Mon Projet

[JoukJouk]

Bonjour à tous,

J'ai visité hier un appartement déjà loué jusqu"en oct 2016 qui me plait!
A la fin du bail je compte y loger ensuite mes parents
234k euros frais de notaire inclus. Dans résidence récente.
Pas de gros frais prévu sur la résidence et charge copro du proprio à 50euros mois.

Je pense faire une proposition à 205k soit 220k tout compris.

J'aurais besoin de vos conseils par rapport à ma fiscalité.
Ma femme est a 35k brut et moi 37k brut.
Avec les loyers de combien sera notre nouvel impôt?

Ensuite par rapport au crédit je dispose de 100k apport.
J'ai une proposition sur 20 ans à 2.9% sans apport soit une traite de 1151 soit un effort de 75 euros pour chacun de nous.
J'ai une proposition sur 20 ans à 2.9% avec 60k d'apport soit une traite de 923 euros soit aucun effort.
J'ai une proposition sur 15 ans à 2.57% avec 85k d'apport soit une traite ensuite de 981 euros soit aucun effort.

Pensez vous qu'il serait judicieux de prendre sur 15 ans sans apport et de payer les traitres qui seront plus consequentes à l'aide de mon apport? Cela pourrait faire un bon déficit foncier non?

Quel serait le mieux pour ma fiscalité?

Cordialement

 

[Buffeto]

Pensez vous qu'il serait judicieux de prendre sur 15 ans sans apport et de payer les traitres qui seront plus consequentes à l'aide de mon apport?

si tu penses avoir suffisamment de liquidité pour assumer les mensualités alors , oui il vaut mieux prendre sur 15ans .

Quel serait le mieux pour ma fiscalité?

le souci est qu'il y a la fiscalité immédiate qu'on peut estimer et la fiscalité à moyen et long terme qui va dépendre d'une part de ta situation personnelle et familiale mais aussi des caprices de nos futurs dirigeants

 

[JoukJouk]

15 ans avec apport ou sans?
C'est le coté du deficit foncier qui me semble une bonne piste à exploiter mais je n'arrive pas a bien chiffrer tout :s
Je ne pense pas que la fiscalité au long theme (à 10 ans) change beaucoup.. Les imports sur le R sont au max.. Par contre pour les locaux j'ai peur ^^

 

[Doolittle]

15 ans avec apport ou sans?
C'est le coté du deficit foncier qui me semble une bonne piste à exploiter mais je n'arrive pas a bien chiffrer tout :s
Je ne pense pas que la fiscalité au long theme (à 10 ans) change beaucoup.. Les imports sur le R sont au max.. Par contre pour les locaux j'ai peur ^^

Sans apport. Autant que possible, empruntez le maximum et gardez votre épargne que vous pourrez ensuite investir comme bon vous semble.
La première offre me paraît intéressante, essayez de négocier une petite baisse du taux pour arriver à l'équilibre.

 

[Buffeto]

Je ne pense pas que la fiscalité au long theme (à 10 ans) change beaucoup.. Les imports sur le R sont au max..

dans ce domaine ,il ne faut JAMAIS sous estimer le pouvoir de nuisance de nos très chers élus ...ils sont capables de tout

 

[JoukJouk]

Ooh oui Buffeto... Nos dirigeants sont tres fort pour ça....

Du coup l'option pas d'apport et grosse traite pour le deficit foncier n'est pas intéressante pour moi?

Cordialement

 

[Buffeto]

Du coup

certes nos dirigeants ne nous aident pas bcp en changeant constamment la fiscalité mais .....nous ne devons pas investir uniquement en fonction de ce paramètre .
il faut donc apprendre à s'adapter .

donc

l'option pas d'apport et grosse traite pour le deficit foncier n'est pas intéressante pour moi?

avec la fiscalité actuelle , le déficit foncier reste intéressant .

 

[Cresus93]

Les élus ça ose tout, c'est même à ça qu'on les reconnaît ;-)

 

[ZRR_pigeon]

Du coup l'option pas d'apport et grosse traite pour le deficit foncier n'est pas intéressante pour moi

je sens une pointe de confusion dans votre esprit :
en termes de deficit foncier, la premiere année, vous allez créer le même déficit foncier avec un crédit sans apport a 3% sur 15 ans qu'avec un crédit sans apport a 3% sur 25 ans. la mensualité sera très différente mais ce n'est pas la mensualité qui est déductible mais les interets (et l'assurance).

pour etre tres precis, le premier mois sera identique, puis des la mensualité les interets seront un pouilleme plus élevé dans le prêt 25 ans, a cause de l'amortissement moins rapide. mais c'est phenomene de tres faible ampleur.

oui il faut emprunter tout si possible et aussi court que possible suivant vos revenus, 20 ans ? 15 ans ? 12 ans ?
en faisant plus court vous avez toujours le meme deficit foncier, mais vous pouvez récidiver plus vite !

mais ce n'est pas vous qui décidez de la durée, ce sont vos revenus.

