L'investissement locatif est-il contraignant ?

[Philomene]

J'entends vraiment beaucoup d'histoires de propriétaires qui ont eu des expériences cauchemardesques en louant. Et puis d'autres qui disent que non, quelques impayés, mais au final ça va. J'imagine qu'il y a toujours un risque, mais est-ce qu'il est possible de les réduire au maximum en faisant les bons choix ?

Par exemple, est-ce qu'on peut acheter un petit appartement dans une ville étudiante, en confier la gestion à une agence avec toutes les assurances qui vont bien, et l'oublier comme on oublierait son PEA sur 20 ans ? quitte à perdre un peu de rendement.

En fait, j'aimerais diversifier mon patrimoine pour en réduire la volatilité, et aussi me protéger contre les fluctuations de l'immobilier (supposons que je veuille acheter un jour). J'ai l'impression que les SCPI ne sont pas la solution. C'est très peu du résidentiel et donc soumis à d'autres contraintes, et plus corrélés à l'économie.

Il y a aussi la question de l'imposition, et l'age. Je suis dans une TMI élevée pour le moment. Et j'approche la cinquantaine, donc il y aura des frais d'assurance supplémentaire j'imagine. Est-ce que c'est forcément une bonne idée ? il y a d'autres placements qui pourraient remplir une fonction similaire ?

 

[Axiles]

J'entends vraiment beaucoup d'histoires de propriétaires qui ont eu des expériences cauchemardesques en louant. Et puis d'autres qui disent que non, quelques impayés, mais au final ça va. J'imagine qu'il y a toujours un risque, mais est-ce qu'il est possible de les réduire au maximum en faisant les bons choix ?

Par exemple, est-ce qu'on peut acheter un petit appartement dans une ville étudiante, en confier la gestion à une agence avec toutes les assurances qui vont bien, et l'oublier comme on oublierait son PEA sur 20 ans ? quitte à perdre un peu de rendement.

En fait, j'aimerais diversifier mon patrimoine pour en réduire la volatilité, et aussi me protéger contre les fluctuations de l'immobilier (supposons que je veuille acheter un jour). J'ai l'impression que les SCPI ne sont pas la solution. C'est très peu du résidentiel et donc soumis à d'autres contraintes, et plus corrélés à l'économie.

Il y a aussi la question de l'imposition, et l'age. Je suis dans une TMI élevée pour le moment. Et j'approche la cinquantaine, donc il y aura des frais d'assurance supplémentaire j'imagine. Est-ce que c'est forcément une bonne idée ? il y a d'autres placements qui pourraient remplir une fonction similaire ?

C’est comme tout, possible d’en faire moins mais ça coûte. Faire de l’immobilier locatif avec les taux actuels et la tendance à la baisse des prix, il faut avoir la foi c’est sûr. Ajoutez les menaces sur le LMnP, probablement la seule réponse à votre sujet de fiscalité, et ça coupe toute envie…

Je prendrais le sujet de manière un peu différente : l’important c’est d’avoir un parimoine équilibré. Ça se regarde si l’immobilier est une part minuscule de votre patrimoine brut.

 

[Philou75]

Par exemple, est-ce qu'on peut acheter un petit appartement dans une ville étudiante, en confier la gestion à une agence avec toutes les assurances qui vont bien, et l'oublier comme on oublierait son PEA sur 20 ans ? quitte à perdre un peu de rendement.

Louer à des étudiants veut dire beaucoup plus de turnover donc si gérer par une agence ça va faire beaucoup de frais à l’année (recherche de locataire et création de baux plus souvent).

En fait, j'aimerais diversifier mon patrimoine pour en réduire la volatilité, et aussi me protéger contre les fluctuations de l'immobilier (supposons que je veuille acheter un jour). J'ai l'impression que les SCPI ne sont pas la solution. C'est très peu du résidentiel et donc soumis à d'autres contraintes, et plus corrélés à l'économie.

Vois n’êtes pas propriétaire si je comprends bien? Si tel est le cas autant investir déjà pour soi à mon avis

 

[Buffeto]

Par exemple, est-ce qu'on peut acheter un petit appartement dans une ville étudiante, en confier la gestion à une agence avec toutes les assurances qui vont bien, et l'oublier comme on oublierait son PEA sur 20 ans ? quitte à perdre un peu de rendement.

oui on peut .....

enfin l'oublier c'est un bien grand mot ..il faut quand meme s’intéresser aux AG au minimum .

