Loi Girardin

[pierre.merhand]

Tbw, je ne dis pas que l'immobilier est LA solution unique.
Mais je m'insurge contre ceux qui font des procès d'intention sans n'y rien connaître, ou en affirmant des choses fausses.

De plus je redis haut et fort que la de Robien n'est pas une loi simplement de défiscalisation, au contraire de la Malraux ou de la girardin. Elle est plus sur un projet de patrimoine.

 

[pierre.merhand]

Désolé à tout le monde si j'ai pu paraître agressif, mais j'avoue avoir du mal à accepter les gens qui critiquent ouvertement sans connaître, sachant que notre activité a déja une réputation difficile.. Je n'aurai pas du m'emporter.

 

[tbw]

Re,

@babas gnia gnia, et si je perds mon emploi, il se passe quoi ? dans le premier cas je suis bien emmerdé mais c'est moins définitif que de mourir (enfin j'espère).De plus les assurance décès/incapacité existent, la preuve j'en ai une

@pierre.merhand

Dans votre simulation et dans votre propos, vous occultez (volontairement ou pas) toute la gestion du risque (financier et patrimonial).

De plus vous occultez le fait bien réèl que revaloriser un bien immobilier de 2% par an (et pourquoi pas 4% ou 10%) est faire de la spéculation, car on spécule sur la valeur du bien future.

Moi perso, je ne suis pas spéculateur et dans la démonstration que vous faites sur l'acquisition d'un patrimoine à terme de 10 ans ou 20 ans vous n'indiquez aucune valorisation du risque (et il y en a) alors que moi je vous propose un placement à risque nul à volatilité nulle et l'ecart de performance au terme n'est pas comparable car je ne connais rien de la volatilité et du risque immobilier que vous me faites courir.
Sans compter que le risque d'impayés active automatiquement un effet de squeeze out (coup de ciseau bien connu sur des bras de levier trop important) et que payer 1036 euros lorsqu'on est dans un TMI de 14% ou moins c'est pas pareil que 536 euros

De plus proposer de la défiscalisation à des gens dont le TMI est de 14% ou moins c'est typique des fins de cycles, on essaye de ratisser large avant la distribution de kleenex.

Vous vous êtes surement posé la question de ce qui se passera lorsque la défisc tourne au cauchemard pour l'"heureux" investisseur ?

A+
erwan

 

[pierre.merhand]

Vous parlez défiscalisation, je parle de placement immobilier

Quand je dis 2% d'augmentation immobilière, c'est que nous sommes sur ce projet la à -20% par rapport au marché du coin... donc affirmation due à une bonne connaissance du marché.

J'ai mis 11% de gestion, qui comprend la garanties impayé (illimitée) donc risque d'impayé: nulle. donc tout votre blabla sur le squeeze out ne tient pas la route, désolé.

De plus proposer de la défiscalisation à des gens dont le TMI est de 14% ou moins c'est typique des fins de cycles, on essaye de ratisser large avant la distribution de kleenex. Ca, comme précédemment, c'est un jugement sans fondement ni connnaissance réelle de ce dont on parle. Si pour vous la de robien est une loi de défisc, alors on ne parle pas de la même chose.

 

[tbw]

J'ai mis 11% de gestion, qui comprend la garanties impayé (illimitée) donc risque d'impayé: nulle. donc tout votre blabla sur le squeeze out ne tient pas la route, désolé.

Huhu, garanties illimitées, c'est Noël tous les jours . Vous avez pas une garantie contre la baisse de l'immobilier, illimitée aussi ? Parce que dans ce cas je signe tout de suite

Quand je dis 2% d'augmentation immobilière, c'est que nous sommes sur ce projet la à -20% par rapport au marché du coin... donc affirmation due à une bonne connaissance du marché.

Ah les bons petits plans, 20% de moins que le marché du coin donc automatiquement ça va prendre 20 %? Dans ce cas je signe tout de suite aussi et je revends dans 1 an à 20% plus cher et on recommence sur un autre bien puisque vous connaissez si bien des bons petits plans ? Pas besoin d'attendre 10 ans pour le même résultat non ?

Ca, comme précédemment, c'est un jugement sans fondement ni connnaissance réelle de ce dont on parle. Si pour vous la de robien est une loi de défisc, alors on ne parle pas de la même chose.
Malheureusement j'ai l'impression d'en connaitre un peu (plus que vous je n'irais pas jusque là) et effectivement la de Robien est avant tout une loi de défisc.

