Nos premiers pas dans l'immobilier : Avis et Conseils

[TAKCHERS]

Mesdames ; Messieurs

Nous souhaitons ma femme et moi investir dans un logement en vue de le louer. Mais avant je m'informe un maximum sur les forums, les lois fiscales, le notaire, les crédits, les agences, l'avocat...etc...
Bref il me semble que de récolter vos témoignages, vos avis et vos conseils serait pour nous très bénéfique et nous aiderai beaucoup.

Notre situation :
Mariés sans enfant 25 et 23 ans
Tous les deux en CDI : 3300€ net/mois
Locataires : 520€/mois
Epargne : 800€/mois - Total actuel = 17000€ ( apport actuel )

Nous hésitons à acheter dans le neuf ( les + loi Scellier, qualité, peu de frais en travaux, prix du loyer supérieur ; les - prix à l'achat élevé ) ou dans l'ancien où les prix sont raisonnables surtout s'il faut prévoir des travaux.
Nous sommes en région parisienne et nous voulons un T2 en proche couronne.
Budget max 180 000€ pour un bien neuf.

Le fait d'être nous mêmes locataires ne risque-t-il pas de changer la donne ? Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien ? Est-ce le bon moment ?

N'hésitez pas à donner votre ressenti et Merci à tous.

 

[Buffeto]

Le fait d'être nous mêmes locataires ne risque-t-il pas de changer la donne ? .

pour moi , mais je ne suis pas un spécialiste , c'est la que le bât blesse.

vouloir etre investisseur locatif AVANT d'etre propriétaire de sa propre résidence principale me semble etre mettre la charrue avant les boeufs.

mais c'est un avis personnel

 

[TAKCHERS]

Le hic c'est que je ne conçois pas d'avoir comme résidence principale un appartement mais bel et bien un Pavillon genre 90m² avec jardin secteur val d'oise et coutant dans les 250 000€.
Ce qui implique un sacrés crédit immobilier et donc de sacrés mensualités. Cette situation risquerait sans doute de nous "bloquer" face à un désir d'investissement ( quelqu'il soit ) déja nous même mais aussi les banquiers.

Mais dans ma situation actuelle : locataire d'un bien dont ma commune est propriétaire, " je suis bien loti " pas de préavis m'invitant à quitter l'appartement sous 6 mois, de plus il s'agit d'un immeuble construit en 1999 donc vraiment récent, l'appartement est quasi neuf.

Mais là où je veux en venir c'est qu'avec un crédit en cours qui serait bien en deça des 250 000€ et dont les échéances seraient amortis par notre locataire je crois dur comme fer qu'après 6-7 ans lorsque ma Femme et moi irons voir à nouveau le banquier je pense qu'il pourra consentir un nouveau crédit pour une RP plus facilement.

Et là il s'agit de mon avis et c'est interressant d'échanger là dessus car en immobilier je fais mes dents de laits...

Est-ce le bon moment d'investir, quelles banques me conseillez vous, neuf ou ancien T2 ou T3 ?? Vos avis sont importants !!

 

[Gagarine]

Bonjour,

Le problème dans votre raisonnement c'est que vous avez omis l'effort d'épargne mensuel inhérent à un investissement locatif ! Du coup, aucune chance qu'une banque vous accorde un crédit pour votre RP si vous avez déjà 300 ou 400€ d'endettement pour votre appartement loué...

 

[TAKCHERS]

J'ai donc été trop optimiste pour l'acquisition de notre RP...

Cependant admettons que j'achète un F2 ancien de 42m² en proche couronne avec toutes les commodités ( transports et commerces ) ce bien se louera dans les 750€ facile.
Imaginons que ce bien nous aura coûté 160 000€ tous frais inclus. Nous nous endettons sur 20 ans avec 240 mensualités à 800€ ce qui est certains c'est que ma Femme et moi tenterons d'anticiper le rendu du prêt pour l'écourter.
Pensez vous avec cet exemple ( grossier ) que je risque de m'endetter à hauteur de 300 ou 400€ ? Et pour notre RP, oublions là pour le moment.

