Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[sanden]

oui exactement la même chose pour nous.

Et toi, où en est tu dans tes démarches ? Au niveau du rachat par la concurence ?
5,3 % est leur 1ère offre ?

 

[nacira]

oui exactement la même chose pour nous.

Et toi, où en est tu dans tes démarches ? Au niveau du rachat par la concurence ?
5,3 % est leur 1ère offre ?

Non j'en ai eu trois par téléphone
une à 5.80 %
ensuite une à 5.50 %

puis celle à 5.30 selon le responsable du service renégociation ex-entenial , c'est une offre exceptionnelle, j'en rigole encore !
Pour info je suis en fixe jusqu'en juin 2008

Je dois me faire racheter mon prêt principal par la SG 5.07 , voir par le LCL 5 ou en dessous j'attends une réponse en fin de semaine
le PTZ rèste au CF

Je négocie mes ira et frais annexes auprès du CSF
Voilà pour moi

 

[ncjuju]

donc tu as la possibilité de faire racheter ton credit tout en concernant le pret taux 0% au credit foncier?? c'est une question que je me posais justement

 

[Isa78]

Nacira,

C'est bien ce qui me semblait
Pas de nom, non plus à mon contrat , peut être immoplus aussi

Sanden,

je n'ai pas de nom non plus mentionné sur mon contrat...c'est le conseiller du CF ce matin qui m'a informé que c'est un Immo +

 

[nacira]

donc tu as la possibilité de faire racheter ton credit tout en concernant le pret taux 0% au credit foncier?? c'est une question que je me posais justement

oui , tu peux le laisser
La banque en tient compte dans ton tableau d'amortissement ,à savoir que pour nous elle A fait un lissage sur 6 ans , pour avoir des mensualités constantes. Au départ elles moins élevées pour tenir compte de ton pzt que tu rembouseras en parrallèle au CF.

 

[buch12]

Bonjour, j'ai aussi fait un prêt immoplus au credit foncier, je suis passé par l'agence de courtier CAFPI il y a tout juste un an.
Donc emprunt 107200 euros sur 360 mois, moyenne des mensualités 505 euros tx revisable 3,45%. et prêt a tx zero de 13200E.
A ce jour, donc un an pile poile, lettre du crédit foncier :
- nouveau tx d'interet 6,3000% (avec les zeros, pour les millièmes)
- augmentation des echéances de 40 euros (merci je payai pas assez)
-augmentation de la durée à 34 ans et 11mois (419 mois , c'est mes petitsenfants qui vont être content)
-capital restant du augmentant aprés paiement des échéances (la ils abusent vraiment)
le tout révisable ds 3 mois ?????????
Soit une augmentation de 43715 euros en un an pour un prêt de 107200E
Je devai a la signature remboursé en tout 172254EUROS, le commercial de CAFPI ma expliqué que seule la durée augmenterai ds la limite de 5 ans et non les mensualités, aujourd'hui, au bout de un an, je vai remboursé 215969 EUROS toujours pour 107200 en sachant que ca vas certainement augmenté.
Je vai donc aller voir le commercial du crédit foncier, et lui p.. la gueu.. .

non je deconne, mais c'est pas rigolo. Je me suis bien sur inscrit au collectif, et je vai essayer de voir une autre banque, mais je souhaiterai savoir a combien vont de monter les frais, quelqu'un pourrait il m'aider?

 

[tbw]

Bonjour,

une des premières choses à faire avant de penser à "attaquer" votre banque c'est de passer à taux fixe (si votre dossier le permet).

la deuxième chose est de rejoindre le collectif (voir les annonces répétées sur ce forum) et de monter un dossier sérieux de litige si vous pensez avoir été trompé.

la troisième est de bien lire votre nouveau contrat, quitte à payer un spécialiste pour vous le déchiffrer.

le cout de cette renégo est variable suivant votre profil mais ne doit pas excéder les IRA légales.
De toute façon celà vous coutera moins cher que de rester en taux variable et en amortissement négatif.

Si parmi vous certains/certaines penses avoir été trompé par leur banquier/courtier sur un défaut de conseil et que vous posséder des instruments financiers que vous arbitrez vous même, ce sera très dur pour vous car vous ne pourrez pas faire jouer facilement le fait que vous étiez "novice" et que le banquer/courtier se devait de vous macher le travail (simulation si les taux montaient ...)


