L’immobilier est toujours le meilleur

[moietmoi]

Je suis pas sur que l'on puisse comparé un investissement locatif avec un produit financier. On est pas sur le même niveau d'investissement ni de risque.

ah bon?
comme tu disais juste avant;

mais il semble de plus en plus difficile d'avoir des bons rendement vu les prix de l'immobilier actuels.

je me demande sur quels produits tu veux investir?

tu dis que les rendements ne sont pas bons... par rapport à quoi? c est bien toi qui fait une comparaison;
ou alors ce qu 'on peut comprendre c'est que les rendements de l'immobilier EN CE MOMENT, ne sont pas bons par rapports à ce qu' ils étaient?

oui d accord ... eh encore.. car les autres rendements ont aussi beaucoup chutés. mes premiers taux d'assurance vie chez UFF étaient de 10% l 'an...pour des contrats en francs;
donc à ton affirmation

mais il semble de plus en plus difficile d'avoir des bons rendement vu les prix de l'immobilier actuels.

je reponds, non il me semble que le couple rendement risque est bon, et que l'on peut avoir des très bon taux de rendement dans l'immobilier

 

[dodo1]

ah bon?
comme tu disais juste avant;
je me demande sur quels produits tu veux investir?

tu dis que les rendements ne sont pas bons... par rapport à quoi? c est bien toi qui fait une comparaison;
ou alors ce qu 'on peut comprendre c'est que les rendements de l'immobilier EN CE MOMENT, ne sont pas bons par rapports à ce qu' ils étaient?

effectivement je comparais le rendement avec ce qu'il était avant, mais tu as raison tout les rendements ont baissé.

 

[moietmoi]

je viens de regarder et de faire un exercice sur un site d"annonces bien connu: ça vaut ce que cela vaut;

j'ai selectionné pour un ville en banlieue parisienne à l'achat les appartements de 30 à 40m² il y en a 52 à vendre pour un prix total de
9042150 euros, soit un prix moyen de 173850 euros;

Puis sur le même site j'ai sélectionné les locations de 30 à 40 m²: il y en a 37 dans la même ville , pour un prix moyen de location de 837 euros
Ce calcul apparaitra peut être sans vrai fondement mais on arrive à un rendement de 5,77%

Ce rendement sera meilleur car les prix à l'achat se négocient, et pas les loyers.. donc on serait sur du quasi 5,8%
évidemment si je fais la même chose dans un arrondissement parisien le rendement sera de 2 ou 3% max...

 

[Juloup]

Étude intéressante, mais il aurait été plus pertinent de tout rapporter au m². Là on ne sait pas si les appartements à vendre font en moyenne la même taille que ceux à louer.

Et quand on compare Paris et la province, il faut aussi tenir compte du fait que la taxe foncière est proportionnellement plus faible à Paris, et les charges de copro aussi. Donc en rendement net l'écart est un peu plus faible.

 

[Anonyme]

c'est pas une histoire de risque ou de niveau d'investissement, c'est que pour du locatif on peut emprunter et pour un placement financier non.

Pourquoi propager ce mythe ?
Il est actuellement facile d'emprunter in fine à 1.25%.
Et même sans emprunter soi-même, il est assez facile d'investir sur des sociétés utilisant elles-même le crédit pour investir.

Bref, l'immobilier comme les placements financiers bénéficient des possibilités du crédit (avec une facilité pour avoir du in-fine dans le second cas)

On est pas sur le même niveau d'investissement ni de risque.

Hummm...
L'immobilier présente l'inconvénient majeur de présenter des frais d'acquisition élevés, un risque potentiellement supérieur à l'investissement, d'être peu liquide et de présenter des risques en cas d'impayés ou de vacances locatives un peu trop longues obligeant à rembourser un crédit qu'on n'a pas forcément les moyens de supporter.

Bref, même si dans l'inconscient collectif l'immobilier est moins risqué que les actions, il présente certains risques précis qu'il ne faut pas négliger.

(ce post ne dit pas qu'il ne faut pas investir en immobilier)

 

[Buffeto]

Pourquoi propager ce mythe ?

parce que ca n'en est pas un .

tu as peut etre réussi à emprunter pour acheter des actions ou investir en AV mais moi jamais .

ce matin j'avais RDV avec mon banquier . il me proposait un placement financier et je lui expliquais que mon patrimoine ,peu liquide , ne me permettait pas d'avoir les liquidités suffisantes .

le seul financement qu'il m'a proposé c'était de demander une avance sur une AV. en aucun cas il ne m'a proposé de crédit .

