Prêt infine pour acheter parts SCPI - Arnaque??

[donk]

Trouvé dans le BALO:

Les associés de la SCPI ALLIANZ PIERRE VALOR sont convoqués en Assemblée Générale Ordinaire,
Quatrième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur comptable de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 1.290,56€ par part.
Cinquième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de réalisation de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 1.291,59€ par part.
Sixième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de reconstitution de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 1.511,86 € par part

et:

Les associés de la SCPI ALLIANZ PIERRE sont convoqués en assemblée générale ordinaire :
Quatrième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur comptable de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 182,26€ par part.
Cinquième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de réalisation de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 310,21€ par part.
Sixième résolution
L'Assemblée Générale approuve la valeur de reconstitution de la société arrêtée au 31 décembre 2010, telle qu’elle lui est présentée et qui s’élève à 366,03 € par part.

 

[Infinenon]

D'abord merci pour toutes ces réactions.
Je plonge dans les papiers pour tenter de répondre point par point d'en l'ordre d'arrivée :
- Les convocations aux AG, je les ai tjrs scrupuleusement lues, et renvoyé les votes demandés. malheureusement, il semble que je ne les aies pas gardées.
- Usuraire, non pas pour les taux de l'époque, mais pour les taux d'aujourd'hui (1,35%-1,50%, moins vs 4,95%)
- Je suis d'accord avec le "défaut de conseil majeur", et mon conseil actuel chez Allianz l'a reconnu lui-même, il y a 5 ans, lorsque pour la 1ère fois je lui ai fait part de mes soucis de liquidités, que je lui ai demandé de renégocier le taux des intérêts, etc, en disant entre 2 phrases que "la banque n'aurait jamais dû vous accorder ce prêt". Ma conseillère de l'époque m'avait vendu une opération profitable puisque les dividendes couvriraient les intérêts, et que j'étais gagnant par la réduction d'impôts. Ce qui n'a jamais été vrai.
- Certes, j'étais déjà investisseur avec l'appartement, C'était dans mes moyens. L'AV était à 100€/mois à l'époque. Le PERP, à peine plus, ça allait (auj à 175€ mensuels)… J'avais encore de quoi me payer à manger, les sorties et le reste. Mais quand l'AV est passée à 400€ (pour nantir le prêt) + le paiement des intérêts 485.75€, là, c'était plus possible. D'où qu'il m'a fallu revoir toute l'affaire. La banque a refusé la baisse du taux, mais a accepté que je cesse les versements sur l'AV. Et le conseiller de me recommander de vendre l'appartement pour nantir l'AV; ce que le courtier qui me l'avait vendu m'a très vivement recommandé de ne pas faire, vu qu'il ne s'était pas suffisamment apprécié par suite de la crise de 2008 (nous étions en 2014 ou 15, alors). Le conseiller m'avait dit que si je trouvais une banque acceptant de racheter mon prêt à un taux moindre, il ferait plier la banque… Je n'ai pas trouvé.
- les revenus fonciers n'ont jamais couverts le cout du prêt. J'ai touché un peu plus de 4.000€ nets annuellement, avec baisse à 3.200 et 3.400, ces deux dernières années.
- retour au prêt : la somme en a été fixé à 100.000€ au départ, qui était l'estimation des mes capacité de remboursement qu'avait fait la conseillère,; rajusté à 100.500€ pour me permettre d'avoir 67 part à 1.500€ pièce, certificat reçu le 24-02-2010. DONC PAS DE FRAIS DE GESTION ou d'ACQUISITION ou de SOUSCRIPTION;
- 11 mai 2011, AGE pour fusionner 3 SCPI, Allianz Pierre Valor, Distripierre et Allianz Pierre.
- 28 juillet 2011 : AG + AGE première depuis la fusion.
Dans le rapport de gestion joint à la convocation, il est écrit ceci :
"Les montants, les dates d'ouverture et durées des prochaines augmentations de capital seront déterminés par la société de gestion en tenant compte des nouvelles dispositions ci-après :
- Les statuts déjà modifiés en assemblée de fusion prévoient désormais que le prix d'émission ne puisse s'écarter de plus ou moins 5% de la valeur de reconstitution de la SCPI, sauf justification à l'AMF. La valeur de reconstitution de la nouvelle Allianz Pierre recalculée après fusion sur base des valeurs expertisées au 31 décembre 2010 s'établit à 355,05€."
Est-ce sur cette valeur qu'a été calculé le nombre de parts qui me revenait chez Allianz Pierre? On peut le supposer, vec un petit bonus? 293 x 355,05€ = 104 029,65€
- 6 octobre 2011, courrier m'annonçant que je suis l'heureux propriétaire de 293 parts de la SCPI Allianz Pierre. Aucune règle de calcul n'est précisée, ni s'il y a des frais calculés, seulement que c'est inscrit au registre depuis le 1er juillet 2011.
Dans le bulletin de liaison du 1er trimestre 2011 (avant fusion), les parts de Allianz Pierre se sont vendues à 301.87€ (janvier), 316.29€ (février), 322.95 (mars). N'ayant pas gardé tous les bulletins, le suivant, 3e trimestre 2014, indique que le prix de souscription est de 320€... (il est passé à 330€ en 2017, et à 340€ auj; je n'ai pas les dates exactes).

