Mon Projet

[JoukJouk]

J'ai fait des calculs qui sont assez approximatifs...
Sur 20 ans le bien totalement payé nous aura couté 125.000 euros personnellement (110000 euros + 15000 euros d'apport) environ 460 euros par mois de mensualité. Donc si le prix du bien reste à 200k environ... cela me rapport environ 75.000 euros. Admettons 50k euros au vue des oublis et des augmentation d'impots...

Sur une assurance vie à 2.75% sur 20 ans j'arrive à une épargne de 175.000 euros pour 15.000 euros d'apport et 460 euros d'alimentation.

Je trouve que mon investissement est assez risqué pour au final peu de gain sur 20 ans.
Des avis?

 

[Cresus93]

Forcément dans le premier cas tu as le coût du crédit, la TF... mais surtout ton estimation parait trop défavorable à l'achat immo : il est impossible de prédire l'évolution de la valeur du bien. tu pars du principe qu'il n'évoluera pas ; sur 20 ans on peut supposer qu'il augmentera (quoique...)
D'un autre côté, 2,75 pour une AV... peut-être, peut-être moins.

enfin il y a l'aspect psychologique : avec l'achat immo tu as une épargne forcée. Sinon mettras-tu 460 euros de côté par mois ?

 

[Buffeto]

Des avis?

mon avis est toujours le même ....comparer de l'immo locatif à une AV est un non sens ......

puisque que l'immo locatif tu le fais à crédit donc avec de l'argent qui ne t'appartient pas au départ....c'est l'effet de levier du crédit .

d'autre part il y a une variable dont tu ne peux pas tenir compte c'est la PV éventuelle de ton bien immo dans 20 ans....

 

[JoukJouk]

Je suis d'accord... Mais le levier est quand même fortement soutenu par mes mensualités (460 euros environ)... En faite oui le bien s'autofinance quasiment via le loyer (50 euros chacun à couvrir pour le loyer) mais les taxes foncieres et les hausses d'impôts induis viennent fortement impacter nos revenus chose que j'avais sous estimé ^^.

 

[Cresus93]

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[Doolittle]

J'ai fait des calculs qui sont assez approximatifs...
Sur 20 ans le bien totalement payé nous aura couté 125.000 euros personnellement (110000 euros + 15000 euros d'apport) environ 460 euros par mois de mensualité. Donc si le prix du bien reste à 200k environ... cela me rapport environ 75.000 euros.

Soit une rentabilité de l'ordre de 5,5% (mais il y a peu de chances que la valeur du bien reste à ce niveau étant donné que vous achetez du neuf et vendez de l'ancien)

Admettons 50k euros au vue des oublis et des augmentation d'impots...

C'est plus raisonnable et là on tombe à 2,5% de rentabilité

Sur une assurance vie à 2.75% sur 20 ans j'arrive à une épargne de 175.000 euros pour 15.000 euros d'apport et 460 euros d'alimentation.

Et sachant que vous investissez à long terme et que allez verser régulièrement vous pouvez espérer beaucoup mieux en versant sur des unités de compte (qui peuvent baisser à court terme mais rapporte généralement davantage que le fonds euros sur long terme)

Je trouve que mon investissement est assez risqué pour au final peu de gain sur 20 ans.
Des avis?

Je trouve aussi.

 

[JoukJouk]

Bonsoir,

Liens très intéressant cresus cela m' a pas mal rassuré !

ci joint un tableau ou j'ai calculé toutes les dépenses et les revenus merci pour vos commentaires...
Afficher la pièce jointe immobilier.xlsx.

L'appartemment de 61 m² à un bail qui vient d être. renouvelé pour 3 ans ( fin octobre 2018) par une femme avec deux enfants
Résidence de 2005 très bien situé dans la ville (dans les yvelines).

 

[Choupinou]

Je sais que je suis allergique aux investissements immobiliers mais il me paraît difficile de déterminer une rentabilité "réelle" pour un investissement immobilier.

