Loi Girardin

[pierre.merhand]

Bonsoir,

je ne comprends pas trop votre calcul de plus value ni l'exemple, désolé.

cependant je ne suis pas sûr du tout qu'un projet d'achat de bureau ou autre loueur meublé puisse procurer une plus value à la revente, ou tout du moins une plus value forte.

Ensuite, les revenus de la location de bureaux vont générer une augmentation de revenus, donc de l'impôt... donc une perte.

Cordialement

 

[Gregory]

ça m'a toujours fait rire les CGPI qui ne vendent que de la Girardin en disant que c'est exceptionnel.
Tout le monde sait que c'est le placement le plus risqué en terme de defisc.
Alors OK, une Robien a Montauban, c'est pas le pied non plus hein.
Mais maintenant, il faut savoir que dans les DOM TOM les revenus sont carrément pas les meme qu'en IDF ou en france tout simplement.
Et donc, le peu de personne qui peuvent louer 1050€ une villa dans les DOM TOM doit etre trés limité.

d'autant que ce loyer me parrait déja un peu surgonflé ...

Autres risque majeur dans les dom tom, c'est que les gestionnaire n'ont pas des garantie de loyer si intéréssante que pour un investissement Robien ou Borloo, il y a des franchise assez conséquente, et souvent que 6 mois de paiement de loyer entre chaque locataire.

Donc, le risque de faire un investissement a 400k€ dans les DOM TOM est tout simplement DE NE PAS TROUVER DE LOCATAIRE.

De plus, les banques pour un si gros investissement, elle flippe et demande de sacré garantie, j'en ai déja vu qui mettais une hypotheque sur la Résidence principal de l'acheteur ... bref du n'importe quoi.

Pour des personnes qui paie un gros montant d'impots, ca va etre alléchant, mais c'est clairement pas ce que je préconiserai.
Surtout que s'il ont une capacité d'emprunt de 400K€ y'a tellement d'autres choses a faire plus intéréssante ...


A MON HUMBLE AVIS !

 

[pierre.merhand]

Bonjour Gregory,

je ne comprends pas trop votre intervention que je trouve assez agressive.

Pour remettre les choses à leur place, et recadrer le débat, je ne suis pas un "rigolo" de CGPI qui ne vend que de la Girardin. Si vous aviez lu l'ensembe de mon premier message vous auriez vu que nous réalisons de la girardin pour les fortes impôsitions, des villas individuelles en robien, des résidences médicalisées pour le complément retraite, des appartements en corse pour le patrimoine, etc.

Nous travaillons avec des banques locales pour les financements (c'est à dire des agences locales de banques nationales), ce qui enlève d'un coup toutes vos remarques.

Le loyer n'est pas du tout surgonflé, au contraire. j'ai fait déja pas mal de projets de villas ou appartements dans les DOM et le dernier en date, une maison à Saint François en Guadeloupe, 100m² 1000€. Louée en 1 mois. Les loyers, comme tout le reste sont beaucoup plus cher dans les DOM, entre 30-40%. Mais je pense que vous devez y avoir vécu pour affirmer le contraire.
De plus, il y a un grand nombre de métropolitain qui vivent sur place. Et comme vous devez le savoir, leur salaires sont gonflés à environ 30%. Ces métropolitains sont les 1ers locataires.

Les garanties du programme à Fort de France sont exactement les mêmes qu'en métrople. Il y a très peu de garanties en métropole proposant plus de 6 mois entre 2 locataires malgré ce que vous dîtes.

J'espère avoir répondu à vos interrogations.

 

[Gregory]

je n'ai jamais vécu dans les DOM TOM.
Mais je fais le même métier que vous.
Sauf, que je suis de ceux qui parte du principe qu'une Girardin immobiliere, c'est trés risqué, et je le propose trés peu, ou alors c'est le client qui le demande ...

Mais j'en ai déja monté.
Et j'ai vu beaucoup de gens se casser la figure avec ce genre de placement.
Alors OK, sur le principe, une villa est plus avantageuse qu'un appart lambda dans une résidence classique.

