :
1) un prêt par mise à dispo de fonds avec amortissement immédiat à chaque mis de fonds partielle.
2) un prêt où le tableau d’amortissement est construit exactement comme s’il n’y avait eu qu’une seule mise à disposition des fonds. On fige la partie amortissement et après une mise à dispo partielle, on calcule les intérêts sur les capitaux débloqués qui viennent s’ajouter à la partie amortissement figée du mois concerné.

Mais comment appliquer ces principes sur un montage comme le mien ou celui de Ilive? Un exemple valant bien mieux que bcp de blabla, auriez-vous la possibilité de me renvoyer vers un lien expliquant ce procédé (tableau Excel par exemple)?

Bien cdlt.

 

[yannou79]

il y a déjà eu de nombreux témoignage sur ce forum de gens qui se sont battu pour éviter de payer les intérêts intercalaire. Je pense que le montage gigogne n'est qu'un prétexte, si la banque sait/veut bien faire un montage avec une mise en amortissement immédiate sur un seul prêt, elle doit pouvoir le faire sur un montage gigogne. Sinon, Aristide, avez vous vu une banque accepter un différé d'amortissement sur un PTZ entièrement débloqué ? Il me semble que dans ce cas là, c'est la banque qui y est de sa poche sans cadeau fiscal, cela doit être assez dure à obtenir non?

 

[Aristide]

Bonjour,

il y a déjà eu de nombreux témoignage sur ce forum de gens qui se sont battu pour éviter de payer les intérêts intercalaire. Je pense que le montage gigogne n'est qu'un prétexte, si la banque sait/veut bien faire un montage avec une mise en amortissement immédiate sur un seul prêt, elle doit pouvoir le faire sur un montage gigogne.

Tout dépend de la banque et des procédures qu'elle a prévues ou non dans son sytème d'informations.

Sinon, Aristide, avez vous vu une banque accepter un différé d'amortissement sur un PTZ entièrement débloqué ? Il me semble que dans ce cas là, c'est la banque qui y est de sa poche sans cadeau fiscal, cela doit être assez dure à obtenir non?

Voir ici

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ition-des-fonds.15857/post-125799#post-125799

Cdt

 

[yannou79]

de toutes façons, je trouve que c'est une vue de l'esprit ces fameux intérêts intercalaires. Vous n'avez qu'a prévoir un peu plus d'apport que vous injecterez dans le montage au fur et à mesure des déblocages grace à la différence escomptée entre les intérêts intercalaires et votre effort de remboursement souhaité. en plus cela vous évitera de payer l'assurance sur ces sommes là.

 

[Aristide]

Bonjour,

de toutes façons, je trouve que c'est une vue de l'esprit ces fameux intérêts intercalaires. Vous n'avez qu'a prévoir un peu plus d'apport que vous injecterez dans le montage au fur et à mesure des déblocages grace à la différence escomptée entre les intérêts intercalaires et votre effort de remboursement souhaité.

Je ne comprends pas bien ce que vous voulez dire ?

Utiliser de l'apport personnel pour payer les intérêts intercalaires n'obère effectivement pas le reste à vivre mais ces intérêts viennent cependant bien augmenter le coût du crédit.

Alors que, inversement, si c'est une technique d'amortissement immédiat qui est utilisée, non seulement le coût du crédit n'augmente pas mais il est réduit assez significativement puisque l'amortissement du capital commence immédiatement (soit environ au an avant la fin du chantier et donc l'entrée en phase d'amortissement dans l'autre cas).

Et puis il n'est pas évident pour tout emprunteur maître d'ouvrage de disposer du supplément d'apport qui conviendrait ?

J'ajoute que l'utilisation éventuelle d'apport personnel supplémentaire a aussi un coût par le manque à gagner en intérêts puisque c'est une épargne supposée rémunérée qui disparaît définitivement.

en plus cela vous évitera de payer l'assurance sur ces sommes là.

Qu'il s'agisse de déblocages successifs sans amortissement mais avec intérêts intercalaires ou bien d'amortissements immédiats sans intérêt intercalaires, les primes d'assurances sont dans les deux cas calculées sur la totalité du capital emprunté, débloqué ou non.