 

[ZRR_pigeon]

J'ai visité hier un appartement déjà loué jusqu'en oct 2016 qui me plait!
A la fin du bail je compte y loger ensuite mes parents

on est bien d'accord que RIEN ne garantit la disponibilité du bien pour vos parents en octobre 2016. Vous ne pouvez pas (sauf cas très particuliers comme votre propre emménagement de ce bien) ne pas renouveler le bail de 3 ans.

 

[JoukJouk]

Bonjour,

Merci encore une fois pour vos précieuses réponses.. Oui je suis totalement dans le flou pour choisir quel mensualité adopté pour otpimiser au maximum le cout du crédit et les impots! Si vous pouviez m'aiguiller...

Concernant

on est bien d'accord que RIEN ne garantit la disponibilité du bien pour vos parents en octobre 2016. Vous ne pouvez pas (sauf cas très particuliers comme votre propre emménagement de ce bien) ne pas renouveler le bail de 3 ans.

Je peux en fin de bail reprendre le logement pour me loger ou loger un de mes ascendants. Donc j'ai bien la garantie de le récuperer.
[lien réservé abonné]
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Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

oui les ascendants effectivement.
concernant la mensualité, je l'ai expliqué quelques messages plus tot.
de plus, vous n'essayez pas d'optimiser vos impots mais votre rendement net d'impots.
car en optimisant seulement les impots, vous pourriez aboutir a des non sens (un taux de pret à 10% est un bon exemple de fausse bonne idée.).

 

[JoukJouk]

Bonjour à tous,

Je me pose encore moultes questions mais pour un tel investissement je pense que c'est normal ( ça me stresse un max...).

Pour résumer:
Appartement bien placé aucun soucis pour trouver un locataire
Le vendeur serait prêt à me laisser le bien pour 205.000 euros FAI. soit 20.000 euros de frais de notaire.
La banque me propose un prêt de 200.000 euros avec un TEG de 2.9% sur 20 ans.
Le loyer de ce bien est à 998 euros et les charges de 77 euros.
Les charges du proprio de 28 euros
la taxe foncière de 1000 euros.

J'ai un revenu fiscal de 25500 euros et ma femme de 25000 euros.
Nous payons aujourd'hui 3650 euros d’impôts sur le revenu.

Pourriez vous m'aider pour les calculs d'impot foncier?

j'ai calculé qu'avec le revenu micro foncier nous aurions à payer 6171 euros d’impôt. Ai je raison?
à cela s'ajoute les frais que sont la taxe foncière les honoraires d'agence ainsi que les assurances... Du coup l'effort d’épargne serait très important (600 euros par mois) et rendrais mon projet caduc...

Pour le calcul du revenu foncier réel j'ai un bénéfice foncier de 3600 euros environ est ce bien cela que je dois rentrer dans la case 4BA?
Si oui cela me ferait un surplus d’impôt sur le revenu de 1500 euros et soit effort d’épargne de 420 euros par mois (avec les frais assurances et d'agence...)?
Je ne sais toujours pas si ce projet semble intéressant financièrement...
J'ai l'impression que les impôts me tuent toute rentabilité...
Pourtant sur le site mystone.fr j'obtiens une rentabilité brut de 5.85% et une rentabilité net après impôt de 3% mais je ne vois pas d'ou


Qu'en pensez vous?
Dois je me lancer?

Merci pour le temps que vous me consacrerez

 

[Cresus93]

Il manque des chiffres il me semble. Détaillez complètement votre calcul de RF et on verra.

NB : pour les "frais de notaire" ça doit être un peu moins : 16/17 000 euros.... même carrément moins si une VEFA (ou j'ai raté un épisode ?) : 5000

 

[JoukJouk]

Plus de Vefa achat dans résidence récente de 2005.
Frais de notaire environ 15.000 euros.

RF:

Gain: loyer= 998*12= 111976

Frais assurance 260 euros
Frais assurance loyer 360 euros
Frais taxe fonciere 1000 euros
frais agence 800 ?
Interet emprunt anbnée1 = 5697 euros
charges: 360

Soit 8677 euros

Donc un bénéfice foncier de 3500 euros

 

[Cresus93]

OK frais de notaire
OK pour le calcul sauf le "1" en trop dans le loyer ;-)
Par contre je ne vois comment tu arrives à ce montant supplémentaire d'impôt. ça parait élevé
Tu dois pouvoir le simuler sur le site impots.gouv (en utilisant le calcul 2015 sur les revenus 2014).

 

[Cresus93]

Tiens je suis passé du vouvoiement au tutoiement j'espère que ça n'est pas un problème ;-)

 

[Cresus93]

J'arrive à un peu plus de 1000 euros supplémentaires d'IR + PS

 

[JoukJouk]

Pas de soucis pour le tu étant jeune j'ai l'habitude
En plus sur un forum c'est plus conviviale!

J'arrive pour 25000 et 25500 à 3650 euros

J'arrive pour 25000 et 25500 et 11976 en micro foncier à 4872 euros + 1299 euros soit 6171 euros
J'arrive pour 25000 et 25500 et 3500 euros (case 4BA en foncier imposable à 4140 euros + 543 euros soit 4683 euros. Mais est ce bien ça?

Cordialement

 

[Cresus93]

oui, la première conclusion étant que le micro foncier n'a aucun intérêt dans ton cas.