J'ai l'impression que les SCPI ne sont pas la solution. C'est très peu du résidentiel et donc soumis à d'autres contraintes, et plus corrélés à l'économie.

plus corrélés à l'économie? je ne comprends pas .

Il y a aussi la question de l'imposition, et l'age. Je suis dans une TMI élevée pour le moment. Et j'approche la cinquantaine, donc il y aura des frais d'assurance supplémentaire j'imagine.

50ans ce n'est pas rédhibitoire lorsque l'espérance de vie dépasse 80ans

Est-ce que c'est forcément une bonne idée ?

oi bien sur ca reste du "solide" pour le long terme

 

[Philou75]

Il y a aussi la question de l'imposition, et l'age. Je suis dans une TMI élevée pour le moment. Et j'approche la cinquantaine, donc il y aura des frais d'assurance supplémentaire j'imagine. Est-ce que c'est forcément une bonne idée ? il y a d'autres placements qui pourraient remplir une fonction similaire ?

Si vous n’avez pas besoin de revenus supplémentaires dans l’immédiat, pourquoi ne pas regarder du côté des SCPI en NP. Vous investissez dans l’immobilier sans que ça vous pénalise sur le plan fiscal le temps de ce démembrement. Toutes les SCPI ne sont pas à jeter à la poubelle

 

[Kizzo]

J'entends vraiment beaucoup d'histoires de propriétaires qui ont eu des expériences cauchemardesques en louant. Et puis d'autres qui disent que non, quelques impayés, mais au final ça va. J'imagine qu'il y a toujours un risque, mais est-ce qu'il est possible de les réduire au maximum en faisant les bons choix ?

Par exemple, est-ce qu'on peut acheter un petit appartement dans une ville étudiante, en confier la gestion à une agence avec toutes les assurances qui vont bien, et l'oublier comme on oublierait son PEA sur 20 ans ? quitte à perdre un peu de rendement.

En fait, j'aimerais diversifier mon patrimoine pour en réduire la volatilité, et aussi me protéger contre les fluctuations de l'immobilier (supposons que je veuille acheter un jour). J'ai l'impression que les SCPI ne sont pas la solution. C'est très peu du résidentiel et donc soumis à d'autres contraintes, et plus corrélés à l'économie.

Il y a aussi la question de l'imposition, et l'age. Je suis dans une TMI élevée pour le moment. Et j'approche la cinquantaine, donc il y aura des frais d'assurance supplémentaire j'imagine. Est-ce que c'est forcément une bonne idée ? il y a d'autres placements qui pourraient remplir une fonction similaire ?

J'en reviens à la location solidaire avec intermédiation. 0 vacance locative, quasiment jamais sollicité par l'association, payé rubis sur ongle et réduction d'impôts à la clé.
Accessoirement, on est aux revenus fonciers donc fiscalité connue et stable.

Donc je n'oublie pas mes investissements mais c'est clairement pas un sujet d'inquiétude.

 

[Philomene]

Louer à des étudiants veut dire beaucoup plus de turnover donc si gérer par une agence ça va faire beaucoup de frais à l’année (recherche de locataire et création de baux plus souvent).


Vois n’êtes pas propriétaire si je comprends bien? Si tel est le cas autant investir déjà pour soi à mon avis

non, pas propriétaire car je bouge pas mal pour le travail. Je vais probablement m'expatrier (à nouveau) prochainement. Mais un jour je reviendrai en France et je me dis que ce serait bien d'avoir une partie de mon patrimoine corrélée aux prix de l'immobilier.

 

[Philomene]

oui on peut .....

enfin l'oublier c'est un bien grand mot ..il faut quand meme s’intéresser aux AG au minimum .

plus corrélés à l'économie? je ne comprends pas .

50ans ce n'est pas rédhibitoire lorsque l'espérance de vie dépasse 80ans

oi bien sur ca reste du "solide" pour le long terme

Corrélés à l'économie. Je veux dire que si la France ou le monde entre en récession prolongée, les bureaux risque de perdre fortement en attractivité (et probablement mes ETFs et autre placements). L'immobilier résidentiel obéit à une logique différente.

Pour l'assurance, je parle d'une assurance pour un emprunt. Plus on est vieux, et plus ça revient cher d'emprunter non ?