L'nconvénient des déblocages successifs avec intérêts intercalaires (sans amortissements immédiats) est que la durée du crédit est artificiellement allongée d'environ un an (=/= durée de la construction) et donc qu'il y a autant de primes d'assurances à payer en plus, ce qui milite aussi pour l'amortissement immédiat.

Cdt

 

[yannou79]

J'essaie d'être plus clair :
Amortissement immédiat : je paye les intérêt (intérêt intercalaire) + rabio qui vient amortir le capital.
Intérêt intercalaires : je paye juste les intérêts.
Toute l'histoire repose donc sur un effort d'épargne qu'on est prêt à fournir dès le début et que la banque ne veut/peut pas nous accorder.
Il suffit d'estimer cet effort d'épargne dans le temps, et d'inclure cette estimation dans le montage, qu'on intégrera au dernier déblocage et/ou au fur et a mesure des déblocages partiels. Cet effort d'épargne estimé à l'avantage de ne pas entrer dans l'assurance (contrairement à ce qu'il en aurai été avec une mise en amortissement immédiat), ce qui gommera certainement les effets de bords néfastes dus à l'intégration moins régulière de l'effort d'épargne.


En espérant avoir été plus clair.

Je me pose une autre question, si la banque prévois des déblocages partiels pour une mise en amortissement au bout d'1 an, cette période de déblocage rentre-t-elle dans la durée du prêt eu égard au taux consenti dans sa hiérarchie des taux?

 

[Aristide]

Amortissement immédiat : je paye les intérêt (intérêt intercalaire) + rabio qui vient amortir le capital.

Stricto sensu, en amortissement immédiat il n'y a pas d'intérêts intercalaires; ce sont les intérêts normaux comme dans toute échéance d'amortissement.

Toute l'histoire repose donc sur un effort d'épargne qu'on est prêt à fournir dès le début et que la banque ne veut/peut pas nous accorder.
Il suffit d'estimer cet effort d'épargne dans le temps, et d'inclure cette estimation dans le montage, qu'on intégrera au dernier déblocage et/ou au fur et a mesure des déblocages partiels. Cet effort d'épargne estimé à l'avantage de ne pas entrer dans l'assurance (contrairement à ce qu'il en aurai été avec une mise en amortissement immédiat), ce qui gommera certainement les effets de bords néfastes dus à l'intégration moins régulière de l'effort d'épargne.

Si je traduis bien celà veut dire :
+ Aumenter l'apport personnel (1)
+ Simultanément réduire le montant du prêt sollicité (2)

Le coût du (2) est réduit puisqu'un moindre montant générera moins d'intérêts et moins d'assurances de par "l'effet montant"

Mais ce même coût (2) se verra cependant accru tant en intérêts qu'en assurances de part "l'effet temps" (=/= un an de plus = temps construction)

Enfin ce coût (2) devra aussi être corrigé du manque à gagner en intérêts sur le supplément d'apport supposé rémunéré qui disparait définitivement.

En supposant que l'accédant dispose effectivement de l'épargne suffisante (?) il faudrait faire des simulations mais je doute que la solution soit financièrement plus intéressante que l'amortissment immédiat.

Je me pose une autre question, si la banque prévois des déblocages partiels pour une mise en amortissement au bout d'1 an (***), cette période de déblocage rentre-t-elle dans la durée du prêt eu égard au taux consenti dans sa hiérarchie des taux?

Généralement non.

Mais, en différé externe encore appelé anticipation (***), certains Etablissements appliquent un taux différent entre cette première période et la phase d'amortissement.

(***) La durée de cette période n'est pas connue avec certitude.
La phase d'amortissment démarre lorsque s'arrête la période différée c'est à dire dès l'achèvement des travaux.

Dans l'offre/contrat la duré du différé est indiquée en tant que maximum possible.

Cdt

 

[yannou79]

Les 2 méthodes conduisent à un calcul similaire :
1er cas : je paye les intérêts intercalaires, je me retrouve avec mettons 100 000 € de capital à amortir sur 20 ans. Cas classique sans amortissement.

2ième cas : j'amortis régulièrement, j'arrive à rembourser 5000 € d'amortissement dans l'année du déblocage de fond. Ces (environs) 4900 € placé régulièrement ont évité des intérêts, cela est équivalent à dire qu'ils ont été placé au taux du prêt. je me retrouve avec 95 000 € de capital restant du.

