prêt modulable avec ou sans remboursement anticipé sans frais

[samsung]

Bonjour,

Je suis en recherche de prêt immobilier j'ai donc finis une journée avec plusieurs rendez-vous chez les banques.
Nous voulons emprunter 100000€ sur 15 ans au total avec 12000 PTZ compris.

2 banques sur 4 nous proposent en plus de la modulation annuelle des mensualités du prêt, la possibilité de rembourser notre prêt par anticipation sans frais. Par exemple je mettrai 1000€ en début d'année et 2000€ en fin ce qui me permettra de réduire la durée de mon prêt.

Ma question est la suivante, quel est l'avantage de pouvoir rembourser par anticipation sans frais par rapport à la modulation des mensualités ? Le remboursement par anticipation va t-il en fait réduire mon coùt de crédit alors que la modulation des mensualités me fait toujours payer au total le même cout de crédit ?

Merci d'avance de votre réponse.

Laurent

 

[kenko82]

Le remboursement par anticipation sans frais est acquis de manière certaine si il est mentionné dans l'offre de prêt.

La modulation elle, reste soumise à l'accord de la banque après étude de votre endettement au moment de la demande, ce qui est dès lors bien plus incertain.

Aussi je privilégierais le remboursement anticipé sans IRA, plutôt que la modulation pour la bonne et simple raison qu'il est possible d'épargner même si on a un endettement trop élevé pour faire accepter une modulation qui en plus n'est pas systématiquement gratuite dans le sens ou il faut parfois payer des frais lorsque l'on active la modulation (cela varie selon les banques).

 

[samsung]

Apparemment la modulation est acquise par toutes les banques, elles le proposent toutes.

Mais ma question était quels sont les avantages au niveau coût du prêt à l'arrivée : si on rembourse par anticipation sans frais ou si j'avais modulé mes mensualités de 15% par exemple à un moment donné de mon crédit.

Certe dans les 2 cas mon prêt sera diminué en durée genre je gagnerai 1 an ou 2 ans mais aurai je payé le même nombre d'intérets avec ses 2 options ?

Merci

 

[hargneux]

Les modularités sont limitées, en general 20 % de la mensualité d'origine, vous pouvez gangner 2 ans. Par ailleurs la cotisation d'assurance est toujours assise sur le capital d'origine.

En ce qui concerne le remboursement anticipé, aucune limite en nombre, ni en montant (les contrats indiquent 10 % du capital, j'en n'ai jamais tenu compte), vous pouvez réduire ou la mensualité ou la durée, la cotisation d'assurance se recalcule à chaque fois sur le nouveau capital emprunté.

Pour moi, il faut privilégier l'absence de frais sur les RAP.
Par contre évitez d'en faire un tous les mois pour 1 000 €, là on risque fort de vous sortir les conditions générales, mais un par an, pas de soucis.

 

[samsung]

Donc si j'ai bien compris, le coût hors assurance du crédit reste le même dans les 2 cas de figure en fin de crédit, mais c'est le coût de l'assurance qui peut être réduit en faisant des remboursements anticipés sans frais.

Merci

 

[IMEI]

Mais ma question était quels sont les avantages au niveau coût du prêt à l'arrivée : si on rembourse par anticipation sans frais ou si j'avais modulé mes mensualités de 15% par exemple à un moment donné de mon crédit.

Dans les deux cas, vous faites des économies, en fonction du montant du capital remboursé (que ce soit ponctuel ou dans la mensualité augmentée). Sur le capital remboursé vous économisez en fait les intérêts qui auraient courus jusqu'à la fin du prêt.

 

[Fred]

Vous avez sur le site quelques explications sur les crédits modulables et des liens vers la modulation de mensualité et le remboursement anticipé partiel.

Pour savoir ce qui le plus intéressant en terme de gain sur les intérêts et les assurances, il faut faire des simulations car cela dépend non seulement des montants remboursés mais aussi du moment où cela est réalisé.

Et comme l'a souligné Hargneux, dans la mesure du possible, il faut négocier la suppression des pénalités de remboursement.

