L'investissement locatif est-il contraignant ?

[Kizzo]

Ok je comprends mieux.
L'espace d'un instant je visualisais un prêt immo détourné pour acheter des actions...

 

[PepeR]

Un peu biaisé votre raisonnement:

Second cas, j'ai 300k de liquidité, je mets 50k sur un apport immobilier complété de 200k de prêt, j'ai encore 250k de liquidité que je mets sur des actions. Mais ça suppose que la banque accorde un prêt immobiliser avec 20% d'apport. Et ce prêt immobilier n'est pas lié à l'achat d'actions car il a comme sous-jacent la valeur du bien immobilier.

 

[niklos]

Bah au final c'est un peu ça...
Et la cerise sur le gâteau : vous pouvez négocier votre taux grâce à votre épargne résiduelle. "Regardez Madame La banque, j'emprunte 200 000€ mais j'ai déjà un patrimoine de 200 000€. Du coup, en cas de coup dur, j'ai déjà de quoi vous rembourser."

 

[niklos]

Second cas, j'ai 300k de liquidité, je mets 50k sur un apport immobilier complété de 200k de prêt, j'ai encore 250k de liquidité que je mets sur des actions. Mais ça suppose que la banque accorde un prêt immobiliser avec 20% d'apport. Et ce prêt immobilier n'est pas lié à l'achat d'actions car il a comme sous-jacent la valeur du bien immobilier.

Peu importe le pourcentage, j'ai pris 20% au hasard, que vous le fassiez avec 10% ou 90% d'apport ne change rien au principe. Ca vous permet d'acheter des actions à crédit et donc d'utiliser l'argent de la banque pour vous enrichir.
Et oui, le sous-jacent est bien l'immobilier mais il faut bien vivre quelque part. A moins que vous ne vouliez vivre à la rue. D'où l'idée de faire ça pour la RP.

 

[moietmoi]

Une conviction personnelle avec laquelle beaucoup seront en désaccord sur ce forum, en particulier chez les tenants de la gestion passive Mais nos différences font aussi la richesse de ce forum et l'intérêt de la discussion pour le posteur.

Bonjour,
Ce n'est pas une conviction.
Partons du fait que l'on ne s'en occupe pas pendant 20 ans.
Un immobilier bien choisi aura toujours de la valeur ( sauf guerre )
Des actions bien choisies pourront même avoir disparue de la cote.( Dans une économie normale)

 

[régalade]

Mais c'est pas complètement illégal d'utiliser les fonds d'un prêt pour autre chose que leur destination "officielle" ?
C'est pas un coup à ce que la banque "réfute" le prêt ou pénalise, voire demande un remboursement immédiat ?

 

[niklos]

@moietmoi , c'est pour ça que @Axiles parle de gestion passive. Le renouvellement des actions se fait naturellement dans un ETF.

 

[niklos]

Mais c'est pas complètement illégal d'utiliser les fonds d'un prêt pour autre chose que leur destination "officielle" ?
C'est pas un coup à ce que la banque "réfute" le prêt ou pénalise ?

Non pas du tout. Les fonds de la banque vont bien à la destination officielle => Le bien immobilier.
C'est votre épargne qui est utilisée pour autre chose. C'est toute l'astuce. Vous n'utilisez pas votre épargne pour le bien immobilier mais pour des actions.
Et c'est non seulement légal (puisqu'on le montre au banquier) mais c'est en plus un avantage pour obtenir le crédit. C'est tout bénéf'

 

[moietmoi]

Mais c'est pas complètement illégal d'utiliser les fonds d'un prêt pour autre chose que leur destination "officielle" ?
C'est pas un coup à ce que la banque "réfute" le prêt ou pénalise, voire demande un remboursement immédiat ?

