Prêter à une sélection de petites et moyennes entreprises françaises...

[poam5356]

Merci beaucoup pour ce retour très détaillé ! En effet il n'y a pas grand chose quand on habite en IDF... à ce jour un seul projets d'éoliennes, rémunéré 4% (5% en Essonne et 6% sur les communes concernées), ce qui, comparé au placement de la même somme sur un PEL à 2,5%, donne à 2€ près le même résultat après 4 ans (le risque et la gestion en plus).

Aller sur des projets rémunérés à 4%, c'est pas top!
J'essaye de capter ceux qui sont à 6% et +.
Sur les 20 chez Enerfip : 3 sont à 5%, 9 à 6%, 4 à 6,5% et 4 à 7%

D'ailleurs plus globalement je trouve ça étrange que le financement des EnR repose sur cette méthode, les banques seraient-elles frileuses quant à ce domaine d'activité ?

2 raisons :
La 1ère étant qu'impliquer les riverains aux projets permet de faire accepter plus facilement ces projets.
La 2ème est financière et née de la COP21 et de la loi de transition énergétique qui en a découlé. Un bonus est attribué aux entreprises qui financent leurs projets avec un part d'épargne citoyenne.
Ce bonus prend la forme d'une bonification tarifaire sur le prix payé pour la production électrique des projets.
Ce n'est pas négligeable, sachant que le bonus s'applique à l'ensemble de la production, alors que le financement participatif ne représente que 4 ou 5% du coût total du projet.
Et il y a une volonté politique des régions de favoriser l'implication citoyenne... A ce seul argument, et le mot citoyen, les politiques ne se sentent plus (pour ne pas employer une expression plus crue!!)

J'aimerais en savoir un peu plus sur ces projets immo aux taux affriolants ?

Ben, oui, mais savoir quoi par exemple?

 

[Titi892]

Aller sur des projets rémunérés à 4%, c'est pas top!

Je sais bien, mais habiter en IDF restreint drastiquement le choix des projets...

Je vois, c'est plutôt une bonne chose en effet d'impliquer les riverains.

Ben, oui, mais savoir quoi par exemple?

Quelles sont les plateformes qui les proposent avant tout ? Il s'agit de financer des projets de promotion immobilière ?
Et surtout (pour bien comprendre), comment on peut atteindre de tels taux alors que les prêts immobiliers pour les particuliers ont des taux extrêmement bas en ce moment, ou que les SCPI par exemple sont autour de 5%... (mais peut-être que je compare des choses qui ne sont pas du même ressort !)

 

[poam5356]

Je sais bien, mais habiter en IDF restreint drastiquement le choix des projets...

J'habite dans l'Est... Même problématique.
Raison pour laquelle il faut suivre les plateformes, repérer ce qui a une chance de nous concerner à un moment donné, regarder la somme recherchée et le rendement offert. Si la population de riverains est faible, on a alors une bonne chance de voir le projet en question ouvert à tous à un moment donné.

Quelles sont les plateformes qui les proposent avant tout ? Il s'agit de financer des projets de promotion immobilière ?
Et surtout (pour bien comprendre), comment on peut atteindre de tels taux alors que les prêts immobiliers pour les particuliers ont des taux extrêmement bas en ce moment, ou que les SCPI par exemple sont autour de 5%... (mais peut-être que je compare des choses qui ne sont pas du même ressort !)

Ce sont des projets de construction ou de réhabilitation immobilière. Ce qui n'a rien à voir avec les SCPI.
Le promoteur construit, ou rénove, et vend les biens à des particuliers, ou à un bailleur social, parfois à des administrations.
Un promoteur immobilier doit apporter une partie de la somme nécessaire à la réalisation du projet, sinon la banque ne prêtera pas le complément et le promoteur ne pourra pas démarrer son projet.
Le promoteur n'ayant pas la somme, qui doit tourner autour de 10 à 30% du total, pour constituer son apport personnel fait alors appel au financement participatif.
Il consent du 10% de rendement sur son emprunt + la somme prélevée par la plateforme.
Malgré tout, c'est rentable pour lui quand on sait qu'un projet a une rentabilité finale pour le promoteur qui dépasse en général les 20%.
Les plateformes, celles que je fréquente :
Wiseed, j'ai commencé par eux parce que le ticket mini est à 100€.
Déçu, mécontent plutôt, depuis qu'ils ont mis en place des frais de 0,9% sur les souscriptions, je me suis tourné vers d'autres plateformes.
ClubFunding : Ticket mini à 500€.
Lymo : Ticket mini à 1000€
Koregraf : Ticket mini à 2000€.
WeeXimmo : Ticket à 100€, mais très peu de projets proposés.
Je regarde aussi Homunity et Monego, mais pas d'investissements chez eux pour l'instant.
L'immobilier risquant de subir une baisse de régime ces prochains mois, ou années peut-être, je suis devenu sélectif sur la zone du projet et, surtout, sur son taux de pré-commercialisation. Sous 50%, je laisse de côté. Je préfère > 70%.
D'ailleurs, le rendement offert est généralement en phase avec le taux de préco.

