Loi Girardin

[pierre.merhand]

Bonjour, nous sommes un groupe de conseillers en gestion de patrimoine indépendant. petit à petit nous créons nos propres projets sécurisés et nous venons de nous lancer dans les maisons girardin. Mon collègue est pour la 3ème fois en martinique pour régler les derniers détails, et nous ramener des maisons défiant toute concurrence (piscine, cuisine équipée, terrain individuelle 700m², etc.) mais malgré tout ça j'aimerai avoir vos questions et avis sur ce genre de projet (les risques, etc).

Mes questions:
- Que pensez vous de la loi girardin?
- Quels sont pour vous les risques ou les blocages?
- Qu'attendez vous de ce genre de projets?
- Que nous conseilleriez vous pour sortir du "classicisme" appartement en girardin hors de prix?

j'attends vos réponses et questions avec impatience, car nous souhaitons absolument proposer des projets nouveaux (maisons individuelles, résidences médicalisées...) au prix juste du marché.

Cordialement

 

[fabym]

bonjour

Nous réfléchissons actuellement très sérieusement à un investissement Girardin . Evidemment le but est d'acquérir un bien grâce aux réductions d'impôt et sans effort de trésorerie. On nous a proposé quelques montages qui nous permettent de dégager du cash en plus . Le rêve ... mais malgré tout nous restons méfiants :
la peur de se faire arnaquer est plus forte pour les biens outre mer car en cas de souci il n'est pas facile de se rendre sur place rapidement et souvent.
On a encore en mémoire des cas de personnalités qui ont acheté des hôtels qui n'ont jamais vu le jour.

En supposant que l'on trouve un vendeur sérieux, quel est le marché locatif, un tel bien pourra t-il trouver un locataire, pour quel loyer ? La revente sera t-elle possible ? comment vendre facilement à des milliers de kms ? Les seuls biens qui se vendent ne sont -ils pas justement des logements en VEFA ? Comment alors continuer à les financer quand la réduction d'impôt sera terminée ...

Donc vous voyez beaucoup d'inquiètudes .... qui pour l'instant nous freinent.

 

[babas]

pour répondre à pierre, je suis comme vous (même métier et surtout même envie de sortir de la robien à montauban), je reviens de mayotte et de la réunion pour faire la même chose que vous à la martinique, une entraide serait-elle possible ? (j'ai un client qui recherche à la martinique, mais je ne connais pas le marché local)
j'ai trouvé également des maisons super bien exposées (situation, prix) à St gille les bains, le St tropez réunionnais, si ca vous intérésse...

 

[pierre.merhand]

Bonjour,
je comprends bien vos peurs, et c'est pour cela que nous avons décidé de tout gérer nous même (recherche du foncier, constructeur, location).

Pour info, vous payez combien d'impôt, car je pense qu'il y a de grosses surprises pour la revente ou la location quand on achète un appartement petit, cher, dans une grosse résidence (40 - 50 logements).

Nous souhaitons privilégier les villas individuelles (20 000€ de gain d'impôt) ou les tous petits collectifs avec piscine privée, etc (4 logements, 15 000 € de gain d'impôt). Pour une revente facile ou un passage en loueur meublé.

Il faut faire très attention car la distance est un frein.

Pour vous donner un exemple concret, j'ai vendu un appartement T3 trsè bien placé dans Fort de France, dans une belle résidence. Superbe affaire financière (auto financement sur un prêt de 15 ans). Il y a quelques soucis avec le locataire et des réserves après l'état des lieux: Mon collègue y est allé une fois en décembre et y est cette semaine pour régler ça. ca nous coute de l'argent dans les voyages, mais c'est à nous d enous déplacer pour ce genre de problème.

Si vous êtes intéressé, allez sur place, ce qu'ont fait tous mes investisseurs. Ils sont allés validés le projet à chaque fois. c'est mieux. La nous avons en vente 1 T2 et 1 T3 dans fort de france (4 logements en tout,) et mes investisseurs sont allés voir sur place.

Dans notre projet, mon collègue va aller s'installer en martinique d'ici 2010, c'est à dire au début des 1eres reventes de biens. Il les vendra lui sur place. c'est une garantie. de plus il faut prévoir une année pour la revente dans le financement pour être tranquille.