Il ne s'agit pas d'utiliser l'emprunt à autre chose qu'à l'immobilier.
Supposons j'ai 100000 €, j'achète le bien immobilier avec ces 100000 €.
Je n'ai plus rien dans mon porte-monnaie.
Ou alors j'ai toujours 100000 € et j'emprunte 100000 € pour acheter l'immobilier
Que me reste-t-il dans mon porte-monnaie? il reste 100000 € que je peux utiliser pour ce que je veux .

 

[régalade]

Ah oui effectivement j'ai relu.
C'est juste de ne pas utiliser toutes ses liquidités dans un apport en fait ?

 

[niklos]

C'est juste de ne pas utiliser toutes ses liquidités dans un apport en fait ?

Et j'irais même jusqu'à dire, utiliser le moins de liquidité possible dans son apport (attention quand même à ce que le cout du crédit soit inférieur à la rémunération de l'épargne, en période de taux élevé, il faut faire ses calculs)

 

[moietmoi]

Et j'irais même jusqu'à dire, utiliser le moins de liquidité possible dans son apport (attention quand même à ce que le cout du crédit soit inférieur à la rémunération de l'épargne, en période de taux élevé, il faut faire ses calculs)

Tout depend aussi de la disponibilité au cours des années
Visiblement entre 2 expatriations.
En gestion vraiment passive: les SCPI et l'immobilier n'ont pas d'égal- ah si- les fonds euros d'assurance vie.
S'occuper d'un portefeuille demande à se tenir au courant et à faire des arbitrages.

 

[niklos]

Je n'ai pas compris les 2 premières lignes du message.

En gestion vraiment passive: les SCPI et l'immobilier n'ont pas d'égal- ah si- les fonds euros d'assurance vie.
S'occuper d'un portefeuille demande à se tenir au courant et à faire des arbitrages.

Un ETF monde ou SP500 ne demande rien. Le renouvellement des entreprises se faisant de lui-même dans l'indice.
Il n'y a rien à faire d'autre qu'attendre. Et, si on le souhaite, faire des versements. Je vois pas trop comment faire plus passif !? Ou bien j'ai mal compris le message ?

 

[Bruce_Wayne]

@Kizzo Oui bien sûr.
Je vais prendre un exemple, ça sera plus parlant.

On va partir du principe que
- j'ai 300 000€ de liquidité.
- Je convoite un bien à 250 000€

A partir de là, je peux soit :
- Acheter mon bien immobilier cash, il me reste 50 000€ que je peux investir en action
- Acheter mon bien immobilier à crédit, il me reste 50 000€ + montant de ce que j'emprunte - les frais inhérent au crédit.

Cas concret :
D'un côté, j'achète cash, j'ai mon bien immobilier + 50 000€ d'actions (total de patrimoine brute (et net du coup) : 300 000€)
De l'autre, j'achète à crédit (200 000€ de crédit, j'ai mon bien immobilier + 250 000€ d'actions). Si tout ce passe bien, mon crédit me coutera nettement moins que ce que me rapportera mes actions. (total du patrimoine net, toujours 300 000€, mais patrimoine brute de 500 000€)
Avec un tel montage, j'utilise le crédit immobilier pour acheter des actions.

edit : de plus, le crédit m'apporte une assurance complémentaire en cas de décès.

En théorie, cela a l’air simple
En pratique, avec 250 000€ à investir en actions la psychologie entre beaucoup plus en compte.
Je pense que la plupart des gens voit un investissement dans l’immobilier moins « risqué » que en actions surtout pour un montant aussi conséquent

 

[PepeR]

Deux autres facteurs a prendre en compte:

- les fiscalites
- l age du capitaine (et les horizons de placement)

 

[Axiles]

Bonjour,
Ce n'est pas une conviction.
Partons du fait que l'on ne s'en occupe pas pendant 20 ans.
Un immobilier bien choisi aura toujours de la valeur ( sauf guerre )
Des actions bien choisies pourront même avoir disparue de la cote.( Dans une économie normale)

Je vois l’exact opposé : l’immobilier c’est ultra concentré et prise de risque énorme à cause de cela : imaginez que vous avez acheté dans une ville moyenne qui a perdu sa caserne, ou à Detroit aux US, etc. Vous n’avez que les yeux pour oleurer. Sans même parler d’un immeuble qui s’effondre car mal entretenu (l’assurance ne joue pas), des dégradations, etc.

