Prélèvements sociaux sur plus-value long terme exonérés ou pas pour les LMP ?

[Lacarbre 2]

exact..car en, quelques années de contributions, c'est seulement la deuxième fois, où je fais du stop and go, comme le confinement;

Pas peu fier de moi, j'ai réussi à faire douter moietmoi avec ma question mais du coup j'hésite à aller me faire vacciner si il y a des effets secondaires )

Plus sérieusement, j'ai aussi posé la question à mon expert comptable pour avoir confirmation car j'ai lu à d'autres endroits que l'exonération ne concernait pas les prélèvements sociaux.

Avant de pouvoir profiter de cette exonération (espérons totale) pour un logement sur lequel j'aiune très grosse plus-value long terme suite à une sorite de bail, je préfère avoir des garanties...

 

[moietmoi]

bien que le sujet soit complexe.

pas du tout, en plus, on la de la chance, la règle ne change jamais!!!!!

Si j'ai bien compris, pour les LMP faisant moins de 90K annuel de CA, et ayant + de 5 ans d'exercice, l'exoneration est totale ? (sur le SSI, les prévèlevements sociaux, et les impots ) ?

euh ....oui et non..... ici on ne parle de que plus value; ce qui est éxonéré d'impôt et de prélèvement sociaux, c'est une partie de la plus value; celle appelée plus value à long terme;

la plus value à court terme, elle est éxonérée d'impôt, mais est soumise à cotisation sociale;

Comment se distinguent ces 2 plus values?
grosso modo: la plus value à long terme est la réelle plus value de l'immobilier;
la plus value à court terme est un truc de comptable(mais bien réél puisque sujet ou non à impot)
tu achètes 100, tu revends 130 il y a 30 de plus value dite à long terme;

mais comme tu loues en meublé,( lmnp, ou lmp), tu as droit d'amortir le bien; supposons que chaque année tu ais amorti 2000 euros; si tu vends au bout de la première année, tu auras une plus value comptable à court terme de 2000 euros;
au bout de 10 ans , tu as amorti 20 000 euros; , si tu revend , tu as donc une plus value à court terme de 20 000 euros....... en plus de la valorisation du bien qui était de 100 000 à 130 000 . donc 50 000 de plus value;

la plus value à court terme (20 000) va simplement être ajoutée à ton bénéfice de l'année; supposons que l'année de la vente ( la 11 ème année) tu as fais 5000 de bénéfice; ton bénéfice va donc devenir 5000+20000= 25000 dont 20 000 de plus value court terme;

ces 25 000 seront soumis à impôts et cotisation scociales.......... mais si tu es dans les conditions du 151 septies du code des impots (<90 000 et 5 ans..) alors on décomposera 5000 de bénéfice soumis à impots et cotisation sociales normalement commet tout bénéfice; et 20 000, non soumis à impots mais a cotisation sociales; voilà la plus value court terme est traitée..mais il reste la plus value de l'immobilier, soit 30 000 ..eh bien pschitt!!! pas d'impot, ni de cotisations, ni de prélèvements...
bien sûr c'est en gros , car il ya aussi les moins values, les meubles...le fait que les cotisations sont déductibles et autres joyeusetés...

 

[Lacarbre 2]

la plus value à court terme (20 000) va simplement être ajouté à ton bénéfice de l'année; supposons que l'année de la vente ( la 11 ème année) tu as fais 5000 de bénéfice; ton bénéfice va donc devenir 5000+20000= 25000 dont 20 000 de plus value court terme;

Sur ce point je me posai aussi une question: Si mon résultat (hors plus-value cour terme) est positif par exemple 10000 €. Ce résultat peut être ramené à 0 par le biais des amortissements excédentaires. C'est ce que pratique mon comptable chaque année.

Dans le cas d'une plus-value court terme de 15000 € venant s'ajouter au 10000 € , pourrai je aussi ramener mon résultat à 0 "en piochant" 25000 € dans mes amortissements excédentaires des années précédentes où cela s'applique t'il uniquement aux 10000 € ?

 

[moietmoi]

Pas peu fier de moi, j'ai réussi à faire douter moietmoi avec ma question mais du coup j'hésite à aller me faire vacciner si il y a des effets secondaires )

j'avais levé quelques instants mes protections naturelles pour laisser passer le vaccin.....