Et là, j'ai des gros questionnements, car nos parts lors de la fusion auraient été évaluées à 355.05€ aors qu'elles en valaient 284€ sur le marché secondaire en décembre 2010, date de la valorisation des parts ??

Comme je ne connais rien à tous ces systèmes financiers et que j'ai investis en confiance, vos réactions et les informations que j'y trouve me sont précieuses.
merci d'avance.
cordialement,

 

[Infinenon]

Trouvé dans le BALO:


et:
366,03€ PAR PART, c'est fou ce chiffre.
alors que la convocation à l'AG de juillet 201 parle de 355.05€ par part…

 

[moietmoi]

Bonjour,
merci de toutes les précisions, je ne comprends toujours pas le montage qui a été fait, donc je suis incapable de dire si le montage aurait pu correspondre à votre profil;
vous avez emprunté 100500 euros en prêt in fine

Mais quand l'AV est passée à 400€ (pour nantir le prêt)

je ne comprends pas; vous avez parlé de 450 euros; et vous parliez de 50 000 euros initialement sur l'av; j'ai montré plus haut que ce calcul était bancal et que 450 euros trimestriellement aurait largement suffit;

donc quel est le montage que vous avez signé:
Montant initial de l'AV en nantissement pour le crédit de 100 500 euros?
Montant des abondements mensuels initialement décidés?
Durée du crédit donc date prévue de fin d'abondement et de remboursement du prêt?

 

[Aristide]

Bonjour,

- Usuraire, non pas pour les taux de l'époque, mais pour les taux d'aujourd'hui (1,35%-1,50%, moins vs 4,95%)

Le qualificatif "usuraire" - ou non - s'apprécie à la date de l'émission de l'offre de prêt.

Dans votre cas le taux du prêt n'est donc pas usuraire.

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,
sur le marché secondaire, les parts se vendent généralement en dessous de leur valeur.
Le marché secondaire fonctionne sur la base d'une confrontation des offres à la vente et des offres à l'achat.
Ceux qui veulent vendre ont en général besoin d'argent rapidement et sont donc prêts à vendre en dessous du prix et en face les candidats acquéreurs proposent chacun leur offre et ce sont les meilleures offres qui sont servies en premier.

 

[baboune]

mouai..................

moi en résumé je dirai que les divers conseillers que vous avez eu pour cette opération se sont un peu moqué de vous.
ils avaient des objectifs à faire point barre.....

en plus un conseiller allianz qui fait financer l'opération par allianz bank je suppose
et ensuite on vous dit que la banque n'aurait jamais du vous faire le prêt.

vous ne m'avez pas toujours dit combien vous aviez de revenus lorsque vous avez fait cette opération.............

parce que si vos revenus ne permettaient pas de réaliser l'opération on est sur du soutien abusif au crédit.......

Cdt

 

[poam5356]

mouai..................
moi en résumé je dirai que les divers conseillers que vous avez eu pour cette opération se sont un peu moqué de vous.
ils avaient des objectifs à faire point barre.....

