Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[malsai]

Gaelle,

T'es passé par un courtier ou non ? Si oui, lequel ?
Merci

 

[denisbk]

bonjour,

je viens de lire l'essentiel des messages concernant vos prets revisables.

j'en ai un moi même depuis un an et je commence a etre inquiet car la revision arrive, j'ai un taux à 2,95%, objectif 1 du CF. c'est flippant

a votre avis vers quelles conditions je me dirige

icf2 propose de se le faire racheter si ça va mal mais je crois que dans ce cas il faudra repasser chez le notaire et payer de nouveau les frais

merci de vos conseils

Tu peut effectivement etre inquiet car ce pret est une grosse ... .

ICF2 a bien raison il faut faire racheter le pret au plus vite
1) par une autre banque les IRA sont 6 mois d'interet au taux moyen
et pour l'hypotheque tu peut ne pas avoir a la lever si ta novelle banque accepte de ce mettre en deuxieme rang vu que le premier n'existera plus

2)Negocier avec CFF un taux fixe proche de la realite du marche
pour ca fais un simulation dans une autre banque et demande leur de s'aligner

voila bon courage

 

[ivrique]

malsai,
ne signe surtout pas, c'est le meme type de rpet que nous!!ce n'ai pas capé du tout! c'est les mensualités et non le taux qui est plafonné!

gaelle,
fait le tour des banques pour essayer de faire racheter ton pret, car tu ne doit pas pouvoir demander le passage a taux fixe au cf car ton pret est trop recent. par contre tu peux leur envoyé uhn courrier en leur disant que tu viens de decouvrir l'arnaque et que l'on t'as careeemnt menti (et continue vu la reponse de la reponsable cf que tu as vu)

 

[denisbk]

ah ben oui mais non , merci du cadeau mais je vais essayer au risque de me faire allumer par quelqu'un qui aura tout compris.

1*"les revisions a la hausse .......................durée maximale indiquées.

d'abord est ce que c'est " sans la durée prévue " ou dans la durée prévue" ?

sans : c'est le cas ou la hausse intervient après une période de baisse qui a raccourci la durée initiale, auquel cas la durée se rallonge sans bouger les échéances

dans :celà veut dire que si le taux monte, la durée s'allonge avec un maximum ( par exemple 60 mois) et que temps que cet allogement maxi de durée n'est pas atteint la mensu ne bouge pas.

CELA VEUT DIRE AUSSI QUE SI LA DUREE MAXI EST ATTEINTE LA MENSU AUGMENTE.


2* s'il s'avère que le capital...........ajustement annuel des échéances

celà veut dire que si le CFF se rend compte que m^me avec une durée rallongée, le prêt ne sera pas soldé à l'échéance rallongée , il recalcule les échéances pour arriver a boucler son solde à la date prévue (augmentée de la rallonge)


3* et c'est là ou je vais me faire allumer !!!!

l'histoire du plus petit des 2 taux ...

comme il est précisé que le n° 2 : le taux maxi servant au calcul des échéance , entraine un ralentissement de l'amortissement du prêt celà me laisse penser que quand il parlent de ce taux ils parlent du taux maxi de majoration annuelle de l'échéance et pas du taux servant au calcul des intérêts.
et celà va parfaitement dans le sens du langage rassurant qu'ils tiennent en disant qu'ils préserve l'emprunteur de hausse brutales.

donc si le taux n°1 qui est en fait le taux qui entraine le calcul des intérêts que vous devez est supérieur à 4.90% le CFF ne vous fait pas payer l'impact de cette hausse d'intérêts mais la limite en mensu à une hausse de 4.90% de la mensu précédente.
de ce fait vous ammortissez moins car les intérets augmentent plus que votre mensu, donc votre amortissement en capital diminue, voire devient négatif.

le CFF escompte en fait qu'en cas de hausse il surviendra une baisse qui compte tenu de l'augmentation annuelle de la mensu de 4.90% épongerait le capital non amorti.

et en fait ce n'est que comme ca que peut s'expliquer un amortissement en capital qui régresse, c'est parce que le préteur ne répercute pas la totalité de la hausse subie sur vos mensualités.

dites leur merci c'est pour vous aider à mieux supporter la hausse des taux.

c'est un peu comme la vaseline.......