Maitenant revenons à notre problème initial, la gestion du risque , vous connaissez ? Friggits aussi ? Si oui pourquoi envoyer au casse pipe des gens même pas imposable ? Fin de cycle quand tu nous tiens

Au moins avec Babas, on peut discuter sans se prendre le chou et sans se faire traiter d'ignare.

A+
erwan

 

[Gregory]

on ne devait pas parler de loi girardin sur ce topic a la base ? lol

Bref, moi qui suis un peu dans le milieu (attention, je ne dis pas que je connais plus que tout les autres)...
La loi Robien est n'est pas qu'une loi de defisc.
La plupart des personnes qui font ce genre d'opération, ne le font pas que pour faire des économies d'impots, il le font aussi pour ce créer du patrimoine, et eventuellement préparer leur retraite.
A terme avoir des revenus foncier est bien plus avantageux que d'avoir un complément de retraite avec n'importe quel organisme.
Aprés c'est vrai que la plupart du temps dans le neuf, c'est plus cher que dans l'ancien...
A part peut etre monsieur merhand qui a des "bons plans" mais bon ...
Les bons plans, je ne suis pas sur qu'il en fasse profiter tous ces clients.
Car moi aussi, j'en ai des bons plans, mais pas assez pour faire profiter tout le monde ...
Donc d'une maniere général le neuf est plus cher, donc revaloriser le bien 2% l'an est clairement faire de la spéculation immobiliere ...
Quand souvent, on est a 20% au dessus ...

Aprés, il faut comparé ce qui est comparable... mais la plupart des programmes neufs sur le marché, c'est des programme qui sont vendu dans le prix du neuf, c'est jamais sur coté parce que c'est pour des investisseurs.

Bref, la Robien c'est bien, j'en fais pour moi aussi ... j'en ai déja proposé a des gens qui ont des tranche a 14% car leur but est de ce créer du patrimoine tout en pouvant économiser de l'impots et eventuellement revendre plus tard... et donc le LMNP n'est pas forcément adapté.

 

[tbw]

Une petite dernière en vidant mon verre de vin,

construire un patrimoine c'est louable, mais mettre tous ces oeufs dans le même panier pendant 20 ans c'est très discutable.

Malheureusement les gestionnaires de packages (je vois pas d'autres termes) sont de très bons commerciaux et arrivent à fourguer leurs produits à tout le monde.

Mais ils ignorent (ou font semblnt d'ignorer) la gestion du risque et lorsqu'on construit un patrimoine il faut avoir cette gestion à l'esprt en permanence.

Mettriez vous toutes vos economies dans des produits spéculatifs (boursiers ou autres) ? Non ? Ben pourquoi faire exactement la même chose avec l'immobilier en spéculant sur une hausse et en mettant en place des scénarii digne du monde des bisounours (jamais de malfaçons, pas de carences de loyers, pas de perte temporaire d'emploi ..).

De plus nous sommes en fin de cycle immobilier, ce n'est donc pas le moment d'investir ou d'augmenter la voilure dans de l'immo.

"Cash is king", c'est Warren Buffet qui le dit depuis Janvier 2008 et je pense que lui sait de quoi il parle.

Pour les petits TMI, dont je fais partie avec mes 70 K euros de revenus, il faut absolument jouer la diversification et investir dans l'immobilier à travers des produits mutualisés (fonds ...) surtout quand le capital est petit (propriétaire en RP + liquidités 100K).

Une bonne répartition donne (avec des tracks records sur plusieurs dizaines d'années) un patrimoine immobilier à 50% max du patrimoine total (résidence principale exclue) le reste étant composé de cash, d'actions, obligations ...
Quand vous prenez un TMI de 14% comme moi, ça veut dire que je dois investir au max 500 euros mensuels dans de l'immo sur 20 ans, je suis donc hors course actuellement pour de l'immo en direct sauf à prendre un risque excessif.