 

[fabym]

Nous payons 26 000 € d'impôt ( encore plus en 2009) .
A l'issue de la période de défiscalisation, nous réfléchissons aussi à garder le bien ( si nous arrivons à suivre financièrement) pour le louer en saisonnier et en profiter nous même.
Mais un bien loué à l' année est -il destiné à devenir un location saisonnière ? Plus concrètement , un appartement à Fort de France ne semble pas idéal pour y passer des vacances. La villa individuelle me semble correspondre plus à cet objectif : habitation principale puis logement de vacances. Tout dépend de l'emplacement .

 

[tbw]

Bonjour,

Hum à 26000 euros d'impot je suis etonné que vous n'ayez pas un gestionnaire/fiscaliste qui s'occupe déjà de votre défiscalisation.

Car les plafonds immobilers pour la defiscalisation ne suffiront pas et il faut envisager plusieurs axes d'actions en // (ne serait ce que pour diversifier le risque).

Bref, votre cas me semble bien compliqué pour un simple forum.

A+
erwan

 

[pierre.merhand]

Bonjour erwann,
je me permets de vous répondre car je ne comprends pas pourquoi vous dites cela car une villa girardin de 115m² permet à elle seule de défiscaliser la totalité de l'impôt sur 5 ans. ce qui fait un total de 125 000€. Pour un achat compris entre 350 000€ et 400 000€, le risque est faible car seule une revente à 5 ans avec une très forte moins value (180 000€) leur couterait plus cher que s'ils payaient leurs impôts (26 000€ x 5 ans = 125 000€)

 

[fabym]

Nous avons été suivis un certain temps par la Banque privée de la BNP qui ne nous a proposé que du De Robien et un PERP. Vous comprendrez que nous en sommes rapidement sortis . Depuis nous sommes constamment sollicités mais toujours pour du De Robien ( que finalement nous avons réalisé seuls) .
Les conseillers sérieux et compétents sont très rares !

 

[pierre.merhand]

je suis entièrement d'accord avec vous. ce métier est un vrai métier, où il faut une bonne connaissances des souhaits des investisseurs, et surtout un panel de projets possibles larges pour ne pas "vendre" mais "trouver" ce qu'il y a de plus adaptés à chaque personne.

Vous souhaitiez faire un investissement pour défiscaliser, un patrimoine ou pour un complément retraite?

 

[tbw]

Re,

l'investissement de 400K euros dans du Girardin n'est pas envisageable dans une bonne gestion/répartition des risques à moins d'avoir déjà d'autres produits/supports financiers dans son patrimoine.

Pour moi le plus important avant la défiscalisation reste la préservation du patrimoine et seule une bonne répartition entre différents actifs mobiliers ou immobiliers me parait correct.

Pour faire un Girardin à 400K euros, il faut avoir déjà un patrimoine de 200Keuros investi sur un support mobilier.

Si ce n'est pas le cas, c'est trop risqué d'avoir tous ces oeufs dans le même panier.

A+
erwan

 

[fabym]

Je suis tout à fait d'accord avec vous . Il faut diversifier ses actifs. Il n'empêche que l'immobilier est le meilleur moyen de constituer du capital " à moindre effort".
Comme s'assurer des actifs mobiliers de 200 000 € ? Pas par la bourse actuellement ! Par l'assurance vie, mais au bout de combien d'années et avec quel effort d'épargne !

 

[pierre.merhand]

sur ce point je vous suis entièrement, par contre sachez que 400 000 € c'est une maison quelconque aux alentours de Nantes ou de Rennes, donc pas non plus un patrimoine extraordinaire.

400 000 € en Girardin ça peut être un appartement T4 ou une villa T5 avec piscine, cuisine équipée, etc, selon le conseiller en gestion de patrimoine

l'important n'étant pas la somme emprunté, mais la valeur réelle de l'achat, si vous achetez un appartement 200 000€ alors qu'il vaut 120 000€ à la revente immédiate, le risque est plus grand que si vous achetez un autre 450 000€ et qu'il vaut 480 000€ à la revente immédiate.
le montant en lui même n'est pas un risque. le montage est source de risque, c'est pourquoi nous préconisons régulièrement d'investir en parallèle sur du loueur meublé sécurisé.

je ne sais pas si j'ai été assez clair dans mes explications

 

[tbw]

Comme tout actif à bras de levier, l'immobilier d'investissement ne fait pas exception aux règles prudentielles.

