Pourcentage d'immobilier dans mon Patrimoine ?

[Buffeto]

Mais du coup qu est ce qui m empêche de prendre un crédit à la consommation pour alimenter mon AV en SCPI ?
Au vue de votre argumentation, je bénéficierai du même effet de levier sauf détenir la SCPI en AV avec les avantages que ça comporte ?

tu ne pourras pas déduire les intérêts du crédit ...toi qui cherche à échapper à la fiscalité c'est dommage .

 

[Tornado05]

Mais du coup qu est ce qui m empêche de prendre un crédit à la consommation pour alimenter mon AV en SCPI ?
Au vue de votre argumentation, je bénéficierai du même effet de levier sauf détenir la SCPI en AV avec les avantages que ça comporte ?

Tu ne pourras pas déduire les intérêts d’emprunt

 

[paal]

Tu ne pourras pas déduire les intérêts d’emprunt

Oui, c'est le principal inconvénient d'un financement sans affectation précise

 

[Torseur 06]

OK je comprends.
Encore une fois la fiscalité m importe peu ce que je veux c est la meilleure rentabilité en fonction du mode de gestion
Donc du coup aujourd hui vous me dites que :
Detenir une SCPI en direct avec des frais d entrée plus élevés, une taxation au TMI 30% mais avec une defiscalisation des intérêts du crédit pour l investissement permet d équilibrer le match avec une SCPI en AV.
Il me semblait avoir lu sur le forum qu au delà d un TMI de 10% l AV l emportait pour la détention de SCPI.
Je n ai malheureusement pas les moyens de rentrer dans les détails des calculs mais avec les taux bas actuels de crédit immo il me semble difficile d équilibrer la defisc des intérêts avec le TMI 30%. Mais je me trompe peut être ou je n ai pas tout saisi...

 

[Buffeto]

Detenir une SCPI en direct avec des frais d entrée plus élevés

non dans une AV ces frais existent aussi

Il me semblait avoir lu sur le forum qu au delà d un TMI de 10%

déjà il n'existe pas de TMI 10 c'est 0 ,11 , 30, 41 ou 45

l AV l emportait pour la détention de SCPI.

oui c'est possible mais encore une fois le choix n'est pas le meme entre un investissement que tu fais avec TON argent et un investissement que tu fais à crédit ( c'est à dire pas avec TON argent )

 

[Torseur 06]

OK merci Buffeto de ces éclaircissements.
J ai du mal avec ce taux a 11% (anciennement 14) que j ai écorché à 10%.

Pour la 1ere assertion les frais d entrée sont réduits en AV par rapport en détention en direct. (De 11 a 6% environ sur les SCPI ciblées)

Pour votre dernière assertion, je prends un crédit conso en banque en ligne qui actuellement pour 10 000 euros emprunté un taux de 0.75%, soit 153 euros d intérêts sur 48 mois.
J investis ces 10000 euros dans une SCPI en AV. Je ne defiscalise par les 153 euros d intérêt (donc très peu) mais je bénéficie du levier du credit. Que pensez de cette hypothèse ?

 

[Buffeto]

Que pensez de cette hypothèse ?

oui bien sur c'est intéressant . bon taux.
mais je vais jouer le rabat joie .....

s'il s'agit de juste 10k€ tous les 4ans alors effectivement on ne parle pas de construction patrimoniale .....

juste d'un bon coup .

 

[Torseur 06]

Bon soit pour les SCPI, les détenir en direct avec l'effet de levier du prêt est plus cohérent dans l'esprit pour se construire un patrimoine immobilier.

En ce qui concerne les SCI il me semble que la défiscalisation des intérêts du crédit n'est pas valide.
Par conséquent du moins pour les SCI il est bien opportun d'y souscrire en AV.
D'autant que les frais d'entrée sont faibles et que la rentabilité est à peine inférieure à celles des SCPI (du moins pour les SCI de linxea spirit 2).

Je cible 3 SCI :
SCI CAPIMMO
SCI LFP MULTIMMO PART PHILOSOPHALE 2
SC TANGRAM

Je n'arrive pas à savoir si je peux mettre 33% de chaque SCI (1000 € sur chaque par exemple sans remplir la poche euros)

Je vois qu'il y a aussi des OPCI dans le contrat spirit mais je ne comprends pas bien ce que c'est, vous pouvez m'éclairer ?

Merci de votre aide !

 

[Buffeto]

Je vois qu'il y a aussi des OPCI dans le contrat spirit mais je ne comprends pas bien ce que c'est, vous pouvez m'éclairer ?

Les OPCI sont des produits financiers principalement investis dans l’immobilier (en direct, foncières cotées, SCPI) avec une poche de 65% à 95%. Les OPCI ont l’obligation de conserver une poche de liquidités de 5% minimum et une poche plus dynamique à hauteur de 30% maximum (actions, OPCVM…) des capitaux.

 

[Titi892]

L'achat de SCPI à crédit a quand même deux grosses limites :
- si on a déjà un emprunt pour RP (ce qui est généralement le cas en phase de "construction patrimoniale") la capacité d'endettement est déjà bien entamée voire maximale
- le choix des SCPI semble bien souvent restreint à celui des produits maison de la banque ou de ses partenaires, écartant potentiellement les plus intéressantes...

L'investissement via AV n'est donc pas à jeter, d'autant qu'en ce moment les taux étant extrêmement bas la déduction des intérêts d'emprunt est très limitée.

Évidemment si on a finit de payer sa RP et un TMI à 11% ou moins il ne faut pas hésiter par contre...

 

[rémois]

Je cible 3 SCI :
SCI CAPIMMO
SCI LFP MULTIMMO PART PHILOSOPHALE 2
SC TANGRAM

Je n'arrive pas à savoir si je peux mettre 33% de chaque SCI (1000 € sur chaque par exemple sans remplir la poche euros)

Ces 3 SCI ont le même genre d'allocation (essentiellement bureaux et commerces)...
peut-être pas utile de prendre les 3, ce qui ne diversifie pas vraiment, en fait.
[Capimmo, plus diversifié que les deux autres, quand même, et au final, plutôt meilleur]

Et pour vraiment diversifier (avec plus de résidentiel, viager par exemple, et autres...), tu peux éventuellement attendre encore un peu... d'autres SCI vont bientôt arriver chez Spirica, aux dernières nouvelles.
Voir ici:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci.36371/post-411890