A+
erwan

 

[stunt38]

ok, maintenant que tout le monde a vidé son sac on peut repartir sur la discussion initiale

j'ajouterais que j'ai créer une discussion ici [lien réservé abonné] où chacun pourra parler librement de toutes les lois de défiscalisation immobilière à condition d'y garder son calme

Cdt

 

[babas]

Re,

@babas gnia gnia, et si je perds mon emploi, il se passe quoi ? dans le premier cas je suis bien emmerdé mais c'est moins définitif que de mourir (enfin j'espère).De plus les assurance décès/incapacité existent, la preuve j'en ai une

tbw la science,tu n'as pas répondu à ma question et tu l'évites avec une grande agilité, bien joué.
mais désolé, pour revenir à notre cas de base. Entre placer les 530€ sur un cat, et là on ne parles pas de replacer ailluers sur une assurance décés/invalidité en plus, et les mettre dans de l'immo, pour moi y'a pas photo !!!
maintenant c'est un dialogue de sourds, entre ceux qui croient en l'immo et ceux qui y sont quasi allergiques, ça ne méne à rien...

 

[Babar]

Alors reprenons :

Vous avez un acheteur qui ne paie pas d’impôt sur le revenu.
Vous lui vendez une maison 146000 € alors qu’en réalité, elle en vaut 182 500. Tout d’abord un grand merci a ce bienfaiteur de l’humanité, le promoteur qui fait une croix sur 36500 € de marge ; à moins que la maison soit construite face à l’usine d’incinération et entre la ligne TGV et une autoroute ? Non, plus sérieusement, c’est peu crédible : tout a un prix, et c’est bien normal. Le loyer, garanti (mais par qui et sur quelle durée ?) est de 630 € mensuel. Les frais de gestion sont de 11% du loyer; j’espère quand même qu’ils incluent les garanties locatives (absence et carence). En revanche ils n’incluent probablement pas les frais de rédaction de bail en cas de changement de locataire. D’autres éléments que vous passez pieusement sous silence : sur 10 ans, a fortiori sur 20 ans, vous n’échapperez pas à quelques travaux (changement de cumulus, radiateurs, réfection de peinture, de revêtement de sol…) et c’est, là aussi bien normal : si l’on veut sauvegarder son patrimoine, il faut l’entretenir, et cela coûte.
Maintenant que vous avez bien fait gérer votre bien, vous allez le revendre, et grâce à l’excellent prix auquel vous l’avez acheté, vous le revendez dix ans plus tard 30000 € de plus que vous l’avez acheté. Dans ce cas vous aurez à payez en taxe à la plus-value forfaitaire environ 4000 €. Vous prêt n’étant pas soldé, vous paierez également des frais de mainlevée et des frais de remboursement anticipé (plus de 2000 € quand même). Comme vous avez choisi de proposer un bien très rentable, mais tout de même situé assez loin de votre client, celui-ci devra faire appel à une agence pour céder son bien (coût minimum :6000 €) Votre client devra également financer les diagnostics obligatoires préliminaires à la vente : installation électrique, diagnostic thermique, etc…) Coût dans 10 ans : 500 €. Enfin, et c’est là le comble, s’il vend la 10ème année, alors qu’il ne payait pas d’impôt et qu’il a imputé pendant 9 ans des déficits inutilisables, les déficits des 3 dernières années vont lui être réintégrés dans son revenu de l’année (Art 156 CGI) ce qui du coup pourra le rendre imposable. Ce qui fait qu’une loi dont la caractéristique et de permettre de créer des déficits et donc de défiscaliser le verra payer impôt et prélèvements sociaux.
Si vous attendez 20 ans pour revendre, c’est vrai que vous échapperez à la taxe à la plus-value et aux frais bancaires, mais s’il est bien difficile de prévoir le prix de vente à 10 ans, que dire d’un horizon à 20 : on rentre alors dans le domaine de la spéculation pure.

Enfin dans votre démonstration de gains pour lesquels vous faites une simple soustraction entre le capital à terme et les débours, vous mettez dans votre opération des valeurs qui ne sont pas comparables : la valeur des euros de 2008 n’est pas celle de ceux de 2018, a fortiori de 2028.
Je ne doute pas un instant que comme tous les commerciaux (dont je suis), vous avez d’excellents produits que les autres commerciaux n’ont pas, mais je persiste à dire que l’analyse de la situation du prospect est aussi importante que la qualité du produit qu’on lui propose. Et dans la réflexion qu’on mène avant proposition il faut partir de la situation du prospect pour arriver au produit et non l’inverse.
Pour quelqu’un qui ne paie pas d’impôt, proposez de l’ancien à 8% (Gagarine dirait 10%) de rentabilité ou un LMNP ; vous serez au moins cohérent.