 

[Aristide]

Les modularités sont limitées, en general 20 % de la mensualité d'origine, vous pouvez gangner 2 ans.

On peut maintenant trouver des modulations à plus ou moins 30% de l'échéance précédente ce qui accroit sensiblement la marge de manoeuvre et la possibilité de réduire la durée si modulations à la hausse.

 

[kenko82]

Oui mais la modulation n'est pas forcément possible car il faut respecter le niveau d'endettement, par contre le remboursement anticipé est toujours possible.

 

[inTheRain]

De toute façon la question était de savoir :

"Est-il plus rentable pour moi d'augmenter ma mensualité de 100 € par mois sans frais, ou de mettre ces 100 € de côté pendant 1 an et de faire un RAP de mon prêt principal ?"


Et à cette question, la réponse a déjà été partiellement donnée, à savoir que c'est pareil.

Personnellement, je préfère garder une mensualité basse, mettre de côté pour de l'imprévu, et si je n'ai pas de problème, alors à ce moment là, je ré-injecte sur mon prêt principal.

Et cette technique veut aussi dire que vous touchez des interêts sur un livret avant de faire le RAP (ouais bon vu la conjoncture, ok, je sors).

Bonne lecture.

 

[Aristide]

Personnellement, je préfère garder une mensualité basse, mettre de côté pour de l'imprévu, et si je n'ai pas de problème, alors à ce moment là, je ré-injecte sur mon prêt principal.

Et cette technique veut aussi dire que vous touchez des interêts sur un livret avant de faire le RAP (ouais bon vu la conjoncture, ok, je sors).

Bonjour,

Si vous "placez" votre capacité de remboursement complémentaire (vos 100€/mois) le taux du prêt étant sans doute plus élevé que celui servi sur l'épargne, les intérêts perçus seront sans doute moins élevés que ceux que vous paierez sur le prêt.

Sur le plan strictement économico financier, ce n'est donc pas le mieux.

Mais si votre préoccupation principale est de "mettre de côté pour de l'imprévu", un autre aspect vient conforter cette façon de faire.

En effet, vous avez sans doute une asurrance sur votre crédit.

Dans le premier cas, si hélas, vous deviez subir un sinistre (ce que je ne vous souhaite pas bien entendu), cette assurance rembourserait donc le capital restant dû lequel aura été plus ou moins réduit suivant l'importance de vos modulations/remboursements anticipés partiels
Mais votre épargne ne sera plus disponible puisque déjà utilisée auxdits remboursements

Inversement, dans le second cas, l'assurance remboursera le capital restant dû prévu au capital initial puisqu'il n'aura pas été impacté par vos modulations/remboursements anticipés
Mais votre épargne restera aussi à votre disposition

si votre préoccupation première est "parer à l'imprévu", le maintien de l'échéancier initial avec épargne de la capacité de remboursement complémentaire semble donc la solution adaptée.
L'aspect négatif sur le plan économico financier qui aura pour conséquence une non réduction du coût du crédit est le prix à payer pour cette sécurité.

Cordialement,

 

[inTheRain]

Bonjour,

Si vous "placez" votre capacité de remboursement complémentaire (vos 100€/mois) le taux du prêt étant sans doute plus élevé que celui servi sur l'épargne, les intérêts perçus seront sans doute moins élevés que ceux que vous paierez sur le prêt.

Sur le plan strictement économico financier, ce n'est donc pas le mieux.

Mais si votre préoccupation principale est de "mettre de côté pour de l'imprévu", un autre aspect vient conforter cette façon de faire.

En effet, vous avez sans doute une asurrance sur votre crédit.

Dans le premier cas, si hélas, vous deviez subir un sinistre (ce que je ne vous souhaite pas bien entendu), cette assurance rembourserait donc le capital restant dû lequel aura été plus ou moins réduit suivant l'importance de vos modulations/remboursements anticipés partiels
Mais votre épargne ne sera plus disponible puisque déjà utilisée auxdits remboursements

Inversement, dans le second cas, l'assurance remboursera le capital restant dû prévu au capital initial puisqu'il n'aura pas été impacté par vos modulations/remboursements anticipés
Mais votre épargne restera aussi à votre disposition

si votre préoccupation première est "parer à l'imprévu", le maintien de l'échéancier initial avec épargne de la capacité de remboursement complémentaire semble donc la solution adaptée.
L'aspect négatif sur le plan économico financier qui aura pour conséquence une non réduction du coût du crédit est le prix à payer pour cette sécurité.

