L'investissement locatif est-il contraignant ?

[Philou75]

Je vais poser la question autrement, aujourd'hui pourquoi acheter cash une RP et à crédit un logement dans le but de le louer ? Qu elle est la différence entre les deux qui justifie cette différence ?

Buffeto m’a devancé

 

[Philou75]

Je n’arrive pas à voir l’avantage même avec la déduction des intérêts du crédit car certes on réduit le montant de l’impôt sur les revenus locatifs mais en face les intérêts restent élevés

Pas plus que pour l’achat d’une RP

 

[Philou75]

Quand les taux sont bas, tant qu’on sait placer à un taux supérieur à celui de l’emprunt, c’est une évidence

Je suis ok mais arrivera t-on à avoir un rendement supérieur sur 20 ans?

 

[Axiles]

Je suis ok mais arrivera t-on à avoir un rendement supérieur sur 20 ans?

Celui qui ose le garantir est un menteur mais on a de bonnes raisons d’y croire je pense (pari).

Et l’emprunteur est détenteur d’une option en fait. Si les rendements des placements diminuent durablement, il peut rembourser. Il n’est pas coincé sur 20 ans.

Pour mettre des chiffres, j’ai acheté en 2019 et tout financé par un crédit, à hauteur de plus d’un demi million. Ça fait déjà 100k+ de gains nets en PV vs les intérêts et l’assurance. À l’inverse, quand pareil je l’étais endetté à fond pour un premier achat, la performance de mes placements avait été médiocre et donc ça m’avait rapporté quasiment rien (mais rien coûté non plus). Chaque cas est différent la encore, mais en moyenne ça doit être gagnant pour qui s’y prend correctement

 

[niklos]

Buffeto m’a devancer

En effet, je ne connaissais pas cette subtilité fiscale !
On en apprend tous les jours !

 

[Philou75]

En effet, je ne connaissais pas cette subtilité fiscale !
On en apprend tous les jours !

On voit que tu n’as jamais investi dans l’immobilier, à chaque déclaration d’impôts, je m’empresse de calculer mes intérêts d’emprunt sans compter tout le reste à déduire (assurances, travaux, TF…). D’où faire un prêt à 110% pour du locatif

 

[niklos]

Je n'ai jamais investi dans l'immobilier dans le but de faire du locatif... Et je ne pense pas le faire un jour quand je vois les ennuies que c'est l'immo (sans même parler des locataires, juste l'entretien du logement, les fuites, et j'en passe !)
Mais peut-être est-il possible de déduire les intérêts d'emprunt fait dans le cadre de SCPI ! Là ça pourrait le faire !

 

[Philou75]

Je n'ai jamais investi dans l'immobilier dans le but de faire du locatif... Et je ne pense pas le faire un jour quand je vois les ennuies que c'est l'immo (sans même parler des locataires, juste l'entretien du logement, les fuites, et j'en passe !)
Mais peut-être est-il possible de déduire les intérêts d'emprunt fait dans le cadre de SCPI ! Là ça pourrait le faire !

Bien sûr que tu peux déduire les intérêts d’emprunt pour un crédit sur SCPI. Je te rejoins sur les ennuis pour du locatif même si je n’ai pas à me plaindre sur les locataires sauf quelques déboires plutôt et début. Je n’investirai plus dans l’immobilier physique dorénavant. Les SCPI me vont mieux à mon âge

 

[Bruce_Wayne]

Pas plus que pour l’achat d’une RP

Je parlais de manière générale
Là où je voulais en venir c’était que ok on paye moins d’impôt mais finalement sur le long terme les intérêts prennent le dessus
Total des intérêts payés > Total montant impôts déduits
Donc on pourrait supposer qu’en cas de taux élevés acheter cash permettrait de ne pas payer d’intérêts qui seraient très élevés dans ce contexte

 

[niklos]

Total des intérêts payés > Total montant impôts déduits
Donc on pourrait supposer qu’en cas de taux élevés acheter cash permettrait de ne pas payer d’intérêts qui seraient très élevés dans ce contexte

Sauf que les intérêts / plus value généré par le cash que l'on garde en empruntant pourrait compenser, voir être rentable... C'est un calcul.

 

[Bruce_Wayne]

Sauf que les intérêts / plus value généré par le cash que l'on garde en empruntant pourrait compenser, voir être rentable... C'est un calcul.