3ième cas : J'emprunte que "95 000 €", et j'intégre l'effort d'épargne que je ne mets pas dans l'amortissement immédiat dans les déblocages partiels. les 4900 € ainsi intégré fourniront leurs intérêts composés dans le timming où je les aurais intégré (ainsi il y aura une différence entre les 2 montages du a ces différences de timing d'intégration, mais pas grand chose au final). Mais je récupère sur toute la durée de la vie du prêt l'assurance éventuel sur capital initial de 5000 €

4ième cas : j'ai négocié des petits remboursements partiels indemnisés d'IRA je paye mes intérêts intercalaires et place l'effort d'épargne sur un livret rémunéré au taux du prêt (c'est pour l'exemple, bien sur que cela est impossible). Je me retrouve avec 5000 € (le manque à gagner des sommes amorties produisant moins d'intérêt étant compensée par les intérêts de mon livret) à la fin de l'année écoulé que je rembourse de façon anticipé les 5000 € qui normalement viendront se soustraire de mon assurance sur CI.

5ième cas : j'ai la flemme de placer sur un livret, je mets juste de coté, j'ai donc 5000 € moins les intérêts à 4% qu'ils n'ont pas engendré soit mettons 4900 (en supposant un prêt à 4% et une intégration régulière).Les intérêts intercalaires m'ont donc couté réellement 100 € à la louche, une fois remboursé par anticipation (toujours en supposant sans IRA) les 4900 € viendront déduire mon assurance éventuelle sur CI de 2 € (supposé 0,5% sur CI) ce qui est supérieur aux 33 centimes de manque à gagné sur les intérêts par mois des 100€, même ainsi, on devient gagnant

Tout ceci en supposant négocié l'absence d'IRA sur des petits RAP (ce que j'ai déjà vu dans les témoignages) et une assurance sur CI.
Bref pour moi la mise en amortissement immédiate est une vue de l'esprit d'ailleurs cela ne change pas le TEG (où très légèrement à cause des assurances sur CI), sauf à avoir une période d'indemnité intercalaire à un taux plus élevé que celui du prêt négocié, ce qui fausserait les petits calculs

 

[Aristide]

Peut-être ?
Mais un exemple concret chiffré me convaincrait plus.

Cdt

 

[yannou79]

Afficher la pièce jointe Int_intercalaire.xls
Un petit fichier sur le pouce avec 4% taux nominal 100 000 € déblocage sur 1 ans en 30 K + 30 K 4 mois apres + 40 k 12 mois après. Assurance 0,5 sur CI.
J'ai simuler un découpage en 3 prêts indépendants pour la mise en amortissement immédiate. Si on emprunte 1700 € de moins (qu'on injecte dans le montage au fur et à mesure de part la différence d'effort d'épargne), on obtient un résultat similaire in fine. La méthode avec intérêt intercalaire sans réinjection de la différence d'épargne coute quand même 2500 € de plus in fine.

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci pour votre tableau.

Je l'ai regardé rapidement et je vous avoue que je n'ai pas bien compris tous les détails des formules de calculs (coefficient de 300/301 par exemple ?).

Au passage je vous informe que, lorsqu'i y a des tranches de prêts juxtaposées comme vous l'avez fait, la pratique n'est pas celle que vous avez imaginée.

Sur un prêt de 240 mois, la première tranche durera bien 240 mois mais la seconde débloquée trois mois plus tard ne durera que 237 mois....etc.

Ainsi les trois prêts se termineront ensemble ce qui est bien normal puisque le contrat aura été établi avec cette durée et l'hypothèque inscrite en conséquence

(Pour info également, cette pratique de prêts juxtaposés conduit à une échéance du prêt consolidé différente de l'échéance normale et elle est plus onéreuse qu'une autre pratique existante)

Quand je trouverais un peu de temps je le reprendrai à ma façon c'est à dire :

Hypothèse N°1
+ Emprunt de 100.000€
+ Taux 4%
+ Durée 240 mois
+ Trois mises à disposition sur un an comme les vôtres en prêts juxtaposés amortissables immédiatement mais avec même échéance finale
+ Placement de 1.700€ au taux moyen supposé de 2% sur 20 ans
=> Calcul du coût du crédit corrigé (1)