 

[babas]

si j'ai compris ceux qui prédisent une baisse de 50% de l'immo sous 4/5 ans, un bien ancien acheté aujourd'hui 100000€ avec une renta de 8%, vaudra 50000€ dans 5 ans, avec le même loyer, donc une renta de plus de 15%...
vite je mets de l'argent de coté tout de suite pour tout acheter dans 5 ans...

 

[tbw]

on reconnait là le flair du financier de choc.

si dans 4/5 ans l'inflation est de 15%, pourquoi pas des rendements de 15%

Maintenant tout est dépendant des taux d'intérêts à long terme, car c'est une tendance sur laquelle se colle quasi tous les rendements sur le long terme.

On peut imaginer une baisse de 20% de l'immobilier, sans baisse des loyers courants.
Mais la position des locataires sera telle qu'une renegociation interviendra à la baisse surtout si les indices immobilier servant à l'indexation chutent.

Bref, regarde ce qu'il s'est passé de 1992 à 1999 et tu comprendras mieux.


A+
erwan

 

[babas]

j'aim bien tbw quand tu me prends pour un abruti, c'est cool...
les taux en 1992 étaient à plus de 10%, j'ai regardé meilleurtaux dans tous les sens et je n'ai rien vu de comparable....l'inflation idem...et maintenant la baisse ne serait plus que de 20% au lieu de tes 50% initial...
ce qui serait bien, ce que tu répondes vraiment aux questions plutot que de les esquiver et de balancer une vanne dérrière!!!

 

[babas]

bon je me rassure, je relis un peu tes mails et je me rend compte que tu prends tous les gens qui ne sont pas d'accord avec toi pour des anes, alors ça me rassure, c'est pas dirigé toujours contre moi...

 

[tbw]

houla faut pas se prendre le melon

tu as démarré sur un "tbw la science" que j'ai pris pour du second degré, je t'ai répondu de même sur le ton du second degré.

Maintenant concernant les évolutions de taux, il faut toujours regarder le différentiel taux/inflation et pas seulement un des 2.

Pour que les rendements immobiliers soient compétitifs par rapport au reste (OAT par exemple) il n'y a que 2 façon :

1) baisse des prix de l'immobilier et maintient des loyers = hausse du rendement

2) augmentation des loyers plus ite que la hausse du prix de l'immobilier.

Donc, perso j'anticipe une correction de minimum 20% sur les 2/3 ans à venir et effectivement 50% si un crack se produit comme lors du cycle précédent.

De plus, j'invite tous ceux qui veulent investir à attendre Juin/juillet 2008 et de voir si il y aura une faillite de banque américaine spécialisée dans le financement (publication de résultas).
Si c'est le cas, le premier signal du crack sera là.

a+
erwan

 

[Gagarine]

Perso, je prends le temps qu'il faut mais j'achete toujours entre 9 et 10% de renta. Alors vos histroires de cracks dans les 6 mois, je m'en tampone un peu ! Si baisse il y a (et je pense effectivement qu'il y aura une correction) elle va, comme toujours, concerner le pauvre type qui a acheté un Robien tout pourri (par exemple à Périgueux LOL) et elle va profiter à ceux qui connaissent le marché et qui attendent tranquillement dans l'ombre (bouh, les vilains judéo-maconiques qui veulent ruiner notre pauvre France LOL).

Cordialement

 

[tbw]

Je pense exactement comme vous Gagarine.

C'est pour celà que je dis de faire attention à tous ceux/celles qui tombent sous le charme des sirènes de l'immobilier actuellement.

Perso, je n'arrive pas actuellement à trouver des opérations à 10% de rendement, même brut.
Comment faites vous ?

A+
erwan

 

[Gagarine]

Petite précision : sur du local commercial.
Mais avec des loyers indexés sur l'ICC (à 100%, si vous voyez ce que je veux dire), une TF récupérable aupres du preneur et de bons emplacements, je prends.

cordialement.

 

[tbw]

merci pour l'info

 

[ediga]

Bonjour,
J'envisage également l'investissement Girardin à la Réunion. Mais qu'en sera t-il de la revente du bien dans 5 ans ? Les prix d'acquisition me paraissent assez élevés. Pensez vous qu'il ne sera pas nécesaire de "brader" ce bien de pouvoir le vendre ?
Il faut reconnaitre que ce dispositif est très intéressant pour défiscaliser.
Avez vous déjà revendu un bien Girardin ? Qu'en pensez vous ?