Est-ce que cet exemple semble réaliste ?

 

[Gagarine]

C'est à peu près cela.

 

[TAKCHERS]

Merci Gagarine de participer à la discution ; j'ai vu d'ailleurs que vous êtiez plutot actif dans les forums et j'ai pu apprendre pas mal de choses notamment le fameux Renta Net Net qui vous est si chère.

Si tout va bien et je touche du bois, dans 10 ans lorsque nous aurons rembourser plus de la moitiée du crédit sans compter les virements d'anticipation vous me confirmez qu'il sera très difficile d'obtenir un nouveau crédit pour une RP ?

Alors toujours dans 10 ans nous devrons choisir entre vendre l'appartement pour notre RP ou continuer à le payer pour avoir une réel rente et rester locataires.

 

[Buffeto]

Si tout va bien et je touche du bois, dans 10 ans lorsque nous aurons rembourser plus de la moitiée du crédit sans compter les virements d'anticipation vous me confirmez qu'il sera très difficile d'obtenir un nouveau crédit pour une RP ?
.

il est probable que ça soit le cas , mais qui peut dire ce que la vie nous réserve dans 10ans.

une question me taraude : avez vous pris l'option " enfants" dans vos projets d'avenir ?

parce que cette option , fort sympathique au demeurant , est génératrice de dépenses plutot importantes qu'il est bon d'intégrer dans une vision à 10ans , je pense.( notament sur la surface de l'habitation principale que vous louez actuellement )

 

[TAKCHERS]

Bonjour Buffetophile j'espere que dans 10 ans l'option "enfants" sera effective si dieu le veut et cela engendrera de nouvelles dépenses. Vous avez tout à fait raison sur ce point.
Là je loue un F2 de 52m² il semble que cela sera juste dés lors que l'enfant viendra au monde. Il faudra penser à déménager et donc se voir augmenter notre loyer.

Une petite question qui n'a rien à voir : confier la gestion de notre bien en agence immobilière nous garantit le paiement des loyers ? J'ai pu lire que c'était le cas si bonne agence et bonnes assurances.

 

[Buffeto]

Une petite question qui n'a rien à voir : confier la gestion de notre bien en agence immobilière nous garantit le paiement des loyers ? J'ai pu lire que c'était le cas si bonne agence et bonnes assurances.

garantit ?
rien n'est jamais garanti dans ce bas monde.....
les agences sont comme les bailleurs privés , elles ne sont pas à l'abri des mauvais payeurs .
mais sans doute prennent elles beaucoup plus de précautions avant de louer et ont elles des moyens de pression différents contre les mauvais payeurs .

par contre , elles sont rémunérées pour ce travail , du coup , ta rentabilité s'en ressent

 

[Gagarine]

Merci Buffeto d'avoir pris la relève, j'étais de barbecue hier soir !

Il va sans dire que je vais dans le même sens que Buffeto. Quid de vos revenus dans 10 ans ? De votre situation de famille ? Il faudra aviser à ce moment là. Je ne saurais que trop vous déconseiller de passer par une agence. Vous êtes jeunes et ambitieux alors "just do it" comme disais l'autre...

 

[DJ Silver]

Concernant les agences je vois pas l'interet pour un bien locatif...
Elle assure quoi concretement? les non payeurs? on peut tres bien contracter une assurance qui comme les agences immobilières vous "dépannera" quelques mois...

buffetophile, quand tu dis que les agences ont des moyens de pression différents contre les mauvais payeurs, pourrai tu développer svp car j'en vois pas mais ton avis m'interesse, merci!

 

[ZRR_pigeon]

Si tout va bien et je touche du bois, dans 10 ans lorsque nous aurons rembourser plus de la moitiée du crédit sans compter les virements d'anticipation vous me confirmez qu'il sera très difficile d'obtenir un nouveau crédit pour une RP ?