Maitenant, je ne crois pas au père noel, l'immobiler n'est pas le placement miracle eternel.

Il faut savoir profiter des opportunités tout en gardant à l'esprit : "Je dois préserver mon capital".

Autrement, concernant les actifs mobiliers à bras de levier, ils sont au moins aussi risqués que l'immobilier mais ont l'avantage d'être bcp plus liquide.

A+
erwan

 

[fabym]

Votre réponse est trop technique pour des non professionnels . Qu'est ce que vous appeler "actifs mobiliers à bras de levier".
Je comprends bien que les actifs mobiliers sont plus liquides et peuvent permettre de récupérer son capital en cas de coup dur . Mais par contre je ne vois pas en quoi ils permettent de préserver le capital , plus que l'immobilier .
Ma question est peut -être stupide mais cela démontre une difficulté rencontrée avec les gestionnaires de patrimoine, ils ne savent pas expliquer simplement les mécanismes à leurs clients et utilisent un vocabulaire trop technique.

 

[tbw]

Huhu,

je ne suis pas gestionnaire mais un particulier qui se pose des questions.

Les actifs mobiliers à bras de levier : les plus simples : Trackers, les plus compliqués : dérivés.

Le but est de construire une statégie à long terme avec des actifs liquides et de performer sur la période tout en assurant son capital.

Une technique existe (que j'ai moi même mis en place pour moi même) :

Capital : 100Keuros (à preserver)

1) placer un montant sur un CAT 6 mois (90k euros par exemple)
2) placer un montant < 10 Keuros sur un support à bras de levier (hausse baisse, suivant vos convictions)
Calculer le montant et le bras de levier en tenant compte du fait que la valorisation de votre CAT doit couvrir la perte total de votre spéculation sur le dérivé.
3) tous les 6 mois arbitrer en fonction de vos convictions et de la tendance du support choisi.
4) au terme du placement (1an, 2 ans ou plus) vous devriez avoir boosté votre capital.

ou alors, faire un montage sur de l'immobilier qui ne prend en compte que le coté fiscal en s'assurant de ne pas avoir de pertes à la revente de son bien à l'issue de l'amortissement (en couvrant son achat sur une position vendeuse de l'indice des constructeurs immo).
Résultat : vous avez un capital qui ne varie pas et vous empochez la mise fiscale dans tous les cas.

A+
erwan

 

[Babar]

Avec une moins-value de 180000 € à la vente sur un achat de 400000 €, vous êtes en grosse perte ; c’est vrai que dans ce cas vous aurez le gros avantage de ne pas être taxé à la plus-value ; restons sérieux :vous dites que la réduction d’impôt compense la moins-value, ce n’est pas tout à fait vrai ; mais surtout il n’est pas possible sans apport et hors impôt d’équilibrer remboursement de prêt et charges avec les loyers, sauf à contracter un prêt sur …100 ans. Et 100 ans, c'est long.

 

[pierre.merhand]

Bonjour Mr BABAR,

Je n'ai pas parlé d'autofinancement sans le gain d'impôt, bien au contraire, le gain d'impôt va permettre de ne pas avoir d'effort d'épargne à réaliser ou peu.

Sinon, j'ai fait une faute de frappe, pas 180 000€ mais 80 000€ pour un projet à 350 000€. mea culpa

Prenons un exemple concret:

120m² défiscalisable, 360 000€ d'emprunt, gain d'impôt 22 500 €/an. emprunt 20 ans (pas besoin de faire moins, car les intérets sont payés sur 5 ans), 4.7%, ADI 0.35%

à 5 ans: capital restant dû 297 000

charges totales (financières et d'exploitation): 99 000€

revenus locatifs:68 000 € (loyer à 1 050€)
économie fiscale: 113 000 €

gain net (revente à prix d'achat): 82 000 €

soit un possibilité de moins value de 82 000 € pour faire une opération nulle.

 

[Constantine]

J'ai peut être une vision sur le trop long terme, je reste assez contre le Girardin.

Pas pour l'opération financière, je trouve qu'a court terme c'est très intéressant, mais il faut rester tout de même prudent. Car faire un investissement simplement dans le but de faire une opération de défiscalisation ne marche que si vous revendez à la fin de cette opération.

