LMNP en micro BIC ou au réel

[Juloup]

mais en LMNP, pour un particulier avec son pauvre appart meublé, vous voyez un particulier se farcir ça ? ou demander a son comptable de se farcir ça ?

En théorie, il est obligé. Même si on peut supposer que pour un particulier et pour de faibles enjeux ça devrait passer, ne pas le faire c'est courir le risque de tomber sur un contrôleur un peu pointilleux qui va vous allumer sur ça.

Et attention aux exemples figurant au BOFiP, ils concernent des immeubles commerciaux, qui en général ont des durées d'usage plus courtes que les immeubles d'habitation (mais bon, vu que c'est au BOFiP, on pourra difficilement reprocher au particulier de les avoir reprises).

Et franchement, une fois qu'on a fait sa grille, ce n'est pas si compliqué que ça à gérer, ça demande juste un peu de rigueur. Le plus compliqué c'est de suivre les immos à chaque entrée - sortie d'un nouvel actif. Ça oblige quasiment à tenir une comptabilité en partie double, mais de toutes façons c'est ce que tout bon gestionnaire devrait faire.

 

[Buffeto]

qui le fait comme cela ici ?

moi je fais les murs sur 30 ans et le mobilier sur 10 ans ( le bail commercial étant de 11 ans ) et ce , sous le contrôle de mon cabinet d'expert-comptable , depuis 2005 sans souci.

 

[paal]

Ce n'est pas si simple.
Si vous voulez respecter scrupuleusement la réglementation ....

Scrupuleusement ou non, et lorsqu'une réglementation existe, c'est pour qu'elle soit respectée ...

Alors je sais bien que pour un ou deux biens immobiliers de taille modeste, tout un chacun peut considérer que c'est un dispositif complexe pour une situation à considérer comme simple, mais c'est ainsi ...

Et effectivement il n'existe aucune règle précise, à chacun de se créer sa grille en fonction de ses propres caractéristiques. Le tout étant de pouvoir les défendre par des durées de vie réelles en cas de contrôle.

Sauf que la règle, c'est la durée d'usage et il convient à chaque entité pratiquant un amortissement d'en choisir une (par avance) ; mais de toute façon et pour un bien qui peut conserver une valeur de marché, le rythme de l'amortissement n'aura qu'un effet glissant suivant qu'il soit rapide ou non ...

Plus cette durée est longue, et moins l'administration viendra à y redire, puisque l'amortissement se répartira alors sur une durée plus longue, permettant de dégager des résultats imposables plus élevés ; et on ne va quand même pas se lancer dans un processus de report des amortissements (différés en période déficitaire) juste pour un studio ...

Et le point délicat étant bien évidemment de distinguer la part du foncier, qui lui ne s'amortit pas.
Et pour répondre à Paal : si, même dans le cas d'un studio il y a une toiture, qui est une partie commune de la copropriété, et dont une part doit être affectée au studio au prorata des tantièmes.

Il na pas pu s'empêcher
Alors, et si l'on pousse le bouchon un poil plus loin, aussi bien la toiture que les murs et les dalles constituant planchers et plafonds sont aussi des parties communes, et en allant encore plus loin, on pourrait considérer qu'en fait, vous n'êtes proprio que du volumes d'occupation, mais qu'en co-propriété vous n'êtes proprio de pratiquement rien concernant le gros-oeuvre ...

Toujours partant de là, on pourrait un jour voir un contrôleur soutenir que la base amortissable ne pourrait dépasser la valeur estimée du droit d'occupation, et qu'en conséquence, votre droit à amortissement serait plus que très fortement réduit ...

 

[Juloup]

Alors je sais bien que pour un ou deux biens immobiliers de taille modeste, tout un chacun peut considérer que c'est un dispositif complexe pour une situation à considérer comme simple, mais c'est ainsi ...

Il faut quand même mettre le niveau de risque en perspective. J'imagine mal un contrôleur redresser un contribuable qui aurait amorti son studio sur un "simple" 3%, ce qui l'obligerait à déterminer lui-même une grille, à reconstruire l'historique des amortissements et des sorties de biens, tout ça pour aboutir peut-être à 2,8%, mais en fait plus probablement à plus de 3% si le bien est en début de vie.

Donc oui il y a la règle, mais l'administration dispose d'une large marge de manœuvre lorsqu'elle estime que le contribuable est de bonne foi, reste dans l'esprit des textes, et que l'impact final est faible.

Et surtout, un contrôleur ne va pas aller perdre du temps sur la grille d'amortissement d'un studio pour récupérer (peut-être) 100 € d'imposition, alors que par ailleurs il sait qu'il a de gros poissons qui l'attendent.

en co-propriété vous n'êtes proprio de pratiquement rien concernant le gros-oeuvre ...

Bien sûr que si. Dans ce cas le gros-oeuvre est bien évidemment une partie commune, mais vous en êtes bel et bien propriétaire quand même, au prorata de vos tantièmes. Vous devez donc bien l'amortir, puisque c'est vous qui devrez en payer le remplacement dans les charges communes lorsqu'il sera usé (ce qui est bien évidemment tout à fait théorique dans le cas d'un immeuble d'habitation, mais la compta est comme ça).

 

[paal]

Donc oui il y a la règle, mais l'administration dispose d'une large marge de manœuvre lorsqu'elle estime que le contribuable est de bonne foi, reste dans l'esprit des textes, et que l'impact final est faible.

Oui, il y eut une période où le législateur (et partant l'administration) se montrait assez précis, mais comme il y aura eu des petits malins qui se seront servis de la précision apportée, elle le devient de moins en moins, cela permettant à cette administration un faculté d'interprétation qui l'arrange, et dont elle use ...

Et surtout, un contrôleur ne va pas aller perdre du temps sur la grille d'amortissement d'un studio pour récupérer 100 € d'imposition, alors que par ailleurs il sait qu'il a de gros poissons qui l'attendent

Nous sommes d'accord là dessus !

Mais l'adage dit aussi que petit poisson deviendra GRAND pourvu que ...

Bien sûr que si. Dans ce cas le gros-oeuvre est bien évidemment une partie commune, mais vous en êtes bel et bien propriétaire quand même, au prorata de vos tantièmes. Vous devez donc bien l'amortir, puisque c'est vous qui devrez en payer le remplacement dans les charges communes lorsqu'il sera usé (ce qui est bien évidemment tout à fait théorique dans le cas d'un immeuble d'habitation, mais la compta est comme ça).

Vous aurez peut-être remarqué que je proposais un raisonnement par l'absurde ...