Mouais aussi pour moi... La pratique semblait courante.
Trouvé sur un autre forum, en date du 26/09/2012 :
"Je suis sollicité par un commercial d’Allianz pour l’investissement dans des SCPI Allianz Pierre. Depuis qq jours je parcours les différents forums mais je m’interroge toujours sur l’intérêt de l’opération. Je fais donc appel a vos conseils éclairés.
Le but avancé de l’opération est de se constituer un patrimoine plus rapidement que par la simple épargne, en ayant recours à l’emprunt. Ce point me parait censé mais je me demande où est le piège, car il y en forcément un.
Dans les grandes lignes voici le montage proposé :
Je possède actuellement 2 AV l’une en € , l’autre en UC. L’idée est d’en utiliser une partie (50 k€) et de compléter par un emprunt (100 k€) pour acheter des SCPI.
Cet emprunt est financé par Allianz Banque au taux de 4.65% avec assurance sur 15 ans.
Les parts, actuellement à 320€, versent un loyer de 15.39€ soit un rendement de 4.8%. Le montant du loyer de 15.39€ est maintenu constant jusqu’au moment où je souhaite revendre..." bla bla, bla bla
"

 

[moietmoi]

Ne serait ce pas déjà la même personne.
? ....

 

[poam5356]

Ne serait ce pas déjà la même personne.
? ....

Qui s'interrogeait déjà il y a 8 ans?

 

[Buffeto]

Cet emprunt est financé par Allianz Banque au taux de 4.65% avec assurance sur 15 ans.

j'ai aussi fait un crédit in fine pour des parts de SCPI de défisc dans ces années là avec un taux identique .....( par contre l'avantage c'est que la SCPI est programmée pour se dissoudre au moment du remboursement de l'emprunt )

par contre j'ai pu le renégocier à la baisse ensuite .....
ca dépend de la qualité de la relation et du conseiller Allianz qui te suis ......

l'an dernier j'ai demandé un remboursement anticipé partiel .mon nouveau conseiller était ok .
quand il est venu à ma demande puisque j'avais d'autres choses à lui proposer , avec ses propositions elles étaient bourrées de frais ....
le RDV a duré 5 minutes .

je lui ai dit niet , et ne revenez me voir que lorsqu'Allianz bank sera un peu plus souple à mon égard .

la bise chez vous

il m'a ensuite recontacté par mail pour me proposer des produits de placements mais je lui ai répondu que je ne bougerai pas une oreille tant qu'allianz bank ne ferait pas un geste pour moi .
je m'entraine au bras de fer en faisant de la muscul intensive

du coup j'ai utilisé mes liquidités ailleurs , quand au projet que j'avais je l'ai aussi fait ailleurs .

je viens de recontacter mon conseiller allianz car c'est chez lui que j'ai une de mes Madelin , je vais donc tester son état d'esprit .
il a plus besoin de moi que moi de lui .....

 

[moietmoi]

Qui s'interrogeait déjà il y a 8 ans?

Oui.. il y a pas mal de similitudes . 2 Av , dont une à 50 000 euros.quasi 100ke.
De toutes façon , les informations parcellaires du montage initial décrit sur moneyvox,ne me permettent pas de juger.

 

[agra07]

Bonjour,

mouai..................

moi en résumé je dirai que les divers conseillers que vous avez eu pour cette opération se sont un peu moqué de vous.
ils avaient des objectifs à faire point barre.....

en plus un conseiller allianz qui fait financer l'opération par allianz bank je suppose
et ensuite on vous dit que la banque n'aurait jamais du vous faire le prêt.

vous ne m'avez pas toujours dit combien vous aviez de revenus lorsque vous avez fait cette opération.............

parce que si vos revenus ne permettaient pas de réaliser l'opération on est sur du soutien abusif au crédit.......

Cdt

Mon intervention n'avait pas d'autre but que d'amener un éclairage sur:
"Et là, j'ai des gros questionnements, car nos parts lors de la fusion auraient été évaluées à 355.05€ aors qu'elles en valaient 284€ sur le marché secondaire en décembre 2010, date de la valorisation des parts ??"
simplement pour montrer que la valeur des parts sur le marché secondaire (dont j'ai une petite expérience personnelle), n'était a priori pas un critère pertinent pour apprécier la justesse du taux de conversion.
Pour le reste, je suis très perplexe à la lecture des problèmes de @Infinenon mais pas compétent pour savoir s'ils relèvent d'une forme d'abus de confiance.

