titif0u
Contributeur régulier
Bonjour,
Je me permets de ré-ouvrir un sujet dédié même s'il en existe beaucoup d'autres similaires.
Je travaille depuis quelques semaines sur le meilleur montage possible avec l'aide du blog d'Aristide (que je tiens à remercier chaleureusement ici) pour l'achat de RP de ma mère, elle est primo accédante et autant dire que c'est le moment ou jamais. Avec mes conseils nous avons donc préparé l'achat depuis un an: compte bancaire cleen, aucuns découvert, pas de crédit consommation et constitution d'un apport. Feu vert.
Son profil: 54 ans, revenus moyens de 1622e / mois, CDI depuis 20 ans dans la même boite à vocation de service public (ou assimilé)
Apport: 11K (3000 sur PEE + 8000 sur LEP)
Elle a enfin trouvé le bien et s’apprête à le réserver en VEFA: Prix: 127 500 / Livraison 3T 2022.
Etant primo accédante en zone A, elle à le droit:
- PTZ max (60K sur 25 ans dont 15 ans de différé, tranche 1)
- Prêt 1% Patronal / Action logement max: 25K sur 20 ans à 1%
La durée souhaité est entre 20 à 22 ans maximum, à 33% d'endettement. Délégation d'assurance à 0.35%.
Je me suis renseignée sur les montages à échéances lissées et autres prêts gigognes (qui ne se font quasiment plus selon mes interlocuteurs).
J'en suis arrivée à un montage sans lissage, avec le meilleur compromis temps/coût total. J'aimerais des retours sur ce montage, et éventuellement de quoi "l'optimiser"encore un peu.
Un montage sur 20 ans est possible mais lui laisse 0 épargne résiduelle, or l'idée serait d'être au plafond de 33% mais sans dépenser toute l'épargne en apport... (il y a un PEE très rentable dans le lot)
Montage sur 21 ans HA:
Montant du bien: 127 500
Apport: 11 000
Montant des frais (garantie + notaire): 5000
On injecte 6500 d'épargne (qui couvre les frais + réduit le montant à financer de 1500 euros)
==> Montant à financer: 126 000
Prêt principal: 55 000 sur 11 ans à 0,7% (taux négocié..) ==> 433 euros / mois
PTZ: 51 000 (11 ans de différé + 10 ans amortissement) ==> 425 euros / mois
Prêt action logement: 20 000 sur 20 ans à 1% ==> 92 euros / mois
Période 1 sur 11 ans: 525 euros
Période 2 sur 9 ans: 518 euros
Période 3 sur 1 ans: 425 (reste de PTZ)
==> Le prêt AL "sert" en fait de prêt lisseur à un taux qui redevient compétitif sur 20 ans dans un contexte de hausse, sur une période plus courte il n'a pas vraiment d'intérêt. On l'optimise ainsi en utilisant la durée maximum, en // on baisse le coût de l'assurance, des intérêts et de la garantie (à priori pas de garantie demandée sur les prêt AL).
Ce montage permet :
Mais il nous reste un problème, qui dit VEFA, dit intérêts intercalaires.... et la on en a pour environ 24 mois (disons cela ce sera plus simple si calcul).
Cela tombe bien, ma mère n'a aucun crédits en cours... et veut commencer à rembourser le plus tôt possible, soit dès la phase travaux après la signature de l'acte authentique. Cependant nous n'avons aucunes idées du montant que cela coûterait, les courtiers restent flous sur le sujet... Serait-il possible d'avoir un remboursement constant et/ou progressif selon le déblocage des fonds ?
Je ne suis pas au point sur cette partie, je ne sais pas s'il est possible:
- de commencer à rembourser le crédit (intérêt, et si possible, capital)
- Sans que cela fasse une mensualité complète (de + de 500 euros).
- tout en gardant le montage et la durée plus haut (21 ans), ou l'allonger de qlq mois mais sans arriver à 22 ans (pour l'assurance)
==> Sachant que garder une épargne résiduelle et ne pas contracter de crédit à la consommation lui permettrait, j'imagine, au yeux d'une banque d'avoir une capacité de remboursement pour ces frais intercalaires + un peu d'épargne en sus pour les assurer si besoin.
Merci d'avance de votre aide.
(N.B: nul besoin de me renvoyer aux éléments du Blog que j'ai déjà lu et relu, si je n'ai pas intégré qlq chose au montage qui serait favorable, c'est que je ne l'ai sans doute pas compris auquel cas il faudra me l'expliciter)
Je me permets de ré-ouvrir un sujet dédié même s'il en existe beaucoup d'autres similaires.