A+
erwan

 

[christpas]

Bonjour à tous,

Je suis un nouveau venu sur le site et j'ai l'impression également d'être dans le même cas que beaucoup de personnes ici. Nous avons souscrit un prêt immo plus auprès du maintenant "fameux" Crédit Foncier.
Comme vous, on nous a expliqué que ce taux variable était capé et que la durée évoluait si le taux augmentait dans un premier temps mais que de mémoire de conseiller cela n’était jamais arrivé que cela touche les mensualités. Mais mieux encore, notre conseillé nous avait expliqué que si le taux augmentait, seul les intérêts supplémentaires étaient reportés à la fin (d’où le prolongement de la durée), l'amortissement du capital ne devait pas être influencé par l'augmentation du taux et cerise sur le gâteau si nous remboursions le prêt avant les 20 ans les intérêts supplémentaires n'étaient pas du.
Et bien nous y avons cru.

Maintenant, dans les conditions financières de l’offre de prêt il est stipulé au chapitre « Détermination des échéances des prêts immo plus et facileo opportinité » :

« Les révisions à la hausse du taux du prêt seront sans effet sur le montant de l’échéance en cours tant que celle-ci sera suffisante pour amortir le prêt dans la durée maximale indiquée aux conditions particulières. S’il s’avère que le capital ne peut pas être amorti à l’expiration de la durée maximale en maintenant l’échéance en cours, il sera procédé à un ajustement annuel des échéances.
Les nouvelles échéances seront calculées sur cette durée maximale en retenant le plus petit des deux taux suivants :
• Le taux du prêt résultant de la révision,
• Le « taux maximum servant au calcul des échéances » mentionné aux conditions particulières.

Dans notre cas ce taux maximum servant au calcul des échéances est de 5.05 %.

D’après ce que j’en comprends, pour moi le taux est capé à 5.05 %.

Avez-vous la même mention dans vos prêts ?

 

[Pasta_pesto]

Christpas, j'ai un credit immo plus, et j'ai mot pour mot la même mention. (credit contracté en aout 2006)

 

[FABIEN31]

Bonjour, j'ai aussi fait un prêt immoplus au credit foncier, je suis passé par l'agence de courtier CAFPI il y a tout juste un an.
Donc emprunt 107200 euros sur 360 mois, moyenne des mensualités 505 euros tx revisable 3,45%. et prêt a tx zero de 13200E.
A ce jour, donc un an pile poile, lettre du crédit foncier :
- nouveau tx d'interet 6,3000% (avec les zeros, pour les millièmes)
- augmentation des echéances de 40 euros (merci je payai pas assez)
-augmentation de la durée à 34 ans et 11mois (419 mois , c'est mes petitsenfants qui vont être content)
-capital restant du augmentant aprés paiement des échéances (la ils abusent vraiment)
le tout révisable ds 3 mois ?????????
Soit une augmentation de 43715 euros en un an pour un prêt de 107200E
Je devai a la signature remboursé en tout 172254EUROS, le commercial de CAFPI ma expliqué que seule la durée augmenterai ds la limite de 5 ans et non les mensualités, aujourd'hui, au bout de un an, je vai remboursé 215969 EUROS toujours pour 107200 en sachant que ca vas certainement augmenté.
Je vai donc aller voir le commercial du crédit foncier, et lui p.. la gueu.. .

non je deconne, mais c'est pas rigolo. Je me suis bien sur inscrit au collectif, et je vai essayer de voir une autre banque, mais je souhaiterai savoir a combien vont de monter les frais, quelqu'un pourrait il m'aider?

Pour BUCH12 pour un emprunt de 127000 j'ai eu 4300 euros de IRA qui comprend 3% du capital restant du et plein de petits frais annexe dont on ne sait d'ou ils sortent.Perso je les ai fait inclure dans mon nouveau pret et pour les frais de garantie tu peux demander à ta banque de souscrire une assurance hypo cela me coute 1255 euros c quand même moins cher que les 2700 euros que le notaire voulait en pluscar pour un rachat tu n'as plus droit au privilège du préteur de deniers.
bon courage pour la suite

 

[christpas]

Pasta_pesto, et tu as eu confirmation que ton taux n'était pas capé ?

 

[ergu]

Reponse pour Christpas : Et bien non ton taux n'est pas capé a 5.05 c'est le taux qui va servir au calcul des echeances cela veut dire qu'il vont auggmenter tes echeances de 5.05% chaque année tant que l'EURIBOR n'aura pas baissé et c'est pas prévu dans l'immédiat d'apres la bourse...