 

[Infinenon]

Qui s'interrogeait déjà il y a 8 ans?

Non, je ne m'interrogeais pas de cette manière, il y a 8ans... Je m'interrogeais sur la manière d'arriver à payer ce crédit, me rendant compte que c'était au-dessus de mes moyens.
Mon salaire net à l'époque était 30.000€ annuel, environ (j'ai diverses sources de revenus, relativement stables, mais qui peuvent fluctuer un peu d'une année sur l'autre.)
Donc, à l'époque, le remboursement du prêt du CF, mon loyer, les charges de la vie (tél, EDF, aliments, transports), les petits dépôts automatiques dans le PERP et AV (100€ ch), prenaient 80% de mes revenus. La marge était étroite pour payer le crédit et augmenter le versement sur l'AV, qui en s'accumulant, allait couvrir à terme le montant du prêt. d'où que dès 2013, voyant les taux d'intérêt immo baisser, j'ai demandé à ce que le mien baisse…. puis, n'en pouvant plus, j'ai demandé à ce que les versements automatiques sur l'AV cessent… Histoire d'être en mesure de m'acheter une chemise de temps en temps ou un billet de train pour un petit voyage de proximité..
Mais, j'aurais dû suivre mon intuition de l'époque, car la personne qui m'a vendu ce montage m'avait plus donné l'impression de vouloir faire du chiffre qu'autre chose. Le prêt est accordé par Allianz Banque sur proposition d'une conseillère Allianz Banque… Puis, elle a quitté son poste et la banque, pour une autre banque.

De plus, je me suis tjrs démandé sur quelle base on a calculé, en 2011 au moment de la fusion, que mes 67 parts à 1.500€ dans Allianz Pierre Valor sont devenues 293 parts chez Allianz Pierre, sachant que le prix d'achat était de 310€, environ. Car cette règle de calcul, je ne la trouve nulle part et je ne l'ai pas reçu avec la lettre qui annonçait ma nouvelle propriété.

 

[poam5356]

Non, je ne m'interrogeais pas de cette manière, il y a 8ans...

Ma remarque ne se rapportait pas à vous, mais au fait que d'autres, beaucoup peut-être, se sont laissés emporter par les discours de professionnels qui ont travaillé pour eux, au détriment de leurs clients.
Si on se base sur ce qui semble le plus proche de la réalité : Tout est juste.
D'après les archives dont le lien a été donné un peu plus haut :
La parité d'échange s'établit à 1.6 part d'Allianz Pierre pour 1 part de Distripierre et de 4.37 parts d'Allianz Pierre pour 1 part d'Allianz Pierre Valor.
-> 67 parts Allianz Pierre Valor x 4,37 = 292,79 parts de Allianz Pierre.
Ce qui donne bien les 293 parts que vous avez d'Allianz Pierre.
Les 90450€ investis initialement ont porté création de 293 parts pour un prix unitaire de 90450€/293 = 308,70€ la part au 1er janvier 2011.
Le prix moyen en 2011 a été de 299,65€. Mais c'est un prix moyen résultant des échanges sur le marché secondaire.
Les chiffres sont donc cohérents.

Les problèmes que je pointe :
Les frais de souscriptions sont déduits dès le départ.. Vous perdez immédiatement 10% sur votre capital emprunté.
Alors que le prêt, lui, il génère des intérêts immédiatement, et durant toute la durée du prêt, et sur la totalité de la somme empruntée puisque in fine.
Ce qui fait que la différence entre la rentabilité de la SCPI, 6,22% de TRI à 10 ans, et le taux du prêt, presque 5% est trop faible pour permettre de dégager une PV honorable.
Au final, Allianz, et ses commerciaux, s'enrichit doublement sur 10% de frais de souscription sur les parts achetées, puis sur les intérêts du prêt.
Auriez-vous dû faire ces calculs avant, plutôt que de les écouter ?