Cependant, a mon humble avis, la villa comporte aussi beaucoup de risque.

Certes, il y a des métropolitains qui vivent dans les DOM TOM, mais bon a proportion c'est pas non plus 20% de la population, ça reste une partie trés infime ... aprés, c'est clair que c'est une trés bonne cible ...
Quoi que, parfois, c'est métropolitains, il ont encore du patrimoine en France, et parfois rembourse encore un crédit d'une maison... donc est ce qu'il ont encore le budget pour 1000€ pour une villa ? A voir, ça dépend des gens on dira, mais certes on peut trouver.

et moi, on m'enleve pas de la tete que 1050€ de loyer, ca reste assez cher, comparé a ce que je vois sur le marché.
C'est mon avis, j'ai pas dit que j'ai raison ... je donne mon point de vue.

Concernant les banques, OK sur ce point, quoi que j'ai toujours douté sur les capacités des agences a monter des prêt en defisc.
Je prefere passer directement par les sieges ou il y a vraiment des personnes compétente (et ça vaut pour la métropole aussi)

Concernant la garantie de loyer, d'aprés que je vois dans mon métier, je suis désolé, mais énormément de gestionnaire propose 12 mois de paiement.
Et ceux qui sont passé a 6, j'ai tendance a beaucoup beaucoup moins travailler avec eux.
mais dire qu'il y a peu de garantie de 12 mois de paiement de loyer est pour moi totalement faux.

PS : désolé, si je vous ai paru agréssif, ce n'était pas le but recherché.

PS 2 : vous n'avez pas répondu sur le fait qu'il existe d'autre chose beaucoup plus rentable ? (en terme de defisc, et pas seulement de résidence secondaire qui pour moi est une utopie dans la mesure ou RARE sont les gens qui partiront vraiment tous les ans dans les DOM TOM pour leur vacance et qui préferont le changement ...)

 

[pierre.merhand]

En terme de gain d'impôt il n'y a rien de plus rentable que le girardin.

Pour le loyer, je viens d'aller sur une agence immobilière martiniquaise: les prix correspondent à ce que j'ai dit, une villa de 100m² non mitoyenne se loue minimum 1 000€. Ce sont les prix.

Il y a beaucoup de métropolitain qui cherchent des produits agréables, et même s'il y a moins de 10% de la population ça fait tout de même 30 000 personnes à loger. Plus les martiniquais qui ne sont pas, loin de la, tous pauvre.

On se casse la gueule si on propose la même chose que tout le monde, c'est à dire de grosses résidences invendables. c'est la même chose en métropole pour le Robien, où de nombreuses personnes n'arrivent pas à revendre à cause de ça.

Pour le garanties locatives, ceux qui proposent 12 mois de vacances sont très souvent des "promoteurs-gestionnaire" qui englobent dans le prix d'achat les vacances locatives. ne vous inquiétez pas pour eux, le package est très cher à cause de ça.

La girardin est le meilleur investissement pour défiscaliser beaucoup, se créer un capital rapidement sans rien payer, et avoir pour beaucoup une résidence secondaire sur place. ne vous en déplaise, mais 80% de mes investisseurs souhaitent garder leur maison ou appartement plus tard. Pour y aller 1-2 semaines, ou même 6 mois, ou la proposer à des amis, ou la louer en meublé.

 

[babas]