dès que j'ai le temps je vais faire une simul

bien cordialement

C est exactement ca un gars du credit foncier a Paris avait finit par me l'expliquer et c pourquoi j'ai racheter mon pret avant la premiere revision afin de ne pas subir cette hausse inevitable vu les taux d'appel tres tres bas et leur marge d'environ 1.3

 

[malsai]

malsai,
ne signe surtout pas, c'est le meme type de rpet que nous!!ce n'ai pas capé du tout! c'est les mensualités et non le taux qui est plafonné!

gaelle,
fait le tour des banques pour essayer de faire racheter ton pret, car tu ne doit pas pouvoir demander le passage a taux fixe au cf car ton pret est trop recent. par contre tu peux leur envoyé uhn courrier en leur disant que tu viens de decouvrir l'arnaque et que l'on t'as careeemnt menti (et continue vu la reponse de la reponsable cf que tu as vu)

Merci Ivrique pour ce précieux avertissement ! je vais voir un autre courtier !
Par contre, vaut-il mieux partir sur un taux fixe ou un taux variable ? toutes les banques nous arnaquent-elles de la même manière ?????

 

[ivrique]

si le taux variable est capé c'est a voir, mais vraiment bien lire els offres.
Je pense que vu les taux actuels et surtout le fait qu'ils augmentent vite en ce moment si c'est possible il vaut mieux chosir un taux fixe. au moins pas de surprise

 

[svrunner]

bonjour, comme vous me l'avez preconise je suis a la recherche d'un rachat de mon pret in fine CIF a tx variable pour un passage a un credit a taux fixe.
Le CA me propose financement de 123K€ sur une période de 300 mois (25 ans) à 4,85% le montant des échéances s'élèveraient à 739,09€ (assurance comprise)

Le banquier ajoute cette remarque: "Je me permets de vous rappeler qu'il faudrait que vous souscriviez à un contrat d'assurance décès invalidité couvrant le prêt: nous vous accordons dès à présent avec une remise commerciale de 30% sur notre contrat groupe".

Questions: est ce un bon rapport? Est ce un tx ok ou bien je continue mes recherches? Comment interpretez vous la remarque ""?

Rappel de la situation: Pret in fine au CIF non cape, remboursement 758 e par mois + 350e d'assurance vie nantie au pret

Merci pour votre aide.

 

[crabos]

Bon je suis en train de re re re lire mon contrat... sur le fonctionnement des prets, je n'ai pas du tout la meme chose que vous il me semble.

Alors je vais me lancer dans l'écriture du paragraphe :

"Fonctionnement du pret :
Taux révisable à compter du 60ème mois suivant le point de départ de l'amortissement sur la base du taux de SWAP contre Euribor 6 mois d'une maturité de 5 an, constaté le 1er jour ouvré du mois de la révgision mahoré d'une partie fixe de révision de 1.10% et ensuite tous les 60 mois après la première révision.
Le taux maximum servant au calcul des prél_vements est de 5.35%. Ce taux est distinct du taux d'intérets."


Voila, donc je suppose que je n'ai pas le meme type de crédit que celui de purpleman et donc celui qu'icf62 viens de décrire avant.

 

[IMEI]

J'ai signé un prêt immobilier au Crédit Foncier en janvier de cette année.
Avec mon concubin nous n'avions pas compris que notre prêt pouvait se prolonger au niveau de la durée.
Pourtant nous avions bien insister auprès du conseiller.
Je les ai encore appelé ce matin. J'ai eu une responsable au tel qui m'a dit de ne pas m'inquieter que mes mensualités n'allaient pas augmenté mais qu'effectivement la durée était suspectible d'augmenter!!! et que tout nous avez été bien expliqué au moment de l'offre, que c'est nous qui n'avons pas compris.... (elle se moque vraiment de ns).
Bref, c'est la cata...
On s'est fait berner!!!
Quel recours??

Bonjour, je ne comprend pas trop, est-ce que vous avez lu votre offre de prêt avant de la signer, ou pas ?

Car le principe de rallongement du prêt est quand même clair et net. Soit vous l'avez, soit vous ne l'avez pas. Et pourtant vous avez appelé le conseiller avant de lire (ou relire) votre offre de prêt ??

