Prêt infine pour acheter parts SCPI - Arnaque??

Infinenon

Membre
Bonjour,

j'ai contracté un prêt immobilier infine pour acheter des parts dans une SCPI papier, il y a une douzaine d'années sur les conseils de ma chargée de compte de l'époque.

Une trop grande part de mes revenus participant à cette opération, quelques années plus tard, j'ai demandé conseil et réajustement auprès de son remplaçant, qui a fait cesser les versements automatiques vers un compte assurance-vie bloqué servant de caution à ce prêt. Mais il n'a jamais voulu renégocier le taux d'intérêt du prêt, taux très élevé (3.75%) si on le compare au marché immobilier actuel.

Plus j'ai discuté de l'affaire et plus j'ai l'impression que le tout est une grosse arnaque bancaire : je touche des dividendes qui sur un plan annuel me rapportent moins que les versements d'intérêts; et si je revends mes parts, elles valent moins que le montant d'achat de 18% environ.

Que pouvez-vous me conseiller de faire?

Cordialement,
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Que pouvez-vous me conseiller de faire?
difficile à dire mais une chose est sure ...le revente de parts n'est même pas envisageable .

d'autre part combien manque t'il sur l'AV pour équilibrer le prêt?

une possibilité serait sans doute de négocier un crédit amortissable avec une autre banque (ou avec la tienne tout est possible ) à un taux actuel ( 1,20% sur 15 ans ) pour solder le crédit in fine .
 

Infinenon

Membre
difficile à dire mais une chose est sure ...le revente de parts n'est même pas envisageable . D'ACCORD ! Même si le retour dividendes ne s'élève qu'à 3.500€ net par an? Complétons l'info : le prêt est de 100.500€ pour 296 parts. Un conseiller en patrimoine m'a récemment conseillé de vendre en me présentant un tableau de ce que je perds en ce moment, par rapport à ce que lui pourrait faire avec cet argent.

d'autre part combien manque t'il sur l'AV pour équilibrer le prêt? 40.000 € POUR L'INSTANT, le prêt est à échéance dans 5 ans.

une possibilité serait sans doute de négocier un crédit amortissable avec une autre banque (ou avec la tienne tout est possible ) à un taux actuel ( 1,20% sur 15 ans ) pour solder le crédit in fine . Question déjà posée à mon chargé de comptes, restée sans réponse…
 

moietmoi

Top contributeur
Plus j'ai discuté de l'affaire et plus j'ai l'impression que le tout est une grosse arnaque bancaire : je touche des dividendes qui sur un plan annuel me rapportent moins que les versements d'intérêts;
sur le principe , je ne vois pas d'arnaque, peut-être un mauvais conseil..quoique, il y a 12 ans c'était sans doute de bonnes conditions si tu étais dans une forte TMI ;tu dis que les dividendes, donc les revenus fonciers de la scpi (éventuellement+ les intérêts de l'Assurance vie) ne couvrent pas les intérêts? je suppose ceci après impôts? sinon ce serait une scpi avec un vraiment mauvais rendement et une baisse de la valeurs de parts;
et si je revends mes parts, elles valent moins que le montant d'achat de 18% environ.
est ce une scpi à capital variable? ou fixe? la valeur que tu en retirerais a t elle fortement variée en + et - au cours des dernières années? dans ce cas, il faudrait peut être attendre une revalorisation
vers un compte assurance-vie
Av en compte euros ou multisupports? avec ou sans frais d'entrée?

par rapport à ce que lui pourrait faire avec cet argent.
que propose t il?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
D'ACCORD ! Même si le retour dividendes ne s'élève qu'à 3.500€ net par an?
lorsqu'on investis dans des SCPI il ne faut pas s'attendre à ce que les revenus couvrent le crédit ....il n'y a jamais de cash flow positif dans une SCPI .

en général les revenus couvrent un tiers du crédit ( les revenus du trimestres payent le crédit d'un mois ) .

peut etre que l'objectif a été mal défini au départ et que la SCPI n'était pas adaptée à tes objectifs .

mais perdre 18% ( comment est ce possible ?) sur des SCPI , ce serait un non sens économique de les revendre .
 