10 ans, donc a mi-credit, vous n'aurez rembourser que 65000, il restera 95000 a payer (160 000 sur 20 ans a 3.5%).
Cote garantie vacance locative, sachez que les assureurs peuvent denoncer leurs contrat avec 1 mois de preavis.
Recemment avec le tintouin des GRL GLI, il y a eu plein de sinistres et pas mal de contrats sont denoncés et remplacés par des contrats + chers et moins "couvrant".

par exemple, je viens de passer de 1 mois de carence + 9 mois de garantie vacance locative, a 2 mois carence + 6 mois garantie.
Tout le concept de "l'effort d'epargne" prend un serieux coup dans l'aile.

Prenez conscience que vous n'avez pas le controle sur grand chose dans le locatif: les charges, les frais de syndic, la justesse des prix des travaux de reparation (sur lequel le syndic touche une com'), tout cela echappe a votre controle.
Je ne parle meme pas de vos revenus (du foyer) qui peuvent fluctuer de maniere significative pour changer votre fiscalite et vous faire perdre une partie de l'avantage fiscal (ce qui augmenterait votre effort d'epargne).

A mon sens, si aujourd'hui vous ne pouvez pas acheter RP + locatif de front, mieux vaut commencer par acheter une RP (hors parc neuf) maintenant pour quelques annees et s'en servir comme tremplin avant le prochain achat.
Si vous pouvez, faites le plan de financement du locatif comme si vous achetiez en parallele la RP, en l'incluant dans toutes simulations d'endettement.

 

[Buffeto]

buffetophile, quand tu dis que les agences ont des moyens de pression différents contre les mauvais payeurs, pourrai tu développer svp car j'en vois pas mais ton avis m'interesse, merci!

je voulais surtout dire qu'elles avaient du temps pour relancer , retelephoner , voire meme se déplacer ....

quand un locataire est mauvais payeur dans la majorité des cas , ce n'est pas un fraudeur patenté mais plutot quelqu'un qui a des difficultés de trésorerie .
les agences peuvent se permettre de jouer un peu les " assistantes sociales" en proposant des echellonnements ou en acceptant de percevoir les loyers par petites parties .

bien sur un proprio peut le faire aussi mais ca necessite du temps et de l'énergie.
c'est en cela que les agences ont des moyens autres .

et puis recevoir unemise en demeure envoyée par une agence , forcément , ca impressionne plus ......

 

[TAKCHERS]

MERCI A TOUS pour vos avis et commentaires.
Je voudrai répondre a DJ Silver concernant les Agences Immobilières, j'aimerai donc faire partager l'experience que j'ai eu avec eux.

Il faut savoir qu'à une époque je louais un studio à un particulier ; et j'ai voulu avoir plus d'éspace car nous sommes un couple. Alors je suis parti en agence et là, j'ai pu constater LA RIGUEUR en termes de sécurité. C'est simple, ils se sont tout simplement blindés ! Ils nous ont demandés des tonnes de papiers nos dérnières fiches de paye nos avis d'imposition (Normal) et commes nous étions locataires du studio ils nous ont recclamés aussi les quittances de loyer du studio. Ensuite il fallait avoir deux garants qui affichaient une santé financière irréprochables avec leurs avis d'imposition leurs fiches de payes leurs contrats de travail etc... Nos garants devaient laisser un chèque chacun sans montant puis nous mêmes en laisser un sans montant.

Enfin une fois le dossier cloturé, et croyez moi qu'il pesait ; le dossier... Celui-ci est présenté aux assurances, et oui, ils n'en ont pas qu'une seule. Et ce sont elles avec l'oeil du propriétaire ( il n'est pas obligé ) d'accepter ou non la candidature ou bien d'exiger d'autres documents liés à une situation particulière.
Alors je sais que sans l'agence immobilière l'on peut récclamer tous ces documents certes, mais croyez moi, je crois pas qu'on sera aussi bien armés qu'eux en termes de securité. ( AssuranceS, avocats ... ).