je suis entièrement d'accord avec pierre, et je suis désolé grégory, mais il faut aller sur place pour se rendre compte, et quand on parle de quelque chose que l'on ne connait, on dis parfois des bétises...
à mayotte, pour 1000E/mois, vous avez un T3, et il y a la queue pour l'avoir en location ce T3 à 1000€ !!!
Si vous faites ce même métier Grégory, pour des gens qui paient 25000€ d'impot, vous proposez quoi ? Une borloo à Périgueux ??
Et il ne faut pas confondre garanties du promoteur, qui sont effectivement toujours comprises dans le package, donc le client les paient et on pourrait même le faire pendant 24 mois si on veut, et les vraies assurances type gan, qui effectivement dépassent rarement 6 mois (mais il en existe quand même). Pour moi ces garanties ne sont pas gages de sécurité, au contraire. Il en faut c'est sûr, mais ce n'est pas une sécurité absolue. Une maison bien située, au bon loyer, doit se louer très rapidement, et ça peut importe la région. A mayotte, une résidence de 45 apparts tous loués en 1 mois (T2 minimum à 600€...).
une girardin n'est pas plus risquée qu'une robien, à condition qu'elle soit bien montée c'est tout. Encore un exemple, et j'arréterai là car je ne suis pas là pour convaincre les foules, une maison à St Gilles, le St tropez de la Réunion, individuelle avec 3 chambres et jardin, vue sur le lagon, à 330000€ frais compris, donne 140000€ de gain d'impot, soit 27700. En fait le client l'achéte donc 190000€, et pas la peine de vous déplacer, prenez internet et regardez les prix sur place, vous serez surpris Grégory !

 

[pierre.merhand]

Babas pouvez-vous me contacter par message privé pour faire un point sur un éventuel partenariat.

cordialement

 

[Gregory]

Donc, si c'est si génial.
En tant que CGPI et vos revenus, j'espere que vous en faite pour votre propre fiscalité ;-)

 

[babas]

c'est comme tout, il y a du bon et du moins bon. Mais quitte à choisir entre une bonne robien et une bonne girardin, à 25000€ d'impot, faut pas réfléchir bien longtemps...
à titre perso j'ai fais une besson et une zrr, et la girardin est prévue pour l'anné prochaine...et vous cher confrère?

 

[Gagarine]

Moi je ne défiscalise pas, je suis né à Périgueux (merci babas !) et j'ai de la famille proche en Martinique. Et bien il faut être fou pour investir dans un pgm de defisc à Périgueux (ou un escroc pour le proposer...) et 1000 euros pour une petite maison en Martinique, c'est le prix d'appel ! Il n'y a rien de moins cher. Et une construction à 300ke parait là bas raisonnable car tous les materiaux y sont hors de prix. Bref les pgm sont cohérents. Maintenant, à moins de vouloir se financer une residence secondaire à moindre frais, je pense effectivement qu'il y a des risques sur ce type de pgm pour la revente. Il faut donc avoir une imposition tres consequente car le bras de levier généré par la defisc est bcp plus important que sur du Robien. Et il faut sans doute avoir de quoi financer le bien pendant quelques temps en cas de non location ou de difficultés à la revente car un crédit sur 330ke, ce n'est pas la même chose que sur 150ke pour un Robien ! A ne pas mettre entre toutes les mains...

Cordialement.

 

[babas]

oups la boulette pour périgueux...désolé. Je suis d'accord à 100% sur votre message gagarine

 

[richard29]

il faut être fou pour investir dans un pgm de defisc à Périgueux (ou un escroc pour le proposer...)

Bonjour à tous,

je me renseigne actuellement sur un projet de défisc. Je voulais dire à Gagarine qu'il existe effectivement encore des escrocs, car le conseiller financier que j'ai rencontré semble avoir l'intention de me diriger vers un investissement "très attractif" sur Périgueux ou encore dans la région d'Avignon. Je précise que je ne joue pas dans la court des grands, c'est à dire que je ne prétends pas à une Girardin. D'ailleurs tout bien réfléchit, est-ce qu'un programme de défiscalisation est adapté à ma situation, ce conseiller me l'a certifié. Mais faut-il lui faire confiance ?

Cordialement

richard

 

[pierre.merhand]

Bonjour richard29, je serai ravi de vous renseigner sur ce qui pourrait être le plus approprié à votre projet et à votre situation, pour cela il me faudrait quelques informations telle que les revenus du foyer, les emprunts en cours, le nombre de personne dans le foyer, le projet (complément retraite, résidence secondaire, défisc., patrimoine,) etc.
Si vous le souhaitez nous pouvons en discuter plus en privé (mail) ou alors sur ce forum.

