Montage pret rp + investissement locatif

[waoue]

Bonjour à tous

je recherche une solution de financement concernant mon projet immobilier.

J'acquière une maison de 140m2 posée sur parcelle de 717m2 en région parisienne.

Mon projet est de dégager de ce terrain un lot à batir pour y faire construire ma résidence principale, et de louer la maison existante (projet réalisable vérifié en mairie).

Sur la promesse de vente est prévu de ventiler le prix de la maison existante(180000) et le prix du terrain(140000) plus la construction à prévoir(160000), ceci afin de demander 2 prêts distincts.

Je dispose d'un apport de 100 000 euros, suis marié et père de 3 enfants, nous disposons de 3033 euros de salaire mensuelle, ma banque prendrais en compte 150 euros d'allocs familiales( sur 600 perçus réellement), je suis actuellement hébergé à titre gratuit.

Pour le projet terrain+construction nous pourrions profiter d'un ptz+ d'un montant de 120 000 euros, j'apporterais 50 000 euros dans cette opération , il resterais donc à financer 130 000 euros. Dans ce cas j'arrive à un endettement de 29%.

Pour le Projet de l'investissement locatif avec les frais de notaire, il me resterais 200 000 euros à financer, j'injecterais 20 000 de mon apport. Cela ferais 1000 euros par mois sur 25 ans à rembourser, compenser par les 70% des 1500 euros de revenu locatif estimer par agence.
Je garderais en sécurité 30 000 euros d'apport.

Pensez vous que je pourrais trouver une banque qui me suivrais dans mon projet.
Voyez-vous d'autre solutions de financement...?
Pensez-vous qu'on pourrais prendre en compte un profil investisseur dans mon cas.

Cordialement.

 

[Vanille95]

Bonjour,

Sur la promesse de vente est prévu de ventiler le prix de la maison existante(180000) et le prix du terrain(140000) plus la construction à prévoir(160000), ceci afin de demander 2 prêts distincts.

C'est en effet plus prudent parce que le PTZ+ ne peut financer que la résidence principale.

 

[Elaphus]

J'acquière une maison de 140m2 posée sur parcelle de 717m2 en région parisienne.

Mon projet est de dégager de ce terrain un lot à batir pour y faire construire ma résidence principale, et de louer la maison existante (projet réalisable vérifié en mairie).

Oups! 717 m²- l'emprise de 140 m², avec quand même un minimum de place autour, ça laisse quoi de vivable pour l'autre, d'autant qu'un locataire n'a pas forcément envie d'avoir son bailleur dans les bras?

 

[svprets]

Bonjour,

Nulle mention de la mensualité de votre Rp dans votre message.Quel remboursement avez-vous retenu pour les 250 k€ ? Au bas mot : 1300/1400 € sur 30 ans..e;119200]Bonjour à tous

je recherche une solution de financement concernant mon projet immobilier.

J'acquière une maison de 140m2 posée sur parcelle de 717m2 en région parisienne.

Mon projet est de dégager de ce terrain un lot à batir pour y faire construire ma résidence principale, et de louer la maison existante (projet réalisable vérifié en mairie).

Sur la promesse de vente est prévu de ventiler le prix de la maison existante(180000) et le prix du terrain(140000) plus la construction à prévoir(160000), ceci afin de demander 2 prêts distincts.

Je dispose d'un apport de 100 000 euros, suis marié et père de 3 enfants, nous disposons de 3033 euros de salaire mensuelle, ma banque prendrais en compte 150 euros d'allocs familiales( sur 600 perçus réellement), je suis actuellement hébergé à titre gratuit.

Pour le projet terrain+construction nous pourrions profiter d'un ptz+ d'un montant de 120 000 euros, j'apporterais 50 000 euros dans cette opération , il resterais donc à financer 130 000 euros. Dans ce cas j'arrive à un endettement de 29%.

Pour le Projet de l'investissement locatif avec les frais de notaire, il me resterais 200 000 euros à financer, j'injecterais 20 000 de mon apport. Cela ferais 1000 euros par mois sur 25 ans à rembourser, compenser par les 70% des 1500 euros de revenu locatif estimer par agence.
Je garderais en sécurité 30 000 euros d'apport.

Pensez vous que je pourrais trouver une banque qui me suivrais dans mon projet.
Voyez-vous d'autre solutions de financement...?
Pensez-vous qu'on pourrais prendre en compte un profil investisseur dans mon cas.

Cordialement.[/QUOTE]

 

[waoue]

Merci Elaphus pour ta contribution, je suis sûr que tu peux mieux faire.