Il est certain qu'il s'agit là d'une Agence Immobilière de grande qualité et je me souviens avoir penser ceci : " Wa ! Qu'est-ce qu'il est pépère le proprio, j'aimerai être à sa place car les mecs en face ils font le boulot !!! "



Pour répondre a ZRR_pigeon qui conseille d'acheter une RP ; comme je l'ai dis au début de la discution j'ai peur qu'en l'achetant nous soyons bloqués et n'investissons jamais. Car il faut du courage et de l'énergie pour investir. Je pense qu'en investissant maintenant et en payant notre loyer dans quelques années nous pourrons faire un choix : vendre le bien pour RP ; payer le bien jusqu'au bout en achetant RP ; ou doubler notre parc locatifs et rester locataires.
C'est une situation peu classique que d'être locataires et d'investir un bien locatif. Mais si ca fonctionne et que les soucis sont résolus je pense que ce sera un bon départ.


Voilà mon avis ; je demande par contre des précisions sur le syndic ? les charges de copro ? que faut-il éviter ? Sommes nous vraiment dépendant de tout ça en termes de dépenses ? Des exemples !!

Bon faut que j'aille bosser ( et oui c'est pas tout mais... ), de retour ce soir.

 

[DJ Silver]

A moi de vous faire partager une experience d'un ami

Mon pote louait son F2 à quelque'un de bien qui avait été filtré par une agence immo. Donc le gars clean en terme de tresorie etc...

Et puis au bout d'un an le gars, pour des raisons x ou y, arrete de lui faire son chèque mensuel. Et là agence comme le proprio n'ont eu aucun moyen de faire pression (autre physique j'entend).

Une procédure (syndic, agence et mon pote) est lancée devant la justice...au bout de 11 mois de non paiement toujours rien... voila pourquoi je voulais savoir les moyens qu'ont les agences avec les non payeurs, soit aucuns! malheureusement.

En fait la loi protège les locataires donc il faut aller devant la justice (avec le temps de prodécure qu'on connait). Sans parler de la période d'hiver ou il est impossible de virer son locataire Donc avec de la chance soit la procédure est rapide soit tu es dans le caca. Donc l'agence dans ce cas ne peut proposer au proprio exactement ce qu' une assurance "non payeur" propose, pas plus ni moins....

Pour la p'tite histoire passé 12 mois on a reglé le soucis autrement mais ça je ne suis pas autorisé à vous le relèver ici

 

[ZRR_pigeon]

Pour répondre a ZRR_pigeon qui conseille d'acheter une RP ; comme je l'ai dis au début de la discution j'ai peur qu'en l'achetant nous soyons bloqués et n'investissons jamais. Car il faut du courage et de l'énergie pour investir. Je pense qu'en investissant maintenant et en payant notre loyer dans quelques années nous pourrons faire un choix : vendre le bien pour RP ; payer le bien jusqu'au bout en achetant RP ; ou doubler notre parc locatifs et rester locataires.
C'est une situation peu classique que d'être locataires et d'investir un bien locatif. Mais si ca fonctionne et que les soucis sont résolus je pense que ce sera un bon départ.

Je pense qu'acheter un bien locatif dans l'optique de le revendre rapidement (< 20 ans) est rarement interessant, a fortiori s'il s'agit d'immobilier defiscalisant.
Apres dire qu'investir demande du courage et de l'energie, oui bien sur, mais surtout de l'argent. Si vous faites quelques centaines d'euros (net de tout) sur votre appart en locatif mais d'une autre cote, vous ne controlez pas votre propre loyer...bof

Alors dans le cas particulier ou vos depenses d'impot sont largement en tete de vos depenses annuelles devant votre loyer (ce n'est pas votre cas), acheter le locatif 3-4 ans avant la RP ne me choque pas si vous voulez attendre d'avoir un peu de visibilite sur votre lieu de vie ou si vous voulez avoir commence a elargir la famille au lieu d'habiter a 2 dans tres grand, mais en dehors de ca, jene trouve pas ca tres utile.