 

[Philomene]

Si vous n’avez pas besoin de revenus supplémentaires dans l’immédiat, pourquoi ne pas regarder du côté des SCPI en NP. Vous investissez dans l’immobilier sans que ça vous pénalise sur le plan fiscal le temps de ce démembrement. Toutes les SCPI ne sont pas à jeter à la poubelle

oui, je compte le faire.

 

[Buffeto]

si la France ou le monde entre en récession prolongée,

dans ce cas tous les supports seront affectés

Pour l'assurance, je parle d'une assurance pour un emprunt. Plus on est vieux, et plus ça revient cher d'emprunter non ?

oui bien sur mais 50ans ça va encore ....

 

[Philou75]

Pour l'assurance, je parle d'une assurance pour un emprunt. Plus on est vieux, et plus ça revient cher d'emprunter non ?

Mon dernier prêt immobilier et donc assurance prêt je les ai fait à 4 mois près de mes 50 ans il n’y a pas si longtemps que ça quand les taux étaient au plus bas. Je ne trouve pas que l’assurance était si élevée que ça

 

[moietmoi]

Par exemple, est-ce qu'on peut acheter un petit appartement dans une ville étudiante, en confier la gestion à une agence avec toutes les assurances qui vont bien, et l'oublier comme on oublierait son PEA sur 20 ans ? quitte à perdre un peu de rendement.

Avec moins de risque que le pea.
Un immobilier bien choisi sera toujours dans 20 ans, un immobilier de bonne facture et loyer.
Alors que des actions bien choisies aujourd'hui ,sans s'en occuper pendant 20 ans, pourrons être avec une très forte perte.
Surtout dans ce monde d'IA qui peut bousculer l'économie dans les 20 ans.
Je déconseille de dormir sur son allocation.

 

[attente92]

Bonjour @Philomene ,.

Pour moi l'immobilier locatif n'est que galère. Appartement ds le 92 construit en 2005 avec malfaçons fissures sur le balcon du dessus et défaut d'étanchéité : il a fallu attendre 1 dégradation irrémédiable et que la fissure augmente au point que de l'eau coule au milieu de la pièce à vivre pour que le syndic bouge.. Huissiers , avocats , Mairie , Chambre des Copropriétaires, Architectes...
Travaux de rénovation dont sdb : 16 k euros et l'entrepreneur m'a installé un syphon de m..qui va durer 1 an même pas et m'a coupé l'accès au compteur d'eau pourtant visible.

Appartement ds le Sud : loyer identique depuis 2011 . Envolée des charges de copropriété.
Syndic qui ne fait pas son boulot et n'envoie pas d'Apoel de Fonds quand travaux financés par Alur...Donc impossibilité de déduire le coût des travaux.
L'immobilier oui ms en Lmnp ds 1 immeuble très récent ds 1 ville étudiante avec l'effet de levier de l'emprunt.

Je préfère gérer mon Pea , A.V : moins chronophage et plus stimulant au niveau intellectuel. Et surtout moins conflictuel ...
Gérer L'immobilier en France si vs partez à l'étranger supposera de passer par 1 agence

 

[Pendragon]

J'entends vraiment beaucoup d'histoires de propriétaires qui ont eu des expériences cauchemardesques en louant. Et puis d'autres qui disent que non, quelques impayés, mais au final ça va. J'imagine qu'il y a toujours un risque, mais est-ce qu'il est possible de les réduire au maximum en faisant les bons choix ?

Par exemple, est-ce qu'on peut acheter un petit appartement dans une ville étudiante, en confier la gestion à une agence avec toutes les assurances qui vont bien, et l'oublier comme on oublierait son PEA sur 20 ans ? quitte à perdre un peu de rendement.

En fait, j'aimerais diversifier mon patrimoine pour en réduire la volatilité, et aussi me protéger contre les fluctuations de l'immobilier (supposons que je veuille acheter un jour). J'ai l'impression que les SCPI ne sont pas la solution. C'est très peu du résidentiel et donc soumis à d'autres contraintes, et plus corrélés à l'économie.

Il y a aussi la question de l'imposition, et l'age. Je suis dans une TMI élevée pour le moment. Et j'approche la cinquantaine, donc il y aura des frais d'assurance supplémentaire j'imagine. Est-ce que c'est forcément une bonne idée ? il y a d'autres placements qui pourraient remplir une fonction similaire ?