Cordialement

Pierre

ps: la de robien n'est pas nécessairement que pour les personnes payant de l'impôt, elle peut être intéressante pour un projet de capitalisation, sans travaux abvant de très nombreuses années, permettant de ne pas payer d'impôt. Le plus importnat c'est le "produit", c'sst à dire le patrimoine acheté: un appartement T2 à 135 000 € avec 400 € de loyer ou une maison T5 à 146 000 € avec 630 € de loyer.Il y a de tout.

re ps: les maisons T5 neuves à 146 000 € existent... j'en ai

 

[Babar]

Proposer une Robien à quelqu’un qui ne paie pas d’impôt ? génial ! je suppose que vous essayez aussi de vendre l’intégrale de Mozart aux sourds et des appareils de musculation aux paraplégiques ? déjà qu’à 14% de TMI on fait au mieux à terme une opération blanche, à 0% de TMI c’est le trou assuré ! un peu de sérieux et de réalisme vous rendrait plus crédible. Désolé du ton, je n’interviens pas souvent, mais là…

 

[pierre.merhand]

La de robien est une loi pour les projets neufs et non un projet ou un produit. Il faut bien faire la différence et je ne suis pas certain que vous l'ayez comprise.

En achetant du neuf, on peut ou non choisir la loi.
Je ne sais pas qui vous êtes, mais je vous trouve nerveux, et assez agressif.

Je réalise eviron 25 opérations par an, et je n'ai pas loin de 10 investisseurs qui paient moins de 1 500 € d'impots par an qui ont choisi d'acheter du neuf pour ne pas avoir les préoccupations de l'ancien (travaux, rénovation, gros oeuvre, ravalement de façade, etc.). la loi permet juste de ne pas payer d'impôt en plus et de gagner si possible l'IR existant.

Donc soyons clair une bonne foi pour toute: je ne vous permets pas de me juger, ou de juger mon travail.

ps: donner des exemples au lieu de faire des affirmations "déjà qu’à 14% de TMI on fait au mieux à terme une opération blanche, à 0% de TMI c’est le trou assuré". J'en connais d'autre du genre: "Attention, faut pas faire, c'est risqué", ou encore "li'mmobilier va s'écrouler, tout le monde le dit", etc.

sinon, pour les autres personnes lisant ce forum et ayant une attitude plus constructive, voici un exemple :

- achat maison à 146 000 € + frais = 153 000 €
- loyer 630 €
- frais gestion : 11 %
- taxe foncière: 50 € mensuel
- prêt sur 20 ans, 4.8% + adi = 1 046 €

- effort mensuel : 536 € sans gain d'impôt
- augmentation loyer: 2% an ( T5 loués dans la ville 650€)
- augmentation immobilier: 2% / an ( T5 vendus dans l'ancien 20% - 30% + cher, le neuf n'est pas toujours + cher que l'ancien)

- gain net à 10 ans sans gain d'impôt: 23 000 €
- gain net à 20 ans sans gain d'impôt: 107 000 €

- rentabilité 5% au démarrage.

Si vous n'utilisez pas la loi de robien, vous paierez de l'impôt dès la 6eme année... d'où son intérêt.

 

[pierre.merhand]

Richard29 (si c'est le dpt, on est presque voisin), la de robien peut être adaptée ou pas, et pas seulement en fonction de votre impôt comme certaines personnes le pense. Il faut voir votre projet.C'est ça le plus important: que souhaitez vous?

 

[babas]

ca chauffe...

 

[tbw]

Bonsoir,

@pierre.merhand :

1) la de Robien est une opération immobilière avec défiscalisation, expliquez moi comment vous pouvez optimiser cette opération avec des TMI de 14% ou moins, je suis très intéressé.

2) investir dans du neuf pose au moins autant de problèmes que d'investir dans du vieux, je ne comprends pas votre argument.

3) et puis expliquez moi : "10 investisseurs qui paient moins de 1 500 € d'impots par an qui ont choisi d'acheter du neuf pour ne pas avoir les préoccupations de l'ancien. la loi permet juste de ne pas payer d'impôt en plus et de gagner si possible l'IR existant."