Cordialement,

Je suis d'accord avec ce que vous dites Aristide,

Reste néanmoins une chose à éclaircir concernant ces modulations :
Il faut simplement s'assurer que l'organisme prêteur vous impacte les € que vous mettez en plus en remboursement de capital pur (idem pour les RAP).


L'analyse de mon post que vous avez faite est juste, et c'est ma vision des choses, mais je ne faisais que répondre à la question primaire "Est-il plus intéréssant de payer 100 € x 12 de janvier à décembre, ou d'effectuer un RAP de 1200 € en décembre ?


Et je pense que c'est idem en coût du crédit.





===



Concernant l'imprévu, je ne parlais pas de décès, invalidité ou chose grave, mais ce qui nous arrive plus facilement :
- problème de voiture
- machine à laver qui rend l'âme
- etc


Bref des dépenses qui sont dans ce budget de 1200 € annuel.


==

Car mon analyse tient compte du fait que si cet évènement arrive, très souvent, on va devoir faire du paiement 10x sans frais quand on a "de la chance" et très souvent, malheureusement, un joli crédit conso à 12%...


Ce qui est évité avec mon système

 

[IMEI]

En effet, vous avez sans doute une asurrance sur votre crédit.

Dans le premier cas, si hélas, vous deviez subir un sinistre (ce que je ne vous souhaite pas bien entendu), cette assurance rembourserait donc le capital restant dû lequel aura été plus ou moins réduit suivant l'importance de vos modulations/remboursements anticipés partiels
Mais votre épargne ne sera plus disponible puisque déjà utilisée auxdits remboursements

Inversement, dans le second cas, l'assurance remboursera le capital restant dû prévu au capital initial puisqu'il n'aura pas été impacté par vos modulations/remboursements anticipés
Mais votre épargne restera aussi à votre disposition

Mon cher Aristide,
Le taux d'un placement est à comparer avec le taux d'un crédit, HA.
Le coût de l'assurance crédit DIT est à comparer avec une assurance/prévoyance/GAV séparée.

Il n'y a pas seulement les gens avec des crédits qui s'assurent, donc de toute façon si on met xx euros en assurance
- si c'est assurance crédit (car on garde le crédit), et paf accident, on aura la maison
- si c'est assurance/prévoyance (car on a remboursé le crédit), on aura une somme d'argent d'une valeur similaire.


Si les gens découvrent avec votre aide que 5% sur le CRD est égal à 5% d'un dépôt identique (comme par magie !), il faut poursuivre avec l'assurance. Assurer la valeur X en crédit est égal à assurer la même valeur X en versement. La différence de valeur de l'assurance est liée uniquement à l'amortissement d'un crédit versus une somme figée (ou indexable), mais finalement le principe reste le même.


Je sais, tu vas me dire que ouai mais Madame Michu n'a pas d'assurance/prévoyance à côté, mais que tout le monde est obligé de prendre l'assurance DIT si crédit. Peu importe, ça ne coûte rien de rappeler le principe, le monde fait ce qu'il veux, mais il en sera mieux informé.

 

[Aristide]

=inTheRain;70409]

Reste néanmoins une chose à éclaircir concernant ces modulations :
Il faut simplement s'assurer que l'organisme prêteur vous impacte les € que vous mettez en plus en remboursement de capital pur (idem pour les RAP).

Par construction, les € payés en plus sont forcément imputés sur le capital.
Prenez la peine de regarder un tableau d'amortissement et vous verrez que l'intérêts du mois "m" est calculé sur le capital restant dû à la fin du mois "m-1".
Ce n'est pas parce que un mois donné "md" vous allez augmenter votre échéance de 100€ que le capital restant dû à la fin du mois "md - 1" aura changé.
Donc les intérêts calculés pour le mois "md" seront strictement identiques, qu'il y ait ou non une majoration d'échéance.