 

[moietmoi]

taux de pré-commercialisation. Sous 50%, je laisse de côté. Je préfère > 70%.

Bonjour,
Pour un bien en vefa ou rénovation , quel est l'intérêt du promoteur , de faire appel à du crowdfunding, si il a 50 ou 70% de réservation? Comme je pense bien connaître ce type de ventes,(vefa, reno), j'ai été surpris de voir un projet sur la plateforme où j'abonde en crowdfunding proposer un bien en région parisienne à 72% de pré com;
Les particularités du dossier (rachat de projet) font que l'on comprend dans ce cas particulier, mais en général
à ce taux là, la GFA et dommage ouvrage sont ok; le terrain a été acheté , le pc purgé; le financement obtenu...les actes des achats particuliers des biens sont signés avec déblocage des fonds et donc je ne comprends pas la recherche de fonds..

 

[Titi892]

Merci encore pour ce retour très détaillé... je n'ai pas trouvé mention des risques de défauts de remboursements, ils sont moins élevés que sur les projets "classiques" de financement participatif ? J'imagine que le taux de précommercialisation donne une idée du risque.

 

[Cresus93]

Corum Eco, vous connaissez ? Il me semble que c'est nouveau.

Promesse 3 % plus 1 % éventuellement, pas lourd.

 

[poam5356]

....... le financement obtenu....

Mais non, le financement n'est pas obtenu puisqu'il est conditionné à l'apport du promoteur.
Si le promoteur peut apporter 30% du financement total par ses propres moyens, il n'a pas besoin d'avoir recours au financement participatif.
S'il en passe par là, c'est bien qu'il n'a pas d'autre choix.

 

[Titi892]

En faisant une recherche sur Corum Eco on tombe sur un forum concurrent qui parle de "junk bonds"...

 

[poam5356]

Merci encore pour ce retour très détaillé... je n'ai pas trouvé mention des risques de défauts de remboursements, ils sont moins élevés que sur les projets "classiques" de financement participatif ? J'imagine que le taux de précommercialisation donne une idée du risque.

Risque de défaut : le promoteur coule. C'est ce qui s'est passé sur 1 projet porté par Wiseed.
Il peut y avoir des retards dans la livraison finale de l'immeuble. Cas prévu par les projets qui laissent en général quelques mois de battement pour le remboursement des prêts. Dans ce cas de figure, les intérêts sont calculés en conséquence. L'inverse est également vrai : le remboursement par anticipation.
Il y a moins de risque en immobilier parce que les entreprises sont saines et qu'elles passent pas le participatif parce qu'elles n'ont pas le choix.
Le participatif en PME, c'est autre chose : souvent ce sont des PME qui ne trouvent pas de financement bancaire parce qu'il y a trop de risque à les financer. Du coup, ces PME viennent au participatif... Et ce sont les prêteurs qui en font les frais.

 

[poam5356]

En faisant une recherche sur Corum Eco on tombe sur un forum concurrent qui parle de "junk bonds"...

Google me renvoie bien vers corum eco. [lien réservé abonné]..
ça ressemble à un mélange de FCPI, de financement participatif, d'OPCVM.
Ah oui, c'est ça :
"L’OPCVM «CORUM ECO» est une SICAV nourricière de droit français ayant pour OPCVM maître le compartiment «CORUM ECO 18 UCITS FUND» de l’ICAV de droit irlandais «BUTLER CORUM UCITS ICAV»."

C'est dans le document d'informations clés Investisseur.
Un, ou une, ICAV, je ne sais pas ce que c'est!
J'ai du mal à comprendre la stratégie suivie par Corum sur ce coup là.

 

[Titi892]

Apparemment c'est un fonds obligataire investi sur des obligations BB+ et CCC-, "high yield" comme ils disent...

 

[Cresus93]

[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

Mais non, le financement n'est pas obtenu puisqu'il est conditionné à l'apport du promoteur.
Si le promoteur peut apporter 30% du financement total par ses propres moyens, il n'a pas besoin d'avoir recours au financement participatif.
S'il en passe par là, c'est bien qu'il n'a pas d'autre choix.

cela , je comprends bien, mais je faisais référence à tes choix:

Sous 50%, je laisse de côté. Je préfère > 70%.

à part le cas particulier de rachat d'opération comme celui que je citais, je ne vois pas comment il pourrait y avoir une précom de 70% et un besoin de financement......à 70% il y a bien longtemps que les actes authentiques des réservation sont passés et le promoteur touche les appels de fonds...

 

[poam5356]

je ne vois pas comment il pourrait y avoir une précom de 70% et un besoin de financement......à 70% il y a bien longtemps que les actes authentiques des réservation sont passés et le promoteur touche les appels de fonds...