Je travaille depuis quelques semaines sur le meilleur montage possible avec l'aide du blog d'Aristide (que je tiens à remercier chaleureusement ici) pour l'achat de RP de ma mère, elle est primo accédante et autant dire que c'est le moment ou jamais. Avec mes conseils nous avons donc préparé l'achat depuis un an: compte bancaire cleen, aucuns découvert, pas de crédit consommation et constitution d'un apport. Feu vert.
Son profil: 54 ans, revenus moyens de 1622e / mois, CDI depuis 20 ans dans la même boite à vocation de service public (ou assimilé)
Apport: 11K (3000 sur PEE + 8000 sur LEP)
Elle a enfin trouvé le bien et s’apprête à le réserver en VEFA: Prix: 127 500 / Livraison 3T 2022.
Etant primo accédante en zone A, elle à le droit:
- PTZ max (60K sur 25 ans dont 15 ans de différé, tranche 1)
- Prêt 1% Patronal / Action logement max: 25K sur 20 ans à 1%
La durée souhaité est entre 20 à 22 ans maximum, à 33% d'endettement. Délégation d'assurance à 0.35%.
Je me suis renseignée sur les montages à échéances lissées et autres prêts gigognes (qui ne se font quasiment plus selon mes interlocuteurs).
J'en suis arrivée à un montage sans lissage, avec le meilleur compromis temps/coût total. J'aimerais des retours sur ce montage, et éventuellement de quoi "l'optimiser"encore un peu.
Un montage sur 20 ans est possible mais lui laisse 0 épargne résiduelle, or l'idée serait d'être au plafond de 33% mais sans dépenser toute l'épargne en apport... (il y a un PEE très rentable dans le lot)
Montage sur 21 ans HA:
Montant du bien: 127 500
Apport: 11 000
Montant des frais (garantie + notaire): 5000
On injecte 6500 d'épargne (qui couvre les frais + réduit le montant à financer de 1500 euros)
==> Montant à financer: 126 000
Prêt principal: 55 000 sur 11 ans à 0,7% (taux négocié..) ==> 433 euros / mois
PTZ: 51 000 (11 ans de différé + 10 ans amortissement) ==> 425 euros / mois
Prêt action logement: 20 000 sur 20 ans à 1% ==> 92 euros / mois
Période 1 sur 11 ans: 525 euros
Période 2 sur 9 ans: 518 euros
Période 3 sur 1 ans: 425 (reste de PTZ)
==> Le prêt AL "sert" en fait de prêt lisseur à un taux qui redevient compétitif sur 20 ans dans un contexte de hausse, sur une période plus courte il n'a pas vraiment d'intérêt. On l'optimise ainsi en utilisant la durée maximum, en // on baisse le coût de l'assurance, des intérêts et de la garantie (à priori pas de garantie demandée sur les prêt AL).
Ce montage permet :
- Réduire le coût total des crédit : environ 4500 euros d’intérêts (Le moins cher + simple sans lissage)
- Age fin de crédit correct: 75 ans (OK pour assurance)
- Gagner environ 300 euros sur la garantie Crédit Logement
- Une mensualité dégressive qui prend en compte la retraite
- Assez d'apport pr couvrir frais mais laisse une Épargne résiduelle : 4500K (3K sur PEE + reste épargne liquide sur LEP) OK pour banque
Mais il nous reste un problème, qui dit VEFA, dit intérêts intercalaires.... et la on en a pour environ 24 mois (disons cela ce sera plus simple si calcul).
Cela tombe bien, ma mère n'a aucun crédits en cours... et veut commencer à rembourser le plus tôt possible, soit dès la phase travaux après la signature de l'acte authentique. Cependant nous n'avons aucunes idées du montant que cela coûterait, les courtiers restent flous sur le sujet... Serait-il possible d'avoir un remboursement constant et/ou progressif selon le déblocage des fonds ?
Je ne suis pas au point sur cette partie, je ne sais pas s'il est possible:
- de commencer à rembourser le crédit (intérêt, et si possible, capital)
- Sans que cela fasse une mensualité complète (de + de 500 euros).
- tout en gardant le montage et la durée plus haut (21 ans), ou l'allonger de qlq mois mais sans arriver à 22 ans (pour l'assurance)
==> Sachant que garder une épargne résiduelle et ne pas contracter de crédit à la consommation lui permettrait, j'imagine, au yeux d'une banque d'avoir une capacité de remboursement pour ces frais intercalaires + un peu d'épargne en sus pour les assurer si besoin.
Merci d'avance de votre aide.
(N.B: nul besoin de me renvoyer aux éléments du Blog que j'ai déjà lu et relu, si je n'ai pas intégré qlq chose au montage qui serait favorable, c'est que je ne l'ai sans doute pas compris auquel cas il faudra me l'expliciter)
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