Plus sérieusement, j'ai aussi posé la question à mon expert comptable pour avoir confirmation car j'ai lu à d'autres endroits que l'exonération ne concernait pas les prélèvements sociaux.

si par un malheureux hasard,il avait une autre réponse, j'en serais très étonné, et on pourrait lui demander comment il lit l'exemple précis des 800 000euros de plus value qui ne sont soumis que d'une assiette fiscale et sociale unique de 88 000 euros..... dans le bofip....
, je préfère avoir des garanties..
attention il y a aussi des conditions sur les 2 dernières années d'exercices

Sur ce point je me posai aussi une question: Si mon résultat (hors plus-value cour terme) est positif par exemple 10000 €. Ce résultat peut être ramené à 0 par le biais des amortissements excédentaires. C'est ce que pratique mon comptable chaque année.

Dans le cas d'une plus-value court terme de 15000 € venant s'ajouter au 10000 € , pourrai je aussi ramener mon résultat à 0 "en piochant" 25000 € dans mes amortissements excédentaires des années précédentes où cela s'applique t'il uniquement aux 10000 € ?

je pense que là, tu veux avoir la crémière avec le pot..... il faut que je réfléchisse un peu, mais il me semble que c'est bien séparé, en d'autres termes, tes amortissements excédentaires ne viennent pas s'imputer sur la plus value court terme;
je vais même plus loin, je suis sûr que la part des amortissements excédentaires, liés au bien que tu as vendu, doivent être isolé et perdu pour la suite de ta compta , pour les biens restants( ça j'en suis sûr)
c'est l'une des raisons pour lesquels il faut que le comptable isole bien chaque bien dans ses composantes d'amortissements...

 

[moietmoi]

je pense que là, tu veux avoir la crémière avec le pot..... il faut que je réfléchisse un peu,

une petite réflexion plus tard...... oui, c'est impossible, en vertu de l'article 39 C qui indique que la valeur déductible des amortissements est limitée à la valeur des loyers après déductions de toutes les charges ( ce qui empêche d'avoir un résultat négatif..) donc aucune possibilité de diminuer la valeur de la plus value court terme par le stock des amortissements non encore utilisés...

 

[Lacarbre 2]

Merci pour ta réponse.

Quelles sont ces conditions sur les 2 dernières années d’exercice?

 

[moietmoi]

IV. – Le montant des recettes annuelles s'entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation des plus-values.

 

[Lacarbre 2]

Ce sujet en relation avec le LMP en nom propre à l'IR (revenus du patrimoine) questionne beaucoup et les experts comptables ont aussi un doute notamment lié au différentes situations (cession d'un élément de l'actif qui ne serait pas un immeuble, cession en cours d'activité différente d'une cession en fin d'activité, etc.

Je ne demande qu'à croire Moietmoi mais les 2 liens que j'ai transmis font aussi sérieusement douter mon expert-comptable.

Donc pour l'instant je n'ai pas de confirmation de 'exonération étendue aux prélèvements sociaux...

 

[moietmoi]

Donc pour l'instant je n'ai pas de confirmation de 'exonération étendue aux prélèvements sociaux...

Bonjour, as-tu lu tranquillement le calcul précis fait par l'administration des impôts je cite dans mon poste 9.Je l'ai résumé dans mon poste mais il est complet dans le bofip.
Le calcul est complet et comprend le calcul des prélèvements sociaux.
On voit clairement la partie exonérée et la partie non exonérée.
Le texte lui-même est très clair.
Il est écrit textuellement l'exonération est étendue aux prélèvements sociaux.

Je ne vois pas non plus de problèmes concernant les autres éléments.
Par exemple les meubles sont ne sont pas exonérés de la même manière, entre autre en lmnp, Ceci n'est pas nouveau ça a toujours été comme ça.
Concernant la cession avec continuité d'activité, c'est une question que je me posais dans les années 90 pour du LMNP et LMP.
Quelle question te poses-tu ?

 

[Lacarbre 2]

J'ai lu et si il n'y avait que ces éléments je serai rassuré mais mon comptable a aussi lu les liens que j'ai envoyé sur amcsa et sur fiducial.

Comment explique tu ces 2 informations qui indiquent noir sur blanc que l'exonération ne s'étend pas aux prelèvements sociaux ? N'y aurait t'il pas une subtilité pour les LMP en nom propre à l'IR ?

En tout cas il semblerait que les expert comptables qui se concertent en ce moment n'aient aucune certitude pour l'instant