Le taux du pret lui n'est pas capé et va s'appliquer sans limite de plafond, cela veut dire que le montant du capital remboursé chaque mois va baisser voir etre negatif ( et oui plus on paye plus on doit c'estpas mal comme principe ca hein mais cela s'explique par le fait que le montant de l'échéance ne suffit même plus a payer les interets)

Désolé mais tu est dans le même cas que nous et le mieux a faire c'est soit de payer en attendant une eventuelle baisse des taux soit d'essayer de mettre fin a ce contrat au plus vitre en renegociant avec le CF ou en faisant racheter le pret par une autre banque.

Bon courage a vous tous et ne lachez pas la lutte

 

[herbe81]

bonjour
je viens de laisser un message sur le forum cbanque
je reponds a cette discussion car Michele91 me le demande
j'ai donc conclu un pret en mai 2005 avec le Credit Foncier à taux variable que je croyais bloqué à 5 %
apres le reportage de FR3 et la lecture de vos discussion sur le forum, me voila .... bienvenu au club
Rien de mentionné dans le contrat et premiere "mise à niveau" des le premier anniverssaire du contrat ( 2 ans apres signature) .
certes l'échéance ne monte pas pour le moment, mais si j'ai bien compris le mécanisme, ce n'est qu 'un début.
pourriez vous m'indiquez quelles démarches entreprendre ?
cordialement

 

[christpas]

Merci ergu pour ta réponse, il n'est jamais agréable de se rendre compte que l'on s'est fait avoir. Donc lorsque mon conseiller m'a indiqué que le montant du capital remboursé chaque mois ne variera pas car les intérêts supplémentaires seront reportés à la fin du prêt, il nous a menti ?

 

[Jerome1970]

A toutes les personnes qui se posent des questions sur leur prêts du CFF.
Quelque soit le prêt souscrit au CFF depuis 2-3 ans (Immo+, Generation I..........), tous ces prêts ne sont pas CAPE car le CFF (contrairement aux banques "généralistes") se refinance quasi-uniquement sur le marché interbancaire ce qui l'oblige faire du taux variable (et non CAPE car ce sont des ressources à court terme - 1 an maxi).
Pour en revenir à toutes vos questions, vous pouvez prendre le temps de lire les presque 500 pages de ce forum, mais sachez que compte tenu de l'évolution actuelle des taux (c'est à dire très élevés par rapport au taux initial que vous avez eu), les prêts ont systématiquement une durée allongée de 20% (10% pour certains prêts) et comme ça ne suffit pas dans beaucoup de cas, l'échéance est augmentée (dans le limite de ce fameux taux dit "Taux maximal servant de calcul des prélèvements que l’on croyait tous être le taux CAPE), d'ou une augmentation modérée (d’ailleurs le CFF fait en sorte de ne pas l’augmenter car ça mettrait la puce à l’oreille de beaucoup d’emprunteurs à qui on a dit qu’elle serait TOUJOURS LA MEME !!!!!!!!).
Revers de la médaille cette modération MES AMIS :
VOUS N'AMORTISSEZ PLUS OU PRESQUE PLUS DE CAPITAL, VOIRE VOUS AUGMENTEZ VOTRE DETTE, CAR VOUS NE PAYEZ QUE DES INTERETS ET VOTRE MONTANT D'ECHEANCE EST TROP FAIBLE POUR LES PAYER COMPLETEMENT => RESULTAT: VOUS DEVEZ ENCORE PLUS D'ARGENT AU CFF.

A la fin de votre prêt deux cas se posent :
S'il reste du capital dû (et ça ne peut être que le cas, car les taux ne baisseront jamais assez pour absorber leur niveau actuel, je vous rappelle que le CFF se sucre de 1 à 1,5% de marge en plus des taux déjà élevés), celui ci est soit pris en charge par le CFF, soit pour d'autres, il est dû par l'emprunteur (lisez dans vos contrats la partie CONDITIONS FINANCIERES, le chapitre DETERMINATION DE LA CHARGE DE REFERENCE.......).

Voilà j'espère avoir été le plus clair possible, mais leurs contrats, c'est tellement de la M...... qu'ils sont même difficile à comprendre et faire comprendre.
S'il faut retenir une chose, le CFF s'est foutu de nous, nous a menti et espère bien continuer à le faire.

