L’immobilier est toujours le meilleur

[Anonyme]

l'un des atouts notoires de l'immobilier est le fait qu'il peut être acquis à crédit;

Comme les actions, les trackers, ou les obligations.
C'est donc un atout partagé avec la plupart des autres supports d'investissement.

 

[Buffeto]

Comme les actions, les trackers, ou les obligations.
C'est donc un atout partagé avec la plupart des autres supports d'investissement.

absolument pas en France ...( en tous cas pour le commun des mortels )
aux états unis certains se sont endettés pour acheter des actions avant la chute de Lehmann brothers ...je pense qu'ils doivent dormir sous des ponts à l'heure actuelle .....

mais bon , comme je ne comprend rien et que je préfère dormir chez moi plutôt que sous les ponts , je vais continuer d'investir dans l'immo de manière classique ....

 

[Anonyme]

aux états unis certains se sont endettés pour acheter des actions avant la chute de Lehmann brothers ...je pense qu'ils doivent dormir sous des ponts à l'heure actuelle .....

Tu parles de la crise des sub-primes (crédits immobilier, hein) pour justifier de la sécurité de l'immobilier ?
Amusant.

absolument pas en France ( en tous cas pour le commun des mortels )

Le commun des mortels, je ne sais pas, mais en tout cas, c'est accessible à tous ceux qui ont une connexion internet.

 

[Anonyme]

mais bon , comme je ne comprend rien

Mais au fait, tu n'avais pas fait une grande annonce comme quoi tu ne me répondrais plus ?

 

[paal]

Donc si je comprends bien, quand tu dis qu il est possible d'emprunter pour faire un investissement, il s'agirait de demander une avance sur mon contrat d'assurance vie pour le remettre sur un contrat par exemple d'assurance vie...
restons sérieux; je ne me parle pas de m'emprunter à moi-même, ou à la banque, les sommes dont je dispose déjà

Je pense que lorsque l'on parle d'emprunt (en général d'argent, et pour financer une acquisition quelconque, que ce soit de l'immobilier ou d'autres actifs), le prêteur va vous demander la prise d'une garantie, qui pourra s'appeler hypothèque dans le cas de l'immobilier, ou qui s'appellera gage ou nantissement pour d'autres actifs, y compris la liberté de ponctionner sur un compte de liquidité ou de vendre tel actif, si le performance de l'un des biens achetés n'est pas au rendez-vous ...

Cela s'appelle de la réalocation mais pas de l'emprunt

Vous l'appelez comme vous le souhaitez, mais ce n'est effectivement pas de cela dont il est question dans le présent post ...

Quand à la qualification de meilleur placement pour l'immobilier, cela dépend des circonstances ...

Il y a ceux qui le perdent parce que mal assuré, ou parce que mal situé (zone inondable ?), ou simplement devenu invendable (placement après coup par les pouvoirs publics dans un périmètre sensible ...)

Alors demander si c'est le meilleur pour ceux qui sont dans cette situation, je n'ai pas l'impression qu'ils vont répondre positivement ...

 

[j.bauer]

Le but est d'acheter un actif qui rapporte un flux. Que ce soit de l'immobilier ou la bourse. C'est bien sur mieux de payer l'actif le moins cher possible et que le flux augmente au cours du temps.
La particularité de l'immobilier est que ce n'est pas un bon business, c'est à dire qu'il ne rapporte pas la rentabilité exigée par un actionnaire, sans levier; d'ou l'utilisation de la dette qui augmente le risque et peut magnifier les profits comme les pertes.
Maintenant, si vous achetez un foncière cotée qui a un LTV de 40% (=loan to value: montant de la dette sur l'ensemble du patrimoine), de facto vous utilisez l'effet de levier, et pour le coup çà ne peut pas descendre sous 0.

Après les comptes de marge, on rajoute de la dette sur de la dette, il faut vraiment se fixer des limites raisonnables. D'ailleurs, la forte volatilité de la bourse chinoise a été attribué à l'utilisation accrue des comptes sur marge.

Perso, j'ai déjà testé donc je confirme que c'est vraiment accessible au péquin moyen. Est-ce une bonne chose? C'est un autre débat...

