Parts SCPI ou EPADH

[JJO]

Bonjour

Je suis en retraite depuis fin 2015, j'ai 65 ans et le but serait d'améliorer ma pension de retraite qui me semble vraiment trop faible. Pas tres doué sur les placements d'argent , je m'adresse à vous afin de trouver la meilleure solution possible.
Je dispose de 3 contrats d'assurance vie en euros dont les rendements sont pas au top du tout.
J'hésite entre la souscription de parts de scpi ou l'achat d'une chambre médicalisée en espérant obtenir un meilleur rendement que mes assurances vie . Je ne suis pas imposable et je voudrais déjà savoir quelle est la fiscalite sur les parts sociales et par la même occasion celle de l'épadh.
Je pense que les rendements sont sensiblement les mêmes sauf que sur l'epadh je crois que sur cet investissement je serais exonéré d'impôt sur ces revenus puisque d'après ce que j'ai pu comprendre l'amortissement du bien en question annulerait le montant des revenus du moins pendant quelques années .
J'espère que je n'ai pas tout faux, mais j'ai un gros doute . J'oubliais de dire que ces investissements se feront au comptant car besoin d'un complement de retraite le plus tôt possible .


merci de vos conseils et remarques

 

[Buffeto]

il y aurait beaucoup à dire mais si tu veux mon avis à 65ans il faut se concentrer sur des stratégies simples .

donc entre SCPI et EHPAD il n'y a pas photo question simplicité ...le match est gagné par les SCPI ....

 

[JJO]

j'en prends note , en ce qui concerne la fiscalite je viens de voir , il y a les prélèvements sociaux à 15.50 % et apres faut encore payer suivant son tmi . Je ne suis pas imposable vais je payer des impots dessus?
Le prix de la part varie aussi , et c'est ca qui me ferait hésiter en cas de baisse de l'immobilier

 

[Buffeto]

Je ne suis pas imposable vais je payer des impots dessus?

ca dépend .....imaginons que tu achètes 10 000 euros de parts qui rapportent 5% l'an ca va te faire 500 euros de revenus fonciers à ajouter à tes autres revenus ....toi seul sait si ca va te rendre imposable .

Le prix de la part varie aussi , et c'est ca qui me ferait hésiter en cas de baisse de l'immobilier

si tu veux des revenus complémentaires et que tu achètes des parts de SCPi ce n'est pas pour les revendre d'une
part et d'autre part les biens détenus par les SCPI sont multiples et diversifiés ce qui prémunit contre une baisse de l'immo bien plus que si achetais tout même un bien en direct .

 

[paal]

j'en prends note , en ce qui concerne la fiscalite je viens de voir , il y a les prélèvements sociaux à 15.50 % et apres faut encore payer suivant son tmi . Je ne suis pas imposable vais je payer des impots dessus?
Le prix de la part varie aussi , et c'est ca qui me ferait hésiter en cas de baisse de l'immobilier

Et c'est là qu'il serait intéressant de savoir, combien de revenus fonciers vous pourriez ajouter à vos revenus actuels, sans entraîner une imposition ...

Mais pour cela, il vous faudrait bien apprécier vos tranches fiscales, et examiner aussi, ce que peut provoquer la décote en fonction de votre situation fiscale familiale ...

Buffeto, m'avait communiqué une petite moulinette (mais réservée aux actifs - avec un abattement parfois différent de celui appliqué aux retraités) ; il faut alors retraiter la valeur nette après abattement de vos pensions de retraité, et les diviser à 0.9, afin de retrouver un équivalent de revenus en activité ...

Cette moulinette permet de simuler une gamme de revenus financiers, intérêts mais aussi plus values boursières et revenus fonciers (les SCPI sont alors concernées ...)

https://www.moneyvox.fr/calculatrice/placement/impots-placement.php

A vous de jouer avec, en fonction de vos données personnelles !
Si vous avez des revenus NETS IMPOSABLES supérieurs à 27.500 Euros (pour un couple), vous êtes à l'entrée de la tranche à 14%

 

[moietmoi]

J'hésite entre la souscription de parts de scpi ou l'achat d'une chambre médicalisée en espérant obtenir un meilleur rendement que mes assurances vie . Je ne suis pas imposable et je voudrais déjà savoir quelle est la fiscalite sur les parts sociales et par la même occasion celle de l'épadh.