Infinenon

Membre
sur le principe , je ne vois pas d'arnaque, peut-être un mauvais conseil.. quoique, il y a 12 ans c'était sans doute de bonnes conditions si tu étais dans une forte TMI ;tu dis que les dividendes, donc les revenus fonciers de la scpi (éventuellement+ les intérêts de l'Assurance vie) ne couvrent pas les intérêts? je suppose ceci après impôts? sinon ce serait une scpi avec un vraiment mauvais rendement et une baisse de la valeurs de parts;
Il s'agit d'Allianz Pierre géré par ImmoValor Gestion. Voici les chiffres sur mon Bordereau de déclaration fiscale 2019 :
revenus fonciers bruts : 5288,32 €
frais et charges : 1790,32 €
revenus fonciers nets : 3498,00 €

est ce une scpi à capital variable? ou fixe? la valeur que tu en retirerais a t elle fortement variée en + et - au cours des dernières années? dans ce cas, il faudrait peut être attendre une revalorisation
Le capital est variable, mais en augmentation régulière. Le retour dividendes est = ou - stable, allant de 880€ à 1200€ environ par trimestre, pour 293 parts - et ce depuis le début.

Av en compte euros ou multisupports? avec ou sans frais d'entrée? Mustisupports, à ma connaissance. Je vous donne les chiffres à lire en pièce jointe


que propose t il? j'aimerais vous passer leur proposition, mais mon fichier semble trop volumineux pour le système (5 pages)
 

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Infinenon

Membre
lorsqu'on investis dans des SCPI il ne faut pas s'attendre à ce que les revenus couvrent le crédit ....il n'y a jamais de cash flow positif dans une SCPI .

en général les revenus couvrent un tiers du crédit ( les revenus du trimestres payent le crédit d'un mois ) .
Pour moi, c'est cela qui est aberrant, car on m'a vendu un produit d'épargne rentable, qui ne l'est pas. Et qu'au final, si les 72.000€ d'intérêts que j'aurai versé en 15 ans avaient été versé directement sur le compte AV et non en remboursement d'intérêts d'un prêt infine, j'aurai accumulé un capital, et non fait de la réduction d'impôt (car les dividendes et les réductions d'impôts = ce que je verse à la banque sur une année, d'où mon sentiment d'arnaque.

peut etre que l'objectif a été mal défini au départ et que la SCPI n'était pas adaptée à tes objectifs .
C'est clair.

mais perdre 18% ( comment est ce possible ?) sur des SCPI , ce serait un non sens économique de les revendre .
Je suis d'accord que ce serait un non-sens… mais, en l'état, quand arrivera l'échéance, en 2025, je n'aurai pas les 100.500€ pour rembourser le prêt… je n'aurai que cette solution. Sauf à reprendre un crédit pour les 40.000 € manquants (j'ai près de 60.000 € sur un compte AV bloqué), ce qui pour moi revient à payer 2x le crédit, et c'est là que je dis qu'il y a arnaque, car de mon côté, je n'ai pas les moyens de construire cette épargne d'ici là…
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Je suis d'accord que ce serait un non-sens… mais, en l'état, quand arrivera l'échéance, en 2025, je n'aurai pas les 100.500€ pour rembourser le prêt… je n'aurai que cette solution. Sauf à reprendre un crédit pour les 40.000 € manquants (j'ai près de 60.000 € sur un compte AV bloqué), ce qui pour moi revient à payer 2x le crédit, et c'est là que je dis qu'il y a arnaque, car de mon côté, je n'ai pas les moyens de construire cette épargne d'ici là…
5 ans ca laisse un peu de temps pour trouver une solution moins mauvaise que de vendre à perte .....
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
non en remboursement d'intérêts d'un prêt infine, j'aurai accumulé un capital, et non fait de la réduction d'impôt (car les dividendes et les réductions d'impôts = ce que je verse à la banque sur une année, d'où mon sentiment d'arnaque.
c'est parce qu'on t' a mal expliqué oualors que tu as mal compris la stratégie .
ou alors la stratégie n'était pas adaptée à ta situation .
ce genre de montage ne peut s'envisager qu'avec de sgens à forts TMI prévisibles sur les 15 années du crédit .
 

moietmoi

Top contributeur
J'avoue que je ne comprends pas,
La part valait combien quand tu l'a acheté. Et vaut combien maintenant?
Tu as mis initialement combien sur l'av ettes versements mensuels etaient de combien?
L'av est en fonds euros? Ou en actions?

Beaucoup de montages, en in fine, étaient en simulation avec des rendements de 4% en av. Et comme les av n'ont pas ce rendement, cela pose problème..
 
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