Quant à Svprets, j'ai dit que j'étais à 29% d'endettement pour ma RP, cela représente environ 1000 euros par mois (en injectant 50 000 d'apport + les 120 000 de PTZ+) sur 25 ans. Mais je ne pense pas que la mensualité t'apportera plus d'élèments afin de solutionner mon Projet.

Cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

je recherche une solution de financement concernant mon projet immobilier.

Pensez vous que je pourrais trouver une banque qui me suivrais dans mon projet.
Voyez-vous d'autre solutions de financement...?
Pensez-vous qu'on pourrais prendre en compte un profil investisseur dans mon cas.

Une chose est certaine, il vous faut absolument prévoir deux projets tout à fait distincts si vous voulez obtenir le prêt à taux zéro sur votre résidence principale.

Sur la faisabilté "financière" de ces deux projets, à priori, au vu de ce que vous annoncez, je la pense "jouable" mais les critères d'appréciation des banques étant tellement différentes qu'il est difficile de se prononcer en leurs lieu et place.

A toutes fins utiles vous pourriez voir :

« Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

Je vous suggèrerais par ailleurs de vérifier deux choses:

1) - Une division parcellaire ne serait-elle pas à envisager (Problème éventuels ultérieurs de garantie réelle immobilière et de vente de l'une des deux maisons ?)
Evidemment il y aurait un coût.

2) - Problème éventuel de coefficient d'occupation de sols (COS) ?

Cordialement,

 

[Elaphus]

Merci Elaphus pour ta contribution, je suis sûr que tu peux mieux faire.

Vous, surtout, en ne me tutoyant pas.

 

[Anonyme]

Merci Elaphus pour ta contribution, je suis sûr que tu peux mieux faire.

Quant à Svprets, j'ai dit que j'étais à 29% d'endettement pour ma RP,
Mais je ne pense pas que la mensualité t'apportera plus d'élèments afin de solutionner mon Projet.

c'est sur qu'avec vos réponses cela ne donne pas envie de vous aider plus car vous êtes tellement sur de vous que nous n'arriverons pas a vous faire changer d'avis...........
primo: les banques qui financent a 25 ans du locatif ne courent pas les rues actuellement. je parle de banque pas des oragnismes de crédits immobiliers.
ensuite si le loyer n'arrive pas ? vous puissez dans vos 30.000 €
si vous ne rentrez pas de loyers de manière régulière durant les 10 prochaines années vous devrez aussi assumer l'âge des enfants, les études etc...

pour moi je ne pense pas qu'une banque puisse suivre facilement la dessus.

bien cordialement

 

[Anonyme]

Vous, surtout, en ne me tutoyant pas.

ha ben ça je l'avais bien senti venir en répondant à waoue

 

[Elaphus]

Plutôt que de faire un truc sordide, ne tentant pas un locataire, un achat double distinguant investissement locatif, même plus modeste, et sa résidence principale, aurait son intérêt.
Mais si on refuse toute réponse à sa question qui ne passe pas la brosse dans le bon sens, autant agir dans son coin...
La question à se poser n'est pas relative qu'au montage financier, elle est aussi sur la qualité de l'opération ainsi financée...

 

[waoue]

1) - Une division parcellaire ne serait-elle pas à envisager (Problème éventuels ultérieurs de garantie réelle immobilière et de vente de l'une des deux maisons ?)
Evidemment il y aurait un coût.

Oui effectivement j'étais au départ parti dans cette optique mais comme je reste propriaitaire de l'ensemble, une division est possible mais ne sera effective que si je revend un des 2 biens.


2) - Problème éventuel de coefficient d'occupation de sols (COS) ?

Concernant le COS qui est de 0,45, cela ne pose pas pb. 717*0,45=322m2

Cordialement,[/QUOTE]

 

[Vanille95]

La question à se poser n'est pas relative qu'au montage financier, elle est aussi sur la qualité de l'opération ainsi financée...

Je crois que l’on ne peut parler que de ce que l’on connaît…

Waoue est en région parisienne, ce qui peut expliquer beaucoup de choses.

Dans ma région (parisienne aussi), les gens achètent des parcelles de 200 m2 (voire moins) pour y faire édifier leur maison et cela n’a rien d’extraordinaire quand on sait que le prix du mètre carré constructible dépasse les 500 €.

Chez moi, sur le terrain de Waoue, on construit 3 maisons (peut-être 4).

 

[waoue]

Je crois que l’on ne peut parler que de ce que l’on connaît…

Waoue est en région parisienne, ce qui peut expliquer beaucoup de choses.

Dans ma région (parisienne aussi), les gens achètent des parcelles de 200 m2 (voire moins) pour y faire édifier leur maison et cela n’a rien d’extraordinaire quand on sait que le prix du mètre carré constructible dépasse les 500 €.