Bonne journée

Jérôme

 

[mcguffin]

mais sachez que compte tenu de l'évolution actuelle des taux (c'est à dire très élevés par rapport au taux initial que vous avez eu), les prêts ont systématiquement une durée allongée de 20% (10% pour certains prêts) et comme ça ne suffit pas dans beaucoup de cas, l'échéance est augmentée (dans le limite de ce fameux taux dit "Taux maximal servant de calcul des prélèvements que l’on croyait tous être le taux CAPE),

mais en realité c'est bien capé à +1.5%. il suffit de faire le calcul.
c'est d'ailleurs tout la subtilité du truc. comme les taux ont gagné + de 1.5% en un an le cap est aussitôt atteint, ce qui fait que l'augmentation est plein pot.

Les mensualités sont donc calculées sur +1.5%, mais comme le taux effectif est plus haut on ne paye plus que les interets de la hausse reelle, donc le capital restant dû ne bouge pas (voire augmente) du fait que la mensualité ne couvre pas tout selon les cas.
Donc chaque année, rebelote, calcul des mensualités capé à 1.5% , mais là comme le capital est le meme (voire est plus elevé) que l'année précédente, et cours sur une année de moins: ca augmente, et de facon exponentielle.

si les taux ne retombent jamais à leurs valeur d'origine on peut se retrouver avec des trucs affolants, et dans le pire des cas, devoir payer l'integralité de la somme(+interets) la derniere année (selon les contrats, puisque certains garantissent un amortissement positif meme faible, et une prise en charge par le cf ou l'etat du restant du à terme, c'est le cas des prets PAS).

en pratique on est locataire de notre maison, et en cas de revente anticipée on se retrouve à devoir à la banque l'integralité de la somme empruntée, puisqu'à aucun moment (excepté la premiere année) on n'a pu rembourser la banque même un petit peu.

 

[bootsy]

POUR FABIEN 31,

Attention au calcul des IRA: le CF se "trompe" presque systématiquement dans leur calcul, en espérant que le client n'y verra rien...
Sauf mention différente dans ton contrat, les IRA représentent un semestre d'intérêts calculés au taux moyen, 3% du capital représentant un plafond. Dans mon cas, la différence atteignait 1800 euros, et apparemment ils t'ont appliqué aussi le plafond. "A titre commercial", ils m'ont "accordé" de calculer mes IRA selon le seul taux de départ, après réclamation de ma part. Suite à cette nouvelle entourloupe, j'essaie d'obtenir le remboursement pur et simple des IRA.
En tout cas, vérifie ton contrat, il y a des centaines d'euros en jeu...

Cdt,

Bootsy

 

[Jerome1970]

Tout juste mcguffin.
On est locataire d'un bien qui appartient au CFF.
Et en cas de ventre avant la fin de la durée totale du prêt, on doit quasiment tout ce que l'on a emprunté, voire plus si les intérêts se capitalisent et là ça peut-être vertigineux. Mais bien entendu aucun « commercial ou conseiller » du CFF ne l'a expliqué comme cela au client, sinon quel neuenu aurait signé ??????

 

[sorbalion]

Bonjour tout le monde et tout d'abord bonne année,
Comme vous tous, le crédit foncier m'a eu par de bonnes paroles et une confiance trop grande de ma part en leurs conseillers, résultat me voila avec un pret de 96.000 à taux variable (prêt pass avec un taux de 3.7 revu en sept 2009...) dont le futur semble assez sombre suite à la lecture de vos différentes interventions. J'ai écrit une lettre au CF il y a deux semaines, pas de réponse pour l'instant, j'ai commencé à demarcher les banques, et obtenu un accord de principe pour le rachat du crédit mais je suis encore hésitant...je voudrai réussir à les faire tomber ces ... du CF.. Ou du moins à annuler les IRA...Je voudrai me joindre à votre collectif quelles sont les démarches.
Merci à vous tous pour toutes les informations.

 

[ergu]

Et oui si le client ne sapercoit de rien tant mieux, si il decouvre le pot au roses il demande un passage à taux fixe et on l'assomme avec un taux exorbitant et le CF cagnotte encore sur votre dos et puis ceux qui veulent et sourtout qui peuvent partir a la concurrence se delestent encore de 3% du Capital restant du et hop encore Jackpot avant de partir.

Ce contrat est un vrai traquenard d'ou la necessité de bien embrouiller le client avec des commerciaux dont je ne dirais pas ici ce que je pense et des contrats bien tordus en terme technique financiers. C'est facile quand on est pas de la specialité de se faire avoir.

BATTONS NOUS