Location avec promesse d'achat

[pollux1963]

Bonsoir,

Nous avons mis en vente la maison de notre père décédé en juin 2010.

Une personne nous a fait une offre. Elle veut nous louer la maison pendant un durée de 12 à 18 mois et elle s'engage à nous l'acheter à l'issue de cette période à un prix défini ce jour.

Comment être sur que cette personne tiendra ses engagements à l'issu de cette période ?

Perso, je sens mal l'affaire.

Comment ficeler l'affaire pour ne pas avoir de mauvaise surprise ?

Merci de vos réponses.

 

[Buffeto]

j'imagine qu'un contrat fait chez un notaire s'impose , non?

 

[pollux1963]

Merci de ta réponse Buffeto,

Effectivement ce sera fait mais comment garantir que la personne tiendra ses engagements ?

De plus si elle désire ne plus acheter et de rester dans la maison, est ce facile de récupérer son bien ?

 

[GoodbyLenine]

J'imagine qu'il faudra que cette personne donne une garantie (genre un montant de 20% du prix de vente convenu) pour vous assurer du sérieux de sa proposition, et que si la vente ne se réalise pas, ce dépôt vous sera acquis, et le locataire videra les lieux en laissant la maison en bon état (ou restera locataire dans le cadre de la loi de 1989). Le contrat devrait aussi prévoir que la vente ne se fera que si tous les loyers ont bien été payés.

Le montant de la garantie devrait valoir la somme entre d'une part la caution que donnerait un locataire, et l'indemnité d'immobilisation qui rémunère le fait que vous ne pouvez pas mettre le bien en vente avant les 12 ou 18 mois et renoncez ainsi à des opportunités de vente, et aussi le fait que si elle renonce à la vente vous devrez vendre occupé donc avec une décote significative..

La personne qui vous a fait une offre a-t-elle donné des informations permettant de comprendre pourquoi elle souhaite avoir le bien en location dans un premier temps ? (comprendre ces raisons, et les vérifier si possible, vous permettra de savoir un peu plus où vous mettez les pieds..)

 

[Turbo-057]

Il prend la maison à l'essai ...
Il faudrait effectivement connaitre le pourquoi d'une telle procédure peu courante.

 

[Elaphus]

Cela se pratique effectivement et tout est possible:

- promesse unilatérale de vente qui engagera peu le locataire,

- compromis engageant les 2 parties avec clause pénale, si le locataire refuse de la payer, danger.

La loi de 1989 permet de prévoir des exceptions au bail de 3 ans, très limitées.

Il existe aussi la location-vente, objet d'une loi spéciale.

Les clauses, mieux vaut déjà y réfléchir soi-même si elles n’entrent pas dans les logiciels notariaux.

 

[pollux1963]

Bonsoir et merci à tous pour vos réponses.

Je n'arrive pas à comprendre les motivations de l'éventuel acheteur.

Tout ce que je sais c'est qu'il vient de vendre sa maison et qu'il souhaite pour l'instant ne pas réinvestir.

Elaphus, pouvez vous développer un peu votre réponse, je ne maitrise pas beaucoup le droit.

Effectivement cette location ressemble à un essayage.

 

[Buffeto]

Tout ce que je sais c'est qu'il vient de vendre sa maison et qu'il souhaite pour l'instant ne pas réinvestir.

peut être a t'il bloqué de l'argent sur un placement pour une période donnée obligatoire , ou bien attend il une échéance de quelque produit de placement ............

 

[gunday]

L'avantage de cette situation, est que vous avez un locataire durant un an (donc un bien vous rapportant de l'argent) et une vente garanti à la fin (si la vente n'est pas effectué, il faut prévoir un dédommagement ).

Donc pas forcément une mauvaise chose!

 

[Elaphus]

Il suffit de lui demander pourquoi il veut cette solution...

D'un autre côté j'imagine qu'il n'y a pas de candidat à l’achat...et d'ici 1 an les prix auront baissé sans doute, et le crédit sera plus difficile.

Explications? Demandez lui déjà ce qu'il accepte comme clause pénale. Ensuite on verra.

 

[pollux1963]

Bonsoir,

Aux dernières nouvelles, on pourrait s'orienter vers la location vente. Mon frère contacte un notaire lundi prochain.

Des infos sur ce type de contrat ?

Cette solution devrait être meilleure que la première solution évoquée, enfin j'espère.


Bonne soirée

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Je vous conseille la lecture de la loi n°84-595 du 12/07/1984 [lien réservé abonné] définissant la location-accession à la propriété immobilière.

Revenez-nous voir après la lecture si vous avez des questions.

 

[pollux1963]

Bonsoir Vanille et merci pour ce lien.

Malheureusement, ce n'est pas exactement ce que l'on aimerait. De plus c'est bien lourd comme procédure.

La personne veut s'engager aujourd'hui à acquérir le bien sous 18 mois maxi sans clauses suspensives liées à un prêt car il paiera comptant. Pendant ces 18 mois, l'argent versé viendra en déduction du prix de vente. En fait, cette personne ne sera pas locataire, elle nous paiera une rente.

Elle versera en début d'occupation des locaux une somme à définir en caution, qui sera perdu si elle renonce à la vente. Entre 10 et 20 % du prix de vente convenu.

Bien sur, elle pourra acheter avant le terme prévu

Je ne sais pas si c'est possible ce genre de chose.

Bien cordialement

 

[Elaphus]

Oui, la location-accession à la propriété immobilière est lourde, créneau d’institutionnels (et sociaux) plutôt.

Pendant ces 18 mois, l'argent versé viendra en déduction du prix de vente. En fait, cette personne ne sera pas locataire, elle nous paiera une rente.

Possible mais aspect fiscal à considérer: revenu locatif ou pas?

Elle versera en début d'occupation des locaux une somme à définir en caution, qui sera perdu si elle renonce à la vente. Entre 10 et 20 % du prix de vente convenu.

Cela ne doit pas s'appeler 'caution', car à restituer, mais clause pénale.

Donc le mieux: compromis prévoyant une vente à terme avec clause pénale.

 

[pollux1963]

Possible mais aspect fiscal à considérer: revenu locatif ou pas?

Non pas locatif, car la personne ne sera pas locataire, c'est ça que je veux éviter.

On peut appeller ça une rente ? Qui restera acquise dans tous les cas ?

Cela ne doit pas s'appeler 'caution', car à restituer, mais clause pénale.

Oui attention aux sens des mots, dépôt de garanti ???? Cette somme doit être bloquée sur un compte chez le notaire ?

Donc le mieux: compromis prévoyant une vente à terme avec clause pénale.

En effet, l'acheteur et le vendeur sont mieux protégés.

Bien cordialement.

 

[Elaphus]

Non pas locatif, car la personne ne sera pas locataire, c'est ça que je veux éviter.

Moi je veux bien, mais le fisc peut être d'un autre avis.
Et il y a aussi le statut légal de l'occupation...

On peut appeller ça une rente ?

Non, et elle serait imposable.

Qui restera acquise dans tous les cas ?

Ben alors ça s'appelle une clause pénale?
Ou une tentative pour...

Oui attention aux sens des mots, dépôt de garanti ???? Cette somme doit être bloquée sur un compte chez le notaire ?

Si clause pénale ou avance sur achat, oui.

 

[ZRR_pigeon]

ce ne serait pas juste parce que leur situation de revenus changera grandement dans 12-18 mois ? genre fin de congé parental ou lancement préalable d'une activité libérale, qui les rendra mieux lotis pour demander un emprunt dans 18 mois que maintenant....