effectivement la question peu se poser;
en dehors de choix stratégique, il y a un élément qui est le prix minimum à mettre, pour les scpi on peut commencer par un très petit investissement; (1500 euros) pour une chambre ehpad, les moins cher se situe autour de 100 ke, en moyenne plutôt 150/170 ke ; ce ne sont pas tout à fait les mêmes budgets( bien sûr on peut acheter 500 ke de scpi)

les scpi peuvent être déclarés dans certains cas en micro foncier, les ehpad ne seront jamais déclarée en micro bic;

effectivement la fiscalité actuelle des revenus d'ehpad est favorable;

Si tu veux du rendement immédiat, il faudrait s'orienter vers un chambre ehpad existante, en vente de seconde main, car sur le marché du neuf, il faudra attendre 2 ans avant d'avoir le loyer( tu achètes sur plan)
L'avantage du seconde main est que tu peux effectivement voir comment est exploitée la résidence;

ehpad et scpi sont tous 2 de l'immobilier,mais suivant la trésorerie dont tu disposes ce n'est pas tout à fait pareil; en cas de besoin tu peux revendre quelques scpi , mais tu ne revendras pas un bout de la chambre ehpad;

 

[JJO]

Merci à tous pour vos reponses . J'avoue que cela reste assez compliqué pour moi et je vais vous donner un peu plus de renseignements
Célibataire vivant en couple
Retraité tout les deux
Déclaration revenus séparés
Non imposable tout les deux
Montant de ma pension de retraite annuel = 6780 euros
Pension de retraite de madame. = 11160 euros
Appartement acheté en indivision sans credit
Montant des avoirs sur mes 3 contrats av =650 000 euros

Je ne sais si ces infos vont vous aider à repondre plus précisément aux questions posées.
Merci

ps
Compte tenu de ma faible pension de retraite, je ne suis pas en mesure de faire des erreurs de placement . Si par malheur un seul placement viendrait à foirer serait grave pour moi.

 

[Buffeto]

merci des précisions mais ca ne change rien à ma 1ére analyse .

pour répondre à ta 1ere question : SCPI ou EHPAD ma réponse est toujours la meme : dans ta situation le plus simple , le plus immédiat et qui sont d'une bonne rentabilité ce sont les SCPI

 

[moietmoi]

Compte tenu de ma faible pension de retraite, je ne suis pas en mesure de faire des erreurs de placement . Si par malheur un seul placement viendrait à foirer serait grave pour moi.

Je dispose de 3 contrats d'assurance vie en euros dont les rendements sont pas au top du tout.

Montant des avoirs sur mes 3 contrats av =650 000 euros

effectivement l'optimisation du rendement de ces avoirs non négligeables doit être faite avec discernement;

'améliorer ma pension de retraite qui me semble vraiment trop faible

il faut bien sûr regarder les contrats, leurs dates, leurs bénéficiaires; une fois cela fait , pour ne pas faire d'erreurs sur d'éventuels rachats partiels sur ces contrats , je pense que 2 opérations peuvent se faire:
des scpi et un bien en ehpad;(ou résidence étudiante=même fiscalité)
ehpad neuf,( les premiers loyers seront fin 2017/ mi 2018) avec scpi ( loyer quasi immédiat)
soit ehpad de seconde main( loyer immédiat) et scpi
L'avantage de l'ehpad ou d'une résidence étudiante est effectivement une fiscalité très clémente;
mais comme tu es non imposable ,suivant le montant de l'investissement cette situation va rester( avantage scpi) ou être dépassé et alors l'avantage fiscal passera à l'ehpad

tu réfléchis à des montants de combien, à retirer des assurances vie pour les mettre sur ehpad ou scpi?

 

[JJO]

Merci à vous deux
buffetophile Ok et par exemple compte tenu de mes compléments d'infos et sur une renta brut de la scpi de 5% quel serait le rendement net ?

moietmoi, je pense aussi que scpi et epadh peuvent se faire ,vous confirmez cela me rassure. Afin de percevoir les revenus au plutot faudrait bien sûr de l'occasion, pourquoi "perdre " deux ans environ de loyer en achetant dans le neuf ?
Entre scpi et epadh et apres fiscalité quel serait le meilleur rendement?
En ce qui concerne les montants : scpi = 150 k 150 k epadh ttc

 

[paal]

Bonjour
Je suis en retraite depuis fin 2015, j'ai 65 ans et le but serait d'améliorer ma pension de retraite qui me semble vraiment trop faible.