 

[moietmoi]

Et même sans emprunter soi-même, il est assez facile d'investir sur des sociétés utilisant elles-même le crédit pour investir.

même sans argent?

 

[Anonyme]

ce matin j'avais RDV avec mon banquier

Un peu old-school comme façon de pratiquer la bourse...
Les brokers donnent désormais facilement accès au crédit sans avoir à aller supplier son banquier.

même sans argent?

Emprunter nécessite toujours de l'argent.
Quand vous empruntez pour de l'immobilier, vous devez faire la preuve de vos revenus. Quand vous empruntez pour de l'investissement financier, vous devez faire la preuve de vos avoirs.

Dans le premier cas, vous vous en remettez totalement à votre employeur: non seulement il vous permet de vivre, mais en plus il vous permet de conserver votre investissement. Seul l'immobilier auto-financé vous laisse une chance, mais avouons-le, l'auto-financement sans le moindre apport ni patrimoine de départ n'est pas chose aisée.
Dans le second cas, vous pouvez grosso-modo investir le double de ce que vous possédez, de manière totalement indépendante de votre éventuel emploi.

Prenons un exemple:
Achat d'un appartement de 100K€ (frais de notaire inclus) il vous coûte 470€ par mois pendant 25 ans
Combien cela représente-t-il d'épargne mensuelle placée en bourse, avec crédit, en prenant un rendement conservateur de 5% ? moins de 100€ par mois.

Autrement dit: en dessous d'une rentabilité immobilière de 4.5% nette, l'investissement en bourse présente des avantages certains. D'autant qu'on ne parle pas ici de trading ou de coups boursiers: on parle juste d'investir chaque mois la même somme sur un simple tracker diversifié.
Je ne le recommande évidemment pas à n'importe qui. Mais il faut voir que cette possibilité existe et n'est pas à négliger.

PS: il suffit d'avoir des amis qui ont fait des "investissements" immobiliers qui ne sont pas loués, et qui valent moins que le capital restant dû pour savoir que le risque immobilier existe, et qu'il est très difficile à supporter.
Parce que dans ce cas, vous vous retrouvez avec moins que 0€, alors que la bourse vous garantit au moins de ne jamais franchir ce seuil.

 

[moietmoi]

Quand vous empruntez pour de l'investissement financier, vous devez faire la preuve de vos avoirs.


Dans le second cas, vous pouvez grosso-modo investir le double de ce que vous possédez, de manière totalement indépendante de votre éventuel emploi.

bonsoir,
j'ai du louper une marche quelque part... comment s appelle cet emprunt? quelle banque ou organisme conseillez vous pour emprunter dans le cas d'un investissement financier? (à part le crédit à la conso, ou les ventes à découvert)
prenons le cas ou j ai des revenus divers (salaire, action, immobilier et autres) de 50 000 euros annuels et que j ai par exemple des avoirs (compte courant AV et livrets) de 200 000 euros par exemple et aucun crédit d'aucune sorte en cours et propriétaire de ma rp;
où puis je aller emprunter pour faire un placement financier?
je connais des tas de montages pour placer mon argent dans des sociétés, qui elles emprunteront.. avec un risque porté sur mon investissement.. mais moi? où donc dois je aller demander un crédit ?

 

[Anonyme]

j'ai du louper une marche quelque part... comment s appelle cet emprunt?
(...)
où puis je aller emprunter pour faire un placement financier?

Il y en a trois principaux:
- le crédit lombard => pas évident à avoir, mais si vous avez une banque privée, ça peut s'obtenir
- l'avance sur fonds bloqués (comme l'AV chez boursorama, ING, etc) => éventuellement, mais les conditions standards sont assez chères
- l'investissement sur marge => les brokers compétents vous autorisent une facilité de crédit égale à un certain pourcentage de vos investissements placés chez eux, à un taux d'actuellement 1.25% (mais je suis convaincu qu'il pourraient aller plus bas s'il y avait plus de concurrence: avec un Eonia à -0.3, ça leur fait une belle marge)

prenons le cas ou j ai des revenus divers (salaire, action, immobilier et autres) de 50 000 euros annuels et que j ai par exemple des avoirs (compte courant AV et livrets) de 200 000 euros par exemple et aucun crédit d'aucune sorte en cours et propriétaire de ma rp