Remarque, plein de gens ont lu et re-lu l'offre de prêt, et se sont fait berner quand même. Mais par principe, ce que vous dites ressemble à l'histoire d'un pigeon champion absolu.

 

[franck et laeti]

Salut

Pour le calcul de vos mensualités,il faut multiplier le capital restant par le taux divisé par 12 puis divisé par 100 celà vous donne les interets que vous payé sur le prêt+votre assurance et voilà comment il calcul votre mensualité.
Exemple:si vous devez 100000 euros à 5.9%(taux aprés revision) vous devez au minimum 491,66 euros d'interêt+l'assurance+eventuellement l'amortissement.donc si votre mensualité de départ est de 400 euros,il vous rajouterons 91 euros pour couvrir les nouveaux interets.Et ceux indéfiniment si votre taux n'est pas capé.Ensuite sur le tableau d'amortissement,il font en sorte que le calcul permettre l'amortissement total du capital à la derniere echéance du prêt.
Je viens de recevoir un courrier du CIF m'expliquant le pourquoi du comment,mais je reste septique quand même à ces explications.
Questions que je me pose aussi,c'est qu'a la base j'avais un taux de 3.90% capé 2+marge de 1.9,donc l'euribor est passé de 2.90% en janvier 2006 à 4.53%,il m'ont donc augmenter le taux de 1.63%(augmentation de l'euribor)+1.90% la marge,celà fait donc 6.43%,mon prêt etant capé à 5.90%,il n'ont pu augmenté plus.
Mais que devienne mais 3.90% du départ la dedans si jamais le taux euribor redescend à 2.90%,j'ai quand même la marge qui restera eternellement sur mon taux,puisqu'il ne vont surement pas l'enlever alors qu'a la premiere augmentation il me l'ont rajouter,j'ai du mal a tout comprendre,si qq un peu m'eclairer,svp?Merci d'avance
Sinon encore une proposition un peu bidon de rachat,5.20% 7 ans fixe puis révisable,je gagne 64 euros par mois,mais je perd encore 146 euros par rapport au prêt de départ.
Voilà

A+

 

[IMEI]

Mais que devienne mais 3.90% du départ la dedans si jamais le taux euribor redescend à 2.90%,j'ai quand même la marge qui restera eternellement sur mon taux,puisqu'il ne vont surement pas l'enlever alors qu'a la premiere augmentation il me l'ont rajouter,j'ai du mal a tout comprendre,si qq un peu m'eclairer,svp?Merci d'avance

Ben c'est ça, le 3.90 était uniquement un taux d'appel, de départ, c'est tout, tu l'oublie. Bien sûr que à partir de la première révision, tu paye la marge de 1.9% jusqu'à la fin du prêt. Cela est pourtant bien expliqué.

Sinon encore une proposition un peu bidon de rachat,5.20% 7 ans fixe puis révisable,je gagne 64 euros par mois,mais je perd encore 146 euros par rapport au prêt de départ.

Si tu te compare toujours à la mensualité initiale et au taux d'appel, tu ne vas plus jamais t'en sortir. La mensualité de départ était artificielle, réduite dans le but de t'attirer, alors ne t'étonne pas que maintenant tu paye plus, c'est normal, assumé, logique, classique, comme tu veux. Le problème viens uniquement du concept du capé à deux faces, dont une seule face (un pseudo-avantage) t'est décrite et vendue.

 

[Anonyme]

EH BEN ! CA CHOME PAS ICI

je vous avoue qu'il est difficile de suivre chaque cas et répondre à tous.


en effet , et c'est normal, chacun essaye de son côté de trouver LA solution.

or il n'y a pas UNE solution mais DES solutions.

il faut avant tous arrêter de se laisser balader par les conseillers.

il faut aussi arrêter de faire un blocage sur le taux du prêt de rachat.

vous ne payez pas un taux vous payez une mensualité.

parce que si ca continue, quand je donne des chiffres, j'en ai bien un qui va finir par me demander le TEG ( taux effectif global) de mon calcul.

une chose est certaine, pour la plupart vous aller devoir repartir sur du long terme , voire 30 ans pour ceux qui ont signé recemment.
sinon bien sur vos mensu vont êtres plus lourdes

attention aussi à ne pas penser que une agence bancaire de tel endroit va pouvoir racheter votre prêt si vous habitez à 300km. les banques travaillent pas secteur géographique.