On est loin de la commercialisation, on parle de pré-commercialisation. Les travaux n'ont pas commencé, le prêt bancaire est conditionné à l'apport du promoteur. Au mieux, les biens réservés ont fait l'objet d'un 1er versement de fonds, quelque-chose comme 5% qui sont demandés lors d'une réservation (si je ne me trompe pas).
Bref, on ne va pas y passer des heures sur ce seul point. C'est sur ce principe que fonctionne le financement des promoteurs actuellement. S'il ne te convient pas, ni te convainc, je n'y peux rien.

 

[moietmoi]

Bref, on ne va pas y passer des heures sur ce seul point.

ola...je ne cherche pas à froisser qui que ce soit... et je pense que justement le forum est un bon endroit pour confronter les pratiques,
Il me semble important dans la discussion sur le crowdfunding ,de dégager les points de contrôle que chacun a pu mettre en place pour valider ou non sa participation à un investissement;

Concernant le crowdfunding immobilier, , avant de miser, même des sommes limitées ( entre 500 et 2000 euros, pour moi sur des projets depuis 7 ou 8 ans) il me parait intéressant de savoir comment les ventes "classiques " en véfa se passent de façon à voir comment le crowdfundind s'insère dans le processus; Et par là même trouver les fameux paramètres à contrôler avant de miser;

Tu indiquais que l'un de ces critères, pour toi, est que la pré-commercialisation soit au dessus de 50%;

Qu'est ce que la pré commercialisation? c'est la signature par des acquéreurs de contrats de "Réservation"; en effet le promoteur s'engage irrémédiablement, sans condition suspensive, si l'opération se fait, à réserver à tel ou tel client le bien et à lui vendre ce bien; et le client s'engage, moyennant conditions suspensives et droit de rétractation dans un délai défini par la loi à acquérir le bien;

A ce que j 'en sais, dès franchi le cap de 50% et le permis de construire purgé( en fait suivant la typologie des programmes c'est entre 30 et 60%) de contrats de réservations signés et notifiés, le promoteur peut avoir la GFA et la garantie dommage ouvrage, et aussitôt le promoteur passe immédiatement aux signatures des actes authentiques permettant les premiers déblocages des fonds des acquéreurs;( le promoteur n'ayant absolument pas le droit d'utiliser d'une quelconque manière les dépôts de garantie, tant que l'acte authentique n'est pas signé)
Donc, pour moi le crowdfunding à 50% de réservations n'est pas un critère dans les programmes classiques, mais il reste les restructurations, agrandissements, achat de foncier d'une opération;.....

 

[poam5356]

Pour moi, le niveau de préco est important puisqu'il matérialise l'intérêt des acheteurs pour les biens qui seront proposés à l'achat.
Logiquement, on devrait avoir moins de risque sur un projet ayant une préco à 100% que sur à 0!
je viens de reprendre le déroulé d'un projet auquel j'ai souscrit sur Wiseed:
0 Obtention du permis de construire 23/03/2017
1 Permis de construire purgé 23/06/2017
2 Ouverture du financement sur Wiseed 15/03/2018
3 Acquisition foncière 26/04/2018
4 Ouverture de chantier (DROC) 22/05/2018
5 Lancement commercial 01/07/2018
Les notaires ont commencé les notifications durant la période estivale.
1er lot signé le 26/09/2018
L'ensemble des lots réservés seront donc signés sur le dernier trimestre 2018
Hormis la poursuite des travaux, restera à vendre les lots non encore réservés.
Au moment du financement participatif, la préco était de 55%
A ce jour, la commercialisation s'élève à 72%

La seule chose que je ne sais pas, c'est quel engagement entraîne le fait de marquer son intérêt pour un bien au moment de la partie préco.

 

[moietmoi]

Pour moi, le niveau de préco est important puisqu'il matérialise l'intérêt des acheteurs pour les biens qui seront proposés à l'achat.

Sur ce point je suis tout à fait d'accord; d'ailleurs je viens à l'instant aujourd'hui de souscrire à une offre qui en est à 72% de réservations..... comme quoi......

 

[poam5356]

C'est quel projet (si ce n'est pas indiscret)? Celui de Lymo, ou de Wiseed?

 

[moietmoi]

C'est quel projet (si ce n'est pas indiscret)? Celui de Lymo, ou de Wiseed?

Lymo à Ivry ils cherchaient juste 1,1me.... j"ai beaucoup hésité, mais sauf un loup que personne n'aurait vu,...

 

[poam5356]

J'ai aussi hésité, et finalement je n'y ai pas participé. La problématique de l'ossature bois qu'ils pourraient ne pas retenir pour revenir à une construction traditionnelle m'a fait laisser tomber ce projet. Sachant que ls projets ne manquent pas : 2 nouveaux sur Fundimmo la semaine prochaine, 1 qui vient de démarrer chez Monego, et tous ceux qui vont venir et qui ne sont pas encore annoncés.