Dans votre cas, un calcul basique vous permet d'emprunter dans les 280K aux conditions classiques d'un prêt immobilier.
Emprunt qui vous bloquera 1300€ de revenu par mois pendant 25 ans (et coutera 115K€ au total)
Vous pouvez également emprunter environ 100% des placement que vous ferez en bourse. Là c'est selon votre appétence au risque. Soit jusqu'à 200K qui vous bloqueraient 200€ de revenu par mois, pendant le temps que vous souhaiterez.
Votre argent et le crédit seront évidemment bloqués le temps que vous remboursiez cette facilité de crédit (ce qui se fait en un claquement de doigt)

Mais je le répéterai sur chacun de mes posts: Je ne le recommande évidemment pas à n'importe qui. il faut une bonne gestion des risques et une connaissance raisonnable de la bourse.

 

[Buffeto]

Un peu old-school comme façon de pratiquer la bourse... .

normal puisque je ne comprend rien ......

ceci dit , qui a dit que je le rencontrais pour parler bourse ?

je le rencontrais pour une stratégie autre et de négo en négo nous en sommes venus à parler de placements divers ( meme au printemps ) et lui , en bon commercial , il m'a proposé un placement financier ....

mais je n'y allais pas pour ca au départ .

PS : j'ai obtenu ce que j'étais venu chercher au départ ... ce qui , pour quelqu'un qui ne comprend rien comme moi , est déjà un formidable exploit ..... bravo Buffeto .

 

[moietmoi]

Il y en a trois principaux:
- le crédit lombard => pas évident à avoir, mais si vous avez une banque privée, ça peut s'obtenir
- l'avance sur fonds bloqués (comme l'AV chez boursorama, ING, etc) => éventuellement, mais les conditions standards sont assez chères
- l'investissement sur marge => les brokers compétents vous autorisent une facilité de crédit égale à un certain pourcentage de vos investissements placés chez eux, à un taux d'actuellement 1.25% (mais je suis convaincu qu'il pourraient aller plus bas s'il y avait plus de concurrence: avec un Eonia à -0.3, ça leur fait une belle marge)


Dans votre cas, un calcul basique vous permet d'emprunter dans les 280K aux conditions classiques d'un prêt immobilier.
Emprunt qui vous bloquera 1300€ de revenu par mois pendant 25 ans (et coutera 115K€ au total)
Vous pouvez également emprunter environ 100% des placement que vous ferez en bourse. Là c'est selon votre appétence au risque. Soit jusqu'à 200K qui vous bloqueraient 200€ de revenu par mois, pendant le temps que vous souhaiterez.
Votre argent et le crédit seront évidemment bloqués le temps que vous remboursiez cette facilité de crédit (ce qui se fait en un claquement de doigt)

Mais je le répéterai sur chacun de mes posts: Je ne le recommande évidemment pas à n'importe qui. il faut une bonne gestion des risques et une connaissance raisonnable de la bourse.

merci, je rentrerai beaucoup plus tard dans le calcul pour comprendre si ce type de crédit est compétitif ou pas;

Pour l'instant je m'arrête juste sur ton affirmation concernant l'obtention de crédit pour avoir des liquidités pour des placements financiers;
Donc je reprends mon profil décrit plus haut et je veux ouvrir une assurance vie chez Ing en y mettant 50 000 euros;
Puisque d'après toi je peux emprunter, où dois je aller et quelle démarche dois je faire pour emprunter ces 50 000 euros ( que je mettrais aussitôt sur mon contrat d'assurance vie)

Pour que les choses soient claires, si je rédige une déclaration en exemple sur celle de l'ISF( à mon avis juge de paix dans l'écriture des patrimoines sauf exonérés), je souhaite écrire dans la colonne total brut des actifs: mes livrets et comptes courants et RP et autre déjà dans mon profil ci dessus:400 000 plus le nouveau placement en assurance vie 50 000 donc total des actifs 450 000 et dans la colonne total brut des passifs 50 000;(le crd du nouveau crédit)

je ne juge pas de l'intérêt de la chose en fonction des taux d'intérêts réciproques, mais juste de la faisabilité;

A quel guichet physique ou virtuel me conseilles tu d'aller pour faire cet emprunt?(a part crédit conso)

 

[Aristide]

Bonjour,

Je confirme que, dans l'absolu, il n'est pas impossible d'emprunter en vue d'utiliser les fonds ainsi obtenus dans un placement financier.