et surtout, plus vous attendez plus les taux peuvent bouger et plus le compteur tourne au CF

remarque: si par chance, comme certains ici , une faille dans votre offre de prêts permet de coincer le CFF pour passer en taux fixe sans pénalités, il faut bien sur en profiter .
mais ce n'est pas la majorité

alors je vais vous donner des chiffres qui vont vous servir de base de référence pour calculer vos rachats.

vous prenez le restant dû à dans 3 mois
vous ajoutez 6 mois d'intérets au titre de la pénalité de rachat , c'est a dire vous prenez le restant dû X par le taux de votre prêt et divisé par 2
vous additionnez les 2 somme.
au total vous ajoutez 1.50 % pour la garantie ( j'ai volontairement forcé sur le coût
vous ajoutez 300€ de frais de dossier banque et additionné le tout
c le montant a financer

si vous obtenez 135.000 € c'est 13.5 fois 10.000 122000 c'est 12.2 fois 10000

vous prenez ce coef et vous le multipliez par:
sur 25 ans : 60 €
sur 30 ans 56.50 €
vous obtiendrez la mensu assurance comprise ( avec ass 50/50 )

ATTENTION c'est une approche rapide

j'en entends déjà hurler, " j'ai mieux à telle banque, un courtier me propose, etc etc

déjà entre les paroles et les actes il y a deux.

alors les promesses d'un conseiller qui vous dis qu'il va vous faire le raz des paquerettes pour votre prêt .....

j'ai les taux d'emprunts sur 9 banques de dépôts, les plus connues.
je connais leurs critères de fonctionnement.
je ne prétend pas trouver le taux le + bas, l'assurance la moins chère etc..

JE NE SUIS PAS ICI POUR MONTER DES DOSSIERS MAIS POUR ESSAYER D'AIDER

je pense que mes diverses interventions parlent d'elles même.


j'ai constaté sur d'autres discussions que certain s'en remettent une louche eux même.
on quitte le CIF pour faire racheter le prêt révisable et bien sur au lieu d'aller à la banque que j'ai indiqué on me dit que "super" tout est arrangé , j'ai mon prêt à.........l' UCB , super taux etc....
l'attérissage a été dur quand je lui ai demandé de vérifier le type de taux .....REVISABLE
risible si ce n'était pas un sujet si grave.

pour certain il faudra surement se couper un doigt plutot que perdre le bras.

il faut vérifiez aussi votre taux d'endettement:
mensu de vos prêt / revenus

donc mon conseil et je m'arrête la ce soir:

prenez votre dossier avec le calcul que je vous donne.
expliquez à une banque votre cas.
voyez si la mensu qu'il vous donne colle avec celle que vous avez déterminé par ma formule.

si oui, allez y

ATTENTION toutes les banques ne font pas du 30 ans voici qq unes qui le font:

Credit mut, CE, BNP, Sté Gle, CIC ( avec reserve)

si vous voulez passer par un courtier pourquoi pas , dans ce cas certains vous demanderons des honoraires. pas tous.

 

[Anonyme]

Ben c'est ça, le 3.90 était uniquement un taux d'appel, de départ, c'est tout, tu l'oublie. Bien sûr que à partir de la première révision, tu paye la marge de 1.9% jusqu'à la fin du prêt. Cela est pourtant bien expliqué.



Si tu te compare toujours à la mensualité initiale et au taux d'appel, tu ne vas plus jamais t'en sortir. La mensualité de départ était artificielle, réduite dans le but de t'attirer, alors ne t'étonne pas que maintenant tu paye plus, c'est normal, assumé, logique, classique, comme tu veux. Le problème viens uniquement du concept du capé à deux faces, dont une seule face (un pseudo-avantage) t'est décrite et vendue.