Alors si je reprends l'exemple vous avez une rentabilité de 3.6%, ce qui est pas mal pour du giradin, mais pas exceptionnel pour un autre placement sans défisc.
Par ailleurs, les acheteurs sous la loi giradin n'arrêtent pas de grandir de plus en plus, ce qui signifie beaucoup de logement, pour une population qui ne bougent pas énormément.

Et si l'on résonne sur le long terme pour la revente, comment allez vous revendre un bien sans défiscalisation, avec une renta de 3.6% sur les loyers, tandis que d'autre pourront faire de même avec une opération de défisc.
Je vous réponds, vous vendrez moins chère pour rehausser la rentabilité de loyers, vous aurez forcément une perte relative à l'état du marché.

Donc si mes déductions sont bonnes (les critiques sont approuvés, c'est un forum), vous ferez une économie d'impôts sur le court terme, mais elle ne sera que fictive, car vous ferez une moins value relativement aux marchés immobilier, même si celui ci monte.

Bien sur, si vous faites un investissement sous la loi Giradin est qu'elle est finalement arrêtez, vous ferez un jolie investissement.

Cordialement,

 

[pierre.merhand]

Bonsoir Constantine,

Je vais essayer de répondre aux différentes questions, même si vous y avez vous même répondu

- revente: un projet girardin n'est pas nécessairement un projet revente. beaucoup de mes investisseurs achètent pour avoir une résidence secondaire, ce qui fait à ce moment là un bien acheté au prix - le gain d'impôt. Pour l'exemple précédent: 360 000 - 125 000 = 245 000€ ce qui est en soi très faible pour une villa secondaire en Martinique.

- Il y a des placements financiers plus rentables hors gain d'impôt mais l'intérêt de la girardin c'est en plus d'un patrimoine, un fort gain d'impôt. On ne peut pas parler de rentabilité hors gains d'impôt.

- Si revente il y a, pourquoi parlez vous de rentabilité? la revente peut être faite à des locaux en accession à la propriété, à des étrangers pour une résidence de vacances.

- la population des DOM augmentent assez, et surtout le nombre de personnes vivant sous le même toit diminue, ce qui signifie un besoin + important de logement. Ensuite, oui il y a beaucoup de construction.... d'appartements et grosses résidences, là nous parlons d'une villa avec piscine et terrain mini. 700m².

Je pense que vos craintes sont fondées, mais ce que nous réalisons comme projets répondent à ces craintes en diminuant les risques au maximum.


J'espère avoir répondu en partie à vos interrogations

Cordialement
- si vous revendez moins cher que le marché du neuf, en comptant l'augmentation de l'immobilier, votre vente peut être en - value, mais loin des -22.7% nécessaire pour perdre de l'argent.

 

[Constantine]

Merci d'avoir répondu.

C'est vrai que pour une résidence secondaire, c'est pas mal du tout.

Par contre, je ne parlais pas d'investissement financiers. Je comparais ce qui est possible de comparé (investissement immobilier entre investissement immobilier)
Et je parle de rentabilité, car quoi que l'on en dise c'est quand même le but premier d'un investissement (autre que résidence secondaire), que ce soit à l'achat ou à la revente, donc de prendre en compte les bons comme les mauvais cotés :
-Plus value sur impôts
-plus value sur Loyer
-plus ou moins value sur revente,

Votre projet est surement très bon, enfin je l'espère. Vous pourrez donc garantir les 2 premiers avantages, mais la revente est une question a se poser. J'essaye d'avoir une réflexion autre que, "de toute façon c'est une belle résidence" ou "c'est pour ma résidence secondaire", ou même "vu la plus value faite par les premiers (impôts et loyers) vous pouvez accepter une moins value."

Je donne un exemple c'est souvent plus concret :
Girardin : (invest 360 000€)
- Impots : 125 000 €
- loyer : 250 000 € (renta 3.6% sur loyer)
- Plus value : 150 000€

autre :
- impots : 0 €
- Loyer : 420 000 € (5.8% sur Loyer : ex: SCI de bureau)
- Plus value : 200 000 €

On peut voir par cette exemple que la loi girardin nous fait économiser de l'impôts, que ça rentabilité est plus faible qu'un autre, sachant que plus vous faites appel à crédit, plus c'est important,
et la plus value réalisé est plus faible du a une revente certainement plus difficile qu'un bien avec une rentabilité élevé.