Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[Anonyme]

bonsoir,
J'ai rencontré mon conseillé cff ce matin (appel a 9h00 et rdv a 10h30,si ca ce n'ai pas de la disponibilité)pour avoir plus d'info sur mon contrat de pret.
Il m'a explique que notre taux était a 4% fixe pendant 60mois et ensuite révisable tous les 5 ans.Après la première étape de 60 mois a nous de voir si on veux continuer comme indiqué dans le contrat (taux révisable tous les 5 ans )ou renégocier le pret au cff ou bien faire un rachat de pret via une autre banque.
Je pense que chaque dossier doit etre différent,que chaque personne peut avoir un apport personnelle différent,quelle frais sont pris en charge par ces prets (frais de dossier,hypotèque,frais de notaire,ect...).
A notre époque peut de personne on un apport pour règlé tous ces frais.
Donc,on emprunte pas sur un projet global de 100% mais sur du 110%.
Voila peut-etre pourquoi on nous propose des prets révisable au lieu des taux fixe .
Pour ce qui est de mon cas,c'est taux révisable a 4% ou taux fixe a 5,50%.
Et vu nos revenus,un taux fixe a 5,50% nous fais exploser la mensualité.
Donc, deux solution s'offre a nous,soit resté locataire soit etre propriètaire,le choix est vite tranché.
Je pense que l'on avait bien fais de faire confiance a notre conseillé du cff.
Alors avant de paniqué (en lisant tous ce qui ce dit sur le web)un conseil,prené rdv avec votre conseillé de cff ,il seras surment capable de répondre a vos question.
Cordialement .

MOUSSE 56890 à raison,

il n'y a pas de raison pour lui de paniquer car il ne se trouve pas dans la situation des membres de ce forum.

en effet il n'est pas arrivé dans sa période de révision...

j'ai néanmoins fait pour lui une petite étude :

150.000 € sur 30 ans avec taux de 4% au départ et révision à 60 mois.

en reprenant l'indice actuel augmenté de la marge prévue, sa durée initiale de 30 ans passe automatiquement à 36 ans.


les intérêts mensuels augmentent de 210€ et son amortissement en capital descend à moins de 100€ par mois

alors bien sur s'il s'agit du nouveau tendance J 5 il a de la chance car à l'échéance des 36 ans s'il doit encore du capital, et il en devra , dans le cas ou l'indice ne baisse pas , son contrat prévoit qu'il n'aura pas à le rembourser.

PAR CONTRE :

s'il veut revendre dans 5 ou 10 ans,

il sera surpris de voir qu'il doit encore un montant égal au prix de sa maison au bout des 5 ans et que 5 ans après il n'aura amorti que 4000 € de capital en 5 ans !!!!!!

et bien sur ceci est calculé sans aucune hausse de taux dans les 5 ans !!


si le taux de l'indice euribor prend 0.50 % on passe en amortissemement négatif.



bien sur il peut passer en fixe dans 5 ans , mais à quel taux ?

ce taux fixe ne sera que celui de 2012. peut être sera t il a 2%.........( c'est beau de rêver......

.................ou à 8 % !!!!!!!!!!!


mais c'est loin ,

les arbres auront eu le temps de pousser et la situation du ménage de progresser.


PS : pour info MOUSSE , sur 30 ans les banques financent à 115% à taux FIXE à 5% et pas 5.50 %

pour 150.000 € celà fait 90€ d'écart entre du 5% FIXE et du 4% révisable

mais dans 10 ans avec un fixe votre capital restant dû est de 10.000 € moins élevé par rapport au révisable dont je vous rappelle que la mensualité aura été augmentée pour atteindre le m^me niveau que vous auriez eu en fixe au départ.

et je reprends votre écrit :

"alors, un conseil , avant de paniquer, prenez rendez vous avec votre conseiller CFF ,il sera surement capable de répondre à cette question : en gardant le taux actuel de l'indice de référence, quelle sera ma mensu et la durée de mon prêt ? "


je ne suis pas là pour vous inquiéter, je suis là pour vous expliquer d'un point de vue technique l'évolution d'un prêt à taux révisable .
je ne mets dans mes calculs aucune variation de taux pour être cohérent.
vous avez signé un prêt qui , tous paramêtres restant égaux, verra automatiquement sa mensu et sa durée augmenter.
c'est tout.

bien cordialement

PS: et dire que j'ai déjà passé des heures à expliquer cela dans mes posts précèdents................lol , encore 1 de passée pour répondre à MOUSSE.