EMI a tout compris lui.

le CFF, le CIF , l'UCB , GEmoney bank, entre autres , pratiquent ce que l'on nomme : le taux d'appel.
c'est un taux qui n'est basé sur rien

la preuve, vous voyez encore du 3.90% alors que l'EURIBOR est à 4.40% !!

l'UCB vous l'annonce du reste très clairement en bas de sa simulation.
et bien m^me là la plupart des clients ne le voit pas.


faites vous une raison : vous ne retrouverez JAMAIS une mensu égale à celle du départ

au mieux j'ai réussi à avoir une mensu égale mais le client aura payé en tout
320 mensualité entre les 18 au CIF et les 25 du rachat de prêt.

si vous vous accrochez à ces taux fictifs, a ses mensu bidouillées, comme dit EMI vous êtes foutus, vous toournerez en rond et serez toujours au m^me point dans 1 an.

ET SURTOUT NE MISEZ PAS SUR UNE BAISSE DANS LES 6 MOIS.

c'est une hausse qui est prévue par la banque centrale.

je l'ai expliqué il y a qq jours.

bien cordialement

 

[Jagma]

je recherche la personne qui aurait eu du 4.95% en taux fixe au CF

Heu purple c'etait mon beau frere mais c'etait au mois de juillet... depuis ca a pas mal bouge kd meme...


Petite question : y a t'il des gens qui ont eu un contect a travers leur mail perso avec Que choisir ? vient de recevoir un mail....

 

[karetdas]

Bonsoir a tous et bienvenu aux nouveaux

voila le blog est cree vous pouvez y deposer vos commentaires, ou informations concernant cette gigantesque arnaque

Attention ce n'est pas un forum, celui ci est deja suffisant, le blog servira de base de donnees pour les adresses, courriers et avancees de chacun

afin d'avoir le plus de poids possible

Toutes les informations utiles y sont bien venues

[lien réservé abonné]

Merci a tous

 

[marelodie]

bonsoir à tous,

moi aussi j'ai des problèmes avec mon prêt CF que j'ai souscrit en 12/2006. Je pensai jusqu'à présent qu'il était capé mais à lire tout le monde je crois que je me suis fait avoir aussi.
Ma date anniversaire approche et j'aimerais agir.
comment fonctionne le collectif ? je pense vraiment qu'on aura plus de poids à plusieurs.
Pour ma part ma soeur est avocate et je compte bien engager une action.

 

[crabos]

On est tous prenneur de conseils alors si ta soeur est avocate ^^

 

[marelodie]

toi aussi tu es dans ce cas crabos ?
En plus les taux n'arrêtent pas de monter, je comprends même pas que cela soit possible d'arnaquer les gens comme ça.
n'importe quelle personne sensé ne prendrai pas un taux non capé et surtout à l'heure actuelle.
En plus avec ces pénalités de remboursement.
Moi j'ai acheté ma maison pour certainement y vivre toute ma vie pas pour la revendre et je suppose que je ne suis pas la seule ds ce cas.

Je suis simplement dégoutée..

 

[ivrique]

Mais que devienne mais 3.90% du départ la dedans si jamais le taux euribor redescend à 2.90%

dans tous les cas la marge sera toujours rajoutée. donc meme si l'euribor redevient au taux du depart ton taux sera toujours calculé avec la marge en plus. Donc avec un taux de depart de 3.90 au depart, meme si l'euribor reste au meme niveau le taux a la 1er revision sera de 3.90+1.90=5.80%
ce qui provoque l'amortissement negatif en principe c'est la difference entre ce taux calculé 5.80% par exemple et le taux maxi servant au calcul des echeances de 4.9%par ex. la difference entre les deux mensualites (capital*5.80%/12)-(capital*4.9%/12) va augmenter le capital restant dû

Sinon encore une proposition un peu bidon de rachat,5.20% 7 ans fixe puis révisable,je gagne 64 euros par mois,mais je perd encore 146 euros par rapport au prêt de départ.

si vous ne comptez pas revendre dans 7 ans surtout ne prenez pas ce genre de pret encore une fois.
et en plus vu le taux vous pouvez trouvé mieux ailleurs

 

[ivrique]

Petite question : y a t'il des gens qui ont eu un contect a travers leur mail perso avec Que choisir ? vient de recevoir un mail...

moi je suis inscrite depuis cette histoire mais ils n'avaient pas mon mail.
il dit quoi ce mail?

Moi j'ai acheté ma maison pour certainement y vivre toute ma vie pas pour la revendre et je suppose que je ne suis pas la seule ds ce cas.

dans le meme cas...