 

[Buffeto]

Auriez-vous dû faire ces calculs avant, plutôt que de les écouter ?

au final peu importe ...ce qui est fait est fait .

il s'agit à présent de trouver une solution pour que Infinenon s'en sorte sans trop de dommages .

mon avis est qu'il faut trouver un autre financement pour ce crédit qui est trop cher d'une part et d'autre part réallouer certaines sommes vers le remboursement du crédit et donc comme je l'indiquais précédemment arrêter d'abonder un PERP sans doute inutile

 

[agra07]

Les problèmes que je pointe :
Les frais de souscriptions sont déduits dès le départ.. Vous perdez immédiatement 10% sur votre capital emprunté.
Alors que le prêt, lui, il génère des intérêts immédiatement, et durant toute la durée du prêt, et sur la totalité de la somme empruntée puisque in fine.
Ce qui fait que la différence entre la rentabilité de la SCPI, 6,22% de TRI à 10 ans, et le taux du prêt, presque 5% est trop faible pour permettre de dégager une PV honorable.
Au final, Allianz, et ses commerciaux, s'enrichit doublement sur 10% de frais de souscription sur les parts achetées, puis sur les intérêts du prêt.
Auriez-vous dû faire ces calculs avant, plutôt que de les écouter ?

Euh..Le taux du prêt est 3.75%.
Mais réflexion faite, la meilleure solution pour @Infinenon ne serait-elle pas pour arrêter l'hémorragie, de rembourser par anticipation son prêt?
Il dispose pour cela d'environ 60k€ en AV et il peut vendre une partie des SCPI. Si on considère empiriquement la valeur IFI de 286€ comme base d'appréciation de la valeur de vente (?), cela représenterait 40500/286 = 142 parts.
Il lui en resterait 151 qui continueraient à lui procurer un revenu et ce sans avoir à payer des intérêts.
L'opération au final ne serait peut-être pas gagnante mais moins perdante qu'en attendant encore 5 ans et il améliorerait son pouvoir d'achat.
Nota: j'ai posté avant d'avoir vu le post d'@Buffeto mais nous allons un peu dans la même direction: quelle meilleure solution maintenant?

 

[moietmoi]

il s'agit à présent de trouver une solution pour que Infinenon s'en sorte sans trop de dommages .

est il dans une mauvaise passe? on ne sait toujours pas combien il a mis sur l'assurance dédiée au remboursement; on a apprit qu'il y avait une autre assurance initiale;

Il dispose pour cela d'environ 60k€ en AV et il peut vendre une partie des SCPI.

Nous n'avons que des informations parcellaires;
quel est le montage initial? Infineon ne l'a jamais dit; je soupçonne un mélange avec le De robien sur un autre crédit et une autre AV...
je maintiens que les chiffres donnés pour l'AV sont totalement incohérents comme montage initial;

 

[poam5356]

Euh..Le taux du prêt est 3.75%.

Il faudrait reprendre les échanges : Avec l'assurance, il n'est pas loin des 5%, me semble-t-il.

Il dispose pour cela d'environ 60k€ en AV et il peut vendre une partie des SCPI. Si on considère empiriquement la valeur IFI de 286€ comme base d'appréciation de la valeur de vente (?), cela représenterait 40500/286 = 142 parts.

Pourquoi prendre la valeur de l'IFI?
La valeur de retrait est à 306€.
C'est le prix qu'il aura si jamais il veut demander un retrait des ses, ou d'une partie de ses parts.

 

[agra07]

Il faudrait reprendre les échanges : Avec l'assurance, il n'est pas loin des 5%, me semble-t-il.


Pourquoi prendre la valeur de l'IFI?
La valeur de retrait est à 306€.
C'est le prix qu'il aura si jamais il veut demander un retrait des ses, ou d'une partie de ses parts.

C'est purement empirique. @Infinenon dit qu'il perdrait 18% sur la valeur de ses parts (340 x 0.82 = 279€)
Et puis si 306€ est la valeur de retrait, il y a peut-être des frais supplémentaires non négligeables pour organiser la vente (?).
Il m'a semblé que 286€ était dans ce contexte une base d'approche pertinente.
Nota: je reprends (cf p13), le taux est bien "proche de 5%" et la base IFI serait trop défavorable. Mais bon, c'est plutôt à @Infinenon de produire des simulations.