Oups désolé suis rentré tard hier
PAS DE SOUCI, c'est congé aujourd'hui, et cela m'a permis de ressortir toutes la paperasse accumulée, et de la relire. Mon regret maintenant, c'est de n'avoir pas garder les bulletins trimestriels qui accompagnent chaque bordereau de dividendes; j'en ai qq'uns tout de même…
refinancer un in-finé est certes en théorie possible, en fait on peut tout imaginer en terme de financement.
sauf que la plupart des banques refusent de racheter un in-finé
reste peut être une possibilité par une banque hypothécaire mais sous condition que le client soit propriétaire d'un bien immobilier pouvant être hypothéqué.
car bien sur
c'est l'objet du prêt qui va coincer dans les banques classiques: elles ne financent que leurs SCPI maison.
dans le temps le crédit foncier finançait sans problème sur toutes SCPI extérieures.
le CFCAL accepte de financer des SCPI mais triées sur le volet (8 en tout je crois) mais ne pratique pas le in-finé
donc seulement de l'amortissable classique qui serait garanti par une hypothéque sur un bien immobilier avec un coefficient de 0.90% sur valeur du bien.
et après, c'est ce qui m'inquiète le plus, il faut voir les revenus de infinenon car il nous indique que les intérêts du in finé et le versement mensuel sur le contrat d'assurance vie mettaient ses comptes en difficulté.
après si je regarde le in-finé en place: 100500 € à 4.84% me donne 405.35 € d'intérêt mensuel à payer
comparé au 485.75 payé chaque mois, cela donnerait donc 80.40 € d'assurance soit un taux d'assurance sur capital emprunté de 0,96 % taux hyper élevé qui ne pourrait s'expliquer que selon l'âge de l'emprunteur ou un état de santé dégradé et donc entrainant une majoration du taux de base de l'assurance.
J'avais 55 ans lorsque j'ai contracté le prêt, j'étais et suis tjrs en bonne santé, sans aucun antécédant maladif.
depuis de nombreuses années je rencontre des clients avec des in-finé non couverts à l'échéance de part des calculs optimistes ou des supports en unités de comptes qui n'ont bien sur pas réalisés les exploits présentés par les conseillers.
j'ai eu le cas d'un découvert à terme 3 ans de 220.000 € sur un support assurance vie en UC actions....
heureusement que le client avait les fonds en épargne......…
Mon prêt devait se couvrir par mes apports mensuels sur une AV déjà correctement nantie à l'époque. Sauf que j'ai dû arrêter les prélèvement automatiques pq je n'y arrivais plus. En effet, j'avais déjà un crédit immo au CF pour un appartement acheté en Robien; c'est tjrs en cours. Plus le remboursement de 485,75€ et les 450€ pour l'AV + les 200€ vers un PERP, une fois le loyer et autres charges de bases payés, il ne me restait qu'à peine de quoi manger… Rien pour vivre.
Le in-finé n'est qu'un outil de gestion patrimoniale et il a été trop souvent été utilisé pour "solvabiliser" des clients à qui on voulait vendre des bien immobiliers ou des SCPI
et dans cette pratique les commerciaux ne reculent devant rien pour gonfler et embellir les résultats.
Dans mon cas, c'est clair.
Dans le détail, contre les 100.500€ j'ai obtenu 67 parts à 1.500€ de la SCPI Allianz Pierre Valor, le 26/01/2010. 18 mois plus tard, cette SCPI fusionne avec Distripierre et Allianz Pierre et je reçois un courrier me disant que je suis maintenant propriétaire de 293 parts de Allianz Pierre, la nouvelle SCPI. Sur quelle base s'est fait le calcul??? Aucune idée, aucun explication n'est donnée…
Donc, aujourd'hui, outre que dans 5 ans, je n'aurai pas le tout capital pour rembourser le prêt, que depuis longtemps je dis à mon conseiller que je veux renégocier le taux, car à mon avis "usurier" dans la conjoncture actuelle dans l'immobilier, et qu'il se cache derrière tous les poteaux pour ne pas accepter, à force de discuter avec vous, je me dis que le nombre de parts qu'on m'a attribué lors de la fusion est très faible par rapport à la valeur des parts de l'époque et encore aujourd'hui, puisque en l'état, c'est comme si je les avais payées 355€ alors qu'il semble qu'à l'époque, en 2011, elles en valaient 310€...
Las des tergiversations de mon conseiller, j'ai cherché un courtier, qui au final ne m'a jamais reçu; le dossier lui a fait peur… puis une agence en stratégie patrimoniale. Eux, ils m'ont fait un beau plan de réinvestissement en se disant choqué par ce qu'ils voyaient dans le dossier et que cela méritait procès contre la banque pour mauvais conseil bancaire et tromperie sur le produit, et diverses accusations, comme le taux d'intérêt usurier du prêt (c'est leur terme). Voilà. Et vous, qu'en pensez-vous?
Merci d'avance.
Cordialement,
Cdt