Hypothèse N°2
+ Emprunt de 100.000€ - 1.700€ = 98.300€
+ Taux 4%
+ Durée 240 mois
+ Trois mises à disposition sur un an comme les vôtres en prêts juxtaposés avec intérêts intercalaires mais avec même échéance finale
+ Réduction progressive du placement initial de 1.700€ au taux moyen supposé de 2% sur 20 ans
=> Calcul du coût du crédit corrigé (2)

=> Comparaison des coûts corrigés (1) et (2)

Cordialement,

 

[yannou79]

Le 301/300=1+4/1200, c'est pour le coef multiplicateur associé à aux intérêt de 4% à chaque mois.
Sinon un courtier m'a affirmé qu'il n'était pas possible d'opérer ainsi (insérer de l'apport entre chaque appel de fond) car l'apport doit être obligatoirement (texte ?) débloqué en premier. Est-ce vrai?

PS: N'oubliez pas d'incorporer une assurance sur CI sinon le montage ne rattrapera pas l'amortissement immédiat.

 

[Aristide]

Sinon un courtier m'a affirmé qu'il n'était pas possible d'opérer ainsi (insérer de l'apport entre chaque appel de fond) car l'apport doit être obligatoirement (texte ?) débloqué en premier. Est-ce vrai?

Non, au plan réglementaire, c'est absolument faux; l'emprunteur fait appel comme il l'entend à ses sources de financement.

Il arrive que des banques l'exigent dans leurs contrats pour être bien certain que l'apport personnel déclaré est bien existant.

Mais, d'une part c'est une clause de style qui admet de nombreuses dérogations = accord du prêteur pour procéder autrement.

D'autre part comme dans bien des cas l'apport est déjà sur des comptes dépargne chez le prêteur ce dernier préfère plutôt conserver cette épargne et débloquer les crédits lui permettant ainsi de "gagner des deux côtés".

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Au passage je vous informe que, lorsqu'i y a des tranches de prêts juxtaposées comme vous l'avez fait, la pratique n'est pas celle que vous avez imaginée.

Sur un prêt de 240 mois, la première tranche durera bien 240 mois mais la seconde débloquée trois mois plus tard ne durera que 237 mois....etc.

Ainsi les trois prêts se termineront ensemble ce qui est bien normal puisque le contrat aura été établi avec cette durée et l'hypothèque inscrite en conséquence

(Pour info également, cette pratique de prêts juxtaposés conduit à une échéance du prêt consolidé différente de l'échéance normale et elle est plus onéreuse qu'une autre pratique existante)

Quand je trouverais un peu de temps je le reprendrai à ma façon c'est à dire :

Hypothèse N°1
+ Emprunt de 100.000€
+ Taux 4%
+ Durée 240 mois
+ Trois mises à disposition sur un an comme les vôtres en prêts juxtaposés amortissables immédiatement mais avec même échéance finale
+ Placement de 1.700€ au taux moyen supposé de 2% sur 20 ans
=> Calcul du coût du crédit corrigé (1)

Hypothèse N°2
+ Emprunt de 100.000€ - 1.700€ = 98.300€
+ Taux 4%
+ Durée 240 mois
+ Trois mises à disposition sur un an comme les vôtres en prêts juxtaposés avec intérêts intercalaires mais avec même échéance finale
+ Réduction progressive du placement initial de 1.700€ au taux moyen supposé de 2% sur 20 ans
=> Calcul du coût du crédit corrigé (2)

=> Comparaison des coûts corrigés (1) et (2)

Ainsi que convenu j'ai bâti les deux tableaux d'amortissement correspondant aux hypothèses ci-dessus avec toutefois quelques différences par rapport à ce qui est écrit ou à votre propre fichier :

+ Les "trois tranches" de prêt correspondant aux trois déblocages se terminent ensemble comme il se doit.

+ Les primes d'assurances sont toujours calculées sur le capital emprunté et non pas sur le montant débloqué.

+ Pour le second tableau d'amortissement où les intérêts intércalaires sont financés sur une épargne préalable supposée disponible, je n'est pas pratiqué une "injection progressive" mais une injection immédiate de la totalité car c'est ainsi que l'impact est maximum en réduction du coût du crédit.