À l’inverse, qui investit de manière diversifiée (e.g tracker World) is non seulement un patrimoine moins risqué car plus diversifié, mais en plus qui se rééquilibre tout seul au niveau du tracker en fonction de l’évolution des pondérations.

 

[Kizzo]

Je vois l’exact opposé : l’immobilier c’est ultra concentré et prise de risque énorme à cause de cela : imaginez que vous avez acheté dans une ville moyenne qui a perdu sa caserne, ou à Detroit aux US, etc. Vous n’avez que les yeux pour oleurer. Sans même parler d’un immeuble qui s’effondre car mal entretenu (l’assurance ne joue pas), des dégradations, etc.

À l’inverse, qui investit de manière diversifiée (e.g tracker World) is non seulement un patrimoine moins risqué car plus diversifié, mais en plus qui se rééquilibre tout seul au niveau du tracker en fonction de l’évolution des pondérations.

L'une des données essentielles est la compréhension de ce en quoi on investit.

En cela, l'immobilier peut paraître beaucoup plus intelligible pour la plupart des gens. Analyser une/des entreprises ou comprendre un ETF, c'est beaucoup moins courant.
Et ce que l'on ne comprend pas peut paraître dangereux (la télé-réalité, les youtubeurs....)

 

[Axiles]

Tout depend aussi de la disponibilité au cours des années
Visiblement entre 2 expatriations.
En gestion vraiment passive: les SCPI et l'immobilier n'ont pas d'égal- ah si- les fonds euros d'assurance vie.
S'occuper d'un portefeuille demande à se tenir au courant et à faire des arbitrages.

Même sujet que mon message précédent imho, avec donc de très grosses réserves : les SCPI sont risques, on le voit bien la, si vous avez de l’Amundi vous avez perdu plus de 20% en un an, et un rendement qui est à peine de 3% maintenant. Il faut évidemment suivre et savoir parfois vendre pour aller sur d’autres SCPI. On est relativement passif certes, mais cela nécessite clairement un suivi

Et sur les fonds euros, le changement régulier des règles de bonus, ou le petit jeu de désavantager les vieux contrats pour les rendements, tout cela souligne la aussi qu’il faut savoir suivre et changer de contrat régulièrement.

 

[Axiles]

L'une des données essentielles est la compréhension de ce en quoi on investit.

En cela, l'immobilier peut paraître beaucoup plus intelligible pour la plupart des gens. Analyser une/des entreprises ou comprendre un ETF, c'est beaucoup moins courant.
Et ce que l'on ne comprend pas peut paraître dangereux (la télé-réalité, les youtubeurs....)

La familiarité avec le sous-jacent est en effet hautement trompeuse. On croit connaître l’immobilier donc investir en immobilier serait peu risqué dans la psyché du français moyen. Et on ne connaît pas bien la bourse donc ça serait risqué. Un phénomène dont il faut se méfier.

D’ailleurs, cést un biais dangereux aussi en bourse : le petit porteur préfère investir dans des actions dont il connaît les marques, ou proches de lui (sur pondération des actions françaises par exemple). C’est un sujet largement étudié par la littérature financière. Combien de posts sur le forum bourse sur des actions françaises et combien pour des étrangères ? Nous sommes (moi le premier) une illustration flagrante de ce biais quand je regarde les portefeuilles des posteurs moneyvox

 

[Buffeto]

Combien de posts sur le forum bourse sur des actions françaises et combien pour des étrangères ?

normal ...
la plupart d'entre nous a un PEA ..donc actions françaises ou européennes...