Mais, d'une part, ceci reste très exceptionnel pour des clients/emprunteurs présentant une forte capacité de remboursement et une solide assise financière déjà acquise.

D'autre part, fonction des produits souscrits et donc de la faisabilité juridique, la banque demandera probablement un nantissement desdits titres à son profit et intégrera aussi - très probablement - une "clause d'arrosage" dans son contrat. Par exemple, pour un crédit de 100 unités elle demandera le nantissement de 120 unités de titres ce qui, si besoin, n'exclut pas une autre garantie, caution ou hypothèque par exemple.

A titre d'exemple, j'ai en mémoire d'avoir financé, dans les conditions ci-dessus, plus de 150.000€ à un cadre d'une entreprise afin qu'il participe à une augmentation de capital de ladite entreprise.

Cdt

 

[Anonyme]

Donc je reprends mon profil décrit plus haut et je veux ouvrir une assurance vie chez Ing en y mettant 50 000 euros;
Puisque d'après toi je peux emprunter, où dois je aller et quelle démarche dois je faire pour emprunter ces 50 000 euros ( que je mettrais aussitôt sur mon contrat d'assurance vie)

Il suffit de parcourir le site d'ING.

Puisque d'après toi

Si tu lis avec attention et bonne foi mon post, tu y verras que l'AV ING n'a pas ma recommandation.

A quel guichet physique ou virtuel me conseilles tu d'aller pour faire cet emprunt?

Le site d'ING... puisque tu sembles ne pas vouloir sortir du cadre restreint de l'AV.
Si tu souhaites aller plus loin, n'hésite pas à m'en parler, je te proposerai des options un peu plus efficaces, et moins couteuses.

 

[Anonyme]

la banque demandera

Si vous passez par une banque, effectivement vous n'aurez pas grand chose d'intéressant.
Comme précisé précédemment, passez par un bon broker (accessible à tous), vous aurez de bien meilleures conditions, et moins d'exigences.

 

[Juloup]

Autrement dit: en dessous d'une rentabilité immobilière de 4.5% nette, l'investissement en bourse présente des avantages certains.

Et je dirais même : nette des frais d'achat / vente. Qui sont de 7% environ pour l'immobilier, contre quasiment rien en bourse, mettons 0,7% pour faire une comparaison facile. Autrement dit si on raisonne sur 10 ans, cela dégrade le rendement de l'immobilier de 0,7%/an, il faut donc monter à 5,2% pour qu'il soit plus intéressant que la bourse. Bonne chance...

Mais je dirais surtout que le principal inconvénient de l'immobilier, c'est que tant que vous n'avez pas revendu, vous ne savez pas vraiment combien il vaut. Vous n'êtes donc jamais à l'abri d'une mauvaise surprise au final, qui se cumulera alors avec un très long délai de vente, le temps que vous ajustiez votre prix à celui du marché. Alors qu'en bourse, à chaque seconde vous savez très exactement quel prix vous pouvez tirer de votre investissement, et en une seconde vous avez revendu.

Après, dans certains cas cet inconvénient peut aussi devenir un avantage. Mais ça ne concerne qu'une minorité des investisseurs.

 

[moietmoi]

Il suffit de parcourir le site d'ING.
Le site d'ING... puisque tu sembles ne pas vouloir sortir du cadre restreint de l'AV.
Si tu souhaites aller plus loin, n'hésite pas à m'en parler, je te proposerai des options un peu plus efficaces, et moins couteuses.

donc si je comprends bien, quand tu dis qu il est possible d'emprunter pour faire un investissement, il s'agirait de demander une avance sur mon contrat d'assurance vie pour le remettre sur un contrat par exemple d'assurance vie...
restons sérieux; je ne me parle pas de m'emprunter à moi-même, ou à la banque, les sommes dont je dispose déjà;

cela s'appelle de la réalocation mais pas de l'emprunt;

Revenons au post concernant l'immobilier, sauf pour des cas exceptionnels et des patrimoines très spécifiques, seul l'immobilier permet d'emprunter pour un placement d'un particulier;

évidemment ,si par exemple tu veux emprunter pour une entreprise, par exemple en tant que gérant/actionnaire, tu fais bien un emprunt pour développer du capital et de l'activité qui n'est pas de l'immobilier; mais là on sort du cadre;