Pour moi, rien de cauchemardesque mais il faut s'en occuper soit même

Réduction des risques : Choisissez vous même vos locataires, évaluez leur propreté, prenez en un minimum bricoleur (changement fusible, nettoyage siphons, joints) et pour les loyers un assurance loyer impayés ou la Visale gratuite .

Une agence, non sauf une agence sociale avec intermédiation type Soliha pour réduction d’impôts.

Achetez un bien ancien stable avec un DPE D, empruntez tout sans apport et le tour sera joué

Mais j'ai l'impression de répéter la même chose chaque semaine...

 

[Buffeto]

Mais j'ai l'impression de répéter la même chose chaque semaine...

oui à un certain age on a tendance à radoter .....

 

[Axiles]

Avec moins de risque que le pea.
Un immobilier bien choisi sera toujours dans 20 ans, un immobilier de bonne facture et loyer.
Alors que des actions bien choisies aujourd'hui ,sans s'en occuper pendant 20 ans, pourrons être avec une très forte perte.

Une conviction personnelle avec laquelle beaucoup seront en désaccord sur ce forum, en particulier chez les tenants de la gestion passive Mais nos différences font aussi la richesse de ce forum et l'intérêt de la discussion pour le posteur.

 

[Pendragon]

oui à un certain age on a tendance à radoter .....

Mais comme on oublie vite c'est supportable...

Au moins @Philomene m'a dit merci ... A elle/lui de se faire une opinion...

 

[niklos]

Pour moi l'immobilier locatif n'est que galère.

Une conviction personnelle avec laquelle beaucoup seront en désaccord sur ce forum, en particulier chez les tenants de la gestion passive Mais nos différences font aussi la richesse de ce forum et l'intérêt de la discussion pour le posteur.

Je pense que ces 2 messages résument assez bien mon point de vue.

L'immobilier, pourquoi pas... Mais uniquement pour utiliser l'effet levier du crédit. Dans ce cas, autant que ça soit pour une RP. Du coup... Pas de locatif en ce qui me concerne (ou alors, pourquoi pas en SCPI, mais toujours à crédit).

En conclusion, ce que je fais (et que j'aurais fait plus tôt dans ma vie si j'avais réussi à intégrer le principe) :
- Achat de la RP à crédit (et aujourd'hui, j'augmenterais autant que possible le crédit ce que je n'ai pas fait à l'époque)
- Les placements sont uniquement en actions (+RP donc)
- Lorsque la RP est déjà bien remboursée (à hauteur de 50% du temps du crédit minimum, 75% maximum), je vendrai pour en acheter une autre, à crédit toujours.

L'avantage, en plus de l'effet levier que je reporte indirectement sur les actions (la vente d'un bien me donnant plus que ce que je mettrais en apport sur le prochain bien immo), est l'assurance décès que cela donne. (si je décède, ou que ma conjointe décède, le bien immobilier est remboursé par l'assurance.). On fait donc d'une pierre 3 coups :
- Assurance "décès"
- Emprunt pour acheter des actions sous couvert de crédit immobilier
- Pas de galère avec un locataire/agence ou autre...

 

[Kizzo]

Emprunt pour acheter des actions sous couvert de crédit immobilier

Bonjour,

Je n'ai pas compris ce point dans votre message, pouvez-vous développer ?

 

[niklos]

@Kizzo Oui bien sûr.
Je vais prendre un exemple, ça sera plus parlant.

On va partir du principe que
- j'ai 300 000€ de liquidité.
- Je convoite un bien à 250 000€

A partir de là, je peux soit :
- Acheter mon bien immobilier cash, il me reste 50 000€ que je peux investir en action
- Acheter mon bien immobilier à crédit, il me reste 50 000€ + montant de ce que j'emprunte - les frais inhérent au crédit.

Cas concret :
D'un côté, j'achète cash, j'ai mon bien immobilier + 50 000€ d'actions (total de patrimoine brute (et net du coup) : 300 000€)
De l'autre, j'achète à crédit (200 000€ de crédit, j'ai mon bien immobilier + 250 000€ d'actions). Si tout ce passe bien, mon crédit me coutera nettement moins que ce que me rapportera mes actions. (total du patrimoine net, toujours 300 000€, mais patrimoine brute de 500 000€)
Avec un tel montage, j'utilise le crédit immobilier pour acheter des actions.

edit : de plus, le crédit m'apporte une assurance complémentaire en cas de décès.