 

[mu19721]

Merci beaucoup à ICF62 qui a le mérite d'avoir des réponses très clairs et qui est de bon conseil me semble t'il.
Pour ma part, j'attends avec hâte mon RDV de mercredi au CF pour voir ce qu'ils vont me dire cette fois que le pot aux roses est découvert.
J'avais demandé si quelqu'un pouvait m'envoyer un exemplaire de son tableau d'amortissement avec un amortissement négatif mais à ce jour je n'ai pas de nouvelles d'Ivrique qui s'était proposé. Je réitère donc ma demande.
Merci à tous pour ce forum qui j'espère finira par les faire réagir.

 

[CELIA]

Bonjour
Pour votre rdv, je peux vous proposer mon tableau d amortissement, je ne suis pas en négatif encore mais pas loin ... paiement sur 12 mois 6 480 pour un amortissement de 187 €
Avec qui vous avez rdv, une agence ? ou le siege de Paris, car je souhaiterai également les rencontrer pour m expliquer avec eux, mais je suis sur toulouse ....
Merci

 

[nicolass]

Le CFF a affirmé avoir reçu le 26/09 ma proposition de renégociation signée.

Or je n'ai toujours pas reçu l'avenant.

Ils ne sont pas capables de me dire quand je le recevrai.

Dois je monter à Paris pour le chercher ?

Je pense que j'embête peut-être les membres de ce forum avec ma paranoiïa mais je trouve quand même bizarre qu'ils mettent un temps fou pour m'envoyer un papier alors qu'ils disent que mon dossier est bon.

 

[Polmar]

... et dire que j'ai déjà passé des heures à expliquer cela dans mes posts précèdents................lol , encore 1 de passée pour répondre à MOUSSE.

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous, mais absolument pas !

Vous rendez-vous compte que dans ce topic, sur 110 pages et plus de 1100 posts, nous n’avons eu que pleurs, gorges serrées, migraines, gémissements, vomissements, complaintes, désespérances, humeur morose, état convulsif, attitude dépressive, colère, haine et que soudainement nous avons affaire à une personne qui apporte enfin un vent, que dis-je un vent, une tempête de fraîcheur par son grand enthousiasme et sa pleine satisfaction envers son contrat CFF ainsi que sa confiance sans borne envers les conseillers très disponibles qui les ventilent efficacement à tous vents pour le bien de tous.
Eh bien, je trouve cela admirable de beauté, d’innocence, et je dirais même en exagérant un peu, de pureté. J’en arrive même à trouver à tout cela une dimension pastorale digne de la 6è symphonie de Beethoven ou encore la 3è de Vaughn Williams et ça me fait un bien immense car enfin je renoue avec le sentiment de sérénité et de plénitude, après tant de mois d’angoisse, d’effroi, de nuits sans sommeil, de désir malsain de vengeance et même de folle idée de meurtre.

Merci Mousse56890 d’avoir été le premier, d’avoir eu le courage, d’avoir eu l’éclair de génie d’assainir l’atmosphère viciée cadavérique devenue irrespirable qui régnait jusqu’à présent sur le sujet.
Désormais, chaque fois que je me mettrai sur le topic, je pourrai humer la douce saveur de l’air marin iodé et apprécier le doux picotement mentholé du mélange subtil de la pastille Vichy et Valda fondant délicatement dans le fond de ma gorge.
Le bonheur ne tient qu’à bien peu de chose !

Ah ! J’oubliais ! Bon courage pour la suite Mousse56890...

===

 

[nicolass]

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous, mais absolument pas !

Vous rendez-vous compte que dans ce topic, sur 110 pages et plus de 1100 posts, nous n’avons eu que pleurs, gorges serrées, migraines, gémissements, vomissements, complaintes, désespérances, humeur morose, état convulsif, attitude dépressive, colère, haine et que soudainement nous avons affaire à
===

Tu devrais ajouter : "insomnies, accidents domestiques". Avec ces tracas, j'ai eu des insomnies et suite à ces insomnies un accident domestique : je suis tombé en pleine nuit en traversant ma baie vitrée, résultat : plaie de 2 cm de profondeur au genou gauche, du sang partout, les urgences, 7 points de sutures, 5 jours d'arrêt maladie, le genou enflé. Ca fait 3 semaines que je boite.

 

[Polmar]

--> Nicolasdex

Inutile de se rendre au siège CFF à Paris pour l'avenant. S'il n'a pas encore été édité, il ne le feront pas dans la journée.
Patientez encore une semaine. Je suis à peu près certain qu'ils sont débordés.

 

[mousse56890]

De toute facon,nous on a pas le choix,c'est prendre le risque si il y en a un,au pire si ce forum existe encore dans 5 ans,je vous tiendrais informé de l'évolution de mon dossier.
Pour ce qui est de l'effet pastille de Vichy (POLMAR) et de l'air iodé,c'est normal que je vous fais cette effet,car je suis né a Vichy et actuellement je vie pres de la mer.
Nicolasdex,je pense que cen'ai pas de la faute du conseillé du cff si vous etes maladroie.