Tout cela est donc très récent, et il semblerait que vous n'ayez pas anticipé une forte baisse de vos revenus, une fois en retraite ...

Pas très doué sur les placements d'argent , je m'adresse à vous afin de trouver la meilleure solution possible.
Je dispose de 3 contrats d'assurance vie en euros dont les rendements sont pas au top du tout

Là il reste à voir un certain nombre de choses :
- d'une part, quelles sont les personnes désignées comme bénéficiaires pour chacun des contrats
- d'autre part si vous envisagez de réorienter au moins une partie de ces contrats (il faudrait indiquer leurs rendements actuels, voire les conditions de frais sur versements)

Et si vous accepteriez de vous former quelque peu afin de pouvoir progressivement évoluer vers des contrats multi-supports, quitte à ce que ces contrats soient gérés ou pilotés, à défaut de pouvoir le faire vous-mêmes (vous devez avoir davantage de temps, puisque maintenant en retraite !
N'oubliez pas qu'en ce cas, vous ne disposez plus que de 5 ans, pour le faire dans des conditions optimales ...

J'hésite entre la souscription de parts de scpi OU l'achat d'une chambre médicalisée en espérant obtenir un meilleur rendement que mes assurances vie.

Lorsque je lis cela, cela veut donc dire que vous souhaitez racheter une certaine portion de vos contrats d'assurance-vie, pour disposer d'un financement permettant de régler comptant vos autres supports ; c'est bien cela ?

Je ne suis pas imposable et je voudrais déjà savoir quelle est la fiscalité sur les parts sociales et par la même occasion celle de l'épadh.

Oui, j'ai vu sur un post complémentaire votre niveau de revenus sous forme de rente, ainsi que la situation de votre couple ...
Je vais vous répondre à part, sur l'aspect de ce qu'il serait possible de faire en matière de fiscalité ...

Pour ce qui concerne la fiscalité des parts de SCPI, c'est relativement simple car vous allez disposer de revenus fonciers, et la mesure fiscale sera en fonction du volume des revenus fonciers dégagés, qui peuvent évoluer graduellement selon les produits sur lesquels vous vous serez orientés ...

Je pense que les rendements sont sensiblement les mêmes sauf que sur l'epadh je crois que sur cet investissement je serais exonéré d'impôt sur ces revenus puisque d'après ce que j'ai pu comprendre l'amortissement du bien en question annulerait le montant des revenus du moins pendant quelques années .
J'espère que je n'ai pas tout faux, mais j'ai un gros doute.

Le fait d'avoir la faculté de déduire des charges d'amortissement, ne signifie pas pour autant que sur le long terme, vous serez maintenu dans un statut d'exonération ; et il ne faut pas confondre statut d'exonération fiscale et faculté de déduction de certains frais ....

J'oubliais de dire que ces investissements se feront au comptant car besoin d'un complément de retraite le plus tôt possible.
merci de vos conseils et remarques

Ne pas confondre vitesse et précipitation ...

Il s'agit donc pour les 2 produits vers lesquels va votre préférence, de bien prévoir le montage de votre dossier, sachant que pour les SCPI, on peut investir graduellement, alors que pour un bien de type EPADH, c'est du tout ou rien au moment de la signature, et cela pour un montant qui sera nettement plus conséquent ..

Mais lorsque vous indiquez que ces investissements se feront AU COMPTANT, dois-je comprendre que vous disposez en dehors de vos contrats d'assurance-vie de liquidités qui seraient de nature à vous permettre de régler l'acquisition de ces deux gammes d'actifs ; j'avais compris (peut-être à tort !) que vous souhaitez ré-orienter plus ou moins progressivement vos avoirs d'assurance-vie ...

Quelle est exactement la situation, car cela implique des conséquences fiscales différentes, surtout si vous souhaitez continuer à ne pas régler d'imposition à l'IR ...

 

[paal]

J'avoue que cela reste assez compliqué pour moi et je vais vous donner un peu plus de renseignements
Célibataire vivant en couple
Retraité tout les deux
Déclaration revenus séparés
Non imposable tout les deux

Nous sommes ici dans la situation classique d'un couple qui vit en union libre ...

Montant de ma pension de retraite annuel = 6780 euros
Pension de retraite de madame. = 11160 euros

On comprend mieux que vous soyez chacun non imposables !

