Lmp

[michel_rp22]

bonjour

qui peut me résumer le LMP ?
je souhaite investir et il semblerait que mon profil est plus approprié pour faire du LMP...

 

[Pascal59]

2 conditions :
+ de 23000€ de recettes
inscription au RCS
imputation des déficits sur le revenu global sans être obligé de participer à l'activité. C'est donc interessant pour les personnes fortement fiscalisées
Soumis aux règles fiscale du régime des BIC
L'amortissement des immeubles est reportable sans limitation de durée
Exhonération des plus values de cession après 5 ans
Possiblité de bénéficier des mêmes avantages au travers d'une SARL de famille, permettant une succession allégée et une gestion patrimoniale optimisée

P59

 

[christianR]

Bonjour,

Compléments d'infos LMP:
23000 € de recettes TTC dans l'année ou revenus procurés par le LMP supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal. Les recettes sont estimées prorata temporis la 1ère année.

Inscription au RCS ou attestation de refus de la demande d'inscription au RCS.
En principe seule la 1ère année permet de générer du déficit imputable sur le revenu global car il n'est plus possible d'étaler les frais d'acquisition et d'ingenierie sur 5 ans comme auparavant. C'est soit déduction de l'ensemble des charges sur la première année soit comptabilisé en amortissement venant en déduction des revenus LMP mais ne créant pas de déficit imputable.

Exonération des plus-values si les recettes tirées de la l'activité lmp sont inférieures à 250000 €

La valeur des immeubles ne rentre pas dans l'ISF si les revenus tirés de la location sont supérieurs à l'ensemble des autres revenus catégoriels du foyer fiscal (ce qui peut généralement être le cas à la retraite ou en cas de cessation d'activité professionnelle).

En cas de cessation d'activité professionnelle avant l'age de la retraite (exemple vente d'entreprise) l'activité LMP permet de continuer a valider des trimestres à moindre coût pour la retraite et de bénéficier d'une couverture sociale.

Succession : possibilité de différer le paiement des droits de succession de 5 ans et ensuite étalement du paiement des droits sur 10 ans avec un taux d'intérêt égal au tiers du taux légal (2.11 / 3 = 0.70% actuellement)

Abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :
En cas de société :
- Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d'au minimum deux ans.
- L'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
- L'un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société pendant les 5 années suivant la transmission.

En cas d'entreprise individuelle :
- Aucune durée de détention requise en cas de création de l'entreprise transmise ou de mutation à titre gratuit.
- Tous les héritiers doivent s'engager à conserver les biens hérités pendant au
moins six ans.
- L'un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l'exploitation de l'entreprise.

Attention au piège de l'année de livraison en VEFA
Pour avoir le statut de LMP il faut atteindre le seuil des recettes cité plus haut En cas de création d'activité en N et loyers perçus en N+1, impossibilité d'imputer le déficit de la première année sur le revenu global. Il faut donc opter pour des résidences de tourisme ou EHPAD déjà en activité.

Sur les résidences déjà en activité, il y a généralement moins de récupération de TVA (sauf sur les travaux).
christian

 

[Gagarine]

Bonjour,

Tout cela semble très interressant mais quelles sont les conditions à remplir (revenus, patrimoine, situation familiale...) pour envisager un investissement en LMP ? J'ai pu constaté que sur l'outil MSExcel de ChristianR, il fallait des revenus important pour que le LMP soit proposé. Pourquoi ?

Merci

 

[christianR]

Bonjour Gagarine,
Pour avoir 23000 € de recettes BIC dans l'année, il faut investir entre 500000 € et 600000 € HT plus les frais ce qui n'est pas à la portée de toutes les bourses...
Cordialement
Christian

 

[Gagarine]

Salut Christian,
Dans tes simulations, quel est l'effort d'épargne mensuel correspondant à un tel investissement sans apport et une rentabilité à 4,5% ?

 

[michel_rp22]

Pour avoir 23000 € de recettes BIC dans l'année, il faut investir entre 500000 € et 600000 € HT

c'est enorme comme montant ?

donc si l'on part avec 50 000 , on va pas loin...

 

[Gagarine]

Le LMP (& LMNP) offre généralement une rentabilité de 4/5% ce qui correspond bien aux montants annoncés (500kE). Mais l'investissement n'est pas l'apport ! Reste à savoir quel est l'effort d'épargne pour réaliser une telle opération (avec/sans apport, TMI à 14/30/40%...)