 

[Polmar]

...il est indiqué sur mon offre de pret que le taux est de 4% fixe pendant 24 mois et révisable par la suite...

...Il m'a explique que notre taux était a 4% fixe pendant 60mois et ensuite révisable tous les ...

Apparemment les écrits du contrat ne correspondent pas aux dires du conseiller...

???

 

[mousse56890]

C'est moi qui me suis trompé,j'ai confondue avec le compte courant qui lui est de 24 moi,excusez moi je suis novice encore sur ce sujet.
ICF62 si je comprend bien,entre 4% révisable et 5%fixe écart de 90 euros,donc dans un premier temps (les 60 premiers mois)économie de 5400euros.Apres on verra bien...

 

[michèle91]

Bonjour à tous,

Nous essayons toujours de sortir de cette galère (au passage, merci à tous ceux qui, même s'ils s'en sont sortis, ou ne sont pas des "victimes", de continuer à fréquenter ce forum et d'aider les autres ).
Le CF, que j'ai appelé la semaine dernière, et qui devait soit-disant me rappeler en priorité, ne donne toujours aucun coup de fil. Apparemment, ils refusent catégoriquement de renégocier avec moi. Mon courrier RAR parti le 24/09 est resté à ce jour sans réponse (je n'ai même pas reçu l'AR).
Donc je continue de prospecter un rachat auprès d'une banque.

Pour gagner du temps, nous avons fait appel à plusieurs courtiers (2 sur internet, et un par le biais d'un ami commun). J'ai 2 questions :
- si je signe un mandat auprès d'un courtier, je peux continuer à travailler avec les autres également ?
- Deux courtiers nous ont mis en relation avec la meme banque, mais 2 agences de 2 villes différentes (en nous annonçant des taux différents) : peux-t-on mettre en concurrence 2 agences de la même banque ?

Merci pour votre aide

 

[CELIA]

Bonjour
Je confirme et cela a déja ete indiqué dans des pots précédents
Effectivement une meme banque peut pratiquer des taux différents d'une ville a l'autre, enfin c'est plutot d'une région a une autre.
Par exemple, j'ai fait une demande de rachat de pret a la caisse d'epargne Midi Pyrénées
Proposition a 4.95 % HA Fixe sur 25 ans Frais de dossier 700 €
J'ai fait la meme demande auprès de la caisse d'épargne Aquitaine, proposition faite à 4.50 Fixe HA sur 25 ans, frais de dossier 200 € (proposition de mi-septembre)
N'hesitez donc pas a les mettre en concurrence bien sur,
je ne sais pas pourquoi leur taux est différent, il semblerait qu'il s'agisse d'une question de marché du travail, concurrence banquaire ... sur la région concernée.

 

[laetietmanu95]

Petite question pour ICF62. J'ai un prêt non capé comme tout le monde ici mais je me demande si je ne ferai pas bien d'attendre quelques mois (10) pour racheter mon crédit car en attendant un peu, je n'aurai plus d'ira à payer.Cela fait déjà plus de 4 ans que je rembourse mon prêt et au delà de 5 ans je ne paie plus d'ira. Merci de me conseiller.Laetitia

 

[Anonyme]

Petite question pour ICF62. J'ai un prêt non capé comme tout le monde ici mais je me demande si je ne ferai pas bien d'attendre quelques mois (10) pour racheter mon crédit car en attendant un peu, je n'aurai plus d'ira à payer.Cela fait déjà plus de 4 ans que je rembourse mon prêt et au delà de 5 ans je ne paie plus d'ira. Merci de me conseiller.Laetitia

bonjour laeticia.

il est évident que l'absence d'IRA est a prendre en compte car celà représente pour vous 3% du capital ( en supposant que votre taux soit au dessus de 6% )
ce qui n'est pas négligeable si vous faites racheter le prêt par une autre banque.

par ailleurs, est ce que les taux fixes auront encore monté dans 10 mois, là je n'ai pas la réponse.

le tout est a voir en terme de budget pour votre ménage.


bien cordialement

 

[Anonyme]

C'est moi qui me suis trompé,j'ai confondue avec le compte courant qui lui est de 24 moi,excusez moi je suis novice encore sur ce sujet.
ICF62 si je comprend bien,entre 4% révisable et 5%fixe écart de 90 euros,donc dans un premier temps (les 60 premiers mois)économie de 5400euros.Apres on verra bien...

vous parlez de compte courant 24 mois, c'est de la période d'anticipation je pense que vous voulez parler.

vous faites bâtir ?

si oui , sachez que la révision intervient au bout de 60 mois après la date du 1° amortissement.
si votre maison est finie dans 1 an, vous commencerez alors a rembourser 1 mois après et ce n'est que 60 mois après que vous serez révisés.