Alors en regardant la situation de Monsieur, et en tenant compte de pensions nettes imposables de 6.780 Eur (7535 moins abattement), il reste une faculté maximale d'utiliser environ 10.500 Euros, mais en faisant attention à ne pas dépasser trop pour optimiser le système de la décote ...

Au-delà l'IR va s'appliquer, en compagnie de la disparition de la décote ...

Cette marge de manœuvre de revenus serait ensuite à répartir entre :
- la quote-part de produits contenue dans des rachats partiels d'AV
- la perception de revenus fonciers, d'où qu'ils proviennent

J'ai fait une petite simulation en supposant que vous n'ayez pas d'autres revenus que ceux de vos pensions, et n'ai pas non plus tenu compte de l'abattement spécial pour personne de plus de 65 ans percevant de faibles revenus ....

Sur la base :
- de vos pensions de retraite (6.780)
- de produits financiers ou foncier pour un montant brut de (15.500-4.600= net de 10.900)
on a une base imposable de 17.680, qui donnent des droits simples de 1.120, lesquels sont couverts par la décote (maxi 1.135) ...

Bien entendu, il ne faut pas avoir une imposition de quelques Euros de plus, car là, c'est un tout autre cas de figure !

Appartement acheté en indivision sans credit
Montant des avoirs sur mes 3 contrats av =650 000 euros
Je ne sais si ces infos vont vous aider à repondre plus précisément aux questions posées.
Merci

Indication des montants investis dans chaque contrat AV, de la date d'ouverture, rendement sur les 2 ou dernières années, et de la destination prévue pour leur emploi, lors de leur ouverture, et ultérieurement ...

Compte tenu de ma faible pension de retraite, je ne suis pas en mesure de faire des erreurs de placement.
Si par malheur un seul placement viendrait à foirer serait grave pour moi.

Puisque vous le répétez, c'est le signe que cela vous inquiète, et les deux produits n'ont donc pas le même degré de risque ....

Dans les SCPI, vous pouvez investir graduellement (comme sur une assurance-vie d'ailleurs !), et sur ces deux produits, vous pouvez assez rapidement réduire la voilure en cas de mésaventure ...

Pour un bien immobilier Epadh, c'est du tout ou rien et, compte tenu de votre profil, le risque m'apparaît nettement plus important ...

Je peux vous apparaître frileux (voire négatif), mais j'ai constaté de nombreux cas où la réalité n'était pas au rendez-vous de la promesse ...

 

[Buffeto]

En ce qui concerne les montants : scpi = 150 k 150 k epadh ttc

150k en SCPI à 5% l'an ca fait 7500€ de revenus fonciers à rajouter à tes autres revenus .il y a 15.5% de PS soit 1162€.

concernant le LMNP avec 150K tu auras un loyer vraisemblablement aux alentours de 500€/mois . en micro BIC ca donne 3000€ de revenus à rajouter à tes autres revenus .

mais la fiscalité n'est pas tout , avec un LMNP tu es lié au gestionnaire et d'autre part avec des SCPI si tuas besoin d'une partie du capital tu peux n'en vendre que quelques pourcents .

 

[paal]

Retraités tout les deux
Déclaration revenus séparés
Non imposable tout les deux
Montant de ma pension de retraite annuel = 6780 euros
Pension de retraite de madame. = 11160 euros

Bien joué sous l'angle de l'abattement spécial accordé aux personnes à revenus modestes (moins de 14710 par foyer fiscal) lorsqu'elles sont âgées de plus de 65 ans ; mais il ne faut que le foyer fiscal dépasse les plafonds ....

Mais comme vous constituez deux foyers fiscaux puisqu'en union libre, cela donne encore plus de souplesse pour percevoir des revenus supplémentaires ...

 

[paal]

Concernant le LMNP avec 150K tu auras un loyer vraisemblablement aux alentours de 500€/mois . en micro BIC ca donne 3000€ de revenus à rajouter à tes autres revenus .
Mais la fiscalité n'est pas tout , avec un LMNP tu es lié au gestionnaire et d'autre part avec des SCPI si tuas besoin d'une partie du capital tu peux n'en vendre que quelques pourcents .