+ Par rapport à ce qui est dit ci-dessus, les intérêts intercalaires calculés précisément ne sont pas de 1.700€ mais de 1.923,08€.
La montant du crédit dans la seconde hypothèse est donc de 100.000€ - 1.923,08€ = 98.076,92€

+ Je n'ai pas pris la peine de calculer les coûts du crédit corrigés (pas d'apports personnel différents "***"); juste le coût du "crédit simple net" c'est à dire diminué des intérêts perçus sur l'épargne = montant de cette épargne égal aux intérêts intercalaires.

"***" Le coût corrigé du crédit aurait pris en compte le manque à gagner en intérêts sur le mensualités payées à la banque.

Sur ces bases, ainsi que vous pouvez le voir dans le fichier Excel joint, l'amortissement immédiat des 100.000€ débloqués en trois fois génère un coût de =/= 3.600€ moins élevé que l'autre hypothèse.

Je rapelle que la technique de "trois tranches de prêts juxtaposées" est beaucoup moins intéressante que l'autre technique où l'amortissment est toujours calculé sur le capital emprunté (et non pas le montant débloqué).

Cordialement,

 

[yannou79]

Je trouve votre simulation peu judicieuse du fait qu'il n'y a pas le même effort d'épargne sur les 2 prêts alors que la réinjection de l'effort d'épargne non mis dans un système avec différé est justement fait pour comparer 2 montages à durées et efforts d'épargnes similaires. Pour bien comparer, à mon sens, il faudrait que la période de différé du 2ième montage raccourcisse d'autant la mise en amortissement du prêt.

 

[yannou79]

J'ai modifié légèrement votre fichier, et voila une comparaison plus équitable (l'épargne injectée en plus dans le 2ième montage correspond peu ou prou à la différence d'épargne mise pendant la période de différé entre les 2 montages), les 2 prêts font maintenant la même durée, et on voit que l'avantage va (à 300 € prêt) à l'apport initial intégré plus tot.
Afficher la pièce jointe Comparaiso Coûts Suivant Déblocages.xls

 

[Aristide]

Bonjour,

J'avais bien perçu qu'il y avait les différences d'effort d'épargne que vous soulignez.
C'est aussi pour celà que le coût du crédit corrigé serait un meilleur indicateur. (***)

Mais, me situant sur un plan pratique, lorqu'il y a des délocages successifs avec intérêts intércalaires c'est plutôt la technique du différé externe (encore appelée anticipation) qui est appliquée.

En pratique vous savez bien que ni les dates des déblocages ni leurs montants ne sont connus avec exactitude.

Si l'on adopte la technique du différé interne que vous avez appliquée, le différé est défini au départ une fois pour toutes.
Dans notre cas d'école le contrat aurait prévu durée totale 240 mois dont différé 12 mois et période d'amortissement 228 mois.

Or rien ne dit que la réalité sera ainsi le besoin de différé pouvant être plus court ou plus long que les 12 mois prévus.

Inversement, le différé externe est beaucoup plus souple, le contrat prévoit différé externe maximum de 24 (ou 36) mois et durée d'amortissement 240 mois quelle que soit la durée du différé externe.

Dans le premier cas la durée totale est fixe; dans le second cas elle est variable s'ajustant au besoin réel des emprunteurs.

(***) Ci-joint mon fichier initial avec calcul du coût du crédit net corrigé.

Cordialement,

 

[yannou79]

Je ne vois pas l'intérêt de comparer un prêt sur 240 mois et un prêt sur 252, pour conclure que le prêt sur 240 mois est plus intéressant (déjà 12 mois de cotisation d'assurance en plus...). Ce que vous reprochez au différé interne peut se reprocher (en partie) à la mise en amortissement immédiate. Si les déblocages tardent et que la construction prend du retard, l'effort d'épargne demandé sera de plus en plus important.
Je continue d'affirmer qu'a durée/taux de prêt égaux, il vaut mieux réinjecter l'effort d'épargne qu'on pourrait mettre dans un amortissement immédiat en apport, eu égard au gain sur l'assurance éventuelle sur CI. Votre fichier que j'ai légèrement modifier illustre bien mon propos.
Après, je vous concède sans soucis qu'un prêt sur 240 mois aura un meilleur coût corrigé qu'un prêt similaire sur 252 mois, mais il s'agit là pour moi d'enfoncer des portes ouvertes.
Cdt