 

[Constantine]

Pour une rentabilité de 4.5 %, il faut compter à peut près 1300 € par mois, sur 20 ans.
Mais essaye d'inclure des EPHAD, qui ont des rentabilités de 5%, voire 5.5%. Par exemple avec de tel rentabilité tu peux partir sur 1000 €/mois sur 20 ans

Cordialement
Conseiller en gestion de patrimoine

 

[nomad]

bonjour,
quelqu'un peut-il me confirmer la possibilité de cotiser (maladie et vieillesse) afin d'obtenir des trimestres pour la retraite. on m'a dit qu'en déclarant les loyers en BIC c'était possible avec un statut indépendant inscrit au RC. ce serait mon seul revenu et j'investis sans emprunt. j'entends un peu de tout à ce sujet.
nomad

 

[Constantine]

Oui c'est tout a fait possible, il faut un statut de LMP, donc inscrit au RCS et avoir plus de 23 000€ / an en LM (Loueur Meublé).

Pour le statut, tu peux le faire en nom propre ou le faire dans un SARL de famille pour pouvoir le transmettre plus facilement à tes enfants

Si tu veux plus de renseignements, ecris moi directement, je pourrais t'envoyer de la doc, et même une simulation si tu le desires.

Cordialement
Conseiller en gestion de patrimoine

 

[Gagarine]

C'est l'un des intérêts du LMP !

 

[Jeff]

De mon côté, on me propose un LMNP avec 1 rendement proche de 6%.
Est-ce raisonnable?

 

[michel_rp22]

je suis seduit par le lmp
on me propose aussi du 6%
mais j'ai rien compris,
tu mets 100 K€ (en in fine)
on te garanti du 6% /an alors que tu empruntes à 4,5%
au bout de 15 ans tu constitue un capitale de 450k€ et 30 000 €/an

question.
est ce que le bien d'appartiet vraiment?
les lois de finance peuvent changer et remettre en cause les avantages ?

est ce que l'un entre vous a déjà fait du lmp ?

 

[Gagarine]

6% pour du LMNP c'est beaucoup ! Attention aux loyers trop élevés qui risquent d'être revus à la baisse au bout d'un an.
Michel_rp22, il me semble qu'il y a des zones d'ombres dans ta vision du LMNP.
Comme dit par Constantine, pour du LMP il faut compter sur un effort d'épargne entre 1000 et 1200 euros / Mois pendant 20 ans. Les avantages ont déjà été décrits sur ce post !
A+

 

[Jeff]

De mon côté, on me propose du LMNP avec de mensualités très faibles :
- achat de lots en résidence service pour personnes agées (environ 200 K€)
- prêt in fine sur 17 ans avec placement initial de 55 K€ sur mon AssVie
- versement de 140 €/mois sur AssVie (taux de rentabilité évalué à 5,5%)
pendant 17 ans
- loyers mensuel garantie par bail cial de 12 K€/mois dès le départ

avec une indexation des loyers estimée à 2% : revenus nets annuels estimés à 15 K€ au bout de 17 ans

Que dois-je en penser???(go / no go?)

 

[Gagarine]

Difficile à dire. Pour une telle rentabilité le risque est double: incapacité de payer les loyers, loyers revus à la baisse. Renseignez-vous bien sur la société qui gère votre bien. Si c'est une structure trop petite, le risque est grand... Si le gestionnaire est ok alors go go go
A+

 

[Constantine]

Tout a fait d'accord pour les 6%,

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et le mieux que j'ai vu c'est du 5.5%, sauf exception, connaissance qui vendait le lot moins chère que le prix du marché.

Sinon le plan de financement à l'air correcte,

Seul chose, on te promets du lmp, mais avec 200 k€, tu ne seras jamais LMP, mais LMNP.
Pour être LMP tu dois dépasser 23 000€ de revenus locatifs en LM (Loueur Meublé).

Cordialement

 

[Gagarine]

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et le mieux que j'ai vu c'est du 5.5%, sauf exception, connaissance qui vendait le lot moins chère que le prix du marché.
Cordialement

Je veux bien le nom et l'adresse de ta "connaissance"

 

[nomad]

constantine, bonjour
peux tu me confirmer si tu as recu mon mail perso
a+
nomad