On peut en calculer une "espérée", évidemment, mais pour prendre l'exemple de ma femme : elle a acheté en 2008 un appartement dans une résidence récente, sécurisée, avec parking, gardien, à 2 minutes à pieds de la gare, de la gare routière, 5 minutes à pieds des commerces, 10 maxi des écoles, de la maternelle à l'IUT, dans une ville de province.

Elle l'a certes acheté trop cher et au mauvais moment (prêt et prix à leur maximum ou presque) mais 7 ans après elle se retrouve propriétaire d'un appartement estimé 25 % moins cher qu'à l'époque, en indivision avec son ex (invendable vu le montant du crédit qu'il leur reste), des loyers en baisse vu la concurrence des nouvelles résidences, des locataires qui s'en vont régulièrement, ce qui provoquent chaque fois des carences de loyer, des charges de copropriété qui elles en revanche ne baissent pas ...

Bref la rentabilité qu'ils en espéraient (le bien devait s'autofinancer) n'arrivera jamais sauf rebond très surprenant ^^

(voilà c'était ma contribution "je vois l'immobilier en noir mais je me soigne en prenant des renseignements chez Buffeto pour les SCPI en attendant que les frais baissent" )

 

[Doolittle]

Je sais que je suis allergique aux investissements immobiliers mais il me paraît difficile de déterminer une rentabilité "réelle" pour un investissement immobilier.

On peut en calculer une "espérée", évidemment, mais pour prendre l'exemple de ma femme [...]

Bref la rentabilité qu'ils en espéraient (le bien devait s'autofinancer) n'arrivera jamais sauf rebond très surprenant ^^

C'est la définition même d'un événement "espéré" n considère qu'il est possible qu'il se réalise, on compte dessus, mais il n'y a rien de certain. Plus risqué est l'investissement, plus large est la distribution autour de cette rentabilité espérée (qui correspond généralement à une rentabilité moyenne).

Vous noterez qu'il en va de même pour tout investissement dont les cash flows futurs ne sont pas certains : même la rentabilité d'un placement sur le fonds euros d'une assurance vie n'est qu'une rentabilité espérée, on dit 2,5% mais ce n'est pas une rentabilité garantie, c'est une rentabilité espérée. S'agissant d'un placement peu risqué, la rentabilité réelle sera très proche (2,3% à 2,7%).

 

[Choupinou]

C'est même valable pour un livret A, dont la rémunération a fondu de 4% à 0,75 % en quelques années !

Sauf à choisir un produit dont la rémunération est fixée d'avance (style PEL), en effet, la rentabilité ne peut être qu'espérée, et l'écart avec la rentabilité réelle (en + ou en -) dépendra du risque pris ! Mais pour moi l'immobilier reste un trop gros risque (mais je reconnais préférer gagner un peu sans prendre de risque que de gagner beaucoup en prenant le risque de perdre)

 

[Doolittle]

Sauf à choisir un produit dont la rémunération est fixée d'avance (style PEL), en effet, la rentabilité ne peut être qu'espérée, et l'écart avec la rentabilité réelle (en + ou en -) dépendra du risque pris !

Plutôt que "d'écart" on parlera "d'alea". Sinon oui c'est exactement ça.

Mais pour moi l'immobilier reste un trop gros risque (mais je reconnais préférer gagner un peu sans prendre de risque que de gagner beaucoup en prenant le risque de perdre)

Il faut effectivement tenir compte de votre propre aversion au risque pour choisir vos investissements.

L'inconvénient de l'immobilier physique en général est qu'il laisse peu de place à la diversification (difficile pour le plus grand nombre d'investir 5% de son patrimoine dans un appartement, sauf à avoir un patrimoine déjà conséquent).

L'avantage c'est que c'est un investissement qui peut se financer à crédit (et c'est quasiment le seul).

 

[JoukJouk]

Bonjour,

J'ai quand même du mal a comprendre comment on peut arriver en à peine 7 ans à -25% de valeur sur le bien idéalement placé...

 

[Doolittle]

Bonjour,

J'ai quand même du mal a comprendre comment on peut arriver en à peine 7 ans à -25% de valeur sur le bien idéalement placé...