Conclusion: si l'échéance est majorée de 100€, puisque les intérêts sont les mêmes, c'est forcément l'amortissement du capital qui est aussi majoré de 100€

Et je pense que c'est idem en coût du crédit.

Non, ce n'est pas identique car si vous amortissez 100€ de plus tous les mois, vous réduisez immédiatement le capital restant dû de 100€ de plus.
La base de calcul des intérêts de l'échance suivante est immédiatement réduite à due concurrence

Si vous placez ces 100€ tous les mois, le capital restant dû suit donc sa courbe normale mais comme le taux d'intérêt du prêt est certainement plus élevé que celui de votre placement, la balance est déficitaire.
De plus, dans une modulation il n'y a pas d'indemnité de remboursement anticipé ce qui n'est pas le cas dans le cas contraire du remboursement.

L'option intermédiaire est de "mettre de côté" lesdits 100€. Sur le strict plan économico financier ce n'est pas le mieux mais elle permet une certaine sécurité.
Le surplus d'intérêts payés par rapport à ceux perçus représente un coût qui est le prix de cette sécurité.

Car mon analyse tient compte du fait que si cet évènement arrive, très souvent, on va devoir faire du paiement 10x sans frais quand on a "de la chance" et très souvent, malheureusement, un joli crédit conso à 12%...
Ce qui est évité avec mon système

Si l'emprunteur a "mis de côté" ses 100€ par mois comme envisagé, il pourra alors puiser dans cette épargne sans recourir à du crédit conso.

 

[Aristide]

Le taux d'un placement est à comparer avec le taux d'un crédit, HA.
Le coût de l'assurance crédit DIT est à comparer avec une assurance/prévoyance/GAV séparée.

Il n'y a pas seulement les gens avec des crédits qui s'assurent, donc de toute façon si on met xx euros en assurance
- si c'est assurance crédit (car on garde le crédit), et paf accident, on aura la maison
- si c'est assurance/prévoyance (car on a remboursé le crédit), on aura une somme d'argent d'une valeur similaire.


Si les gens découvrent avec votre aide que 5% sur le CRD est égal à 5% d'un dépôt identique (comme par magie !), il faut poursuivre avec l'assurance. Assurer la valeur X en crédit est égal à assurer la même valeur X en versement. La différence de valeur de l'assurance est liée uniquement à l'amortissement d'un crédit versus une somme figée (ou indexable), mais finalement le principe reste le même.


Je sais, tu vas me dire que ouai mais Madame Michu n'a pas d'assurance/prévoyance à côté, mais que tout le monde est obligé de prendre l'assurance DIT si crédit. Peu importe, ça ne coûte rien de rappeler le principe, le monde fait ce qu'il veux, mais il en sera mieux informé.

Mon cher EMI

Je reformule pour vérifier si j'ai bien compris

Donc sur ma maison, je dispose d'un crédit au taux de 4,50% assuré au titre décès invalidité (ce que vous appelez DIT je suppose) à 0,30% sur capital initial
Pour une fois que je joue au Loto, bingo, je gagne 10.000€

Mais qu'est-ce que je vais bien faire de ces 10.000€ ?

1) - Rembourser mon crédit à due concurrence.
Je diminue donc mes intérêts à 4,50% et la base de calcul de mes primes DIT(?)
Mais je ne dispose plus de ces 10.000€ comme bas de laine

2) - Je place ces 10.000€ à 2,5% (moyenne moyen terme optimiste) sur mon livret A.
Je continue donc à, payer mon crédit à 4,50% et mon ADI à 0,30% sur sa base initiale
Mais j'ai mon bas de laine, abondé des intérêts, en cas de coup dur

3) - Je souscris "une assurance/prévoyance/GAV séparée." à hauteur de capital restant dû sur mon prêt à ce moment

Je suppose donc que je vais utiliser d'abord l'option "2)-" et que tous les mois je vais y prélever la prime nécessaire ?