Maintenant les raisons pour lesquelles certains réussissent en immobilier et pas en bourse n'ont rien à voir avec le levier. C'est juste qu'ils ont une mauvaise approche de la bourse

 

[ZRR_pigeon]

on dirait un dialogue de sourd....

donc pour résumer :

pour quelqu'un qui a des revenus, mais pas de patrimoine :
- on peut faire un crédit pour acheter un logement
- on peut pas faire de crédit pour acheter des actions.

car les mécanismes qui permettent de le faire pré-supposent du patrimoine (nantissement, avance, marge).

est-on d'accord là-dessus ?

si non, surtout pour Membre33312, alors dites nous comment acquérir des actions avec un crédit sans s'appuyer sur un patrimoine existant comme collatéral mais uniquement en s'appuyant sur des revenus (futurs).

 

[paal]

On dirait un dialogue de sourd....

Mais j'ai bien le sentiment que cela en soit un ....

Il y a d'un côté les adeptes du seul achat immobilier, avec l'effet de levier variable de l'emprunt qui doit rentrer dans un cadre d'un endettement maximal (en fonction des revenus)

Mais il a aussi ceux qui utilisent l'effet de levier du SRD (pour le marché français, mais sous une autre forme sur les autres marchés boursiers), ou d'un levier encore plus important sur le FOREX ....

Est-il possible de faire comprendre à ces deux populations que des formes de crédit spécifiques existent et/ou co-existent ?

Alors soit, certaines sont à long terme (une fois par bien acquis), et d'autres peuvent apparaître de durées plus limitées (bien que renouvelables sur de longues périodes ...)

 

[Anonyme]

pour quelqu'un qui a des revenus, mais pas de patrimoine :
- on peut faire un crédit pour acheter un logement

Plus maintenant.
Les crédits à 110% pour du locatif sans patrimoine de départ n'existent quasiment plus.

Les banques vous imposent au minimum d'être propriétaire de votre RP ou d'apporter 15% de la somme.
De plus, en général, on demande à l'acquéreur de verser des arrhes lors de la signature de la promesse de vente.

Quelques milliers d'euros sont en général nécessaires pour acheter de l'immobilier

- on peut pas faire de crédit pour acheter des actions.

Dès l'instant où vous pouvez acheter 1 action, vous avez la possibilité d'en acheter 1 à crédit (disons 0.5 pour être plus prudent)
1 action, ça peut être 10€. Dès que votre patrimoine s'élève à 10€, vous pouvez acheter des actions à crédit.

si non, surtout pour Membre33312, alors dites nous comment acquérir des actions avec un crédit sans s'appuyer sur un patrimoine existant comme collatéral mais uniquement en s'appuyant sur des revenus (futurs).

J'ai réagi aux propos déconnectés de la réalité affirmant qu'il était impossible au "commun des mortels" d'emprunter pour investir en actions.

Vu que vous déformez mes propos, je vais répondre à coté de la question:
A mon avis, emprunter sur la base de revenus futurs est une prise de risque bien supérieure à celle d'emprunter sur la base d'un patrimoine (que l'on est prêt à perdre)
Autrement dit, votre question revient à regretter qu'on ne puisse pas facilement prendre ENCORE PLUS de risque qu'on peut déjà en prendre actuellement.

 

[Anonyme]

Est-il possible de faire comprendre à ces deux populations que des formes de crédit spécifiques existent ou co-existent ?

Je ne connais personne qui ait jamais douté que les crédits immobiliers existent et sont utiles.
Par contre, j'en connais une pelleté qui en doute pour les actions.

 

[paal]

Je ne connais personne qui ait jamais douté que les crédits immobiliers existent et soient utiles.
Par contre, j'en connais une pelleté qui en doutent pour les actions.

Certes, mais il faut alors rechercher les causes qui conduisent à cette situation de doute ...

Baignant dans un environnement boursier depuis notre retour d'expatriation en 1976 (déduction fiscale loi Monory), j'ai donc suivi l'évolution des produits boursiers disponibles en France (le RM puis le SRD, puis le PEA), mais cela devient personnel !

Nombre d'épargnants ne voient le placement que sur des placements sécurisés ou prétendument sécurisés, et le simple fait de parler de bourse, de Sicav ou d'actions, leurs donnent des boutons !

A partir de là, allez leur parler d'obtenir un financement d'une activité boursière qui ne fait que les rebuter ; il est également vrai, que les intermédiaires leur ont parfois fait d'étranges promesses (j'ai le souvenir de la prétendue nouvelle économie du début du siècle ...)

 

[Anonyme]

Certes, mais il faut alors rechercher les causes qui conduisent à cette situation de doute ...