Effectivement, cela est évident que l’effet de levier est un atout considérable pour constituer un patrimoine
Par contre, sa limite réside dans le taux d’endettement.
On pourrait également comparer l’immobilier locatif à une action :
Cela génère des loyers équivalent aux dividendes versés par certaines entreprises
Le bien peut prendre de la valeur au même titre qu’une action

 

[niklos]

Tout à fait.
Cependant, j'y vois trop d'inconvénients (cela reste un avis personnel) : liquidité (ou absence de liquidité), diversification (sauf à avoir de nombreux bâtiments, mais le budget à prévoir...), potentiel loyer impayé, potentielles dégradations (dues au locataire/au temps/à la construction), potentiel squat, risque (à long terme) de la dégradation du quartier (à lier la liquidité, on peut savoir que la quartier sera moins bien dans quelques années et avoir des difficultés à vendre). Et ces derniers temps, on peut rajouter la législation qui change tout le temps...

En dehors de la volatilité et l'absence de l'effet levier du crédit, je ne vois pas trop d'inconvénients aux actions...

 

[ApprentiEpargnant]

Bien sûr que tu peux déduire les intérêts d’emprunt pour un crédit sur SCPI. Je te rejoins sur les ennuis pour du locatif même si je n’ai pas à me plaindre sur les locataires sauf quelques déboires plutôt et début. Je n’investirai plus dans l’immobilier physique dorénavant. Les SCPI me vont mieux à mon âge

Bonsoir,
N'y a t il pas une subtilité là dessus?
Il me semble que vous ne pouvez pas avoir le régime réel si vous n'avez que de revenus de SCPI?
Je ne sais plus où j'ai vu cela...

 

[Buffeto]

Je n’arrive pas à voir l’avantage même avec la déduction des intérêts du crédit car certes on réduit le montant de l’impôt sur les revenus locatifs mais en face les intérêts restent élevés

oui mais c'est le seul actif pour lequel tu peux investir à crédit

 

[Buffeto]

Les SCPI me vont mieux à mon âge

clairement on n'investit pas de la meme manière à 35 ans qu'à 55 ans ....

 

[Buffeto]

En dehors de la volatilité et l'absence de l'effet levier du crédit, je ne vois pas trop d'inconvénients aux actions...

tu oublies un petit détail pour l'immobilier ....

depuis 30 ans lorsqu'on achetait de l'immo en direct , la PV en sortie était quasiment assurée ......ce qui n'était pas le cas avec les SCPI ....
je te concède qu'actuellement il y a une baisse de l'immo mais je pense qu'elle ne sera que passagère .....

 

[niklos]

Oui bien sûr, l immobilier, en 30 ans, a prit énormément ! De l ordre de 300% si je ne dis pas de bêtises ! C'est beaucoup ! Multiplié par 4 !
Mais là je compare aux actions...
Le S&P fait x11... Le CAC fait x4... brute de dividendes. Et le nasdaq x20.

Je ne doute pas que la baisse soit passagère, ça repartira à la hausse, tu as parfaitement raison. Mais les actions aussi... et historiquement, les actions montent plus vite que l immobilier.

Tu vas me dire que chacun voit midi à sa porte, mais le faible rendement couplé aux ennuis inévitables de l immo (hors scpi) me font plus pencher pour les actions.

 

[ApprentiEpargnant]

Un ETF monde ou SP500 ne demande rien. Le renouvellement des entreprises se faisant de lui-même dans l'indice.

Et sur les fonds euros, le changement régulier des règles de bonus, ou le petit jeu de désavantager les vieux contrats pour les rendements, tout cela souligne la aussi qu’il faut savoir suivre et changer de contrat régulièrement.

Pour faire d'une pierre deux coups, on peut également se faire avoir avec les ETFs!
Exemple avec Amundi et le passage du SP500 aux critères ESG où l'on passe de 500 entreprises à environ 300.

Les règles changent partout.

Mais je suis tout à fait d'accord avec vous concernant la diversification et le risque.
Notamment la perception de ce risque qui est presque inexistante pour en ce qui concerne l'immobilier.
(Je parle des gens lambda, pas du forum où les gens sont un minimum au courant).

 

[Philou75]

Bonsoir,
N'y a t il pas une subtilité là dessus?
Il me semble que vous ne pouvez pas avoir le régime réel si vous n'avez que de revenus de SCPI?
Je ne sais plus où j'ai vu cela...

Exact

 

[Pendragon]

8 pages plus loin, tout ces échanges bien compliqués sur les taux etc...

On achète à crédit une bien immobilier qu'on loue.
On a investi 0 euros et à la fin on a un bien qui
1) n'a rien couté
2) vous rapporte des intérêts.

J'aurai dit "trop simple" si je ne l'avais pas fait moi même...

Mainteant sans doute que d'autre solutions plus alambiquées marcheront mieux... Rdv dans 20 ans...