Chez moi, sur le terrain de Waoue, on construit 3 maisons (peut-être 4).

Merci de le présicer, il est vrai que c'est important de connaitre le contexte.
Le prix d'un terrain à batir dans mon secteur est de plus de 200 000 euros pour 300m2.
De plus la demande locative est importante.

 

[waoue]

Bonjour,



Une chose est certaine, il vous faut absolument prévoir deux projets tout à fait distincts si vous voulez obtenir le prêt à taux zéro sur votre résidence principale.

Sur la faisabilté "financière" de ces deux projets, à priori, au vu de ce que vous annoncez, je la pense "jouable" mais les critères d'appréciation des banques étant tellement différentes qu'il est difficile de se prononcer en leurs lieu et place.

A toutes fins utiles vous pourriez voir :

« Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

Je vous suggèrerais par ailleurs de vérifier deux choses:

1) - Une division parcellaire ne serait-elle pas à envisager (Problème éventuels ultérieurs de garantie réelle immobilière et de vente de l'une des deux maisons ?)
Evidemment il y aurait un coût.

2) - Problème éventuel de coefficient d'occupation de sols (COS) ?

Cordialement,

Très intéressant Aristide ton lien sur le taux d'endettement, saurais-tu quelles sont les banques qui pratiquent les règles les plus souples.

 

[Aristide]

Non, je ne le sais pas et, même si c'était le cas, j'ai pour principe de ne jamais citer quelque Etablisssement que ce soit.

Désolé

Cordialement,

 

[waoue]

Non, je ne le sais pas et, même si c'était le cas, j'ai pour principe de ne jamais citer quelque Etablisssement que ce soit.

Désolé

Cordialement,

Pas de souci, merci tout de même.

 

[Elaphus]

Je crois que l’on ne peut parler que de ce que l’on connaît…

Oui, donc on part des seules donnés fournies:

J'acquière une maison de 140m2 posée sur parcelle de 717m2 en région parisienne.

Sur la promesse de vente est prévu de ventiler le prix de la maison existante(180000) et le prix du terrain(140000) plus la construction à prévoir(160000), ceci afin de demander 2 prêts distincts.

donc le M² ressort à 195€ dans ce montage, comme dans bien des endroits de densité pas trop forte en L-R par exemple. Et non à:

quand on sait que le prix du mètre carré constructible dépasse les 500 €.

Mais si c'est bien 500 €, une préemption sera possible.

Le prix d'un terrain à batir dans mon secteur est de plus de 200 000 euros pour 300m2.

Donc je ne m'explique pas le prix en cause. On en arrive à 667 €/M², mieux encore!
Car même sans maison, 717 X 667 = 478 2639 €!
Ou alors il y a un vice quelque part.

 

[waoue]

La maison était proposée à 440 000 euros en début de vente il y a 8 mois.
Le prix est descendu pour diverses raisons, proposé à 340 000 et pressé de vendre, ma proposition à 320 000 a été accepté.
Dans le même quartier, à 2 pâtés de maison se vendent des terrains pour un prix 500 à 600 euros le M2.
J'habite le même quartier et la demande locative est très forte.
Une maison individuelle qui ne paye pas de mine, de 70m2 vient de se louer à 1200 euros en moins d'un mois.

Le propos de ce post n'était cependant pas de discuter du bien fondé de l'opération mais de me proposer des solutions de financement.

A bon entendeur

 

[Kenko822]

Je crois que vous avez complètement omis le fait que le PTZ reste un prêt et que de ce fait il se rembourse et pèse sur votre endettement même si'il est à 0% d'intérêt.

Rien que le financement de la RP vous prendrais plus de 1000 euros par mois en incluant le PTZ. Donc l'opération locative sera compliquée à faire valider si les fonds que vous injectez dans l'opération constitue la quasi totalité de votre épargne.

Et le locatif sur 25 ans, comme déjà dit plus haut par un autre intervenant, c'est loin d'être gagné.

 

[Elaphus]

Je préfère vieillir humble et ignorant plutôt que fier et prétentieux.

versus:

A bon entendeur

Car il n'y a plus qu'à tirer l'échelle face à ce genre de comportement, alors qu'on vous aide plus que vous ne le comprenez.

A votre avis, pourquoi personne de plus à l'aise que vous financièrement n'a pas déjà sauté sur cette mine d'or? Par stupidité?
Combien de différence aussi entre le taux d'intérêt du prêt et la rentabilité de l'investissement locatif net d'impôts?

Mais mieux vaut ne pas se poser les bonnes questions...Il y a un proverbe chinois là-dessus.