Quelques infos à propos de la LMNP (applicable aux EHPAD - Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

1/ Le principe du LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Il consiste à acheter un bien immobilier, dans notre cas en résidence EHPAD, mais cela peut également se faire dans une résidence de services. Les loyers que l'on reçoit sont des revenus BIC ou micro BIC à ne pas confondre avec les revenus fonciers d’une mise en location nue.

L’avantage principal d’un montage en LMNP classique réside dans la possibilité d’amortissement du bien. En effet, en LMNP classique, on peut comptablement amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier.
Seule la valeur du foncier ne peut être amortie.

Sur le plan comptable par le biais de la déclaration 2035 : d'une part il y a des recettes (les revenus locatifs) émanant du bien, et d'autre part des charges déductibles :
- les intérêts d’emprunt (achat à crédit),
- les charges locatives habituelles (taxe foncière…)
- ainsi qu’une charge comptable, non réellement décaissée, correspondant à l’amortissement du bien.

Au final, votre résultat BIC sera donc très faible, voire négatif, auquel dernier cas, vous n’aurez aucun impact fiscal sur les loyers encaissés. On peut presque parler de loyers sans aucun impot. Ces loyers nets d'impôt pourront être perçus pendant 15 à 20 ans (la durée moyenne d'amortissement de la valeur du bien).

=> Quand vous achetez un bien neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Vous récupérez donc la TVA au bout de 6 mois après la mise en location de votre bien. Vous jouissez pleinement de ce remboursement SAUF si vous revendez le bien AVANT 20 ans.
Dans ce cas il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata des années restantes sauf si le nouvel acquéreur conserve le bail commercial signé avec le gestionnaire.

 

[paal]

Je pense que les rendements sont sensiblement les mêmes sauf que sur l'epadh je crois que sur cet investissement je serais exonéré d'impôt sur ces revenus puisque, d'après ce que j'ai pu comprendre l'amortissement du bien en question annulerait le montant des revenus du moins pendant quelques années.

Vous serez imposable sur le résultat de votre gestion immobilière ; alors bien entendu, si vous avez davantage de déductions que de revenus, vous allez vers un résultat déficitaire (ce qui n'est pas terrible en soi !), mais qui fiscalement vous permet de reporter ce déficit sur les prochains revenus ....

J'espère que je n'ai pas tout faux, mais j'ai un gros doute . J'oubliais de dire que ces investissements se feront au comptant car besoin d'un complément de retraite le plus tôt possible .

Pourquoi faire un investissement au comptant, alors que, en matière de location nue ou meublée, les intérêts sont déductibles ....

Perso, et le temps que vous récupériez gentiment le montant de la valeur du bien visé, je ferais un petit emprunt sur une durée pas trop longue (les taux étant bas, c'est le moment d'en profiter ...), et ceci le temps que vous puissiez procéder à des rachats partiels annuels sur l'un ou l'autre de vos contrats d'AV, ceci toujours en supposant que vous ne disposiez pas d'autres liquidités ...

 

[Buffeto]

Pourquoi faire un investissement au comptant, alors que, en matière de location nue ou meublée, les intérêts sont déductibles ....
.

parce que son objectif est d'avoir des revenus immédiats pour augmenter un peu son niveau de vie ....

 

[paal]

Parce que son objectif est d'avoir des revenus immédiats pour augmenter un peu son niveau de vie ....

Et il disposerait de fonds qui lui permette d'acheter cash un bien immobilier (type EHPAD), avec les revenus de retraité qu'il mentionne ?

Il y a quand même quelque chose qui me surprend !
Et il va falloir qu'il nous indique alors d'où il tire ce financement ; mais après tout, c'est aussi son affaire ....

 

[Buffeto]

Et il disposerait de fonds qui lui permette d'acheter cash un bien immobilier (type EHPAD), avec les revenus de retraité qu'il mentionne ?

Il y a quand même quelque chose qui me surprend !
Et il va falloir qu'il nous indique alors d'où il tire ce financement ; mais après tout, c'est aussi son affaire ....

message 7 :

Montant des avoirs sur mes 3 contrats av =650 000 euros

650k ca devrait suffire , non?

 

[bougnat]

650k ca devrait suffire , non?

N'est-ce pas là une bonne chose pour prendre le temps de choisir

Dans l'immédiat, un petit rachat partiel pourrait convenir ( 10 000 € ? et vous les consommer à raison de ce que vous avez besoin, de manière rationnelle, pour vous aider à respirer)