Le temps passe et la chance tourne, non seulement je ne gagne plus au Loto mais........ "je cassse ma pipe".

Qu'est-ce qui se passe ?
Option 1 = Capital dû remboursé par l'assurance - Mais plus de bas de laine
Option 2 = Capital dû remboursé par l'assurance mais toujours mon bas de laine qui a grossi du fait des intérêts capitalisés
Option 3 = Capital remboursé par l'assurance + capital versé par "assurance/prévoyance/GAV séparée." mais bas de laine qui aura été amputé des prélèvements pour primes et des intérêts y afférents.

Si c'est bien ainsi qu'il faut comprendre, par rapport à un souci de sécurité/prévoyance, l'option 1 reste bien bien à exclure

Maintenant il y a un choix à faire entre l'option 2 et l'option 3.
Ce choix résultera de calculs de financiers (***) cherchant à établir le meilleur rapport "qualité/prix"

(***) Pas forcément simples si l'on intègre, comme il le faudrait, tous les paramètres tant du crédit, de l'épargne et des assurances et ceci au fil du temps.

Ai-je bien compris ?
Etes vous d'accord ?

Cordialement,

 

[IMEI]

1) - Rembourser mon crédit à due concurrence.
Je diminue donc mes intérêts à 4,50% et la base de calcul de mes primes DIT(?)
Mais je ne dispose plus de ces 10.000€ comme bas de laine

En faisant un remboursement anticipé, vous économisez des primes ADI.
Cette économie d'assurance vous la transformez en assurance prévoyance.
(vous ne gagnez rien, ni perdez rien sur le paiement des assurances dans cette histoire)
Donc en cas de coup dur, le crédit partiellement remboursé est complétement remboursé par l'ADI, et la prévoyance vous vire un gros bas de laine.

Je voulais justement souligner le fait qu'on a tendance a comparer le gain d'intérêts avec risque de coup dur avec le coût d'un credit avec ADI, comme si l'ADI était gratuite.

2) - Je place ces 10.000€ à 2,5% (moyenne moyen terme optimiste) sur mon livret A.
Je continue donc à, payer mon crédit à 4,50% et mon ADI à 0,30% sur sa base initiale
Mais j'ai mon bas de laine, abondé des intérêts, en cas de coup dur

Si vous mettez la différence 4,50%/2,50% sur une assurance prévoyance, en utilisant les 10.000€ pour remboursement anticipé, vous allez avoir un bas de laine aussi.

3) - Je souscris "une assurance/prévoyance/GAV séparée." à hauteur de capital restant dû sur mon prêt à ce moment

Si vous le faites avec le gain de l'ADI, ça reviens à 1)



1€ de dépôt génère le même intérêt que 1€ de crédit, si le taux est le même.
1€ d'assurance couvre la même mise, qu'il s'agisse de crédit ou versement.
On ne compare pas des crédits assurés avec des bas de laines inférieurs au CRD, non assurés.

 

[Aristide]

Bonjour,

La nuit portant conseil, je reviens sur notre échange d’hier à propos du choix d’une assurance ;

Que le choix existe entre l’assurance décès invalidité « contrat groupe » liée au crédit proposée par la banque et une assurance « prévoyance » extérieure, OK.

Maintenant quel est le bon choix ? Telle est la question.

1) - Dans une assurance groupe liée au crédit, il y a trois risques assurés que sont :
=> Le décès
=> L’invalidité totale et permanente
=> L’invalidité temporaire.
Sauf erreur, dans un contrat prévoyance ce risque « invalidité temporaire » n’est pas assuré

2) – Le coût d’une assurance groupe peut varier d’un Etablissement à l’autre mais il se situe grosso modo dans une fourchette 0,20% à 0,40%.
(Ces différences peuvent être justifiées par des contreparties également différentes – A ce sujet oir mon post antérieur : »Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/)

A préciser que cette prime reste fixe quelle que soit l’âge de l’assuré.