franchement, c'est jouable , mais il y a tellement de paramètres non connus a ce jour que au moment de la révision cela peut être la vraie catastrophe.

car dans 5 ans , le taux est révisé et la mensu aussi

si le taux est révisé pour 5 ans , la mensu elle augmentera TOUS les ans jusqu'a équilibrer votre plan de financement.

c'est a dire qu'elle peut augmenter de 20 / 30 € par an

et ceci est écrit NOIR SUR BLANc dans votre offre au paragraphe PRELEVEMENT juste après le paragraphe : détermination de la charge de référence.


le seul problème dans ce type de fonctionnement c'est que comme votre mensu augmente moins qu'elle ne devrait par rapport aux intérêts calculés, vous passez en amortissement négatif et votre dette envers le préteur augmente.

c'est a dire que vous avez 2 effets pervers :

1° une charge d'emprunt qui s'allourdie d'année en année.

2° le risque , en cas de revente de votre bien de devoir + d'argent au prêteur que ce que vous avez emprunté au départ et ce malgré 10 ans de paiement de mensualités.



si votre conseiller vous dit que celà n'ai jamais arrivé, c'est vrai, et c'est normal du fait que les augmentations des indices n'ont débutés qu"en fin 2005.

il est tout de m^me passé de 2.20% à 4.69% et personne ne peut dire ce qu'il va donner dans 1, 3 ou 5 ans.

les cycles financiers sont assez longs et on sort d'une période de baisse continue de 10 ans...

et si ca monte pendant 10 ans ???

mais ca peut aussi se stabiliser ......je ne suis pas Mme Irma..


donc les conseillers du CFF n'ont jamais connu cela


donc les membres de ce forum sont les premiers de tous ceux qui vont être révisés dans les mois ou l'année qui viennent......


je comprend bien votre position MOUSSE car vous me dite " acheter ou rester locataire " je vous réponds : achetez bien sur, mais si vous en avez les moyens.
inutile de mettre sa famille dans le mur pour cela .

étant informé, je suis sur que vous serez vigilant , mais ne croyez pas que cela n'arrive pas, ne croyez pas que les membres du forum sont plus bêtes que vous ou ont eu moins de chance.

quand a moi, je vous l'ai dit , je suis un technicien financier et ne suis là que pour renseigner et aider quand je le peux.

bien cordialement

 

[nicolass]

De toute facon,nous on a pas le choix,c'est prendre le risque si il y en a un,au pire si ce forum existe encore dans 5 ans,je vous tiendrais informé de l'évolution de mon dossier.
Pour ce qui est de l'effet pastille de Vichy (POLMAR) et de l'air iodé,c'est normal que je vous fais cette effet,car je suis né a Vichy et actuellement je vie pres de la mer.
Nicolasdex,je pense que cen'ai pas de la faute du conseillé du cff si vous etes maladroie.

Monsieur Mickey Mousse56890, un effort sur l'orthographe serait bienvenu. Toutefois merci d'avoir mis un peu d'humour sur ce topic.

 

[Anonyme]

ICF62 si je comprend bien,entre 4% révisable et 5%fixe écart de 90 euros,donc dans un premier temps (les 60 premiers mois)économie de 5400euros.Apres on verra bien...

oui ,


mais après c'est peut être une perte de 20.000 € en cas de revente à 10 ans.

et un surcout potentiel minimal de 60.000 € sur toute la durée du prêt ( j'ai dis minimal car en cas de hausse de 1% de l'indice cette somme passe à 80.000€ )

 

[sven]

Bonjour à tous,

Mon courrier RAR parti le 24/09 est resté à ce jour sans réponse (je n'ai même pas reçu l'AR).

Ils ont répondu à mon courrier après 2 mois et une relance (et plusieurs appels). Largement de quoi bien faire son travail. Mais au CF, temps n'est pas synonyme de qualité puisqu'ils ont répondu à côté.
Sans vouloir être parano, j'ai trouvé bizarre que sur mes 4 courriers en RAR, 2 accusés seulement me soient retournés. D'autres personnes du forum ont-elles vécu cela?
Cordialement.

 

[IMEI]

Cela n'est pas plutôt un problème de La Poste ? Avez-vous demandé des explications à La Poste ? Car justement l'AR permet d'avoir une traçabilité.

 

[laetietmanu95]

Merci ICF62 pour votre réponse. Il est vrai que les ira représentent environ 3400€ sur un capital restant dû de 115000€, le cf m'a fait une proposition de passage à taux fixe à 5.42% et bien sur je peux facilement trouver mieux ailleurs mais franchement en supposant que j'attende un peu j'économise ces 3400€ . Ce que je ne veux pas c'est laisser chez la 1ère banque qui vient sous prétexte de quitter le cf. Mais 1 question se pose : est ce que les taux seront plus bas dans 10 mois?