Oui ça peut-être intéressant, en effet.
Voilà les causes que je pense probable:
- nous, français, aimons la pierre. C'est l'investissement "de base" que tout parent conseille à ses enfants. Tandis que les parents incitent leurs enfants à la prudence en bourse.
Prendre des risques (effet de levier du crédit) sur un investissement conseillé par ses parents est plus simple que de le faire sur un investissement déconseillé.
- jusqu'à récemment, la bourse, c'était "bonjour monsieur le banquier, que me proposez vous ? un fond à 5% de frais d'entrée, 2% de frais de gestion et 4% de sortie ? volontiers !".
Ca ne fait que quelques années que la bourse est réellement accessible aux particuliers. quelques années, c'est peu, alors il y a une immense majorité d'anciens qui ne se tiennent pas au courant de l'évolution. Pour eux la bourse est telle qu'elle l'a toujours été, alors qu'en fait c'est un domaine qui a énormément évolué.

Ceci dit, je suis d'accord avec j.bauer pour dire qu'une partie de cette évolution est à prendre avec des pincettes: notre société ne maitrise pas encore assez la bourse pour que chacun puisse trouver des conseils pertinents autour de lui.
Il faudra quelques décennies pour que le tissu social se forme autour de la bourse comme il s'est formé autour de l'immobilier.

 

[Buffeto]

3.5 millions de petits porteurs en France je donne le lien [lien réservé abonné] .

 

[paal]

3.5 millions de petits porteurs en France je donne le lien

C'est un article de 2014, et depuis 2003, le nombre de petits porteurs aura été divisé par 2 ...

Ce que l'on relève de cet article, c'est grosso modo que :
- les épargnants n'ont pas le bon timing pour investir en bourse ou prendre leurs bénéfices
- que les conseillers ne testent pas l'appétence au risque de leur clientèle ; en complément, je dirais qu'ils ne connaissent que peu leur clientèle en terme patrimonial, et qu'ils se contentent de fourguer le produit du jour (en ce moment, c'est le PEL ....)
- la complexification des produits financiers conduit à un déficit d'expérience des conseillers bancaires (si eux ne savent pas ....)
- selon une expérience menée en 2010, des personnes de profil JEUNE actif avec POTENTIEL, ne se seront vu proposer un PEA que dans 4 cas sur 10 (dont acte !)

Pas mal l'expérience des clients mystère ....

 

[Buffeto]

tiens j'arrive du forum privé de Linxea ( pour ceux qui y ont accès ).

posté par une grande plume de ce forum : " Je connais des gens qui n'ont jamais investi dans quoi que ce soit d'autre que l'immobilier car ils ne connaissaient rien au reste, ils sont riches comme Picsou aujourd'hui, et j'aurais mieux fait de faire comme eux. " . ( le topic : pour commencer avec les SCPI )

 

[ZRR_pigeon]

ils sont riches comme Picsou aujourd'hui, et j'aurais mieux fait de faire comme eux

encore quelqu'un qui prend des recettes d'un age révolu et qui veut les appliquer aujourd'hui. c'est sur que quelqu'un qui n'a investit que sur l'immobilier dans les années 70-80 avec une inflation galopante qui rognait la dette et faisaient s'envoler les loyers, est devenu Picsou. aujourd'hui la dette ne se rogne pas, les loyers sont bridés par l'IRL et leurs niveaux déjà très hauts.

l'immo est surtout encore valable aujourd'hui pour l'effet de levier, mais il est insensé d'acheter du locatif avec du cash aujourd'hui alors que c'etait une bonne idée en 1980.

 

[rémois]

tiens j'arrive du forum privé de Linxea ( pour ceux qui y ont accès ).

posté par une grande plume de ce forum

Elle est bien bonne celle-là.

 

[Juloup]

L'immobilier français a connu son âge d'or entre 1948 (déplafonnement des loyers, qui était en place depuis 1918) et 2011 (sommet des prix, et des loyers). Durant ces 63 ans, n'importe qui pouvait acheter n'importe quelle ruine, avec n'importe quel financement, 10 ans après il avait au minimum un rendement correct, avec un peu de bon sens il avait fait la bascule.

Mais cette période est désormais révolue. Les prix ne vont globalement plus monter, les loyers donc les rendements vont stagner, les taux de financement ne vont plus baisser, etc.

Mais comme l'immobilier, à force de 63 ans de bonnes affaires, s'est fait une réputation usurpée de placement sûr et rentable, la majorité des investisseurs vont continuer sur cette lancée, sans se rendre compte du changement de paradigme.