Comme précisé précédemment, passez par un bon broker (accessible à tous), vous aurez de bien meilleures conditions, et moins d'exigences

Si tu souhaites aller plus loin, n'hésite pas à m'en parler, je te proposerai des options un peu plus efficaces, et moins couteuses

oui je t'en parle... donc tu as mon profil plus haut.. et je souhaite emprunter 20 000 euros pour miser en bourse; je n'ai aucune dispo actuellement car je pense que mes placements sont bons et je ne veux toucher à aucun de mes livrets; tu as fais toi-même le calcul (que je n'ai pas vérifié) que je peux emprunter 280 000 euros si je veux acheter de l'immobilier, alors emprunter 20 000 ça doit être très facile..peux tu m'expliquer comment?

par ailleurs en relisant tes posts dans cette rubrique sur "l'immobilier est toujours le meilleur" en parlant du risque, tu évoquais un achat à crédit, l'absence de locataire, et une baisse simultanée de l'immobilier qui amènerait le CRD à un montant supérieur à la réalisation du bien:
et tu disais:

Parce que dans ce cas, vous vous retrouvez avec moins que 0€, alors que la bourse vous garantit au moins de ne jamais franchir ce seuil

je suis d'accord avec la première partie , dans des situations , où on est obligé de se rendre liquide au mauvais moment, il peut y avoir ce danger, mais quant à la deuxième partie de la phrase.. alors non je ne suis pas d accord

alors que la bourse vous garantit au moins de ne jamais franchir ce seuil

oui sur une bourse "old school"( comme le fait peut être....) mais pas si on utilise les artifices de levier que tu décris:

- l'investissement sur marge => les brokers compétents vous autorisent une facilité de crédit égale à un certain pourcentage de vos investissements placés chez eux, à un taux d'actuellement 1.25% (mais je suis convaincu qu'il pourraient aller plus bas s'il y avait plus de concurrence: avec un Eonia à -0.3, ça leur fait une belle marge)

eh bien, si par hasard on se retrouve dans une conjoncture identique à celle envisagée aussi catastrophique que pour l'immobilier( 3 facteurs négatifs simultanés) et bien, les appels sur marge se feront dans le rouge...car vos propres investissements se seront écroulés en même temps que l'investissement réalisé "sur marge" et vous aurez donc un découvert vraiment facheux

 

[Anonyme]

donc si je comprends bien (...) restons sérieux; je ne me parle pas de m'emprunter à moi-même, ou à la banque, les sommes dont je dispose déjà;

Manifestement pas.
Tu m'as demandé s'il était possible de faire un emprunt à partir des sommes de ton AV pour les placer sur ton AV, la réponse est OUI. En faisant ainsi tu as 160% de ton capital placé sur ton AV, soit 80K au lieu des 50K que tu y a mis.

Mais les intervenants dans ton genre qui jouent aux oies blanches commencent à me sortir par les yeux.
Continuez de répéter aux nouveaux venus des mensonges, ça ne changera pas ma vie.
Amusez-vous bien à berner les débutants.

 

[Buffeto]

Manifestement pas.

tiens , lui aussi , il ne comprend rien ...

décidément , heureusement que tu es là pour relever le niveau de ce forum d'incompétents

 

[moietmoi]

Mais les intervenants dans ton genre qui jouent aux oies blanches commencent à me sortir par les yeux.
Continuez de répéter aux nouveaux venus des mensonges, ça ne changera pas ma vie.
Amusez-vous bien à berner les débutants.

il ne s'agit pas de berner qui que ce soit. mais d'essayer de répondre à la question posée: l'immobilier est toujours le meilleur;
en soit, il n'y a pas de"meilleur placement"
A chaque profil on peut définir un ou plusieurs placements ou investissements;

l'un des atouts notoires de l'immobilier est le fait qu'il peut être acquis à crédit;
peu de placement ou investissement permettent de les acquérir à crédit;

Tu inverses un peu la chose en disant que pour certains investissements, en fonction de ces placements antérieurs on peut bénéficier de facilité ou d'avance, ou d'effet de leviers.. pourquoi pas;

comme ici il s'agit de comparer, d'argumenter, j'essaye de voir dans quelles conditions ce type d'investissement avec l'argent de la banque/broker peut être fait; et sur quel produit cela peut fonctionner( bien ou mal , est une autre question)
ceci éclairera tout le monde