Il vous mieux etre bloque dans l'achat d'un locatif apres voir achete une RP, que l'inverse !!

Voilà mon avis ; je demande par contre des précisions sur le syndic ? les charges de copro ? que faut-il éviter ? Sommes nous vraiment dépendant de tout ça en termes de dépenses ? Des exemples !!

des exemples ? a la pelle :
le syndic qui gere mon appart a decide de proposer une augmentation des honoraires de syndic de 6%. Je suis le seul proprietaire present a l'AG, deux locataires impliqués sont aussi la avec les pouvoirs de leurs proprio respectifs. Je leur demande comment on justifie une augmentation de 6% alors que l'inflation est de 0.1% en 2009. On me dit que tout augmente c'est la vie, et que si on veut pas ils quittent et "laisse le navire a l'abandon, a notre charge de trouver un autre syndic, etc..".
Les locataires, facilement impressionnables, votent pour, majorite.

un autre ? defaut de conception sur l'architecture, de l'eau ruisselle en facade, probleme esthetique uniquement, demarche aupres du promoteur (pour pas laisser le temps d'empirer), sans reponse. au bout d'un an, traces vertes, toujours pas de reponse du promoteur malgre divers recommandes. au bout de 2 ans, on en est au point ou si on ne fait rien on devra ravaler la facade au bout de 5 ans au lieu de 20 ans. Je trouve une solution avec un zingueur et avce le syndic, on presente le devis (~1000 euros) au promoteur. il s'en fout. allons nous faire une demarche en justice pour ces 1000 euros ? les frais de procedure seraient probablement aussi eleves..qui va payer ? les 3 proprio concernes. le promoteur est peinard, le syndic se fait 5% sur le montant des travaux et les proprio pleurent leur rentabilite..

j'en ai plein d'autres encore...

 

[ZRR_pigeon]

En fait la loi protège les locataires donc il faut aller devant la justice (avec le temps de prodécure qu'on connait). Sans parler de la période d'hiver ou il est impossible de virer son locataire Donc avec de la chance soit la procédure est rapide soit tu es dans le caca. Donc l'agence dans ce cas ne peut proposer au proprio exactement ce qu' une assurance "non payeur" propose, pas plus ni moins....

C'est aussi pour ca (entre autres) que les investisseurs se tournent vers le meublé, ou on peut se debarasser d'un locataire indelicat plus facilement...

Pour la p'tite histoire passé 12 mois on a reglé le soucis autrement mais ça je ne suis pas autorisé à vous le relèver ici

il y a eu un 66 minutes de M6 sur les methodes "alternatives", tres interessant...

 

[Aristide]

....Je trouve une solution avec un zingueur et avce le syndic, on presente le devis (~1000 euros) au promoteur. il s'en fout. allons nous faire une demarche en justice pour ces 1000 euros ? les frais de procedure seraient probablement aussi eleves..qui va payer ?

Bonjour,

A toutes fins utiles; le juge de proximité est compétent jusqu'à 4.000€ et c'est gratuit.

Cordialement,

 

[Vanille95]

Nos garants devaient laisser un chèque chacun sans montant puis nous mêmes en laisser un sans montant.
...
" Wa ! Qu'est-ce qu'il est pépère le proprio, j'aimerai être à sa place car les mecs en face ils font le boulot !!! "

Wa !... comme vous dites.
Pour votre info, un chèque ne peut être exigé sans mention du montant et du bénéficiaire.
Et puis quoi encore ? La grand mère du locataire en otage à l'agence jusqu'à parfait paiement des loyers ?
Si j'avais rencontré sur mon chemin une agence de ce type... il y a longtemps qu'elle aurait fermé boutique.