On va donc voir à la pelle des investisseurs revenir les deux mains devant, qui se seront fait refiler de l'immobilier locatif surcoté, qui vont découvrir la réalité de la vie locative, avec ses impayés, ses travaux imprévus, ses procédures, etc, et qui revendront dégoûtés avec une belle MV à la clé. Il faut garder à l'esprit que, lorsque les prix ne montent plus, si vous avez acheté votre bien au prix du marché, au moment de la revente vous avez perdu les 7% de frais de transaction. Si en plus de ça vous avez surpayé, et qu'en prime les prix baissent, ça peut se traduire par du -30%. Et comme en plus vous avez acheté à crédit, par rapport à votre mise de départ ça peut dépasser les -100%. Et ce sont les mêmes qui trouvent la bourse trop risquée...

Il faudra bien 10 ou 15 ans pour que cette réalité s'installe dans les esprits. À ce moment là, il sera probablement à nouveau temps de recommencer à faire des affaires...

 

[moietmoi]

Mais cette période est désormais révolue. Les prix ne vont globalement plus monter, les loyers donc les rendements vont stagner, les taux de financement ne vont plus baisser, etc.

ah? j aime bien ce genre de prédiction..moi je n 'en sais strictement rien; il y a plus de 10 ans des spécialistes prédisaient la chute avec l'éclatement de la bulle immobilière entre autre à Paris, avec plusieurs arguments qui tiennent la route, dont l'argument de la solvabilité des ménages, et avec un dicton:les arbres ne montent pas au ciel... depuis l'immobilier parisien a quasi doublé.. bon est ce que les 10 années prochaines verront une baisse? une hausse? qui sait?

Mais comme l'immobilier, à force de 63 ans de bonnes affaires, s'est fait une réputation usurpée de placement sûr et rentable,

il te faut combien d'années pour que cela ne soit pas usurpé?

je ne suis pas un inconditionnel de l'immobilier, chacun sa sensibilité si il y a un peu d'affect dans les choix, et surtout chacun son profil et ses objectifs, donc chacun sa solution..

par ailleurs dans les 63 ans il y a eu quand même des belles chutes par exemple entre 1992 et 1998 ou l'immobilier a chuté de 25 à 40%...

 

[Juloup]

ah? j aime bien ce genre de prédiction..moi je n 'en sais strictement rien; il y a plus de 10 ans des spécialistes prédisaient la chute avec l'éclatement de la bulle immobilière entre autre à Paris, avec plusieurs arguments qui tiennent la route

Et ils tiennent toujours la route, il s'est seulement produit un événement inédit dans l'histoire de l'humanité : l'arrivée de taux négatifs. Ce qui a fortement augmenté le pouvoir d'achat des emprunteurs, et donc artificiellement soutenu les prix. Mais la chute n'en sera que plus dure lorsqu'ils retrouveront leur niveau normal. Bien malin qui peut dire quand, au Japon ça dure depuis 20 ans...

depuis l'immobilier parisien a quasi doublé

Tu peux déjà diviser ton chiffre par deux, entre fin 2005 et fin 2015 les prix à Paris n'ont augmenté "que" de 50%. Et ce n'est pas moi qui le dis, ce sont les notaires ([lien réservé abonné], comme pour les chiffres qui suivent)
Mais il ne faut pas oublier qu'entre 1991 et 1999 ça avait baissé de 30%, en fait en 2005 on n'avait fait que retrouver les prix de 1991.

bon est ce que les 10 années prochaines verront une baisse? une hausse? qui sait?

Déjà depuis fin 2011 à Paris on est à -5%. Je ne pense pas qu'on les récupère dans les 5 années à venir, donc très probablement en 2021 on aura eu au mieux 10 ans de stagnation. Ce qui veut dire que celui qui vendra à ce moment là en sera pour -7% de moins-value. Et pour peu que les taux remontent fortement, ça sera plus près de -40%.

il te faut combien d'années pour que cela ne soit pas usurpé?

Les performances passées ne préjugement JAMAIS des performances futures, c'est une question de fondamentaux économiques, pas de nombre d'années. À partir du moment où les fondamentaux changent, le résultat change nécessairement aussi.

par ailleurs dans les 63 ans il y a eu quand même des belles chutes par exemple entre 1992 et 1998 ou l'immobilier a chuté de 25 à 40%...

Ou 80-85, dans une moindre mesure. Mais à chaque fois avec une forte correction, et toujours occasionnée par une hausse des taux d'intérêts. Or ce qui est absolument inédit depuis 2011, c'est qu'on a à la fois une forte baisse des taux, et une (faible) baisse de l'immobilier. Ce qui correspond donc à une forte baisse intrinsèque, compensée par la baisse des taux.

Mais dès qu'on va enlever l'échelle, je souhaite bonne chance à ceux qui tenteront de s'accrocher au pinceau...