Relisez bien la situation en entier

Elle l'a certes acheté trop cher et au mauvais moment (prêt et prix à leur maximum ou presque) mais 7 ans après elle se retrouve propriétaire d'un appartement estimé 25 % moins cher qu'à l'époque, en indivision avec son ex (invendable vu le montant du crédit qu'il leur reste), des loyers en baisse vu la concurrence des nouvelles résidence

 

[Choupinou]

Bonjour,

J'ai quand même du mal a comprendre comment on peut arriver en à peine 7 ans à -25% de valeur sur le bien idéalement placé...

Elle l'a acheté 80 000 euros en 2008, il n'en valait probablement que 72 000 ou 75 000. Maintenant il est évalué entre 58 000 et 60 000 car la résidence n'est plus considérée comme "récente" et que les biens à 80 000 euros sont plus grands, plus récents, donc même si ils sont tous les deux d'accord pour vendre, ils ne peuvent pas se permettre de vendre à ce prix-là ...

 

[JoukJouk]

Déja que je suis plus qu’hésitant vous ne me rassurez pas du tout
Pour le projet j' achetè en dessous du prix du marché... 3360 euros/m² alors que la moyenne se situe autout de 3700 euros... Mais qui peut prevoir le marché demain...

 

[Doolittle]

Elle l'a acheté 80 000 euros en 2008, il n'en valait probablement que 72 000 ou 75 000. Maintenant il est évalué entre 58 000 et 60 000 car la résidence n'est plus considérée comme "récente"

C'est ce que je disais déjà en page 1 de cette discussion

L'avantage du Pinel c'est qu'il vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, ok. En contrepartie,
- vous devez acheter un bien neuf. Vous revendrez donc un bien ancien, ou en tout cas qui ne sera plus du neuf

 

[Buffeto]

en attendant que les frais baissent" )

alors là ...tu peux attendre longtemps ...étant donné que le marché est peu concurrentiel et que les petits investisseurs comme nous sont obligés de passer par les sociétés de gestion pour avoir accès à ce marché .

ceci dit si on compare 10% des frais d'entrée pour les SCPI avec les frais de notaire sur l'immo en direct c'est pas loin d'etre du kiff
.

 

[Choupinou]

Déja que je suis plus qu’hésitant vous ne me rassurez pas du tout
Pour le projet j' achetè en dessous du prix du marché... 3360 euros/m² alors que la moyenne se situe autout de 3700 euros... Mais qui peut prevoir le marché demain...

Comme l'a bien dit Doolittle, à chacun son aversion au risque ! Pour moi c'est un trop gros risque, pour d'autres, c'est un risque calculé qui s'avère au final un excellent placement !

 

[Choupinou]

alors là ...tu peux attendre longtemps ...étant donné que le marché est peu concurrentiel et que les petits investisseurs comme nous sont obligés de passer par les sociétés de gestion pour avoir accès à ce marché .

ceci dit si on compare 10% des frais d'entrée pour les SCPI avec les frais de notaire sur l'immo en direct c'est pas loin d'etre du kiff
.

je suis tout à fait d'accord avec toi ! le problème pour c'est que le 10% s'ajoute à la question de savoir combien vaudront ces parts dans 20 ans + celle de savoir si le rendement restera le même ! du coup ça fait trop d'incertitudes pour moi, ce qui ne veut pas dire que je ne regrette pas de ne pas avoir acheté du PFO2 en août.

 

[Buffeto]

s'ajoute à la question de savoir combien vaudront ces parts dans 20 ans + celle de savoir si le rendement restera le même ! du coup ça fait trop d'incertitudes pour moi.

ca me rappelle un certain modérateur sportif de haut niveau sur le saut de livret ....si on attend d'avoir des certitudes sur un horizon de placement de 20 ans , alors on fini par ne jamais investir .... ( ce qui est dommage ) .

j'ai souvent écrit ici qu'investir c'est croire en l'avenir ...à méditer .