4) vous proposez une simulation :

- achat maison à 146 000 € + frais = 153 000 €
- loyer 630 €
- frais gestion : 11 %
- taxe foncière: 50 € mensuel
- prêt sur 20 ans, 4.8% + adi = 1 046 €

- effort mensuel : 536 € sans gain d'impôt
- augmentation loyer: 2% an ( T5 loués dans la ville 650€)
- augmentation immobilier: 2% / an ( T5 vendus dans l'ancien 20% - 30% + cher, le neuf n'est pas toujours + cher que l'ancien)

- gain net à 10 ans sans gain d'impôt: 23 000 €
- gain net à 20 ans sans gain d'impôt: 107 000 €

- rentabilité 5% au démarrage.

Ben moi je vous propose la chose suivante : 536 euros placés à 4% sur la même période

capital en 10 ans : 77 000 euros

capital en 20 ans : 191 000 euros

Sans risques (enfin risques presque nuls), donc que dois je choisir ?

A+
erwan

 

[babas]

grosse différence entre les 2 : si incapacité de travail ou deces, dans un cas on récupére le bien payé, dans l'autre le cat seulement...

 

[pierre.merhand]

1) la de Robien est une opération immobilière avec défiscalisation, expliquez moi comment vous pouvez optimiser cette opération avec des TMI de 14% ou moins, je suis très intéressé: la de robien est une loi, qui n'est bonne qu'en fontcion du projet auquelle elle est associée. Acheté du neuf n'est pas nécessairement plus cher que d'acheter de l'ancien et permet de ne pas payer d'impôt et/ou d'engagner. Plus on en gagne plus c'est rentable, mais ce n'est pas aprceque l'on en gagne peu que ça ne l'est pas.

2) investir dans du neuf pose au moins autant de problèmes que d'investir dans du vieux, je ne comprends pas votre argument. NON, dans l'ancien on a plus de frais (notaire par exemple plus élevé) et surtout plus de travaux de rénovation, entretien du bien. Acheter dans de l'ancien à proximité de chez soi est indispensable alors que du neuf dans une zone plus lointaine pas nécessaire,c ar pas de besoin d'y aller "régulièrement"

3) et puis expliquez moi : "10 investisseurs qui paient moins de 1 500 € d'impots par an qui ont choisi d'acheter du neuf pour ne pas avoir les préoccupations de l'ancien. la loi permet juste de ne pas payer d'impôt en plus et de gagner si possible l'IR existant." Je ne vois pas quoi expliquer. désolé

4) vous proposez une simulation :

- achat maison à 146 000 € + frais = 153 000 €
- loyer 630 €
- frais gestion : 11 %
- taxe foncière: 50 € mensuel
- prêt sur 20 ans, 4.8% + adi = 1 046 €

- effort mensuel : 536 € sans gain d'impôt
- augmentation loyer: 2% an ( T5 loués dans la ville 650€)
- augmentation immobilier: 2% / an ( T5 vendus dans l'ancien 20% - 30% + cher, le neuf n'est pas toujours + cher que l'ancien)

- gain net à 10 ans sans gain d'impôt: 23 000 €
- gain net à 20 ans sans gain d'impôt: 107 000 €

- rentabilité 5% au démarrage.

Ben moi je vous propose la chose suivante : 536 euros placés à 4% sur la même période

capital en 10 ans : 77 000 euros

capital en 20 ans : 191 000 euros

Sans risques (enfin risques presque nuls), donc que dois je choisir ?


Pas du tout le même projet. Donc pas le même objectif.

Sinon: 536€ x 12 mois x 10 ans = 64 320 €. Donc gain net: 12 680 €
536 € x 12 mois x 20 ans = 128 640 €. donc gain net: 62 360 €

En terme de gain, pas photo entre les 2.

L'immobilier est un choix parmi d'autres, qui est très rentable quand le projet est bon (et pas que grâce à la loi).