Par contre à partir de certaines limites d’âges, certaines garanties s’arrêtent.
Ce peut être le cas pour Invalidité temporaire à 60 ans (âge supposé de retraite ?) ou pour le décès à, par exemple, 70 ans

J’ai fait quelques rapides recherches sur le coût d’une prévoyance, j’ai trouvé
=> 0,75% de 50 à 54 ans
=> 1,20% de 55 à 59 ans
=> 2,00% de 60 ans à ???

Donc une prime qui progresse tous les 5 ans et à comparer aux 0,20%/0,40% ci-dessus mentionnés

3) – A contrario, le point qui, dans la comparaison, serait négatif pour l’assurance groupe liée au crédit est que la capital assuré diminue tous les mois ce qui n’est pas le cas pour la prévoyance.

Donc faire le bon choix ne s’avère pas simple et semble qu’il dépend de la situation personnelle des intéressés et de leurs objectifs propres

Cordialement

 

[IMEI]

Ah, on en est à la comparaison d'assurances, ça bouge.

1) - Dans une assurance groupe liée au crédit, il y a trois risques assurés que sont :
=> Le décès
=> L’invalidité totale et permanente
=> L’invalidité temporaire.
Sauf erreur, dans un contrat prévoyance ce risque « invalidité temporaire » n’est pas assuré

Les contrats prévoyance varient, en plus on peux les compléter avec des options GAV et/ou sortie en rente. C'est pour dire que si on cherche a assurer un truc, ça dépends plutôt de la volonté.

2) – Le coût d’une assurance groupe peut varier d’un Etablissement à l’autre mais il se situe grosso modo dans une fourchette 0,20% à 0,40%.
(Ces différences peuvent être justifiées par des contreparties également différentes – A ce sujet oir mon post antérieur : »Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/)

A préciser que cette prime reste fixe quelle que soit l’âge de l’assuré.

Par contre à partir de certaines limites d’âges, certaines garanties s’arrêtent.
Ce peut être le cas pour Invalidité temporaire à 60 ans (âge supposé de retraite ?) ou pour le décès à, par exemple, 70 ans

J’ai fait quelques rapides recherches sur le coût d’une prévoyance, j’ai trouvé
=> 0,75% de 50 à 54 ans
=> 1,20% de 55 à 59 ans
=> 2,00% de 60 ans à ???

Donc une prime qui progresse tous les 5 ans et à comparer aux 0,20%/0,40% ci-dessus mentionnés

Les calculs sont bons mais on ne compare pas un tarif ADI crédit pour un jeune/adulte versus le tarif ADI séparée pour une personne âgée. Enfin, c'est pas ça l'essentiel.

La prime ADI-crédit reste fixe, mais le capital assuré diminue. En même temps cette prime fixe couvre un grand intervalle d'âge. Donc c'est la pondération de la pondération. Au contraire, une ADI séparée est payée "au jour le jour" - bien sûr par tranches d'âge.

Si on part du principe que les assureurs ADI-crédit ne sont pas plus sots que les assureurs ADI-séparée, ni l'inverse, on peux arrondir le principe et dire que finalement un risque global, dans un intervale de temps donné, pour la même personne, coûtera +/- la même chose.


Perso j'ai choisi de doubler l'ADI-crédit avec une ADI/prév-séparée, comme ça je lisse les coûts, les risques couverts et la situation qui évolue.

 

[Aristide]

Perso j'ai choisi de doubler l'ADI-crédit avec une ADI/prév-séparée, comme ça je lisse les coûts, les risques couverts et la situation qui évolue.

Votre conclusion rejoint donc la mienne :"Donc faire le bon choix ne s’avère pas simple et semble qu’il dépend de la situation personnelle des intéressés et de leurs objectifs propres"

Perso, si le cas se présentait
1) - Je fixerais mes objectifs
2) - Je collecterais des infos
-2.1) - Sur les tarifs d'une part
-2.2) - Sur le contreparties réellement assurées d'autre part
3 - Je prendrais alors ma calculette et, à partir d'hypotnèses de sinistre à âges divers, établirais des comparaisons cfiffrées.
4) - Ce ne serait certes pas des certitudes mais de simples probabilités/plausabilités, mais c'est à partir de là que je ferais mon choix

Bon week end